淺析個人住房抵押貸款風險及防范對策

樓躍勝

[摘 要]本文梳理了個人住房抵押貸款的分類，分析了其重要風險，并提出風險防范的對策。

[關鍵詞]個人住房抵押貸款；風險；防范對策[中圖分類號]F832 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）38-0124-02

1 個人住房抵押貸款概述

1.1 個人住房抵押貸款的含義

個人住房抵押貸款，是指銀行等金融機構發(fā)放的，以購買住房為目標，以所購買的房產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定比率向銀行等金融機構申請借款，并承諾在約定期限內(nèi)按規(guī)定償還其所借款項的一種貸款形式。個人住房抵押貸款業(yè)務使得購房者在支付一筆較少的首付后，就能購置價值較高的住房，但只有在其完全還清全部貸款與利息后，才能擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權。若借款人不能按規(guī)定償還本息，貸款人有權取消其住房的抵押贖回權，并對房產(chǎn)進行拍賣，以拍賣所得資金而優(yōu)先抵償其未償還的借款本息。

1.2 個人住房抵押貸款的分類

個人住房抵押貸款通?？梢园此姆N方法進行分類：按利率是否改變分類、按還款方法分類、按資金來源分類、按抵押物分類。

（1）按利率是否變化，個人住房抵押貸款可分為：固定利率等額償還抵押貸款、固定利率增（減）償還抵押貸款、可變利率抵押貸款、滾動利率抵押貸款。

（2）按還款方式不同，個人住房抵押貸款可分為：一次性還本付息、等額還款、等本金還款、等額遞增（減）還款五種方式。

（3）按照資金來源不同可分為：商業(yè)性個人住房抵押貸款、公積金個人住房抵押貸款和商業(yè)與公積金組合貸款。

（4）按照抵押物不同，個人住房抵押貸款可分為：個人住房抵押貸款和商業(yè)用房抵押貸款。

1.3 個人住房抵押貸款的作用

1.3.1 個人住房抵押貸款是銀行等金融機構中重要的金融信貸資產(chǎn)之一

個人住房抵押貸款業(yè)務的盈利表現(xiàn)為個人住房抵押貸款期限較長，一般會有較好的利息收入，能給銀行等金融機構帶來長期的社會經(jīng)濟效益，帶來穩(wěn)定的個人客戶群體。此外，個人住房抵押貸款還具有儲蓄的功能，可以起到拉平社會經(jīng)濟周期波動和支持房產(chǎn)建筑業(yè)的作用。

1.3.2 個人住房抵押貸款在一定程度上解決了購房借款人資金短缺的難題

居民通過利用個人住房抵押貸款能提前實現(xiàn)住房消費。對于絕大多數(shù)的居民來說，住房是其一生中最大的消費品，但住房價格對于大部分居民的收入來說相對較高。個人住房抵押貸款通過分期付款機制，使居民能預先支付購房款，減少了購置房產(chǎn)的一次性支付額，極大地提高了居民的購房能力。

1.3.3 個人住房抵押貸款能加快房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展

個人住房抵押貸款一方面提高了居民的購房能力，增加了居民對住房的需求，另一方面也擴大了房產(chǎn)企業(yè)的市場需求量，促進了房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的發(fā)展。同時，通過個人住房抵押貸款業(yè)務，銀行增強了資金的流動性，有利于銀行等金融機構對于其自身資產(chǎn)結構的調(diào)整。

2 個人住房抵押貸款業(yè)務所面臨的主要風險

2.1 信用風險

信用風險，又稱違約風險，是指借款人因各種原因未能按時、足額償付債務或銀行貸款從而發(fā)生違約的可能性。當發(fā)生違約時，銀行或債權人必將因為未能得到預期的收益而承擔財務上的損失。信用風險在個人住房抵押貸款業(yè)務所遇風險中占主要地位，一種非常常見的風險。信用風險具有以下幾點特征：突發(fā)性、擴散性、綜合性、隱蔽性和積累性。在個人住房抵押貸款的申請和執(zhí)行過程中，可能會存在很多因素最終導致申請人不愿或不能及時償付貸款本金和利息，其中不僅有客觀的，也有主觀的，從而最終產(chǎn)生了不良的個人住房抵押貸款，也就是所謂的信用風險。個人住房抵押貸款業(yè)務中所產(chǎn)生的信用風險至今仍沒有找出一個穩(wěn)妥的解決方法。近些年，個人住房抵押貸款的申請人，大多數(shù)是收入市場化程度較高的、收入水平波動幅度較大的職業(yè)，隨著國民經(jīng)濟快速發(fā)展的波動性和周期性，個人住房抵押貸款的信用風險這種中長期風險將更加值得關注。

2.2 流動性風險

流動性風險，是指銀行等金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權不能及時足額變現(xiàn)從而產(chǎn)生利益損失的風險。銀行等金融機構保證資本質(zhì)量的一項重要原則就是流動性。由于個人住房抵押貸款還款期限的長期性，從而使其具有了較大的風險性。這種風險的威力已經(jīng)在2008年美國的次貸危機中得到體現(xiàn)，其影響波及了整個金融業(yè)。因此這種風險也是我國的金融業(yè)需重點防范的，避免因流動性風險從而引發(fā)信貸危機。目前，我國房地產(chǎn)市場的逐漸降溫，居民的住房購買欲望不斷下降，抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)能力也隨之下降，加大銀行等金融機構不良資產(chǎn)的規(guī)模，從而進一步加大流動性風險。

2.3 操作風險

操作風險，是指由于銀行等金融機構有問題或不完備的內(nèi)部管理操作程序、系統(tǒng)、人員或外部事件而導致?lián)p失的風險。也就是說，影響操作風險的因素可分為四類：人為因素、程序因素、系統(tǒng)因素和外部因素。導致銀行等金融機構產(chǎn)生資本風險的主要原因之一就是內(nèi)部員工的違規(guī)操作。隨著個人住房抵押貸款業(yè)務數(shù)量的快速增加，銀行等金融機構為了加快辦理貸款業(yè)務的速度，往往會忽略貸款業(yè)務操作的嚴謹性，從而導致相關法律法規(guī)和手續(xù)步驟的缺失，進而影響貸款合同本身的法律效力，容易產(chǎn)生糾紛。目前，操作風險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在業(yè)務激勵制度的作用下，銀行等金融機構注重個人住房抵押貸款業(yè)務的數(shù)量，忽視內(nèi)部管理，甚至違規(guī)操作，未經(jīng)上級批準擔保條件或貸款標準擅自降低；二是銀行等金融機構的一些內(nèi)部員工專業(yè)素質(zhì)不高，工作態(tài)度敷衍了事，違規(guī)操作。

3 對我國個人住房抵押貸款風險防范的建議

3.1 完善個人信用管理評價體系

在經(jīng)濟活動高度發(fā)達的今天，信用已經(jīng)成為一個人最有價值的財富，個人信用管理評價體系是一個國家信用體系的重要組成部分之一，是個人住房抵押貸款業(yè)務健康發(fā)展的基本前提，是防范信用風險的關鍵制度。目前，我國的個人信用管理評價體系還存在較多漏洞，在管理方式和評價標準上還有許多需要改進的地方。我國的銀行等金融機構應借鑒西方發(fā)達國家對于管理評價個人信用的成功經(jīng)驗，結合我國國情建立起一套符合我國社會經(jīng)濟形態(tài)的個人信用管理評價體系。其中，建立完善的個人信用管理制度、靈活多變的個人信用評價體系、優(yōu)化評價環(huán)境是我國現(xiàn)階段的主要任務。通過對不同借款人不同情況的分析，建立不同的個人信用評價標準，對信用風險進行科學合理的評級，為銀行等金融機構對信用風險專業(yè)化、規(guī)范化管理提供基礎。

3.2 推動個人住房抵押貸款二級市場的快速發(fā)展

在我國個人住房抵押貸款業(yè)務快速發(fā)展的今天，加快個人住房抵押貸款二級市場改革發(fā)展，并加強其與外部的資本市場之間的關聯(lián)，是改善流動性風險的主要手段。建立完善的個人住房抵押貸款二級市場，可為銀行等金融機構提供轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)債權的交易場所，銀行可以在二級市場上出售抵押房產(chǎn)的債權，從而獲得資金，規(guī)避風險。通過二級市場，可以加大抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)率，加快資金的流動率，增加資金的利用率，從而使銀行等金融機構能有效地規(guī)避流動性風險。其中，作為在個人住房抵押貸款二級市場發(fā)展進程中不可缺少的一環(huán)，個人住房抵押貸款證券化將發(fā)揮重要作用。個人住房抵押貸款證券化能夠增加銀行等金融機構貸款資金的流動性，降低銀行等金融機構的流動性壓力。

3.3 健全內(nèi)部管理機制與人員培訓制度

在我國，由銀行內(nèi)部管理機制漏洞而導致的經(jīng)濟糾紛不在少數(shù)，規(guī)避操作風險對于銀行來說迫在眉睫。銀行應該建立起一套規(guī)范的、完善的、詳細的內(nèi)部管理機制，這有助于加強銀行的管理水平。首先，銀行等金融機構內(nèi)部管理層應該要對風險有一個清醒的認識，不能因為個人住房抵押貸款在我國的快速發(fā)展，而忽視管理制度、違規(guī)操作，盲目加快業(yè)務發(fā)展的步伐，要理性面對個人住房抵押貸款的各項風險并加強對風險的管理；其次，銀行等金融機構應科學制定業(yè)務流程，嚴格遵守規(guī)章制度，提高對借款人的審核標準，在實際操作中不斷改進，提高業(yè)務流程的操作性；最后，在培訓業(yè)務人員的過程中，必須嚴格要求，重點培養(yǎng)法律及道德意識，提高員工對業(yè)務的熟練度，降低因人為因素引發(fā)的操作風險。

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