旺季房租回落或加速樓市調(diào)整

項(xiàng)崢

最近一段時(shí)間，在樓市“唱空”和“頂漲”的角力喧囂中，一則關(guān)于北京今年一季度房租負(fù)增長的報(bào)道被許多人選擇性忽略。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年一季度北京住房租賃市場(chǎng)旺季不旺，租金首現(xiàn)負(fù)增長，3月份平均租金環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

一般來說，就反映住房市場(chǎng)剛性需求的及時(shí)性、準(zhǔn)確性與敏銳性而言，住房租金具有顯著指示意義。在住房二級(jí)市場(chǎng)與住房租賃市場(chǎng)的相互作用與動(dòng)態(tài)調(diào)整過程中，住房租賃市場(chǎng)主要承擔(dān)了滿足即時(shí)剛性住房需求的責(zé)任，同時(shí)也會(huì)通過住房租售原理一定程度上對(duì)房價(jià)高位上漲進(jìn)行一定程度的抑制。大體來說，住房租金與房價(jià)走勢(shì)同向運(yùn)動(dòng)。截至今年2月，全國住房租金已經(jīng)連續(xù)50個(gè)月上漲，與2009年以來的新一輪房價(jià)上漲大致相吻合，反映出過去我國樓市上漲一定程度上受到住房市場(chǎng)剛性需求力量的推動(dòng)。

通常，在住房銷售成交活躍時(shí)，住房租賃市場(chǎng)需求將會(huì)受到分流，進(jìn)而觸發(fā)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整，并引發(fā)房租下跌。但今年一季度，北京樓市成交明顯萎縮，3月份二手房成交量創(chuàng)下自2009年以來歷史同期最低值；成交均價(jià)環(huán)比下跌0.6%，且跌幅比2月份有所擴(kuò)大；今年一季度北京新建商品住宅成交量環(huán)比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為2005年以來季度新房成交量最低。由此可見，住房市場(chǎng)租金回落不是因?yàn)闃鞘袖N售分流的推動(dòng)，而更多是樓市自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析，今年一季度北京房租平均累計(jì)漲幅為-0.60%，為近5年同期首次出現(xiàn)負(fù)增長。3月份北京住房租賃市場(chǎng)日均新增客源與房源比為1.9：1，一季度為2：1，而2013年和2012年同期分別為2.06：1和3.04：1。

房租已接近住房剛需人群支付能力上限，是當(dāng)前房租下跌的一個(gè)重要?jiǎng)右颉?014年3月份，北京每月平均房租為59元/平方米。按照人均30平方米的居住面積計(jì)算，每月房租為1770元。2013年，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為40321元，折合每月為3360元。當(dāng)前北京市企業(yè)最低工資為每月1560元。這樣一來，刨除每月房租后，租房人群的平均剩余可支配收入僅比北京市最低工資高30元，已經(jīng)接近所能承受的極限。

而在傳統(tǒng)旺季住房租金出現(xiàn)下降，表明當(dāng)前住房市場(chǎng)剛性需求動(dòng)力出現(xiàn)了明顯的萎縮跡象，或?qū)⒃黾訕鞘姓{(diào)整壓力。一方面是因?yàn)榉孔庀碌?，將?huì)降低住房投資收益率，對(duì)住房投資投機(jī)行為將形成強(qiáng)有力抑制。特別是在北京、上海等一線城市，以租金計(jì)算的年化住房投資收益率已經(jīng)不到2%，遠(yuǎn)低于一年期銀行存款利率。另一方面是因?yàn)榉孔庀碌艽蟪潭壬戏从吵霎?dāng)前市場(chǎng)剛性住房需求的萎縮，進(jìn)一步加大房價(jià)調(diào)整壓力。從過去北京住房成交情況看，相當(dāng)多剛需人群的住房向城市邊緣拓展，進(jìn)而通過比價(jià)效應(yīng)托高城市核心區(qū)域房價(jià)。但受生活成本、生活舒適度等因素影響，城市發(fā)展邊界不會(huì)無限延伸。剛性需求下降則是其中一個(gè)重要的制約因素，促使城市擴(kuò)張達(dá)到一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡。

綜合來看，當(dāng)前樓市調(diào)整壓力日漸增加，順勢(shì)而為將是較為理性的選擇。無論是對(duì)開發(fā)商、個(gè)人，還是金融機(jī)構(gòu)，如何在樓市調(diào)整階段尋求平穩(wěn)過渡，都將是一個(gè)前所未有的新挑戰(zhàn)。 （作者系中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）