保持房地產市場健康發(fā)展的對策研究

宋春蘭

摘 要：房地產經過十幾年的迅速發(fā)展，已經成為地區(qū)經濟的重要產業(yè)之一，對于改善城市居民的居住條件、增加就業(yè)、促進產業(yè)結構的調整和國民經濟的快速發(fā)展有著重要的意義。同時，房地產市場在發(fā)展中也暴露出一些問題，如商品房價格上漲較快、房地產開發(fā)結構不盡合理、房地產金融風險的存在等。以沈陽為例，針對房地產市場中存在的問題，建議通過房地產市場的宏觀調控、房地產稅收政策的調整、建立多層次的住房供應體系等對策促進地區(qū)房地產市場健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產；市場；健康發(fā)展

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0023-02

一、落實好國家宏觀調控政策，通過限購和限貸等政策減少中心區(qū)域市場需求，確保地區(qū)房地產市場的平穩(wěn)運行

受沈陽市的地理區(qū)位、經濟發(fā)展水平、城市功能等影響，沈陽市的房地產市場需求一直很旺盛，房地產價格近幾年一直上漲較快。沈陽市房產局的數字顯示，2010年以來，沈陽市房價持續(xù)快速走高。2010年9月份，沈陽市商品住宅合同備案均價出現峰值，達到5 588元/平方米，同比增長27.7%。2011年以來，中央政府對房地產市場調控保持從嚴態(tài)勢，“限購令”政策出臺，并從金融、稅收、住房保障等方面出臺了一系列政策措施以確保房地產市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。限購政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈陽市商品住宅價格增長速度放緩。但是，進入2012年3月后，沈陽市出臺了樓市的微調政策，提高住房公積金的使用率及貸款額度，這極大地刺激了沈陽市剛需人群購房，造成房價小幅度上漲。根據365地產家居網，2012年11月沈陽市全市商品住宅銷售均價約為6 648元/平方米，與2012年1月5 878元/平方米相比，增長了770元/平方米。中國指數研究院2013年2月發(fā)布2013年1月國內百城新建住宅價格，沈陽市住宅價格7 525元，環(huán)比上漲0.17%。對于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地產稅收調整等房地產調控的長效機制還沒有完全落實的情況下，短期內應當落實好國家的限購和限貸等調控政策，通過行政手段減少房地產市場需求，確保房地產市場的平穩(wěn)運行。

同時，要在“十一五”沈陽市經濟區(qū)綜合實力顯著提升的基礎上，加快推進沈陽市經濟區(qū)建設，讓新的經濟增長點帶動房地產業(yè)的發(fā)展，將居民居住區(qū)域引導到正在發(fā)展起來的經濟開發(fā)區(qū)，為房地產業(yè)發(fā)展拓展空間，帶動全省經濟的均衡快速發(fā)展。以沈陽經濟區(qū)城際連接帶（沈陽—撫順城際連接帶、沈陽-本溪城際連接帶、沈陽-遼陽-鞍山-營口城際連接帶、沈陽-阜新城際連接帶、沈陽-鐵嶺城際連接帶）建設為突破口，將更多新項目引向中小城市，增強其人口吸聚力，以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異，實現新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化互動發(fā)展，解決中心城市房地產過熱的問題。

二、通過房地產稅收政策的調整穩(wěn)定房地產價格

根據資料，在沈陽市購房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機性購房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機和投資性需求外，還需要以長遠的改革來解決，其中房地產稅改革是一個重要方面。我國現行房地產稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等屬于房地產流轉環(huán)節(jié)繳納的稅費；房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅屬于房地產保有環(huán)節(jié)繳納的稅收?，F行的房產稅是1986年制定并實施的、城鎮(zhèn)土地使用稅是1988年頒布并實施的，當時居民收入較低，個人很少擁有私人住房，所以，這兩個稅種規(guī)定個人所有非營業(yè)用房產及自住用房所占土地都予以免稅。為了發(fā)揮房地產稅收調節(jié)經濟、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的作用，對保有環(huán)節(jié)的房地產普遍征收房地產稅是必要的。因為相比流轉環(huán)節(jié)房地產稅的征收，加大保有環(huán)節(jié)房地產稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產市場的宏觀調控，抑制房地產的投機行為。房地產稅收政策的調整作為一種長效性調節(jié)工具，盡管不如限購、限貸等行政手段立竿見影，但開征房產稅可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種稅負約束。開征房地產稅之后，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進城市化健康發(fā)展和經濟增長方式轉變，還可以減少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能夠作為供應源逐步的供應到市場中來，提高全社會不動產資源配置的效率，促使用于不動產投資、投機的房子失去過多的投資價值，有利于弱化住房價格過快上漲和市場大起大落的可能性，促進房地產市場長期健康發(fā)展。

三、建立多層次的住房供應體系，使住房保障和市場供應實現有效對接

根據2010年第六次全國人口普查匯總數據，2010年，沈陽市家庭戶人均住房建筑面積由“五普”時的18.80平方米，提高到27.92平方米，增加了48.51%；家庭戶戶均住房建筑面積由“五普”時的57.06平方米上升至74.10平方米，增加了29.86%。但是，在住房發(fā)展的同時也存在一些不容忽視的問題：一是仍有部分家庭戶住房困難。根據普查資料測算，全市人均住房面積在16平方米以下的家庭戶還有59.68萬戶，占21.02%，其中，人均住房面積8平方米以下的家庭戶12.71萬戶，占4.48%。二是面向中低收入者的保障性住房偏少。2000年家庭戶中購買經濟適用房的比重為4.94%，2010年購買經濟適用房的家庭戶比重僅有1.44%。10年間商品房竣工面積由2000年時的349.5億平方米上升至2010年的1 393.2億平方米，增長2.99倍。而經濟適用房竣工面積占商品房竣工面積比重卻由2000年的28.01%下降至1.87%。三是租房戶和外來人口住房條件差。另外，從全省范圍看，面向中低收入群體的中低價位、中小套型普通商品住房明顯不足。根據沈陽市統計局的數字，2010年1—10月份，沈陽市90平米以下住房施工面積為2 944.8萬平方米，占商品住宅的45.4%，與國家規(guī)定的“90/70”政策有一定的差距。endprint

處理好住房保障與市場發(fā)展的關系，是擺在各級政府面前的一個重大問題。解決好這一問題的關鍵，需要建立一個與省情相符的多層次住房供應體系，使住房保障和市場供應實現有效對接，即以廉租房解決最低收入家庭住房，實現“應保盡?！?；以經濟適用房解決低收入家庭住房；通過供應中小戶型、中低價位的普通商品房解決中等收入者住房；對于不滿足廉租房和經濟適用房供應條件的本市中低收入階層以及新就業(yè)職工和外來務工人員，通過公共租賃住房滿足其住房需求；通過市場滿足高收入者的住房需求。這是確保房地產市場健康有序發(fā)展的關鍵所在。

四、整頓房地產市場秩序，規(guī)范房地產企業(yè)行為

我國房地產行業(yè)起步較晚，發(fā)展時間短，相應的法律法規(guī)、監(jiān)督監(jiān)管機制等還不健全。因此，有一部分開發(fā)商不惜以犧牲利益相關者來謀取利益最大化，出現了哄抬房地產價格、囤房、囤地、虛假廣告等眾多問題。這不僅損害了社會和消費者的利益，也損毀了企業(yè)和整個房地產行業(yè)的形象，不利于房地產行業(yè)的健康發(fā)展。房地產企業(yè)只有在國家和地方經濟、社會持續(xù)發(fā)展過程中才能獲得更為和諧、寬松的經營環(huán)境，更大的發(fā)展空間和更多的發(fā)展機遇。因此，房地產企業(yè)在最求自身利益的同時，應當樹立“企業(yè)公民”理念，兼顧政府、消費者、施工者等各相關方利益，勇于承擔社會責任。特別是在房地產商品的供給方面，房地產開發(fā)企業(yè)應當貫徹執(zhí)行《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）中的限制性規(guī)定，重點發(fā)展普通商品住房，滿足大多數中低收入者的購房需求。目前，沈陽市中小戶型的商品住宅的供給量仍然遠遠不能滿足市場需求。根據2012年12月18日國家統計局公布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，11月沈陽新建住宅、二手住宅價格指數均呈現環(huán)比上漲的狀況，在各面積戶型中，11月份沈陽市90平方米及以下新建住宅價格環(huán)比上漲最高，漲幅為0.6%。

五、完善房地產金融體系

房地產業(yè)的發(fā)展依賴強大的資金支持。長期以來，銀行貸款成為房地產融資的主要方式。根據遼寧省統計局投資處2013年1月關于“投資規(guī)模持續(xù)擴大 結構進一步調整——2012年全省固定資產投資運行情況分析”，房地產開發(fā)本年資金來源（包括上年末結余資金）合計7 267.3億元，增長15.2%，比房地產開發(fā)投資增速低6.4個百分點。本年到位資金6 328.8億元，增長13.7%。其中，國內貸款850.8億元，增長10.9%，占本年到位資金的13.4%；利用外資117.9億元，下降38.6%；自籌資金3 310.5億元，增長19.3%，占本年到位資金由去年的49.9%升至52.3%；定金及預收款1 390.6億元，增長27%，占本年到位資金的22%。項目建設單位尤其是房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金比例過大，表明在銀行收緊貸款、項目信托融資審查日益嚴格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會加大民間金融風險。

因此，一方面，商業(yè)銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，加強金融監(jiān)管，避免商業(yè)銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產金融創(chuàng)新產品，包括加快推進REITs的實踐操作、有步驟地放開信托融資等方式有效解決房地產貸款機構的資金問題，也為購房者提供融資便利。房地產金融創(chuàng)新產品的適度開發(fā)能夠擴大融資渠道、提高資產流動性和化解金融風險。

六、通過正確的輿論導向引導人們合理投資、杜絕投機

現今的過高房價及不合理住房需求狀況，與輿論導向有一定的關系。實際上，我們每天都沉浸在房價上漲的輿論中，所以一些人認為，房地產市場是一個很好的投資渠道。這就使得更多的人加入投資房地產、投機房地產的行列，使得需求上升，其形成的后續(xù)反映是人們的預期得到了驗證，對未來房市繼續(xù)走強信心倍增，投資、投機欲望繼續(xù)增加。但是，房地產市場是有風險的，并且將會產生極大的負面影響。因此，要加大房地產市場風險的宣傳力度，增強炒房者的風險意識，降低不合理的投資、投機需求，避免房價過快上漲。

參考文獻：

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[3] 王旭東，邱少君.促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展應處理好的五個關系[J].中國房地產，2009，（6）.

[責任編輯 高惠琦]endprint