我國城鎮(zhèn)化中房產(chǎn)稅改革的國外經(jīng)驗分析與借鑒

賈俊梅 陳麗瑩

摘 要：新型城鎮(zhèn)化作為“新四化”建設(shè)的重要組成部分，在促進經(jīng)濟增長和改善民生等方面被寄予厚望。改革要培育城鎮(zhèn)內(nèi)生發(fā)展動力，房產(chǎn)稅改革的成敗對我國城鎮(zhèn)化進程的影響是不容忽視的。通過對美英日等發(fā)達國家房產(chǎn)稅制度的分析，進而借鑒其經(jīng)驗，以完善我國的房產(chǎn)稅制度改革。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房產(chǎn)稅；稅法要素

中圖分類號：F812.42 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0109-02

李克強總理在不同時間、不同場合多次提到：“最大的內(nèi)需就是城鎮(zhèn)化”。城鎮(zhèn)化既可增加有效投資，又能拉動消費，是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。

那么，什么是城鎮(zhèn)化呢？城鎮(zhèn)化就是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?。城?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，是世界各國工業(yè)化進程中必然經(jīng)歷的歷史階段。

新型城鎮(zhèn)化作為“新四化”建設(shè)的重要組成部分，在促進經(jīng)濟增長和改善民生等方面被寄予厚望。但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)是需要錢的：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要錢、城鎮(zhèn)公共服務(wù)投資需要錢、城市養(yǎng)老保險投資需要錢……一句話，如果沒有錢作為支撐，城鎮(zhèn)化只能是空中樓閣。

錢從哪里來？住建部村鎮(zhèn)建設(shè)司司長趙暉日前在“2013年中國城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”上指出，改革要培育城鎮(zhèn)內(nèi)生發(fā)展動力，應(yīng)推進房地產(chǎn)稅的征收，逐步提高房地產(chǎn)稅占地方政府稅收的比重，使地方政府的精力從招商引資向提高城鎮(zhèn)人居環(huán)境轉(zhuǎn)移?？梢?，房產(chǎn)稅改革的成敗對我國城鎮(zhèn)化進程影響是不容忽視的，進而關(guān)系到國家經(jīng)濟未來的發(fā)展。在房產(chǎn)稅定調(diào)之前，學(xué)習(xí)和借鑒世界先進國家的做法，是我們必修的功課。

一、主要發(fā)達國家房產(chǎn)稅制度

（一）美國房產(chǎn)稅制度

美國的房產(chǎn)稅（不動產(chǎn)稅）是一種十分重要的地方稅種，主要由地方政府征收，地方政府擁有稅收立法權(quán)。數(shù)據(jù)顯示，美國房產(chǎn)稅占到地方政府稅收收入的70%左右。有文章指出，接近 95%的房產(chǎn)稅是由包括郡縣、市和學(xué)區(qū)在內(nèi)的地方政府征收的。

美國的不動產(chǎn)稅以財產(chǎn)的評估價值作為稅基。為了能夠更加公平合理地評估房屋價值，美國各地政府規(guī)定了十分詳細的程序。地方政府在2—8年內(nèi)對房產(chǎn)評估一次，評估價值與房屋市價接近，在此基礎(chǔ)上乘以評估比率得到不動產(chǎn)稅的稅基。同時，地方政府為了保證稅收穩(wěn)定規(guī)定轄區(qū)內(nèi)持有的特定類型的不動產(chǎn)評估價值的年增長率不得高于固定比率。在不能及時做出評估的年份，以評估價值乘以固定增長率作為該年度的房產(chǎn)評估值。

（二）英國房產(chǎn)稅制度

英國的房產(chǎn)稅稱為房屋稅，是以附著于土地上的房屋及有關(guān)建筑物為課稅對象而課征的一種稅。因為房屋的價值與土地及周邊環(huán)境密切相關(guān)，難以單獨估價，所以英國將房屋稅分為住房財產(chǎn)稅和營業(yè)房屋稅。

住房財產(chǎn)稅的征稅對象是居民的住宅及可供住宅用的船只，計稅依據(jù)是房屋的資本價值。住房財產(chǎn)稅是英國唯一的地方稅。住房財產(chǎn)稅的稅率并不統(tǒng)一，而是由各地議會根據(jù)各地區(qū)政府當(dāng)年預(yù)算開支情況以及從其他渠道可獲得收入的差額來確定。住房財產(chǎn)稅的稅基每五年重估一次，重估之后劃分為八個級次，各個等級的納稅額每年都有調(diào)整，保障地方的稅收收入。目前英國住房財產(chǎn)稅的評估價值標(biāo)準(zhǔn)是以2005年4月1日住房的市場價值為依據(jù)的。由英國政府國內(nèi)稅收局所屬房屋估價機構(gòu)進行估價。一般房屋經(jīng)估價后一定時期內(nèi)不重估，但是如果房屋價值發(fā)生重大變化則要對其重新估價。

營業(yè)房屋稅，課稅對象為營業(yè)性房產(chǎn)。與住宅稅不同點是營業(yè)房屋稅為中央稅種，地方征收后上繳中央，中央根據(jù)各地的人口比例、經(jīng)濟發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需將稅款按比例分配到各地區(qū)。返還的稅款占地方財政收入的15%以上。

（三）日本房產(chǎn)稅制度

日本的房產(chǎn)稅包括固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所稅。都市規(guī)劃稅是對城市規(guī)劃法劃定的城市化區(qū)域內(nèi)的房屋所有人所征收的稅，原則上同固定資產(chǎn)稅一并征收。征稅主體是市町村政府，納稅義務(wù)人、納稅依據(jù)、納稅方式同固定資產(chǎn)稅相同。事業(yè)所稅是在一些城市征收的營業(yè)場所稅，屬于道府縣地方稅，征稅主體主要是東京都和一些指定城市。

固定資產(chǎn)稅的征稅對象包括土地、房產(chǎn)、已提折舊的資產(chǎn)及能使房屋增值的附屬物。其中，土地包括城市土地和農(nóng)村土地及兩者以外的其他用地；房產(chǎn)包括個人住房、企業(yè)用房。其稅率由國家規(guī)定上限和下限，地方政府在規(guī)定范圍內(nèi)上下浮動，一般情況適用1.4%，固定資產(chǎn)位置特殊的適用2.1%的稅率。房產(chǎn)的評估值不高于8萬日元的，可免征此稅。固定資產(chǎn)需要登記在固定資產(chǎn)登記簿上，地方政府根據(jù)賬簿上的總價值征收稅金。對于居民持有的固定資產(chǎn)每3年評估一次，以保障固定資產(chǎn)的計稅依據(jù)合理，保證稅負公平。對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅加大了房屋的投機成本，使房產(chǎn)回歸其使用的本源。

二、主要發(fā)達國家房產(chǎn)稅經(jīng)驗借鑒

（一）健全房產(chǎn)評估制度

國外房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的評估作為計稅依據(jù)，使稅收依據(jù)緊跟經(jīng)濟發(fā)展水平，同時，也使通貨膨脹和房產(chǎn)周邊環(huán)境對稅收的影響降到了最低。在美國，如果房產(chǎn)所有者對評估結(jié)果不滿可以要求政府部門重新估價。同時，房產(chǎn)評估值可以決定稅收的多少，對通貨膨脹或緊縮產(chǎn)生影響，起到調(diào)節(jié)經(jīng)濟的功能。

（二）明確稅種

西方發(fā)達國家的房產(chǎn)稅非常規(guī)范，各國根據(jù)自己本國的國情確定稅收制度。在英國和日本的房產(chǎn)稅制度中都對房產(chǎn)稅的稅種做了明確的劃分。前者將房產(chǎn)稅將房產(chǎn)按照持有的目的不同分為住房房產(chǎn)稅、營業(yè)房產(chǎn)稅。按照房產(chǎn)的持有目的分類可以抑制投機行為和房價的過快增長。在日本將房產(chǎn)稅按照地域劃分，固定資產(chǎn)稅納稅對象是城鄉(xiāng)的建筑物，都市規(guī)劃稅的納稅對象是事業(yè)所和營業(yè)所，事業(yè)所稅的征稅對象是東京和制定的都市。日本對這3種稅收收入的用途也做了明確的區(qū)分：固定資產(chǎn)稅用于公共建設(shè)；都市規(guī)劃稅用于城鄉(xiāng)規(guī)劃；事業(yè)所稅用于大城市的環(huán)境改善上。

（三）拓寬征稅范圍

發(fā)達國家的房產(chǎn)稅的征稅范圍囊括了房產(chǎn)所有人的所有房產(chǎn)。如英國將可供居住的船只納入征收范圍。日本將這就資產(chǎn)納入征收范圍，征收范圍廣，保障了地方政府的財政來源，為地方建設(shè)提供了充足的資金。

（四）便于征收管理

發(fā)達國家對房產(chǎn)稅在要素上進行了精細化的劃分，征稅對象劃分明確，將經(jīng)營用房和居住用房分開征稅，稅率和計稅依據(jù)設(shè)計合理、層級明確。如英國政府根據(jù)房屋的評估結(jié)果將房產(chǎn)價值劃分的8個等級，以此作為計稅的依據(jù)。稅率由政府的預(yù)算及收入差額來確定。在日本由中央規(guī)定稅率的上下限，地方政府依照自己的實際情況在此范圍內(nèi)浮動。

三、我國城鎮(zhèn)化中房產(chǎn)稅的改革

（一）完善征稅范圍、計稅依據(jù)及稅率的設(shè)置

1.擴大征收范圍

城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，城鎮(zhèn)中陸續(xù)增加了別墅等奢侈性建筑。城鎮(zhèn)居民把投資房產(chǎn)作為資本保值增值的手段。首先應(yīng)將別墅等高檔物業(yè)列入征稅范圍，這可以在一定程度上抑制富人對高檔住宅的需求，同時增加地方稅收。其次，對持有多套住宅征稅有利于調(diào)節(jié)社會貧富差距，抑制房產(chǎn)投機和房價過快上漲。最后，對于能使房產(chǎn)升值的附屬設(shè)施也應(yīng)按照一定比率征收房產(chǎn)稅。在城鎮(zhèn)中有許多依住房而建的附屬房屋。例如，農(nóng)用機車的小型修理部，為養(yǎng)殖而建的小型養(yǎng)殖房。對這些小型經(jīng)營場所可以采取低稅率，避免經(jīng)營者不滿和漏稅行為的發(fā)生，在鼓勵經(jīng)濟的同時不影響稅收。

2.以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)

我國房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象已經(jīng)蔓延到城鎮(zhèn)，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)可以與經(jīng)濟發(fā)展速度相適應(yīng)。房產(chǎn)余值已經(jīng)不能體現(xiàn)房產(chǎn)的真正價值，以房屋租金為依據(jù)居民避稅較容易，減少了地方財政收入。按評估價值征稅的計稅依據(jù)，評估值是隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀不斷變化的，可以使房產(chǎn)價值較高的所有者多交稅金，房產(chǎn)市場價值較低的少繳納稅金。以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)克服了以房產(chǎn)余值、從租計征的缺點，保證了稅收靈活性和公平性，更符合“量能納稅”的原則。

3.實行差別比例稅率

根據(jù)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀，不同的房產(chǎn)在經(jīng)濟活動中的收益是不同的。例如，餐飲、娛樂場等經(jīng)營性商鋪房產(chǎn)收益較高，承受稅負的能力較大，便于征收管理；用于農(nóng)、林、牧、漁的住房收益較低。對于城鎮(zhèn)第二套房產(chǎn)征稅可以抑制房產(chǎn)需求，需求減少使地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴，避免土地資源的透支，利于發(fā)展更健康的城鎮(zhèn)化。

（二）合理安排稅收優(yōu)惠

1.免稅優(yōu)惠

我國房產(chǎn)稅的免稅對象包括行政機關(guān)、人民團體、軍隊等單位自用的房產(chǎn)，財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)自用的房產(chǎn)以及個人所有非營業(yè)用房等。部分事業(yè)單位從事營利活動，對其免稅不符合社會發(fā)展現(xiàn)狀。除此之外，免稅范圍還應(yīng)包括國家撥付經(jīng)費的教育部門、醫(yī)療機構(gòu)、慈善機構(gòu)、老年活動場所、城鎮(zhèn)保障性住房和廉租房。

2.減稅優(yōu)惠

城鎮(zhèn)化下的減稅政策應(yīng)考慮第一產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎(chǔ)，在對城鎮(zhèn)房產(chǎn)征稅時具體應(yīng)考慮以下幾個方面。第一，對于農(nóng)忙時節(jié)使用的季節(jié)性住房可按季繳納房產(chǎn)稅，保證稅收合理性；第二，對守林護林用房和漁業(yè)養(yǎng)殖用房減稅，增加稅收的同時鼓勵發(fā)展；第三，對低收入群體和孤寡老人，給予減稅政策，保證稅收公平。

（三）完善相關(guān)配套制度

1.完善房產(chǎn)登記制度

房產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅收的基礎(chǔ)，要加快推進個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，建立全國統(tǒng)一的住房信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)動態(tài)管理。盡快啟動個人住房普查工作，在人口普查的年份可以考慮同人口普查一同進行。城鎮(zhèn)房屋普查比較簡單，社區(qū)對所轄小區(qū)的居民了解程度高，普查阻力小；同時，要防止公務(wù)人員利用職務(wù)之便牟利，避免稅收在第一步的流失。

2.建立和完善房地產(chǎn)評估制度

對房產(chǎn)的評估可以以房產(chǎn)的原值為基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)化下房屋有其區(qū)域性，結(jié)合評估當(dāng)年城鎮(zhèn)同類房產(chǎn)交易的市價可以確定某一小區(qū)的房產(chǎn)市價。培養(yǎng)房產(chǎn)評估相關(guān)人才，建立房產(chǎn)評估平臺和相應(yīng)的監(jiān)管部門，監(jiān)管部門同房產(chǎn)評估部門、稅收部門平級，避免權(quán)力過于集中，對房產(chǎn)評估值有異議的居民可向監(jiān)管部門提出。加快房產(chǎn)稅立法，完善評估制度，保障稅收公正。假如評估值在某種原因下失去公平，還可以通過法律程序進行調(diào)整。

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[責(zé)任編輯 王 莉]