論我國個(gè)人房產(chǎn)稅制度改革的難點(diǎn)與完善

陳浩哲

（華南理工大學(xué) 法學(xué)院，廣東 廣州510000）

近年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也因房價(jià)增速過快帶來了許多民生問題。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月商品房銷售平均單價(jià)為6774.32元／平方米，2000年全國商品住宅平均銷售價(jià)格為1569.3元／平方米，商品住宅價(jià)格上漲幅度為332%，商品住宅價(jià)格增幅如此之大讓人擔(dān)憂。2011月1月28日起，上海和重慶被選為我國個(gè)人房產(chǎn)稅的課征試點(diǎn)城市，開始對(duì)兩地個(gè)人自住用途的房產(chǎn)征收個(gè)人房產(chǎn)稅，力圖通過征收個(gè)人房產(chǎn)稅改善地方政府財(cái)政結(jié)構(gòu)、增加地方收入來源、提高住房持有成本、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距等，從而進(jìn)一步遏制房價(jià)過快增長。

一、個(gè)人住房房產(chǎn)稅的相關(guān)概念

（一）房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅就是把房屋作為征收稅賦的對(duì)象，按照房產(chǎn)的實(shí)物價(jià)格或者使用受益向房屋產(chǎn)權(quán)所有人或經(jīng)營者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。[1]房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是針對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)所有的經(jīng)營性房屋，對(duì)于城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及工礦區(qū)范圍以內(nèi)的經(jīng)營性房屋的征納標(biāo)準(zhǔn)以及范圍由各省、直轄市、自治區(qū)人民政府具體確定，而對(duì)于非經(jīng)營性的房屋一律予以免征，例如房地產(chǎn)開發(fā)商在新樓盤開售之前，沒有對(duì)其建造房屋用于經(jīng)營自用、出租等經(jīng)營性行為的，無需繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種并不是一個(gè)獨(dú)立的類別，而是包含在了財(cái)產(chǎn)稅的范圍之中，也是屬于房地產(chǎn)類稅收的一種。房產(chǎn)稅的征收源于1986年的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，現(xiàn)今我國已經(jīng)初步形成了自己的一套體系。目前，房產(chǎn)稅計(jì)稅模式主要有以下兩種：第一，從價(jià)計(jì)征，所謂從價(jià)計(jì)征，顧名思義就是計(jì)稅依據(jù)是按照房屋原值一次減除10%～30%后乘以年稅率1.2%計(jì)算繳納，具體房產(chǎn)原值減除幅度由各省、直轄市、自治區(qū)人民政府確定；第二，從租計(jì)征，以房屋用于經(jīng)營性租賃后的收入作為計(jì)稅依據(jù)是從租計(jì)征的主要特征，從租計(jì)征的具體操作方式是將房屋的一年以內(nèi)的經(jīng)營性租金收入乘以年稅率12%計(jì)算得出應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅?？傮w而言，房產(chǎn)稅是國家通過稅收杠桿，重新調(diào)節(jié)國民收入分配的一種重要手段，也是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場、使房價(jià)合理回歸的有效手段之一。

（二）個(gè)人住房房產(chǎn)稅的概念及其作用

個(gè)人住房房產(chǎn)稅就是對(duì)于個(gè)人所擁有的且用途為自用的房產(chǎn)為征稅對(duì)象所課征的稅收，是房產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分。因而，完善個(gè)人房產(chǎn)稅制度不但能夠彌補(bǔ)現(xiàn)行我國房地產(chǎn)稅收法律制度缺陷健全財(cái)產(chǎn)稅法律體系，而且對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場以及調(diào)節(jié)國民收入分配都有積極作用，主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，由于現(xiàn)行我國的土地轉(zhuǎn)讓金制度，已經(jīng)將房價(jià)的成本轉(zhuǎn)移到了銷售的價(jià)格之中，使得我國的房地產(chǎn)銷售價(jià)格比較高，但在保有環(huán)節(jié)的成本卻相對(duì)比較低，這與我國地方政府過于依賴土地財(cái)政有直接的關(guān)系，征收個(gè)人房產(chǎn)稅有利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)價(jià)格的調(diào)整，讓地方政府?dāng)[脫對(duì)于土地出讓金的過度依賴，得到一種更為穩(wěn)定有效的收入來源。[2]其次，通過開征個(gè)人房產(chǎn)稅，加大對(duì)所持有住房的個(gè)人增加稅收力度，提高房屋的持有者在保有房屋期間的持有成本，保有成本增加以后，就會(huì)降低投資房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)投資收益率，從而促使投資者轉(zhuǎn)向其他投資方式或者途徑，在源頭上控制因投資者的投機(jī)炒房行為而導(dǎo)致的房屋價(jià)格虛長等現(xiàn)象。最后，對(duì)于房產(chǎn)征收個(gè)人房產(chǎn)稅，能夠在源頭上控制房地產(chǎn)市場的供給數(shù)量，控制社會(huì)房產(chǎn)總量。房屋的保有成本增加以后，不但在一定程度上起到抵制房地產(chǎn)市場投機(jī)需求的目的，而且能夠更好地引導(dǎo)購房者進(jìn)行合理的住房消費(fèi)，促使現(xiàn)有大量的空置房產(chǎn)更有效地被利用，減少房屋空置數(shù)量，提高住房利用率，從而可以保證社會(huì)房產(chǎn)總量保持在合理的水平，減少對(duì)土地資源的占用，優(yōu)化城市人居環(huán)境。

二、滬渝兩市個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的成效分析

2011月1月28日，重慶市主城九個(gè)區(qū)行政區(qū)與上海全市行政區(qū)域成為令人矚目的“改革試驗(yàn)田”。從總體看來，重慶版的個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案主要針對(duì)的是富裕人群和炒房人群繼而對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅要征收房產(chǎn)稅，適用稅率分為三檔，即為0.5%、1%和1.2%；而上海版的個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案主要是壓制二套房及新增購房，對(duì)存量房不征收房產(chǎn)稅，適用稅率分兩檔，即0.4%和0.6%。[3]但就現(xiàn)階段實(shí)施情況來看，效果不甚理想，主要表現(xiàn)為以下三方面：

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果

雖然通過征收個(gè)人房產(chǎn)稅可以在短期內(nèi)提高住房持有成本，抑制過度購房需求，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控，但根據(jù)現(xiàn)今開征情況分析，實(shí)際征繳對(duì)象、范圍的狹窄和銀行業(yè)界“限購限貸”政策的同期實(shí)施，使得個(gè)人房產(chǎn)稅影響的廣度和深度都不夠，市場供需結(jié)構(gòu)未能發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，房價(jià)依然處于高位運(yùn)行。2012年重慶房價(jià)從1月每平方6464元漲到12月每平方7202元，樓盤價(jià)格漲幅達(dá)11.41%；上海新建商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方13870元，相對(duì)于2011年上漲了3.1%。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的《2014年1月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》顯示，重慶（主城區(qū)）1月新建住宅價(jià)格同比上漲0.40%，而上海市1月新建住宅價(jià)格同比上漲1.31%，倘若單從2014年1月份的情況觀察，兩城市新建住宅價(jià)格的漲幅差距有所縮小。但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2014年2月新建商品住宅價(jià)格同比指數(shù)上海、重慶、上海分別為107.9和115.7，房價(jià)居高不下明顯。[4]從總體來說，無論是2012年整年的情況，還是單看獨(dú)立月的情況，兩個(gè)試點(diǎn)城市的房價(jià)都依然是處于不斷上漲的趨勢，因而，證明了房產(chǎn)稅的征收對(duì)于上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市房價(jià)的影響并不顯著。歸根到底是因?yàn)閮傻卦圏c(diǎn)改革施行的房產(chǎn)稅率過低，上海最高0.6%和重慶最高1.2%的個(gè)人房產(chǎn)稅稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近兩年來該地區(qū)通貨膨脹率和房價(jià)上漲幅度。與此同時(shí)，根據(jù)一項(xiàng)調(diào)查，對(duì)于那些具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力能夠全額購房的家庭而言，房產(chǎn)稅對(duì)其購房行為產(chǎn)生影響僅僅占了不到10%的比例。而對(duì)于那些高凈值人群以及投資投機(jī)者的沖擊更是微乎其微，無法使其放棄或者縮減投資規(guī)模減少購買房產(chǎn)的數(shù)量，由此顯出其平抑房價(jià)的作用和效果相當(dāng)有限。

（二）對(duì)地方財(cái)政增收作用有限

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓表示，由于稅收征管難題尚未得到有效解決以及，致使現(xiàn)有的房產(chǎn)稅稅源并不多，雖然此次試點(diǎn)方案的征收范圍較原房產(chǎn)稅征收范圍有所擴(kuò)大，但由于缺乏全面統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，導(dǎo)致不少的存量房和普通住房未能納入征繳范圍，并且現(xiàn)行的個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策較為寬松，稅收優(yōu)惠減免政策較多，使得實(shí)際征稅來源比較有限，對(duì)地方稅收收入影響不大，相對(duì)于地方政府出讓的土地收入帶來的收益，個(gè)人房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)微乎其微。[5]因而，個(gè)人房產(chǎn)稅的開征對(duì)地方政府的吸引力并不大。概而言之，試點(diǎn)效果顯示個(gè)人房產(chǎn)稅不能增加地方財(cái)政收入，主要是因?yàn)樯虾€(gè)人房產(chǎn)稅的征收對(duì)象只針對(duì)增量房收稅，但增量房的交易少，加之稅率又不高，稅收自然就少。而對(duì)重慶來說，個(gè)人房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為高端住房，對(duì)于大量普通房屋的交易都不用征收，稅源不足難以增加地方的稅收收入。其實(shí)，房產(chǎn)稅之所以能夠調(diào)節(jié)貧富差距，是因?yàn)樽屨加蟹慨a(chǎn)資源多的人多交稅，而現(xiàn)行的試點(diǎn)開征的個(gè)人房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的稅基那么窄，加之適用的稅率又不高，地方政府的稅收收入自然少。

（三）對(duì)社會(huì)收入分配的調(diào)節(jié)作用未能實(shí)現(xiàn)

當(dāng)前滬渝兩地房產(chǎn)稅的征繳對(duì)象主要為高檔住房及多套房，不涉及存量住房，并且稅率不高。在重慶個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的對(duì)象包括獨(dú)棟住宅、高檔房以及外來的房產(chǎn)投資者，其中非居民的新購第二套住房采用0.5%的統(tǒng)一比例稅率，個(gè)人房產(chǎn)稅率較低并且征稅范圍不合理，沒有起到很好的調(diào)節(jié)作用。并且對(duì)于應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)，容易導(dǎo)致人為降低房屋交易價(jià)格，導(dǎo)致稅款的流失。而上海個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的范圍主要針對(duì)是新購房，采用比較靈活的累進(jìn)稅率來遏制投機(jī)性需求，但是對(duì)于存量房，特別是那些已經(jīng)擁有多處房產(chǎn)的投機(jī)者而言并無影響，并沒有對(duì)個(gè)人房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，導(dǎo)致房價(jià)仍然居高不下和空房閑置、囤房炒房的現(xiàn)象十分普遍。

三、個(gè)人房產(chǎn)稅的開征難點(diǎn)

綜上分析，滬渝兩市個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案并未能有效房地產(chǎn)市場、增加地方政府財(cái)政收入以及合理調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配。在我國個(gè)人房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革過程中總會(huì)受到重重阻力，導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)稅的功能難以發(fā)揮，因此，必須辯清個(gè)人房產(chǎn)稅的開征難點(diǎn)，才能為完善和改革我國的房產(chǎn)稅法律制度提供了對(duì)癥下藥的良方和理論依據(jù)。

（一）新舊房產(chǎn)稅旳銜接問題

新舊房產(chǎn)稅的銜接是個(gè)人房產(chǎn)稅開征的一個(gè)難點(diǎn)，縱觀我國房地產(chǎn)稅制體系，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有5個(gè)，即土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅，基本將房地產(chǎn)的取得、保有和流通三個(gè)重要環(huán)節(jié)全面覆蓋了，但通過比較這三個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)情況可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)課稅在取得和流通環(huán)節(jié)稅負(fù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。而個(gè)人房產(chǎn)稅一旦開征后，不僅要依照現(xiàn)行房產(chǎn)稅法相關(guān)規(guī)定在房屋買賣時(shí)需繳納房產(chǎn)稅，而且還需要考慮對(duì)個(gè)人持有住房期間征稅。因此，一旦在全國范圍內(nèi)開征個(gè)人房產(chǎn)稅，在征收房產(chǎn)稅時(shí)就會(huì)出現(xiàn)按舊房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)購買的房屋和按新房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)購買的房屋，面對(duì)新舊房產(chǎn)稅的銜接問題，如何合理、公平、科學(xué)地計(jì)征房產(chǎn)稅，成為了個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征能否取得預(yù)期效果的關(guān)鍵點(diǎn)。倘若納稅人在購房時(shí)已經(jīng)繳納了房產(chǎn)稅，開征個(gè)人房產(chǎn)稅后該納稅人仍然要為其持有該房屋期間繳納房產(chǎn)稅，這樣已購房者無疑是承擔(dān)了雙重的稅收負(fù)擔(dān)。倘若差別化地區(qū)分對(duì)待新老購房者，每個(gè)納稅人會(huì)因房子來源和土地使用情況不同而出現(xiàn)多種差異，出現(xiàn)價(jià)格雙軌制甚至多軌制，不但加大了科學(xué)計(jì)征個(gè)人房產(chǎn)稅的難度，而且會(huì)給稅收征管工作帶來困難。

（二）住房信息問題

當(dāng)前，隨著我國城鎮(zhèn)化的步伐不斷地加快，房地產(chǎn)市場經(jīng)常發(fā)生劇烈的價(jià)格波動(dòng)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素比較多，包括交通，樓層和小區(qū)環(huán)境等等，在眾多影響因素下稅務(wù)機(jī)關(guān)難以公平合理科學(xué)地確定各個(gè)房產(chǎn)的公允價(jià)值，加之現(xiàn)今房地產(chǎn)市場價(jià)格評(píng)估體系尚不完善，使得房地產(chǎn)價(jià)格估值的問題無法得到解決，導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)稅的試點(diǎn)開征并沒有發(fā)揮到其預(yù)期的作用。另外，由于缺乏全面準(zhǔn)確的個(gè)人住房信息體系，稅務(wù)部門將難以全面掌握房屋產(chǎn)權(quán)信息的各種變化，也無法了解每個(gè)人的實(shí)際房屋持有情況，導(dǎo)致難以在全國范圍內(nèi)開征個(gè)人房產(chǎn)稅。所謂個(gè)人住房信息系統(tǒng)是指能覆蓋全國各省、市、縣的一個(gè)數(shù)據(jù)庫，其運(yùn)行模式能在全國范圍內(nèi)形成信息的互聯(lián)互通。我國個(gè)人住房信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)初衷是為了了解控制聯(lián)網(wǎng)城市的個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的信息變更、房地產(chǎn)市場交易等信息，滿足本地房產(chǎn)管理部門決策、管理、服務(wù)各層次需要，為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)提供及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的信息，并為政府制定有關(guān)的樓市調(diào)控政策提供必要的參考。但是在我國個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建立完善去受多方的利益糾葛，特別是許多地方政府擔(dān)心本地方的“利益受損”，[6]出現(xiàn)了一些推諉、瞞報(bào)數(shù)據(jù)現(xiàn)象，使得我國個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立進(jìn)展十分緩慢。正是由于在上海和重慶試點(diǎn)改革個(gè)人房產(chǎn)稅時(shí)，相關(guān)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)以及房地產(chǎn)市場價(jià)格評(píng)估體系配套的不完善，導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用沒有得到較好的發(fā)揮。

（三）稅收征管問題

房地產(chǎn)價(jià)值、產(chǎn)權(quán)信息、具體位置等信息都是構(gòu)成個(gè)人房產(chǎn)稅征納信息體系的基礎(chǔ)。然而，在目前納稅人的真實(shí)稅源信息難以掌控，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)資料信息登記機(jī)制以及居民財(cái)產(chǎn)登記制度尚不完善。加之房地產(chǎn)信息登記管理部門以及其他的一些相關(guān)的政府部門沒能與稅務(wù)部門形成順暢的信息交流渠道和平臺(tái)，更沒有形成有效的信息交流共享機(jī)制，導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)稅的相關(guān)信息不全面，稅務(wù)部門難以運(yùn)用現(xiàn)有征管力量與手段對(duì)其進(jìn)行有效的征管。目前，我國納稅人稅收遵從意識(shí)較低，過去我國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收主要的通過辦理房產(chǎn)權(quán)證或者通過代扣代繳等主要方式履行納稅義務(wù)，而個(gè)人房產(chǎn)稅主要是針對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，覆蓋的范圍廣而且征收難度大，完全依靠納稅人的主動(dòng)申報(bào)來解決稅源分散的問題是不太可能的，加之我國財(cái)產(chǎn)登記制度還不完善，相關(guān)稅款征收和稅源管理方面的法律法規(guī)尚不健全，很可能出現(xiàn)大量無人申報(bào)、虛假申報(bào)的情況，大大提高了征管難度。再者，目前在個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征的兩個(gè)城市中，政府征稅成本高昂，就以重慶為例，重慶實(shí)施的是無論是新舊房產(chǎn)只要人均住房面積或價(jià)格高于一定標(biāo)準(zhǔn)就要納稅，根據(jù)重慶當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的反映，重慶市主城區(qū)的地方政府稅收成本甚至高于稅收收益，這樣的納稅核算標(biāo)準(zhǔn)不但給納稅人的稅收申報(bào)造成極大困難，而且大大增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管難度。[7]

四、完善個(gè)人房產(chǎn)稅的相關(guān)配套制度

通過結(jié)合我國開征個(gè)人房產(chǎn)稅的難點(diǎn)，并吸取滬渝兩市試點(diǎn)開征個(gè)人房產(chǎn)稅的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，才能穩(wěn)妥推進(jìn)我國個(gè)人房產(chǎn)稅的改革。簡而言之，我們應(yīng)該盡快建立健全全國統(tǒng)一的個(gè)人房產(chǎn)登記制度，完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系以及加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅的征管體系的建設(shè)，為我國個(gè)人房產(chǎn)稅的全面開征創(chuàng)造良好的制度準(zhǔn)備。

（一）盡快建立健全全國統(tǒng)一的個(gè)人房產(chǎn)登記制度

既然要對(duì)居民個(gè)人住房征稅，那就必須健全的個(gè)人住房信息，建立一套健全、合理、高效的全國房產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。為個(gè)人房產(chǎn)稅開征的提供必要制度準(zhǔn)備，使稅務(wù)部門能夠與房產(chǎn)管理部門形成良性互動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)數(shù)字化和信息化，提高其辦公效益。要實(shí)現(xiàn)我國個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立和完善，可以從以下幾點(diǎn)著手：首先，地方政府必須加快建立本地方的住房信息系統(tǒng)，為全國建立統(tǒng)一的住房信息系統(tǒng)做好前期性的準(zhǔn)備。其次，根據(jù)近期下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，2020年之前要建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，住建部負(fù)責(zé)的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該被整合到不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，由國土部統(tǒng)籌，在建立土地登記信息的基礎(chǔ)上，并且加上公安、銀行、財(cái)政等系統(tǒng)的相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)部門間的信息共享。最后，國家應(yīng)加大對(duì)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建立的投入，全力收集全國住房信息，建立住房信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建全國統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息體系平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)系統(tǒng)與房產(chǎn)管理系統(tǒng)的無縫對(duì)接，降低個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征管難度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，信息化，高效化的稅后征納管理。[8]

（二）制定和完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

個(gè)人房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)采用房屋市場評(píng)估價(jià)值，因此，必須依托于一套完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系。個(gè)人房產(chǎn)稅在上海、重慶的開征之所以沒有收到預(yù)期的效果，也是由于缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征稅房屋的市場價(jià)值進(jìn)行有效的核準(zhǔn)，只把房屋交易價(jià)格作為計(jì)征個(gè)人房產(chǎn)稅的依據(jù)，從而致使房屋的公允價(jià)值被人為惡意降低，不僅僅偷逃了稅款，而且大大抑制房產(chǎn)稅調(diào)控作用的發(fā)揮。因而，為了確立公允的房屋市場價(jià)值，避免房產(chǎn)稅收流失，筆者建議從以下幾方面去著手解決房產(chǎn)稅面臨的評(píng)估問題：首先，改革現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，引入獨(dú)立的第三方房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，確立行業(yè)統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，保證其評(píng)估價(jià)值的公允性，確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)有效性，并且對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值以及后續(xù)的納稅情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理。其次，可以借鑒國際上先進(jìn)國家在征收房產(chǎn)稅方面的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法、評(píng)估理論的研究，同時(shí)結(jié)合房產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情況，例如位置、朝向和配套設(shè)施等相關(guān)因數(shù)，構(gòu)建一套科學(xué)的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法體系，為個(gè)人房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)。最后，設(shè)立與房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的相應(yīng)的資格證書體系，只有具備相應(yīng)的條件，通過技能資格測試后才能從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作。[9]與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)，例如提升房屋估價(jià)技術(shù)能力以及更新房產(chǎn)確權(quán)法律知識(shí)等，為科學(xué)合理的評(píng)估房價(jià)提供保障。

（三）完善個(gè)人房產(chǎn)稅的征管體系

要實(shí)現(xiàn)我國個(gè)人房產(chǎn)稅的全面開征，完善的征管體系是不可缺少的。一是確定個(gè)人房產(chǎn)稅的征管方式。在完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)和住房價(jià)格評(píng)估體系的基礎(chǔ)上，合理確定征管方式，按照浙江模式，當(dāng)?shù)乜蓪?shí)現(xiàn)省、市、縣三級(jí)土地登記信息的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)查詢和監(jiān)管，并預(yù)留與多部門信息共享的接口。我國個(gè)人房產(chǎn)稅的征收可以釆取代扣代繳和自己申請(qǐng)相結(jié)合的方式，以減少稅務(wù)部門征管的工作量；二是建立申述機(jī)構(gòu)。借鑒國外個(gè)人房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)，建立個(gè)人房產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果的申述機(jī)制。[10]如果房產(chǎn)持有者或者是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)果有異議，可以向指定的專門申述機(jī)構(gòu)提出書面重新評(píng)估；三是建立監(jiān)管機(jī)制，加大懲罰力度。首先，各級(jí)行政機(jī)關(guān)的國家公務(wù)人員必須起到模范先鋒帶頭作用，遵守貫徹財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，登記申報(bào)的范圍應(yīng)擴(kuò)大至正科級(jí)以上的領(lǐng)導(dǎo)，并鋪開至事業(yè)單位、國企。改變過去只申報(bào)不審核的情況，此后將進(jìn)行申報(bào)資料的審核，并把該數(shù)據(jù)錄入到住房信息系統(tǒng)中，紀(jì)檢部門必須對(duì)隱瞞不報(bào)的行為予以嚴(yán)懲。其次，現(xiàn)行我國普法教育的程度不高，納稅人的納稅意識(shí)不強(qiáng)，為了保證個(gè)人房產(chǎn)稅的順利有效征收，必須建立個(gè)人房產(chǎn)稅的監(jiān)管機(jī)制，構(gòu)建納稅人、銀行及稅務(wù)機(jī)關(guān)三方面的相互監(jiān)督和制約機(jī)制，對(duì)納稅人進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。最后，在加大稅收法律的宣傳，培養(yǎng)納稅人自覺依法納稅的意識(shí)，并建立嚴(yán)厲的懲罰機(jī)制，對(duì)偷稅漏稅行為予以嚴(yán)厲的懲罰。

[1]蘇麗華.對(duì)我國開征物業(yè)稅的分析及政策建議[D].天津：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006：5.

[2]黨 臣，李牧然.房產(chǎn)稅是否等于房價(jià)下降？——聚焦上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2011（3）：42.

[3]本刊記者.滬渝先行先試 房產(chǎn)稅改革“破冰”[J].中國財(cái)政，2011（4）：76.

[4]賈婷婷.淺議滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革——以稅收公平原則為視角[J].商品與質(zhì)量，2012（2）：31-35.

[5]崔 霽.房產(chǎn)稅：試點(diǎn)效果尚不明顯 定位認(rèn)識(shí)有待明晰[J].中國房地產(chǎn)，2011（13）：42.

[6]吳能寬.房產(chǎn)稅改革能否抑制房價(jià)[J].稅務(wù)研究，2011（5）：76.

[7]黃玉英.開征“房產(chǎn)稅”的影響及障礙分析[J].浙江樹人大學(xué)學(xué)報(bào)：人文社會(huì)科學(xué)版，2011（4）：39.

[8]賈祖國，王燁曄.房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].中國金融，2013（1）：41-45.

[9]白彥鋒，吳哲方.房產(chǎn)稅改革過程中的相關(guān)利益主體博弈分析[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（5）：70-75.

[10]宋祥來.滬渝兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)比較和評(píng)析[J].中國房地產(chǎn)，2011（7）：63-66.