旅游房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)理論概述

作者簡(jiǎn)介：林良鈞（1976年），男，漢族，廣東陽(yáng)江，高級(jí)教師，本科，陽(yáng)江市第三中學(xué)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游房地產(chǎn)在我國(guó)興起，成為繼傳統(tǒng)房地產(chǎn)之后的又一投資熱點(diǎn)。旅游房地產(chǎn)業(yè)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉融合，在我國(guó)的發(fā)展并不成熟，缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)。本文總結(jié)了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)理論基礎(chǔ)，包括系統(tǒng)性理論、空間結(jié)構(gòu)理論、地租與竟租理論等等，并對(duì)企業(yè)在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)各類理論運(yùn)用提出建議。

關(guān)鍵詞：旅游房地產(chǎn)；理論基礎(chǔ)；空間結(jié)構(gòu)

自2001，年我國(guó)加入WTO之后，國(guó)際交往也更加頻繁中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，成為世界最大的旅游目的地。同時(shí)，我國(guó)居民對(duì)休閑生活方式的追求不斷提升，度假地、風(fēng)景區(qū)的短期或長(zhǎng)期居住也逐漸成為旅游消費(fèi)的熱門，旅游房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)各大投資企業(yè)繼傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目之后的又一投資熱點(diǎn)。

由于，旅游房地產(chǎn)也在我國(guó)起步較晚，發(fā)展速度快，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響范圍廣，而國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)的研究還不深刻，理論還未成熟，需要借鑒相關(guān)成熟理論，包括旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)，囊括旅游學(xué)、房地產(chǎn)學(xué)、地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科在內(nèi)的相關(guān)理論。以各專業(yè)理論為基礎(chǔ)，為開發(fā)企業(yè)借鑒，能一定程度上避免企業(yè)在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中盲目投資。

一、旅游業(yè)的相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）旅游業(yè)的系統(tǒng)性

旅游業(yè)是以提供服務(wù)產(chǎn)品為主的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，是具有高關(guān)聯(lián)性的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是系統(tǒng)性運(yùn)行的，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的系統(tǒng)性既是一種現(xiàn)狀，也是一種發(fā)展態(tài)勢(shì)。

旅游經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行是在各種層次的系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行的，旅游業(yè)是一個(gè)由若干下級(jí)子系統(tǒng)構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)，包括“行、游、住、吃、購(gòu)、娛”六大要素構(gòu)成的子系統(tǒng)。同時(shí)，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行系統(tǒng)處于不斷擴(kuò)大，并不斷向其他行業(yè)滲透的過(guò)程。當(dāng)旅游業(yè)的發(fā)展與廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)掛鉤時(shí)，旅游經(jīng)濟(jì)效益的很大程度上依賴于旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。旅游經(jīng)濟(jì)單純的規(guī)模增長(zhǎng)不再符合國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須聯(lián)動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展的系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式，把旅游業(yè)視為多個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合體，將旅游業(yè)發(fā)展納入到區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體中，摒棄過(guò)去孤立的看待和發(fā)展旅游業(yè)的觀念。

旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉聯(lián)動(dòng)，就是旅游業(yè)新形勢(shì)發(fā)展的結(jié)果。旅游開發(fā)美化了周邊環(huán)境，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展完善了地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。在很多地區(qū)，旅游房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)大張旗鼓地開展起來(lái)，各種度假村，旅游景觀房也在遍地開花，這正是旅游系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展的結(jié)果。支持發(fā)展旅游房地產(chǎn)對(duì)于充分發(fā)揮旅游業(yè)的擴(kuò)散效應(yīng)，促進(jìn)旅游業(yè)由規(guī)模經(jīng)濟(jì)向系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的成功轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的良性互動(dòng)有重大意義。

（二）旅游空間結(jié)構(gòu)理論

我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展正處于初級(jí)階段，存在著核心區(qū)域與邊緣區(qū)域之間發(fā)展不平衡等問(wèn)題。從旅游房地產(chǎn)開發(fā)在我國(guó)空間分布的整體狀況看來(lái)，在東部地區(qū)，尤其是是沿海城市，旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較中部西部地區(qū)多，區(qū)域內(nèi)，核心城市比邊緣地區(qū)更易吸引旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。借鑒與研究旅游空間結(jié)構(gòu)理論，對(duì)我們合理規(guī)劃旅游房地產(chǎn)發(fā)展的空間分布與結(jié)構(gòu)，促進(jìn)各區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展具有非同尋常的意義。

（三）核心—邊緣理論

核心——邊緣理論解釋了一個(gè)區(qū)域如何由互不關(guān)聯(lián)、孤立發(fā)展，變成彼此聯(lián)系、發(fā)展不平衡，然后又由極不平衡發(fā)展變?yōu)橄嗷リP(guān)聯(lián)的平衡發(fā)展的區(qū)域系統(tǒng)。J.R.Friedman認(rèn)為，任何一個(gè)國(guó)家都是由核心區(qū)域和邊緣區(qū)域組成。核心區(qū)域是由一個(gè)城市或城市集群及其周圍地區(qū)所組成。邊緣的界限由核心與外圍的關(guān)系來(lái)確定。在發(fā)展過(guò)程中，核心居于統(tǒng)治地位，而邊緣在發(fā)展上依賴于核心。如何處理核心與邊緣之間在發(fā)展中的關(guān)系，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化和空間一體化，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中要格外注意的問(wèn)題之一。

（四）旅游區(qū)位論

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的區(qū)位論源于杜能創(chuàng)立的農(nóng)業(yè)區(qū)位論，隨后德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯提出工業(yè)區(qū)位論，德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒根據(jù)聚落和市場(chǎng)的區(qū)位，提出了中心地理論。區(qū)位論在各個(gè)行業(yè)的發(fā)展也吸引了不少旅游專業(yè)學(xué)者對(duì)區(qū)位論的研究，以期指導(dǎo)旅游業(yè)區(qū)位空間的合理布局。傳統(tǒng)的區(qū)位論不能生硬搬來(lái)解釋旅游業(yè)的區(qū)位發(fā)展，一直以來(lái)，研究市場(chǎng)的合理分區(qū)，推動(dòng)形成分工合理、競(jìng)爭(zhēng)有序的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，是旅游房地產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)研究的一項(xiàng)基本任務(wù)。吳必虎（2001）借助中心地的基本概念，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，構(gòu)建了旅游中心地的基本概念和范疇，這是國(guó)內(nèi)旅游專業(yè)學(xué)者研究旅游區(qū)位理論的一大突破。

（五）環(huán)城游憩帶理論

環(huán)城游憩帶（ReBAM，Recreational Belt Around Metropolis），簡(jiǎn)稱ReBAM，是指設(shè)置在大城市郊區(qū)，主要是城市居民光顧的游憩設(shè)施、場(chǎng)所和公共空間，特定情況下還包括位于城郊的外來(lái)旅游者經(jīng)常光顧的各級(jí)旅游目的地，一起形成環(huán)大都市游憩活動(dòng)頻發(fā)地帶。于是，在土地租金和旅行成本的雙向力量作用下，投資者和旅游者達(dá)成的一種妥協(xié)。形成ReBAM區(qū)位。隨著在ReBAM內(nèi)公益性和商業(yè)性土地利用的不同，進(jìn)入成本也會(huì)有差異，城市居民游憩活動(dòng)空間在ReBAM內(nèi)隨距離遠(yuǎn)近呈衰減式擴(kuò)散，并沿交通干線擴(kuò)展，最終，ReBAM空間內(nèi)形成同心圓狀圈層結(jié)構(gòu)，同時(shí)又會(huì)沿著資源及投資集中地段呈一定偏離趨勢(shì)。如何處理租金成本和旅游收益的關(guān)系，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化和空間一體化，是旅游房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中要格外注意的問(wèn)題之一。

二、房地產(chǎn)學(xué)相關(guān)理論基礎(chǔ)

（一）城市地租與競(jìng)租理論

1.城市地租理論

城市地租由城市級(jí)差地租、城市絕對(duì)地租和城市壟斷地租三部分組成。城市級(jí)差地租是由于土地等級(jí)不同而產(chǎn)生土地經(jīng)營(yíng)壟斷所得。城市絕對(duì)地租產(chǎn)生于國(guó)家和集體土地所有權(quán)壟斷。城市壟斷地租是指城市中某些特殊稀有地塊生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品的壟斷價(jià)格所形成的壟斷超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租產(chǎn)生的原因是特殊優(yōu)越地塊的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷，所以，壟斷地租是一種特殊的級(jí)差地租。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，級(jí)差地租增大，土地價(jià)格提升越大。通過(guò)城市土地的地價(jià)水平的可以衡量一個(gè)城市土地的聚集程度或規(guī)模效益。

2.城市競(jìng)租理論

根據(jù)Alonso的理論，城市的空間結(jié)構(gòu)是不同土地使用者在土地成本與土地區(qū)位之間的權(quán)衡結(jié)果在城市空間上的綜合反映。Alonso認(rèn)為：“由于不同的預(yù)算約束，各個(gè)土地使用者對(duì)于同一區(qū)位的經(jīng)濟(jì)評(píng)估是不一致的。并且，隨著與城市中心的距離遞增，各種土地使用者的效益遞減率也是不同的”。按市場(chǎng)供求均衡的原理，城鎮(zhèn)中心區(qū)段的地價(jià)就會(huì)上升，從而產(chǎn)生排異現(xiàn)象，將附加值低的產(chǎn)業(yè)依次向城市中心外圍排斥，以控制城市積聚規(guī)模和保持積聚結(jié)構(gòu)始終處于高效益的運(yùn)行狀態(tài)，從而使得用地布局按產(chǎn)業(yè)的不同呈現(xiàn)出明顯的區(qū)位特征，城市中心為零售業(yè)所租賃，然后是專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度住宅，然后是低密度住宅，住宅之外是農(nóng)業(yè)。

地租是地價(jià)的反映，地價(jià)水平是影響旅游房地產(chǎn)空間布局重要因素，付租能力的強(qiáng)弱決定了旅游房地產(chǎn)的空間區(qū)位，旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者需要通過(guò)包括地價(jià)因素的成本――效益分析，選擇最適合本部門支付能力的開發(fā)地段。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

1.門檻理論

城市的發(fā)展存在限制因素，意味著城市規(guī)模增長(zhǎng)的階段性極限，這就是城市發(fā)展的門檻，這種門檻是多級(jí)的。城市若要采用集中型建設(shè)方式就要跨越一個(gè)大的門檻，若分散建設(shè)則會(huì)遇到一些較小的初始門檻，跨越兩種門檻的費(fèi)用也不一樣。針對(duì)此，波蘭學(xué)者鮑·馬利什研究城市空間增長(zhǎng)時(shí)提出來(lái)的“門檻”理論。該理論要求定量測(cè)算和分析比較不同方式所需要跨越門檻的高低，選擇費(fèi)用低、效益高的方案，為選擇城市建設(shè)擴(kuò)展方向和不同的空間擴(kuò)展模式提供了一個(gè)可供衡量的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該理論，在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)前要充分考慮城市基礎(chǔ)設(shè)施的承載量，并準(zhǔn)確衡量旅游房地產(chǎn)人口容納量和承載力。

2.外部性理論

外部性是指在沒(méi)有市場(chǎng)交換的情況下，是一種經(jīng)濟(jì)力量對(duì)于另一種經(jīng)濟(jì)力量的“非市場(chǎng)性”的附帶影響，是經(jīng)濟(jì)力量相互作用的結(jié)果，包括了外部經(jīng)濟(jì)和外部不經(jīng)濟(jì)兩種效應(yīng)。外部性的大小為社會(huì)成本或效益與私人成本或效益之間的差值，導(dǎo)致低效的資源配置。利用旅游房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟(jì)可以形成新的旅游資源，增加原有旅游資源的吸引力。而旅游房地產(chǎn)開發(fā)的外部不經(jīng)濟(jì)主要表現(xiàn)在對(duì)環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷和社會(huì)文化等方面。如果隨意或過(guò)度開發(fā)，可能會(huì)破壞原有旅游資源，喪失原有旅游資源的吸引力。

3.經(jīng)營(yíng)城市理論

經(jīng)營(yíng)城市就是對(duì)構(gòu)成城市空資源、功能載體的自然資本、人力資本、及其相關(guān)延伸資本、進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的行為和過(guò)程。經(jīng)營(yíng)城市土地是經(jīng)營(yíng)城市的核心，需要政府建立和完善城市建設(shè)投融資新體制，有效籌集城市化建設(shè)資金，充分利用有限的存量土地資源，優(yōu)化城市土地資源配置，利用土地的級(jí)差地租，采用土地置換和結(jié)構(gòu)調(diào)整等方式使土地增值，并通過(guò)相應(yīng)的土地運(yùn)營(yíng)措施，使城市土地集約利用與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整相結(jié)合。適度合理的開發(fā)旅游房地產(chǎn)是對(duì)旅游城市一種的充分開發(fā)，也是利用城市的土地、深度開發(fā)旅游資源的重要方式。

三、對(duì)我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)意義

無(wú)論是旅游業(yè)的理論研究成果還是房地產(chǎn)業(yè)的理論研究成果，都不是單獨(dú)地對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮指引作用。從旅游房地產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理，從項(xiàng)目規(guī)劃到企業(yè)融資，從成本控制到市場(chǎng)最優(yōu)化，都有相對(duì)成熟的理論可供借鑒與學(xué)習(xí)。只有將各項(xiàng)理論結(jié)合，融匯貫通于旅游房地產(chǎn)的開發(fā)中區(qū)，彼此聯(lián)系，相互作用，形成完整的旅游房地產(chǎn)開發(fā)理論框架，才能更有效的指導(dǎo)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)朝著持續(xù)健康的道路發(fā)展。（作者單位：湘潭大學(xué)MBA教育中心）

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