試論房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方法

作者簡介：焦楓（1977.12-），女，漢，北京人。研究生，北京汽車集團(tuán)有限公司，審計(jì)師，主要方向：審計(jì)。

近幾年，我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大量資源與資金被房地產(chǎn)公司迅速消化，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)與資金已成為審計(jì)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。筆者將近幾年參與的大型房地產(chǎn)公司審計(jì)項(xiàng)目中不斷摸索和實(shí)踐出的適合房地產(chǎn)公司審計(jì)的方法與各位讀者分享，不足之處敬請(qǐng)批評(píng)指正。

一、充分做好審前準(zhǔn)備，全盤掌控企業(yè)投資項(xiàng)目情況。首先應(yīng)充分收集審計(jì)期內(nèi)國家及地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)適用的相關(guān)政策制度。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，審計(jì)前應(yīng)熟讀相關(guān)規(guī)定，做到對(duì)政策制度基本了解。其次應(yīng)與被審計(jì)單位反復(fù)座談，了解公司近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略方向，項(xiàng)目基本情況，項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)部程序，內(nèi)部制約與監(jiān)督手段等。第三，收集被審計(jì)單位審計(jì)期內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料及清單，清單中應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目性質(zhì)、地點(diǎn)、建筑面積、批準(zhǔn)概算、土地價(jià)格、建設(shè)資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數(shù)、已售套數(shù)、每平米均價(jià)、已售金額等內(nèi)容，通過分析清單，可以幫助審計(jì)人員事先全盤掌握公司審計(jì)期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，并初步確定審計(jì)重點(diǎn)。通常我們選擇資金量較大，建設(shè)周期較長或銷售情況不佳的項(xiàng)目作為審計(jì)重點(diǎn)。

二、分析土地資源，評(píng)價(jià)發(fā)展?jié)摿Α７康禺a(chǎn)公司發(fā)展?jié)摿κ欠駨?qiáng)勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項(xiàng)目可研分析報(bào)告，分析土地開發(fā)價(jià)值，并實(shí)地檢查儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，走訪相同地塊的其他開發(fā)項(xiàng)目，分析評(píng)價(jià)可研報(bào)告是否貼合實(shí)際情況，評(píng)價(jià)公司預(yù)判房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的能力以及自身發(fā)展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設(shè)周期是否正常，核查建設(shè)周期過長的原因。我們?cè)?jīng)審計(jì)的某房地產(chǎn)公司就存在多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關(guān)證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發(fā)時(shí)間過于拖沓，導(dǎo)致該公司個(gè)別項(xiàng)目因國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽(yù)與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。

四、對(duì)照銀行貸款協(xié)議查閱資金賬簿，核查貸款資金實(shí)際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產(chǎn)是一個(gè)高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發(fā)商會(huì)通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協(xié)議書中均會(huì)明確注明資金的投向，所以審計(jì)人員應(yīng)查閱會(huì)計(jì)賬簿，逐項(xiàng)比對(duì)貸款資金的流向，對(duì)不符合銀行貸款約定內(nèi)容使用的資金應(yīng)予以披露和糾正。房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)橘Y金需求較大，忽略對(duì)貸款資金專項(xiàng)使用的約束管理，項(xiàng)目資金混用，甚至將貸款資金與企業(yè)流動(dòng)資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業(yè)銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)之一。

五、整體與分項(xiàng)分析相結(jié)合，核查項(xiàng)目資金需求，評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通常投資資金額巨大，資金周轉(zhuǎn)期較長，變現(xiàn)能力較差，且較易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高于其他行業(yè)。審計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)公司各開發(fā)項(xiàng)目的資金缺口，一般用計(jì)劃投資額或合同金額與實(shí)際已投入資金的差額對(duì)比項(xiàng)目目前可支配資金額分析得出。這一對(duì)比分析過程還要結(jié)合國家地方相關(guān)政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴(yán)格，企業(yè)須用自有資金支付，如果企業(yè)自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業(yè)存在資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，審計(jì)人員也要結(jié)合銀行貸款協(xié)議對(duì)企業(yè)貸款的償還能力進(jìn)行審查，主要是結(jié)合還款方式和時(shí)間對(duì)應(yīng)審查企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，評(píng)價(jià)籌資風(fēng)險(xiǎn)。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場(chǎng)價(jià)格出售房屋問題。房地產(chǎn)企業(yè)一般都會(huì)詳細(xì)記錄房屋銷售的各種細(xì)節(jié)，這些信息有時(shí)會(huì)以紙質(zhì)方式記錄，審計(jì)人員需在訪談過程中有策略的引導(dǎo)對(duì)方說出記錄內(nèi)容和存放地點(diǎn)，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會(huì)為審計(jì)人員提供較多信息，如樓盤實(shí)際成交信息、成本價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結(jié)構(gòu)、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現(xiàn)象，是否存在低于市場(chǎng)價(jià)甚至于成本價(jià)銷售的內(nèi)部交易問題。我們?cè)么朔椒ú槌瞿撤康禺a(chǎn)公司將項(xiàng)目中的樓王以低于成本價(jià)格銷售給關(guān)系單位，造成了國有資產(chǎn)的損失。有時(shí)，開發(fā)商會(huì)用精裝修等手段變相將房屋低價(jià)出售給關(guān)系戶，審計(jì)人員需要調(diào)閱售房合同、物業(yè)合同等協(xié)議資料，并與財(cái)務(wù)記錄相結(jié)合進(jìn)行分析，同時(shí)配合實(shí)地勘察發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題。有的開發(fā)商會(huì)為避稅，而通過暫時(shí)隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計(jì)中我們走訪了已出售項(xiàng)目的物業(yè)公司，調(diào)閱了業(yè)主入住證明資料，物業(yè)費(fèi)繳納資料等，以核實(shí)銷售記錄是否與實(shí)際業(yè)主收房情況一致，結(jié)果我們查出共有45套已售房屋未計(jì)入銷售臺(tái)賬，近2億元收入未及時(shí)入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評(píng)價(jià)內(nèi)控的嚴(yán)謹(jǐn)性，審核招投標(biāo)過程是否符合國家有關(guān)規(guī)定，洽商變更及結(jié)算中是否存在舞弊。通常我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)直至竣工結(jié)算的整個(gè)過程進(jìn)行內(nèi)部控制流程審計(jì)，查看項(xiàng)目實(shí)施流程是否符合企業(yè)內(nèi)部相關(guān)要求，內(nèi)控設(shè)計(jì)及運(yùn)行是否有效。這一過程的檢查包括：時(shí)間是否符合先后順序，是否逆程序進(jìn)行；施工方資質(zhì)驗(yàn)證；審核過程是否按照公司內(nèi)控管理流程進(jìn)行，相關(guān)負(fù)責(zé)人是否全部簽字確認(rèn)；招投標(biāo)過程是否符合有關(guān)規(guī)定；中標(biāo)金額與內(nèi)容是否與合同約定相符；備案合同是否與實(shí)際執(zhí)行合同一致；結(jié)算方式是否與備案合同約定一致；洽商變更是否經(jīng)過施工方、監(jiān)理方和甲方共同確認(rèn)，變更內(nèi)容是否真實(shí)合理；付款依據(jù)是否充分；施工過程中有無損失浪費(fèi)現(xiàn)象等。審計(jì)中我們發(fā)現(xiàn)有的開發(fā)商為回避招投標(biāo)環(huán)節(jié)，而將施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬元人民幣以上的項(xiàng)目分解成若干小項(xiàng)目，這是國家招投標(biāo)法明令禁止的，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注；有時(shí)開發(fā)商會(huì)因?yàn)楣て诰o張而先開工后招標(biāo)，這種虛假招標(biāo)的問題可以通過審查招標(biāo)資料和施工日志對(duì)比查驗(yàn)出來；還有開發(fā)商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協(xié)議，這也可以通過調(diào)閱2份合同審核查出；另外，在洽商變更中也會(huì)出現(xiàn)高于市場(chǎng)報(bào)價(jià)或重復(fù)建設(shè)以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協(xié)查和實(shí)地踏勘查驗(yàn)。上述審查過程較為專業(yè)，審計(jì)部門可以根據(jù)審計(jì)人員實(shí)際情況外聘專家配合實(shí)施。

八、調(diào)閱項(xiàng)目竣工決算資料，以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作報(bào)告，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。竣工決算一般會(huì)反映出房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用控制能力以及整個(gè)施工監(jiān)管的控制水平，很多房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不做竣工決算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工監(jiān)管環(huán)節(jié)上的漏洞，這是我們應(yīng)將其列為審計(jì)重點(diǎn)的一項(xiàng)線索，通常這類項(xiàng)目會(huì)存在較多問題。后評(píng)價(jià)報(bào)告是近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍開展的一項(xiàng)自我評(píng)價(jià)工作，通過查閱該報(bào)告可以幫助審計(jì)人員提高對(duì)項(xiàng)目整體情況的了解，將該報(bào)告與項(xiàng)目前期可研報(bào)告對(duì)比，可以評(píng)價(jià)企業(yè)制定項(xiàng)目計(jì)劃的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，同時(shí)對(duì)評(píng)價(jià)企業(yè)整體運(yùn)營管理情況也是較為全面的參考。

房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)較為專業(yè)和復(fù)雜，不同的工程規(guī)模、不同的管理模式都使得審計(jì)工作存在差異，審計(jì)方法也不盡相同。但審計(jì)的目標(biāo)都是為了規(guī)范企業(yè)管理，挖掘企業(yè)潛在經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。（作者單位：北京汽車集團(tuán)有限公司）