基于房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析與評估研究

文/陶姿霖　湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)　湖南長沙　410128

?

基于房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析與評估研究

文/陶姿霖湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)湖南長沙410128

【摘要】近年來，城市化進(jìn)程下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，以其自身高收益等優(yōu)勢，成為項目投資的重要領(lǐng)域，但是受到諸多因素的影響，房地產(chǎn)投資存在較大風(fēng)險，如何更好地識別、評估風(fēng)險成為防范風(fēng)險的主要手段。本文將對房地產(chǎn)項目投資不同階段風(fēng)險進(jìn)行分析和研究，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；項目風(fēng)險；風(fēng)險與評估

房地產(chǎn)投資涉及范圍較廣，與政府調(diào)控、金融動向等方面存在非常密切的聯(lián)系，極易受到外部環(huán)境的影響而產(chǎn)生相應(yīng)的波動。但是高風(fēng)險伴隨著高收益，近年來，多數(shù)人們對于房地產(chǎn)投資的熱情持續(xù)增長，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析及評估的研究具有非常重要的現(xiàn)實意義，不僅能夠幫助投資者明確認(rèn)識到行業(yè)內(nèi)存在的投資風(fēng)險，還能夠提出相應(yīng)的防范措施，從而提高項目投資有效性，實現(xiàn)投資收益最大化目標(biāo)。

1、房地產(chǎn)項目投資不同階段風(fēng)險分析及評估

眾所周知，房地產(chǎn)投資作為一個長期、復(fù)雜的過程，存在很多不確定風(fēng)險，貫穿于項目投資決策等過程，本文采取敏感性分析法、盈虧平衡分析法及概率分析法等方法對各個階段的風(fēng)險進(jìn)行評估，具體來說：

1.1決策時期

項目決策時期是整個投資過程中風(fēng)險因素最大的環(huán)節(jié)，決策準(zhǔn)確與否直接決定項目投資成敗。通常情況下，風(fēng)險主要來源于政治政策、投資區(qū)位等多個方面。其中最為突出的就是政治、政策風(fēng)險，國家、地方政府對政策的調(diào)整，將會給投資者帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失[1]。房地產(chǎn)作為一項新興產(chǎn)業(yè)，與國家經(jīng)濟(jì)密切相連，多數(shù)情況下會受到國家的控制，如政府對土地供給、使用等政策，直接給投資者埋下了潛在風(fēng)險。如果國家政治形勢較為穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)價格也會上漲；反之則會下降，進(jìn)而影響到投資者投資收益。

1.2項目前期工作

經(jīng)過投資決策之后，工作重點將集中在項目的立項審批、取得土地使用權(quán)等多個方面，由于工作范圍較廣，涉及主體較多，如政府、金融及保險等方面，針對土地取得風(fēng)險來說，如果投資進(jìn)入到土地獲取階段，需要面對拆遷耗資工作，風(fēng)險更大，且與法律、安置補償?shù)壬鐣栴}產(chǎn)生聯(lián)系較大，究其根本，是我國拆遷安置法規(guī)條例過于籠統(tǒng)，可行性較差，如果拆遷工作不順利，投資者需要支付更多的資金來處理該項工作，直接增加了機(jī)會成本。此外，金融風(fēng)險，房地產(chǎn)投資量大作為其主要特點，長時間以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)資金普遍來源于銀行，一旦金融領(lǐng)域發(fā)生調(diào)整，勢必對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。同時合同方式、勘察設(shè)計等方面也會產(chǎn)生的影響。

1.3建設(shè)階段

項目建設(shè)階段主要是指開工到竣工全過程，不僅涉及到工期、還包括質(zhì)量、成本等要素，如果管理不善、措施不當(dāng)，將會產(chǎn)生成本、工期及質(zhì)量等風(fēng)險。如成本風(fēng)險，成本作為決定收益的重要因素之一。在建設(shè)中，降低成本風(fēng)險非常重要，成本風(fēng)險包括設(shè)計變更、施工條件及價格等要素的調(diào)整[2]。另外，安全質(zhì)量生產(chǎn)始終是建筑項目追求的終極目標(biāo)，貫穿于整個施工全過程，消除施工中的冒險性、盲目性等是保證施工質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)，但是如果發(fā)生安全風(fēng)險，將會直接產(chǎn)生人員、財產(chǎn)損失。

1.4經(jīng)營階段

任何經(jīng)營管理活動都存在一定風(fēng)險，受到各類因素的影響，很難預(yù)見經(jīng)營風(fēng)險，如自然災(zāi)害，地震、洪水等都會對房地產(chǎn)構(gòu)成傷害。房地產(chǎn)市場瞬息萬變，尤其是市場經(jīng)濟(jì)運行過程中，社會經(jīng)濟(jì)、居民收入等都會對房地產(chǎn)市場構(gòu)成一定影響。

2、防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險的對策

2.1合理選擇投資地區(qū)

經(jīng)濟(jì)區(qū)域化作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征之一，在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)的非常明顯。國家政治穩(wěn)定、地區(qū)金融等各類因素已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資不可忽視的外部條件之一。因此在進(jìn)行投資時，投資者應(yīng)盡量將項目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，為自身投資收益的提升奠定良好的基礎(chǔ)。

2.2科學(xué)選擇投資方式

目前，我國房地產(chǎn)項目投資形式主要體現(xiàn)在合作與獨立兩類上，前者主要是指在互惠互利條件下，合作雙方共同承擔(dān)風(fēng)險，共享收益的方式，能夠有效分散風(fēng)險；而后者可以有兩種選擇，一種是風(fēng)險投資，將資金投向波動較大的項目，投資風(fēng)險大，但是收益也與之相匹配[3]。因此投資上要想選擇該方式，需要加大對外部環(huán)境的關(guān)注力度，準(zhǔn)確分析和判斷市場波動循環(huán)周期，從而制定科學(xué)、合理的資金周轉(zhuǎn)計劃。二是穩(wěn)步投資，與上一種方法相反，將資金投向風(fēng)險較小的項目，如果在經(jīng)營時，能夠有效避開蕭條時期，投資效益非?？捎^。

2.3選擇優(yōu)秀的開發(fā)地段

土地作為房地產(chǎn)項目投資的重要基礎(chǔ)，是一種稀缺資源，且具有不可再生性特點。而地段則體現(xiàn)在周圍環(huán)境、交通狀況等。通常來說，繁華地段相關(guān)配套設(shè)施較為完善，人們更愿意選擇該地區(qū)房地產(chǎn)項目，能夠產(chǎn)生較高的收益?；诖?，房地產(chǎn)應(yīng)堅持具體問題具體分析原則，選擇能夠給自己帶來更高收益的地段非常必要。如上海北外灘地區(qū)開發(fā)計劃公布、上還是城市軌道交通規(guī)劃定，相關(guān)區(qū)域的房價也水漲船高。

除了上述要點外，還應(yīng)關(guān)注投資類型，其中住宅作為一種常見類型、占比較高，且籌資更加容易，銀行、擔(dān)保公司等都會參與其中，加之住宅具有較好的流動性，尤其是賣主提供購房貸款后，能夠確保投資者收益[4]。商業(yè)投資項目收益與其經(jīng)營效果關(guān)聯(lián)性較大，如果企業(yè)、個人經(jīng)營狀況較好，那么就會給投資者帶來一定收益，存在一定風(fēng)險。因此投資者需要綜合各方面影響因素，最后選擇投資類型。

結(jié)語：

根據(jù)上文所述，房地產(chǎn)項目投資作為一項綜合性、系統(tǒng)性工作，涉及主體、內(nèi)容較多，存在一定風(fēng)險，直接威脅到投資者利益。因此在投資過程中，投資者應(yīng)樹立風(fēng)險防范意識，明確認(rèn)識到引發(fā)風(fēng)險的各類因素，采用多元風(fēng)險分析方法，實現(xiàn)對潛在風(fēng)險的預(yù)測，并制定行之有效的防范措施，最大限度上規(guī)避各類風(fēng)險，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王平，具勝煥，金知杓.基于實物期權(quán)的海外房地產(chǎn)投資項目評估分析[J].中國商貿(mào)，2013，（28）：180-182+185.

[2]孟慶軍，蔣勤勤.基于模糊層次分析法的私募股權(quán)投資項目的風(fēng)險評估研究[J].項目管理技術(shù)，2013，（10）：33-36.

[3]劉春苗.房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險預(yù)測與分析[J].科技和產(chǎn)業(yè)，2012，（06）：59-62.

[4]邵梅.房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法分析與研究[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2015，（01）：43+155.