填海造地用海成本法評(píng)估中對(duì)海域增值收益的應(yīng)用思考

滕翀劍，張健夫，曹 軍

（1．南通市海籍調(diào)查測(cè)量中心 南通 226000；2．南通市海洋與漁業(yè)局 南通 226000）

我國(guó)有著遼闊的海域以及海洋資源。為合理、有效地開發(fā)利用海域，我國(guó)建立了海域有償使用制度，并通過(guò)征收海域使用金的方式對(duì)海域資源進(jìn)行管理。2002 年1 月出臺(tái)的 《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》，明確規(guī)定 “國(guó)家實(shí)行海域有償使用制度”，提出了海域資產(chǎn)化管理的要求，有效提高了海域使用和管理的效率，使我國(guó)海域有償使用進(jìn)入了新階段。2007 年3 月全國(guó)海域分等和海域使用金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，各省、市、自治區(qū)也陸續(xù)出臺(tái)了海域使用金征收管理辦法，對(duì)海域資產(chǎn)流轉(zhuǎn)需繳納的海域使用金、海域轉(zhuǎn)讓金以及海域租金做出了相關(guān)規(guī)定。在海域資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，為維護(hù)國(guó)家海域所有人利益和各海域使用權(quán)人的利益，海域評(píng)估作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的公正鑒證作用得以明顯發(fā)揮，受到政府資源管理與財(cái)政金融部門的高度重視。由于我國(guó)實(shí)施海域有償使用的時(shí)間相對(duì)較短，在具體的實(shí)踐中還存在諸多問(wèn)題，而我國(guó)海域有償使用研究仍處于起步階段，目前國(guó)內(nèi)對(duì)海域資產(chǎn)評(píng)估的研究不多，因此，海域資產(chǎn)評(píng)估作為我國(guó)新興資產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容之一的相關(guān)研究對(duì)于完善海域使用權(quán)流轉(zhuǎn)體系、促進(jìn)海洋資源合理配置、提高海域資源的綜合利用效率具有十分重要的意義。

1 現(xiàn)行海域評(píng)估成本法中對(duì)海域增值收益的解讀

在海域評(píng)估中海域價(jià)格一般會(huì)涉及兩種評(píng)估對(duì)象，一種是海域使用權(quán)，是指單位或個(gè)人以法定方式取得的對(duì)國(guó)家所有的特定海域的排他性占有、使用、收益的權(quán)利，它是一種權(quán)益類資產(chǎn)，與現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估中涉及的土地使用權(quán)、采礦權(quán)等資產(chǎn)屬性相類似，其對(duì)應(yīng)的海域使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的海域使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和；另一種是宗海海域，其對(duì)應(yīng)的海域價(jià)格內(nèi)涵是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的海域使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值及其附屬的用海設(shè)施和構(gòu)筑物價(jià)格的總和，即宗海海域是海域使用權(quán)與其按照用海功能與類型建設(shè)的用海設(shè)施及構(gòu)筑物的統(tǒng)一體，海域價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一體的價(jià)格。

當(dāng)前海域評(píng)估的基本方法有成本法、市場(chǎng)法、收益法與假設(shè)開發(fā)法。由于我國(guó)當(dāng)前的海域市場(chǎng)還不完善，且海域的自然條件各不相同，開發(fā)有著一定的高風(fēng)險(xiǎn)等因素，因此完全通過(guò)市場(chǎng)資料和分析運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法與假設(shè)開發(fā)法等途徑評(píng)估海域價(jià)格還存在一定的限制條件，而成本法在評(píng)估海域的基礎(chǔ)價(jià)格應(yīng)用中將會(huì)比較普遍，尤其是填海造地用海項(xiàng)目，也可作為投資者衡量投資效益、進(jìn)行海域開發(fā)可行性分析的重要依據(jù)。

在國(guó)家海洋局海域管理司2012年7月制定的海域評(píng)估培訓(xùn)教程 《海域評(píng)估理論與方法》中，對(duì)成本法解釋為是以開發(fā)海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上正常的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和海域增值收益來(lái)確定海域價(jià)格的方法。其計(jì)算公式如下。

海域價(jià)格＝ （海域使用權(quán)取得費(fèi)用＋海域開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋開發(fā)利息＋開發(fā)利潤(rùn)＋海域增值收益）×海域使用年期修正系數(shù)

其中：海域增值收益是指改變海域用途或進(jìn)行海域開發(fā)而產(chǎn)生的海域價(jià)值的增加額，海域增值率等于開發(fā)完成后的海域市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格差值占成本價(jià)格的比例。

在國(guó)家海洋局技術(shù)中心2013 年4 月修訂的海域評(píng)估技術(shù)規(guī)程 （試行）中，對(duì)成本法解釋為是以開發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上正常的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金來(lái)確定海域價(jià)格的方法。其計(jì)算公式如下：

海域價(jià)格＝ （海域使用權(quán)取得費(fèi)用＋海域開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋開發(fā)利息＋開發(fā)利潤(rùn)）×海域使用年期修正系數(shù)

從上述兩者的描述中，我們發(fā)現(xiàn)在后者即將出臺(tái)的 《海域評(píng)估技術(shù)規(guī)程 （試行）》中刪除了海域增值收益的內(nèi)容。

根據(jù) 《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》第32條規(guī)定， “填海項(xiàng)目竣工后形成的土地，屬于國(guó)家所有。海域使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自填海項(xiàng)目竣工之日起3個(gè)月內(nèi)，憑海域使用權(quán)證書，向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，換發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)土地使用權(quán)”。按照上述法規(guī)，我們?cè)俜治鲆环N假設(shè)，如果投資方在填海造地項(xiàng)目竣工后完成換發(fā)土地使用權(quán)程序，其資產(chǎn)屬性表現(xiàn)形式由海域使用權(quán)轉(zhuǎn)變成土地使用權(quán)。我們按照評(píng)估對(duì)象權(quán)證載體的變化，評(píng)估將會(huì)按照 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB－T 18508－2001）的規(guī)范要求來(lái)進(jìn)行。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)成本法的解釋為是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。新開發(fā)土地的一般地價(jià)公式如下：

地價(jià)＝ （土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋土地所有權(quán)收益）×使用年期修正系數(shù)

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》解釋土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國(guó)家作為土地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，它是絕對(duì)地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移時(shí)，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級(jí)差地租的資本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差異對(duì)成本價(jià)格的比率。

可見海域評(píng)估修訂前的技術(shù)規(guī)程與現(xiàn)行的土地估價(jià)規(guī)范中都對(duì)成本法提出了類似資產(chǎn)增值收益的概念，并且對(duì)增值收益的定義以及增值率的計(jì)算做了解釋。而在最近修訂的 《海域評(píng)估技術(shù)規(guī)程 （試行）》中刪除了海域增值收益的內(nèi)容。

2 海域價(jià)值的內(nèi)涵與海域增值收益的本質(zhì)

海域價(jià)值內(nèi)涵既包括獨(dú)占、排他性的權(quán)益類權(quán)利資產(chǎn)，也包括開發(fā)建設(shè)改變用海環(huán)境、效用所取得的收益的資源資產(chǎn)。我們從地租理論、區(qū)位理論、生產(chǎn)要素分配理論分析海域價(jià)值與海域增值收益的內(nèi)涵和本質(zhì)。

海域可視為廣義土地的一部分，它既是自然資源，又可以成為資產(chǎn)，因而地租理論對(duì)海域評(píng)估亦具有指導(dǎo)作用，地租形成機(jī)制可在海域資源配置上發(fā)生作用。從地租理論來(lái)講，地租可以分成絕對(duì)地租、級(jí)差地租 （包括級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ）與壟斷地租；絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源，級(jí)差地租是決定土地價(jià)格高低的主要因素，壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高低的主要原因。根據(jù)地租的形成規(guī)律，對(duì)海域的收益的構(gòu)成狀況進(jìn)行分析：不同海域因質(zhì)量不同，生產(chǎn)率有差別，或因與市場(chǎng)距離不同，交通通達(dá)度和運(yùn)費(fèi)不同，在相同投資、相同售價(jià)的情況下，進(jìn)行同種產(chǎn)品生產(chǎn)會(huì)有收益差別，形成級(jí)差收益Ⅰ；而當(dāng)海域使用者追加投資或采用先進(jìn)開發(fā)利用方式帶來(lái)更多超額利潤(rùn)時(shí)，即形成級(jí)差收益Ⅱ；在個(gè)別海域，由于條件優(yōu)越，所產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量較高或品種特好，賣價(jià)也高，由此產(chǎn)生的超額利潤(rùn)即具有壟斷地租性質(zhì)。因此從地租理論上分析，海域增值收益應(yīng)當(dāng)是海域因自身資源稀缺性、質(zhì)量差異性以及開發(fā)利用功能不同性可能產(chǎn)生的級(jí)差收益Ⅱ與壟斷收益。

區(qū)位就是人類的活動(dòng)空間，是自然地理位置、經(jīng)濟(jì)地理位置和交通地理位置在空間低于上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位理論是研究特地區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。在海域評(píng)估中，需要從造成海域質(zhì)量、區(qū)位優(yōu)劣的具體因素入手，分析海域的收益狀況與自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的關(guān)系，分析海域區(qū)位條件的分異規(guī)律和作用強(qiáng)度；必須針對(duì)具體的海域使用類型，分析反映海域質(zhì)量和生產(chǎn)潛力的各種自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素，并選擇反映各因素狀況的具體指標(biāo)，對(duì)各因素的作用強(qiáng)度、范圍進(jìn)行測(cè)定，并最終量化其對(duì)海域評(píng)估價(jià)值的影響。填海造地用海的評(píng)估需要考慮周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平、土地供需狀況，海域環(huán)境功能、施工條件等因素。因此從區(qū)位理論上分析，海域增值收益是體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、交通位置優(yōu)越、基礎(chǔ)設(shè)施條件、功能產(chǎn)業(yè)聚集等因素可能產(chǎn)生的差額收益。

生產(chǎn)要素分配理論認(rèn)為社會(huì)總產(chǎn)品是資產(chǎn)、勞動(dòng)和其他生產(chǎn)要求共同作用的結(jié)果。海域是海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)中必不可少的生產(chǎn)要素，海域在不同使用方式中具有不同的作用，或者是經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力與自然生產(chǎn)力結(jié)合 （如水產(chǎn)養(yǎng)殖、捕撈），或者是借助于資源更新 （如海水綜合利用、制鹽、海域能源開發(fā)），或者是對(duì)難以及時(shí)更新資源的消耗 （如海水石油開采、挖砂），或者是對(duì)不可磨損的空間利用 （如港口航運(yùn)、海水工程建設(shè)、濱海旅游、工業(yè)造船），但無(wú)論使用方式有何不同，海洋產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效益不僅取決于資本、勞動(dòng)、技術(shù)等因素，還受海域質(zhì)量、區(qū)位的直接影響。因此從生產(chǎn)要素貢獻(xiàn)分配理論分析，海域增值收益是體現(xiàn)海域利用方式不同、行業(yè)回報(bào)率不同可能產(chǎn)生的差額收益。

從上述三種理論出發(fā)對(duì)海域價(jià)值與海域增值收益的內(nèi)涵與本質(zhì)進(jìn)行分析后，我們可以得出以下結(jié)論：在進(jìn)行海域評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理分析、準(zhǔn)確估算海域增值收益對(duì)海域價(jià)值的影響。在采用成本法途徑評(píng)估海域的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，若僅僅考慮海域的取得成本、海域開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)，而不完整考慮海域的個(gè)別自然屬性、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、海域的區(qū)位效應(yīng)、用海方式的差異回報(bào)對(duì)海域價(jià)值產(chǎn)生的影響的話，則評(píng)估結(jié)論是不符合市場(chǎng)價(jià)值的定義的，其價(jià)值內(nèi)涵是不全面的。從其他海域評(píng)估方法途徑來(lái)看，市場(chǎng)法、收益法和假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算途徑均需采用公開完全市場(chǎng)的公允成交價(jià)格或客觀收益的標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)公允成交價(jià)格和客觀收益水平均屬于公開市場(chǎng)價(jià)值類型范疇，市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，是真正體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的客觀內(nèi)涵。市場(chǎng)公允成交價(jià)格和客觀收益已綜合體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)海域資產(chǎn)各種因素的理性判斷，是對(duì)海域資產(chǎn)價(jià)格的客觀接受程度的反映，也就是已經(jīng)結(jié)合了各種自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素可能對(duì)海域資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。按照資產(chǎn)價(jià)值和資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的理論研究，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象，評(píng)估方法即估算資產(chǎn)價(jià)值途徑的可以不同，但不同方法測(cè)算的評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)趨同。因此，在成本法測(cè)算海域價(jià)格中如不考慮海域增值收益，必將會(huì)使評(píng)估結(jié)果偏離公允的市場(chǎng)價(jià)值。

3 海域增值收益的估算途徑思考

在確定海域增值收益時(shí)，我們必須要分析海域增值產(chǎn)生的原因，從哪幾個(gè)方面產(chǎn)生，具體如何體現(xiàn)。海域增值的原因可分為人工增值和自然增值，人工增值為投資者在海域投資、開發(fā)和建設(shè)，海域得以改良從而其價(jià)值得到提升；自然增值為因政府的投入行動(dòng)使得海域環(huán)境質(zhì)量得到改善，因社會(huì)的投資使得周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，因區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得海域稀缺程度提高、區(qū)位的優(yōu)勢(shì)提升。

在成本法計(jì)算海域增值收益時(shí)，一般會(huì)通過(guò)測(cè)算海域增值率來(lái)確定，它是在計(jì)算海域使用權(quán)取得費(fèi)用、海域開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、開發(fā)利息、開發(fā)利潤(rùn)等海域成本價(jià)格后量化的一個(gè)相對(duì)成本基數(shù)的增值比例。

從實(shí)際操作層面上，評(píng)估人員可以通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)測(cè)算海域增值收益率：①以海域所處市級(jí)或縣級(jí)區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、設(shè)施完善程度、海域環(huán)境質(zhì)量改善對(duì)海域增值的影響。評(píng)估人員可分析海域當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)情況，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)投資情況，海洋經(jīng)濟(jì)增速發(fā)展情況，分析當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)增速與全社會(huì)平均經(jīng)濟(jì)增速，固定資產(chǎn)投資額對(duì)當(dāng)?shù)睾Ｑ蠼?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)附加值增加的提升比率，海洋經(jīng)濟(jì)的發(fā)展增速與全社會(huì)平均水平的差異比例等指標(biāo)根據(jù)用海類型的不同設(shè)置權(quán)重因素進(jìn)行修正確定區(qū)域宏觀因素貢獻(xiàn)海域增值率。②以擁有類似海域資源以及相同用海方式的行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)體現(xiàn)海域稀缺程度、開發(fā)建設(shè)效用改變對(duì)海域增值的影響。評(píng)估人員可通過(guò)公開資料分析海域資產(chǎn)在類似企業(yè)中的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比重、股東權(quán)益回報(bào)率、海域資產(chǎn)收益提成率等指標(biāo)來(lái)計(jì)算行業(yè)內(nèi)海域資產(chǎn)回報(bào)率，再通過(guò)海域資產(chǎn)回報(bào)率與行業(yè)內(nèi)資產(chǎn)平均回報(bào)率的差值超額收益率確定微觀因素貢獻(xiàn)海域增值率。③分析用海項(xiàng)目的投資企業(yè)具體情況再確定特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)，用特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)對(duì)上述計(jì)算的宏觀因素貢獻(xiàn)海域增值率與微觀因素貢獻(xiàn)海域增值率進(jìn)行修正。特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)可通過(guò)參考Grabowski－King研究的資產(chǎn)規(guī)模超額收益率思路計(jì)算得出或者設(shè)置個(gè)別因素權(quán)重指標(biāo)予以量化。