淺談地籍調(diào)查中的權(quán)屬核查

胡家偉　隋廣巖

摘 要：權(quán)屬核查是土地管理的基礎(chǔ)性工作，是數(shù)字地籍調(diào)查的核心。文章結(jié)合溫嶺市1∶500城鎮(zhèn)數(shù)字地籍調(diào)查（二期）工作的實際情況，對權(quán)屬核查工作中的內(nèi)容和常見問題進(jìn)行了總結(jié)和分析。

關(guān)鍵詞：權(quán)屬核查；權(quán)利人；界址線

1 引言

為進(jìn)一步全面掌握溫嶺的土地利用現(xiàn)狀，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度，達(dá)到對土地信息采集、處理、發(fā)布、應(yīng)用全過程的數(shù)字化，實現(xiàn)土地資源信息的社會化服務(wù)，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國土資源管理的需要。根據(jù)《浙江省人民政府關(guān)于開展第二次全省土地調(diào)查的通知》（浙政發(fā)[2007]15號）的要求，結(jié)合省國土資源廳《浙江省第二次土地調(diào)查實施方案》和臺州市政府關(guān)于開展全市第二次土地調(diào)查的相關(guān)規(guī)定，溫嶺市國土資源局在已完成中心城區(qū)120平方公里范圍內(nèi)地籍測量和權(quán)屬調(diào)查工作的基礎(chǔ)上，對溫嶺下屬的八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共計56平方公里范圍內(nèi)的地區(qū)進(jìn)行溫嶺市1∶500城鎮(zhèn)數(shù)字地籍調(diào)查（二期）工作。受臺州市國土資源溫嶺市分局的委托，浙江省測繪大隊承擔(dān)該項目的實施工作。

2 權(quán)屬調(diào)（核）查

權(quán)屬調(diào)（核）查是依據(jù)有關(guān)法律程序?qū)y區(qū)范圍內(nèi)宗地進(jìn)行實地的權(quán)屬核查，核查的主要內(nèi)容包括土地權(quán)屬狀況、利用狀況的調(diào)查，土地使用權(quán)合法性的調(diào)查及界址調(diào)查等；目的是查清每宗（塊）土地的具體位置、界線、數(shù)量、四至關(guān)系、用途及其四周違法建筑物、附著物等基本情況，從而滿足土地登記、管理的日常需要。

2.1 權(quán)屬調(diào)（核）查的流程

2.1.1 資料整理：對于有檔案信息的宗地，進(jìn)行歸納整理、打?。粚τ跊]有檔案信息的宗地，需要到實地確定權(quán)利人姓名、土地坐落等信息后，進(jìn)行判繪。

2.1.2 根據(jù)已有的地形圖，核實規(guī)定范圍內(nèi)每間房屋權(quán)利人的姓名。

2.1.3 根據(jù)打印的檔案資料和實地調(diào)查結(jié)果對地形圖進(jìn)行界址線的判繪。

2.1.4 制作調(diào)查底圖。

2.1.5 進(jìn)行外業(yè)核查，根據(jù)核查情況如實填寫核查表信息。

2.1.6 復(fù)核界址線，復(fù)核并更新核查表信息。

2.1.7 根據(jù)要求，重新劃定街坊線的位置。

2.1.8 按街坊編寫新宗地號、編制新老宗地對照表。

2.1.9 以街坊為單位，按宗地號從小到大的順序整理核查資料，做到圖表一致，移交內(nèi)業(yè)建庫。

2.2 內(nèi)業(yè)界址線判繪的基本原則

2.2.1 宗地現(xiàn)狀與原發(fā)證信息一致的，以發(fā)證四至及界址位置描述為準(zhǔn)。如邊長有差異的，經(jīng)實地核實地形圖無誤的，按現(xiàn)邊長為準(zhǔn)，核查表備注欄種注明邊長有誤的相關(guān)信息（如：宗地本次核查面積為95.28，原登記面積為92.1，南北方向原邊長有誤（與發(fā)證邊長相差0.36米）引起了面積誤差，建議宗地面積以本次調(diào)查為準(zhǔn)）。地形圖有誤的，根據(jù)實地量取的數(shù)據(jù)對地形圖進(jìn)行修改后再判繪。

2.2.2 房屋出現(xiàn)部分變化的，按原發(fā)證信息進(jìn)行判繪，備注欄中描述房屋改建相關(guān)信息（如：該宗房屋北面擴(kuò)建，超占面積為10m2）。

2.2.3 現(xiàn)狀完全變化的，能夠確認(rèn)實地房屋已經(jīng)重建的，按虛擬宗地進(jìn)行上圖。

2.3 外業(yè)核查

外業(yè)調(diào)查工作是權(quán)屬核查中最辛苦的一個環(huán)節(jié)，也是最重要的一個環(huán)節(jié)，只有通過調(diào)查人員不辭辛苦的耐心工作，才能清楚的掌握調(diào)查區(qū)域內(nèi)房屋、權(quán)利人的現(xiàn)狀與發(fā)生的變化。

調(diào)查員利用1：500地形圖為底圖，逐戶核實宗地的相關(guān)信息（如：土地坐落、土地權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)利人姓名等）。針對原權(quán)利人已故，房屋由其子女繼承或房屋已轉(zhuǎn)賣他人但未做土地變更的情況，需要重新確定權(quán)利人信息，進(jìn)行權(quán)屬上圖圖的同時在備注欄中加以說明；對于宗地四周出現(xiàn)的違章建筑，也要確認(rèn)到戶，按虛擬宗地進(jìn)行上圖，為國土局日后的處理工作提供方便。

2.4 核查表填寫

權(quán)屬核查表是內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)錄入的重要依據(jù)，填寫的是否詳細(xì)直接關(guān)系到最終成果的好壞，所以填寫的內(nèi)容一定要保證圖、表、實地的一致，一定要做到?jīng)]有遺漏與準(zhǔn)確無誤。對于共有宗地，要將每位戶主的姓名、土地證書號、發(fā)證日期等信息輸入到表格內(nèi)，附在核查表后。

2.5 街坊線的劃定

街坊線的劃分一般尊重歷史，因為便于檔案的管理和減少地籍變更的工作量，這是在老街坊劃分正確的基礎(chǔ)上而言的。如果街坊的劃分不符合要求或鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)街道和宗地變化過大，則需要重新劃分街坊。

街坊界線一般以道路中心或邊線、河流中心或邊線為界進(jìn)行劃分，劃分街坊的界線一定不能切割到房屋的地形線與權(quán)屬線，所劃分的街坊內(nèi)的宗地也不要超過9999個。

2.6 宗地編碼

編寫宗地號，相當(dāng)于給街坊內(nèi)的每個宗地一個新的“身份”編號，從而方便國土局日后便捷的查詢和跟蹤掌握土地使用情況，真正做到對土地的實時全程監(jiān)管，最終實現(xiàn)地籍管理的信息化。

這次鄉(xiāng)鎮(zhèn)編碼采用三層11位層次碼結(jié)構(gòu)，分別表示為鎮(zhèn)區(qū)號（3位）、街坊（3位）、宗地號（5位），如018-001-00001，表示為城南鎮(zhèn)第1街坊的第一宗地。

2.7 數(shù)據(jù)建庫

數(shù)據(jù)建庫軟件采用“杰思科地籍調(diào)查軟件”。按照《浙江省地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫規(guī)范》和甲方地籍管理信息系統(tǒng)的要求開展數(shù)據(jù)建庫工作。地籍?dāng)?shù)據(jù)建庫包括地形建庫、地籍建庫、地類建庫。地形建庫包括點狀地物、線狀地物、面狀地物、文字注記等要素建庫及其屬性入庫。地籍建庫包括宗地面、宗地界址線、宗地界址點、街坊面、街道面等要素建庫及其屬性入庫。地類建庫包括地類圖斑構(gòu)面及其屬性錄入。地籍?dāng)?shù)據(jù)以街坊為單位進(jìn)行建庫并保存。

3 權(quán)屬調(diào)（核）查中常見的問題與解決

3.1 因為原有的檔案資料大部分都是手工繪制的，所以導(dǎo)致證書內(nèi)的宗地草圖形狀、面積與實際的形狀、面積存在較大的差異，這種情況則需要根據(jù)調(diào)查的結(jié)果對其進(jìn)行確認(rèn)。

3.2 個別宗地存在多次發(fā)證的情況，也就是說原有土地證沒有被注銷就又給該宗權(quán)利人發(fā)放了土地證書，最令人不解的是相同宗地被發(fā)過五次證的情況都出現(xiàn)過，對于這樣的宗地根據(jù)最后一本證書對其進(jìn)行確認(rèn)。

3.3 個別宗地登記信息為79年建造的石質(zhì)房屋，但經(jīng)過重建后、房屋的形狀和面積都發(fā)生了巨大的變化，對于這樣的宗地建議上級主管部門注銷原有證書的同時對其補(bǔ)發(fā)土地證。

3.4 工業(yè)區(qū)新建廠房多為臨時土地證，按宗地資料中界址點坐標(biāo)進(jìn)行繪圖后發(fā)現(xiàn)，相鄰廠房的權(quán)屬線有交叉的情況發(fā)生，說明坐標(biāo)成果不夠準(zhǔn)備，需要對其重新測量后在做確認(rèn)。

4 結(jié)束語

權(quán)屬核查的目的是全面查清區(qū)域內(nèi)土地的利用現(xiàn)狀，掌握真實的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并對調(diào)查成果實行信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計制度和登記制度，實現(xiàn)土地資源信息的社會化服務(wù)，滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、土地宏觀調(diào)控及國土資源管理的需要。雖然說權(quán)屬核查工作單調(diào)、辛苦，有時甚至還會被他人誤解，但是本著對宗地權(quán)利人和地籍工作負(fù)責(zé)的態(tài)度，既要有一顆持之以恒的心，又要有一股不怕辛勞的韌勁，這樣才能將核查工作完成好，才能為實現(xiàn)地籍管理的信息化貢獻(xiàn)出自己的力量。

參考文獻(xiàn)

[1]浙江省城鎮(zhèn)數(shù)字地籍調(diào)查暫行規(guī)定，浙江省國土廳，2005.

[2]浙江省城鎮(zhèn)地籍測量電子數(shù)據(jù)成果規(guī)定（修訂），浙江省國土廳，2005.