預告登記制度芻議

陳丹

摘 要：預告登記制度通常適用于房地產(chǎn)商品房預售情形的市場交易中，預告登記屬于我國不動產(chǎn)登記制度中的一項重要內(nèi)容。預告登記有別于本登記，自本登記辦理之日起購房者即取得房屋所有權(quán)，預告登記的辦理只是發(fā)生確保購房者在房屋建成之后的將來取得所有權(quán)。預告登記的實質(zhì)目的在于確保將來自房屋正式建成之后購房者對房地產(chǎn)商享有要求其轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請求權(quán)，這項制度設計不但有利于保障實現(xiàn)當事人將來的物權(quán)，而且還有利于保護市場交易安全、維護不動產(chǎn)交易的市場信用。

關鍵詞：預告登記；商品房購買；立法現(xiàn)狀；現(xiàn)存問題；立法完善

中圖分類號：D923.2 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）06-0079-02

一、我國預告登記制度的現(xiàn)狀

（一）預告登記制度的立法現(xiàn)狀

有關預告登記方面的立法，在我國的立法模式中采取了法典式立法和特別法式立法相結(jié)合的方式：一方面，全國人大于2007年通過的基本法《物權(quán)法》中對預告登記制度進行了原則性的規(guī)定，這是一種大方向上的制度規(guī)定，這就決定了預告登記的具體實施制度的相關規(guī)定都要以《物權(quán)法》中的原則性規(guī)定為價值取向；另一方面，預告登記制度立法的特別法形式表現(xiàn)在《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的相關規(guī)定中，這兩部特別法對預告登記制度落實到具體執(zhí)行中應該遵循的步驟和程序做了詳細的規(guī)定，以達到對預告登記制度的進一步細化和完善的目標。綜合上述兩種立法體例的相結(jié)合的方式就是我國預告登記體制在我國法制體系中的存在形態(tài)。

在我國的司法實踐中，我們可以發(fā)現(xiàn)早在《物權(quán)法》頒布實施之前，地方為保護相關物權(quán)法律關系中債權(quán)人的利益就在地方法規(guī)中對房屋預告登記方面的內(nèi)容做了相關規(guī)定，比如2001年通過的《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》，2002年通過的《上海市房地產(chǎn)登記條例》，2005年通過的《天津市房地產(chǎn)登記條例》以及2007年通過的《廣州市城鎮(zhèn)房屋登記管理辦法》等，這些地方法規(guī)中都或多或少地涉及了預告登記制度的內(nèi)容。

綜上，預告登記相關內(nèi)容的法律規(guī)范在我國法制體系中主要表現(xiàn)為三個法律層面：基本法的原則性規(guī)定、特別法的具體詳細規(guī)定、地方性法規(guī)的靈活性規(guī)定，這三個法律層面上法律制度設置表明了預告登記法律制度在我國法律體制框架內(nèi)已經(jīng)建立起來。

（二）預告登記制度的實際操作情況

預告登記的適用在現(xiàn)實生活中大多是見諸在房產(chǎn)交易市場的房屋預售合同登記行為中。房屋預售這一市場交易行為就是指由賣方房地產(chǎn)開發(fā)商和買房購房者簽訂房屋預售合同，約定把未來某個時間內(nèi)才能建好的房屋提前賣給購房者，根據(jù)房屋預售合同，在房屋建成后購房者可以據(jù)此享有要求房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)，在此種情形中，預告登記的實際作用是對既有物權(quán)利人的權(quán)利行使的限制以保證登記權(quán)利人的將來利益可以順利實現(xiàn)。另外，國外的預告登記制度的大多適用范圍較之我國是非常廣的，不動產(chǎn)買賣、設定土地擔保物權(quán)、改變順位等均是預告登記制度的廣泛適用領域，而在我國預告登記通常是適用于預售的商品房及其他不動產(chǎn)協(xié)議中。

另外，值得一提的是，我國立法還規(guī)定了預售登記備案制度，商品房預售人應當按照法律有關規(guī)定將其于購房者之間成立的預售合同提交縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，這是我國法律規(guī)范中對預售合同登記制度的最基本的規(guī)定，除此之外沒有更加詳細的規(guī)定，關于預告登記備案制度的這種原則性的規(guī)定無疑會為地方性法規(guī)關于此項制度的具體立法中按照各自不同的意愿制定截然不同的實施規(guī)定提供了溫床，由此，極有可能會造成地方上不同的制度構(gòu)造，結(jié)果就會是各地方房屋預告登記備案的具體規(guī)定各式各樣，由此我國預告登記備案制度的整齊劃一得以實現(xiàn)的難度加大。在商品房買賣的市場交易活動中，購房者相對于經(jīng)濟實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商總是處于劣勢地位，出于對購房者的利益保護，所以立法機關有必要設置房屋預售登記備案制度對房地產(chǎn)開發(fā)商的行為進行合法性審查同時也是對其行為加以適當限制的一種方法。即使如此，我國的預告登記備案制度還是存在著一些不可回避的問題，最為突出是未待解決的登記備案效力問題以及其對第三人的效力，這兩個問題在我國相關法律規(guī)范中是找不到明確規(guī)定的，這是我國預告登記備案制度的最大缺陷；再比如，購房人有無申請登記備案的權(quán)利也是沒有明確。如果這些問題得不到解決，那么登記備案制度就不能起到提前預防房產(chǎn)糾紛的積極作用。

二、我國預告登記制度存在的問題

我國物權(quán)法中明確規(guī)定：當事人為保證將來物權(quán)的實現(xiàn)所簽訂不動產(chǎn)協(xié)議，在辦理預告登記之后，該物權(quán)所有人未經(jīng)登記權(quán)利人的同意任意處分該項不動產(chǎn)的，不會發(fā)生物權(quán)變動的效果；另外，在債權(quán)消滅和自能夠辦理預告登記之日起三個月內(nèi)沒有辦理本登記的這兩種情形中，產(chǎn)生預告登記失效的不利后果。

筆者認為，我國的預告登記制度存在以下三個方面不完善的地方：

（一）預告登記的范圍過窄

關于我國預告登記的具體應適用范圍，學界暫時還沒有形成一致意見，立法中只是概括性地將不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議規(guī)定為預告登記的適用范圍，但是我國物權(quán)法中的權(quán)利體系龐雜，哪些權(quán)利屬于預告登記制度的適用范圍法律規(guī)范中并沒有明確指出，另外，屬于預告登記適用范圍的物權(quán)是否也可以是附條件或附期限的也沒有指明，這些都是我國預告登記的立法規(guī)定中不健全的地方。

從我國立法規(guī)定中可以知道，預告登記的適用范圍僅僅限于買賣房屋或者其他的不動產(chǎn)協(xié)議之中，這樣一種范圍的規(guī)定，使得保護交易安全的制度價值和功能十分有限。另外，期房轉(zhuǎn)讓預告登記、期房抵押預告登記、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預告登記以及現(xiàn)房抵押預告登記，這四種類型的預告登記僅限于房屋買賣中，這顯然表明預告登記的適用范圍局限性較大。筆者認為，立法機關應當在立法上盡快明朗預告登記的適用范圍，便于執(zhí)法機關的執(zhí)法和市場交易活動的順利開展。綜上，我們可以得知到底哪些不動產(chǎn)物權(quán)之上的物權(quán)變動請求權(quán)可以適用預告登記，這些請求權(quán)能否可以是屬于附條件或者是附期限的請求權(quán)，這些最為基本的問題有深入探討的必要。

（二）預告登記制度的效力缺漏

預告登記的效力屬于私法上的對世效力，通常預告登記制度在不同國家的法律制度中會有不同的效力內(nèi)容，例如順位保全效力、權(quán)利保全效力、破產(chǎn)保護效力等，我國的預告登記效力內(nèi)容僅限于權(quán)利保全效力，即預告登記之后如果沒有得到預告登記的權(quán)利人允許而擅自處分該項不動產(chǎn)的，物權(quán)變動效力不發(fā)生；這就是權(quán)利保全效力的具體法規(guī)闡述，即保全未來才會發(fā)生的物權(quán)變動效果的請求權(quán)，對預告登記之后發(fā)生的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的處分行為發(fā)生排他效力。

（三）預告登記中信息披露不健全

預告登記的功能表現(xiàn)在兩個方面：一方面，預告登記制度保護登記權(quán)利人的期待利益；另一方面，預告登記起到信息公開的效果，維護善意第三人的利益。但在我國社會生活中許多房地產(chǎn)信息和相關房屋登記資料是不被公示的，公眾查詢困難，這是常見的“一房多賣”現(xiàn)象多發(fā)的誘因之一，在這種情況中，不但登記權(quán)利人的利益難以得到保證，善意第三人的利益往往也會受到損害；實際上，只有房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人才有權(quán)查詢房屋權(quán)屬登記簿，除此以外的任何人都無權(quán)查閱，這種信息披露不健全的模式加大了房地產(chǎn)市場交易活動的風險性，無論是預告登記權(quán)利人還是善意第三人都會是最終的利益受害者。

三、我國預告登記制度的完善建議

（一）預告登記制度適用范圍的完善

筆者認為立法機關應考慮擴大以下幾個方面的內(nèi)容：第一，擴大適用范圍，房屋或者其他不動產(chǎn)的買賣不能獨樹一幟地屬于該制度的使用范圍，不動產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)移、消滅、限制等方面也可以納入其中，并且可以考慮適用于遺產(chǎn)分割方面；第二，酌情擴大登記對象范圍，目前預告登記通常僅局限在商品房買賣交易行為中，預告登記的適用范圍可以逐步延伸到其他債權(quán)權(quán)中；第三，適當擴大行使預告登記請求權(quán)的事由，通常預告登記請求權(quán)行使情形僅發(fā)生在合同中，筆者認為，法院的判決、裁定和不當?shù)美?、無因管理也可以作為啟動預告登記請求權(quán)的事由。

（二）預告登記制度效力的完善

筆者認為，關于預告登記的效力問題，應該著重關注三點：首先，順位保全效力的完善。自預告登記成立之日起，不動產(chǎn)權(quán)利的順位就不會再是依物權(quán)本登記日期確定，而是要以預告登記中規(guī)定的內(nèi)容為依據(jù)來確定順位；其次，破產(chǎn)保護效力的完善。此種效力情形發(fā)生在附條件或附期限的債權(quán)請求權(quán)中，條件不成或期限未屆滿就將此請求權(quán)的標的算入在破產(chǎn)財產(chǎn)中的效力；最后，預告登記效力的完善。預告登記之外的第三人可以根據(jù)公示的預告登記，推斷出預告登記上確定的權(quán)利人就會是將來本登記權(quán)利人的事實可能，所以，第三人在日后發(fā)生的物權(quán)糾紛中不能以不知預告登記內(nèi)容為借口，利用善意第三人制度作為抗辯理由。

（三）信息披露制度的完善

我國目前的預告登記尤其是預告登記簿并未實現(xiàn)廣泛的公開化，鑒于立法規(guī)范規(guī)定的不完善之處，信息披露制度不夠完善。為此，筆者認為，房產(chǎn)交易中的購房者應積極進行登記查詢行為，此外，還可以在各地區(qū)的房產(chǎn)信息交易網(wǎng)中開通房產(chǎn)預告登記公示信息系統(tǒng)，便利化的網(wǎng)絡信息公布不但是向所有的社會大眾公示，而且方便社會大眾及時了解房產(chǎn)登記信息省去了在相關登記備案部門了解公示信息的煩瑣程序。

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