城市普通商品住宅價格快速診斷研究
——以南京市玄武區(qū)為例

中國傳媒大學(xué)播音主持藝術(shù)學(xué)院 江瀟

1 導(dǎo)言

隨著近幾年來我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場在市場經(jīng)濟體系中的地位越來越重要，普通商品住宅的價格已經(jīng)成為社會各界高度關(guān)注的問題。我們擬將南京市普通商品住宅價格的變化趨勢作為研究方向，進行分析研究，致力于探討出一種符合實際情況的合理的城市普通商品住宅價格快速診斷的方法，同時根據(jù)快速診斷的結(jié)果為政府宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)和政策建議。

2 城市普通商品住宅價格快速診斷的理論研究

2.1 普通商品住宅價格影響因素

商品住宅價格形成的微觀因素有：住宅建造及銷售成本，開發(fā)商利潤，相關(guān)稅費，土地成本。

商品住宅價格形成的宏觀因素有：經(jīng)濟因素，社會因素，政府因素，自然因素。

2.2 關(guān)于普通商品住宅價格合理性的研究

2.2.1 普通商品住宅價格合理性判斷指標

國際上普遍采用房價收入比作為判斷商品住宅價格合理性的指標，房價收入比=一套住宅的銷售價格/家庭年收入。另外還有許多專家學(xué)者也提出了通過建立指標體系來分析普通住宅價格合理性的方法。這種方法雖然揭示了住房產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟的相關(guān)性，但并未關(guān)注房價合理性的本質(zhì)——即理論價格與實際價格是否相符，因此存在一定的理論性缺陷。

2.2.2 普通商品住宅價格快速診斷方法

根據(jù)所獲得的普通商品住宅銷售價格和商品住宅價格影響因素的有關(guān)數(shù)據(jù)計算房價偏離度。其中實際價格為某段時間內(nèi)某區(qū)域普通商品住宅銷售價格的平均值。理論價格是通過構(gòu)建多元回歸模型推求出來的。

3 南京市玄武區(qū)實證研究

3.1 南京六城區(qū)2003-2010年數(shù)據(jù)

通過查閱統(tǒng)計年鑒以及其他相關(guān)資料和計算，得到南京市六城區(qū)：玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包括：土地面積、人口總數(shù)、生產(chǎn)總值、人口密度、人均生產(chǎn)總值、人均可支配收入、居民消費品價格指數(shù)、銷售額、普通商品住宅銷售面積。

3.2 2012年南京市玄武區(qū)普通商品住宅價格快速診斷

2012年南京市玄武區(qū)普通商品住宅銷售面積為20.4萬平方米；戶籍總?cè)丝跒?12515人，土地面積為75.17平方公里，人口密度為6818人/平方公里；玄武區(qū)居民人均可支配收入為38599.01元；2012年玄武區(qū)普通住宅平均價格為16585元/平方米，則2012年玄武區(qū)普通住宅售價的理論價格為：Pl=11773.042。

將理論價格11773.042元/平方米和實際平均房價16585元/平方米代入房價偏離度計算式中，得出房價偏離度K為40.87%。

2012年南京市玄武區(qū)普通商品住宅市場的實際市場價格為16585元／平方米，實際價格與理論價格的絕對差額達4812元／平方米，相對偏離值為40.87%。這一結(jié)果說明玄武區(qū)普通商品住宅實際價格與我們根據(jù)模型推導(dǎo)出的理論價格存在較大的偏離，實際價格偏高。

4 結(jié)論與政策建議

4.1 對結(jié)論的成因分析

商品住宅的理論價格受到現(xiàn)實需求(銷售面積)、潛在需求(人口密度)和有效購買力(人均可支配收入)的影響，而它的成因應(yīng)當是玄武區(qū)普通商品住宅市場獨有的特征和非市場因素：土地供應(yīng)總量的限制和人口的密集導(dǎo)致高房價；居民消費心理和習(xí)慣的影響；政府未對商品住宅市場給予必要的指導(dǎo)和強有力的政策性限制；居民及供應(yīng)商均對于房價變化持不正確預(yù)期。

4.2 調(diào)整社會保障性住房供給方

4.2.1 改革經(jīng)濟適用房制度

根據(jù)國外的公共住房政策的經(jīng)驗，經(jīng)濟適用房作為面向低收入者的具有一定福利性質(zhì)的住房，其標準不宜過高。它對于相當一部分住戶來說只是過渡性住房，當其收入不斷提高時，就會為自己購買合意的住房，將經(jīng)濟適用房騰出轉(zhuǎn)讓給新的低收入用戶。

4.2.2 強化公共住房體制

城市住房問題是世界性難題，從各國的經(jīng)驗來看，公共住房體制是現(xiàn)有的解決這一問題必不可少的手段。各國一般采取租賃的形式將福利性住房提供給低收入者；另有一種做法是對半公營或微利私營組織提供利率或者貸款補貼，使其興建針對低收入住戶的可出租房屋，并以優(yōu)惠低廉的房租提供給低收入者。無論是哪種做法，其順利運作的前提都是建立嚴格的享受補貼資格認定標準和制度，保證有足夠的資金來源。

5 結(jié)語

通過此項研究，結(jié)合南京市玄武區(qū)的國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會發(fā)展水平，得出了較為科學(xué)、有效的結(jié)論，提出了針對南京市玄武區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個南京市房地產(chǎn)行業(yè)以及政府應(yīng)當采取的措施和政策建議，為今后的科學(xué)研究學(xué)習(xí)打下了堅實的基礎(chǔ)。

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