yh公司評(píng)估檢查案例

張旭良

yh公司評(píng)估檢查案例

張旭良

為督促資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評(píng)估行業(yè)社會(huì)公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)組建檢查組，對(duì)省內(nèi)部分評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對(duì)A評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh公司于2003年7月28日成立，注冊(cè)資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003年12月19日，各股東同比例增資至200萬元。2005年1月6日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008年4月11日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丁股東出資60萬元，占股比例30%。yh公司委托評(píng)估的目的為核實(shí)2008年4月11日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的依據(jù)，為追溯評(píng)估。

二、評(píng)估報(bào)告情況

根據(jù)yh公司整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79萬元，負(fù)債總額1,413.55萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。

(一)評(píng)估目的：為yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)。

(二)評(píng)估對(duì)象：為評(píng)估基準(zhǔn)日yh公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

(三)價(jià)值類型及其定義：采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

(四)評(píng)估基準(zhǔn)日：2008年3月31日。

(五)評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。由于yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評(píng)估采用成本法。

(六)評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和簡(jiǎn)要情況。1.對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債均按經(jīng)核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值；2.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)——固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評(píng)估價(jià)值＝重置價(jià)值×成新率；3.對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)——無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，評(píng)估價(jià)值＝基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評(píng)估對(duì)象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。

(七)評(píng)估結(jié)論。在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1,266.30萬元。評(píng)估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評(píng)估增值。

(八)特別事項(xiàng)說明。對(duì)法律權(quán)屬、實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)地勘察、控股權(quán)的溢價(jià)、評(píng)估基準(zhǔn)日至報(bào)告日之間的政策調(diào)整和其他事項(xiàng)、評(píng)估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評(píng)估結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)等6項(xiàng)進(jìn)行了說明。

(九)評(píng)估報(bào)告日：2012年1月18日。

三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題

（一）底稿中無貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄，無評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀和評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。

（二）底稿中無被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料。

（三）底稿中無固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備的詢價(jià)記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項(xiàng)貶值因素的確定過程和評(píng)定估算過程記錄、無被評(píng)估企業(yè)所申報(bào)的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。

（四）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

（五）報(bào)告中未對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義和說明選擇該價(jià)值類型的理由。

（六）報(bào)告中未披露對(duì)生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。

（七）報(bào)告中無被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)分析和被評(píng)估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效益狀況比較。

（八）報(bào)告中未披露是否考慮了流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。

四、問題成因分析

（一）在該案例檢查中，評(píng)估師主要對(duì)被評(píng)估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實(shí)施了相應(yīng)的評(píng)估程序，因本次評(píng)估的目的為yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，且為追遡評(píng)估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對(duì)企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)大的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)部門根據(jù)評(píng)估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對(duì)評(píng)估報(bào)告的披露要求也相對(duì)簡(jiǎn)單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評(píng)估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的理由中，是由于yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。其實(shí)在實(shí)際操作中，有地方稅務(wù)部門對(duì)評(píng)估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場(chǎng)法或收益法評(píng)估得出的企業(yè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)論還不予認(rèn)可。

五、案例點(diǎn)評(píng)

（一）評(píng)估方法選擇說明過于簡(jiǎn)單。根據(jù)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。評(píng)估師在選擇評(píng)估方法時(shí)僅說明由于企業(yè)經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法，同時(shí)由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易案例匱乏，市場(chǎng)法的適用尚不具備條件，故本次評(píng)估采用成本法，過于簡(jiǎn)單。評(píng)估師應(yīng)對(duì)被評(píng)估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料和財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)信息資料、可能影響被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的有關(guān)信息和定價(jià)依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評(píng)估單位內(nèi)部管理制度、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作等情況，如實(shí)說明與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預(yù)測(cè)，以致無法合理預(yù)測(cè)未來現(xiàn)金流量的原因。

（二）評(píng)估程序不到位，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。本案例評(píng)估目的為yh公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估對(duì)象為評(píng)估基準(zhǔn)日yh公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)征提供凈資產(chǎn)價(jià)值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值為評(píng)估對(duì)象，但根據(jù)評(píng)估報(bào)告使用者——稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評(píng)估師實(shí)際只對(duì)非流動(dòng)資產(chǎn)——房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，未對(duì)貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等實(shí)施必要的評(píng)估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告，缺乏支持評(píng)估結(jié)論的工作底稿。

（三）報(bào)告披露不夠全面。應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制，并就其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響進(jìn)行必要說明。

（作者單位：浙江正大會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）