房產(chǎn)企業(yè)如何做好全面預(yù)算管理

○陸美珍

（浙江省鐵投房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 浙江 杭州 310007）

全面預(yù)算是指企業(yè)對(duì)一定期間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)等作出的預(yù)算安排，是關(guān)于企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)（一般為一年或一個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)）各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等方面的總體預(yù)測(cè)。它包括業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。全面預(yù)算管理的基本流程包括預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算考核三個(gè)階段。下面就以房地產(chǎn)企業(yè)為例，從這三個(gè)階段來(lái)介紹如何做好全面預(yù)算管理。

一、預(yù)算編制

預(yù)算編制是全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，重點(diǎn)是業(yè)務(wù)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)劃及其資源配置。

1、預(yù)算編制的原則。預(yù)算編制應(yīng)按照“誰(shuí)花錢、誰(shuí)編預(yù)算、誰(shuí)控制、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則逐級(jí)編制上報(bào)。

2、預(yù)算編制的依據(jù)。預(yù)算編制應(yīng)有充足的依據(jù)，各預(yù)算單位應(yīng)于每年11月前做好下年度預(yù)算編制準(zhǔn)備工作：一是制定明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，并依據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃制定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和計(jì)劃，作為制定預(yù)算目標(biāo)的首要依據(jù)，確保預(yù)算編制真正成為戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的具體行動(dòng)方案；二是深入開(kāi)展企業(yè)外部環(huán)境的調(diào)研和預(yù)測(cè)，包括對(duì)企業(yè)預(yù)算期內(nèi)客戶需求、同行業(yè)發(fā)展等市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研，以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等社會(huì)環(huán)境的調(diào)研，確保預(yù)算編制以市場(chǎng)預(yù)測(cè)為依據(jù)，與市場(chǎng)、社會(huì)環(huán)境相適應(yīng)；三是深入分析企業(yè)上一期間的預(yù)算執(zhí)行情況，充分預(yù)計(jì)預(yù)算期內(nèi)企業(yè)資源狀況、開(kāi)發(fā)能力等自身環(huán)境的變化，確保預(yù)算編制符合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的客觀實(shí)際；四是重視和加強(qiáng)預(yù)算編制基礎(chǔ)管理工作，包括歷史資料記錄、定額制定與管理、標(biāo)準(zhǔn)化成果、會(huì)計(jì)核算等，確保預(yù)算編制以可靠、翔實(shí)、完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為依據(jù)。

3、預(yù)算編制的方法。預(yù)算單位應(yīng)當(dāng)本著遵循經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律，并符合自身經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)特點(diǎn)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理水平、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期和管理需要的原則，選擇或綜合運(yùn)用固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算、零基預(yù)算和概率預(yù)算等方法編制預(yù)算。

4、預(yù)算編制的內(nèi)容。預(yù)算編制內(nèi)容包括業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算四個(gè)方面，其中重要項(xiàng)目列為專項(xiàng)預(yù)算。

（1）業(yè)務(wù)預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)可能形成現(xiàn)金收付的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算，包括銷售收入預(yù)算、開(kāi)發(fā)成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、稅金預(yù)算、其他專項(xiàng)業(yè)務(wù)預(yù)算等。通常業(yè)務(wù)預(yù)算由房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門編制。業(yè)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容如下。

第一，銷售收入預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)可能實(shí)現(xiàn)的銷售量或業(yè)務(wù)量及其收入的預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品銷售收入預(yù)算主要包括：銷售收入預(yù)算（包括銷售面積、套數(shù)、單價(jià)、金額）；資金回籠預(yù)算；結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)算等。主要依據(jù)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、年度目標(biāo)利潤(rùn)、可提供的產(chǎn)品存量、預(yù)測(cè)的市場(chǎng)銷量以及市場(chǎng)價(jià)格等。

第二，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)所要達(dá)到的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模及其工程完工程度的預(yù)算，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總預(yù)算和年度開(kāi)發(fā)成本預(yù)算，以及結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總預(yù)算應(yīng)按預(yù)算模型，在項(xiàng)目選定時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并參考同類項(xiàng)目、同一地區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)編制。年度開(kāi)發(fā)成本預(yù)算應(yīng)按該項(xiàng)目建設(shè)周期滾動(dòng)列入當(dāng)年預(yù)算。開(kāi)發(fā)成本預(yù)算主要包括土地費(fèi)用預(yù)算、前期費(fèi)用預(yù)算、工程費(fèi)用預(yù)算、物資采購(gòu)費(fèi)用預(yù)算、公共配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)算等。年度開(kāi)發(fā)成本預(yù)算主要是依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總預(yù)算、各類合同、各種材料及人工的消耗定額、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及其物價(jià)水平編制，已竣工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)延伸到單位成本預(yù)算。

第三，費(fèi)用預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)組織開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用（含開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算。管理費(fèi)用應(yīng)區(qū)分工資性費(fèi)用、可控費(fèi)用與不可控費(fèi)用的性質(zhì)，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、上年實(shí)際費(fèi)用水平和預(yù)算期內(nèi)的變化因素，結(jié)合費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)降低成本費(fèi)用的要求，以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和管理費(fèi)用的列支口徑分別編制預(yù)算。銷售費(fèi)用預(yù)算應(yīng)根據(jù)資金回籠預(yù)算和年度營(yíng)銷推廣計(jì)劃編制。財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算主要反映不符合資本化條件的經(jīng)營(yíng)性借款發(fā)生的利息支出以及利息收入預(yù)算等。

第四，稅費(fèi)支出預(yù)算，主要反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)安排的稅費(fèi)支出預(yù)算，一般由財(cái)務(wù)管理部根據(jù)預(yù)售收入、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)預(yù)測(cè)情況進(jìn)行編制。

第五，其他專項(xiàng)業(yè)務(wù)預(yù)算包括人工費(fèi)用預(yù)算、員工教育培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算、工會(huì)活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算、捐贈(zèng)支出預(yù)算等，可根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需要編制。

（2）資本預(yù)算是反映預(yù)算期內(nèi)進(jìn)行的期限為一年期以上的資本性投資活動(dòng)的預(yù)算，主要包括固定資產(chǎn)投資預(yù)算、權(quán)益性資本投資預(yù)算和債權(quán)性投資預(yù)算。

第一，固定資產(chǎn)投資預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)購(gòu)建、改建、擴(kuò)建、更新固定資產(chǎn)和處置固定資產(chǎn)的預(yù)算，根據(jù)有關(guān)投資決策資料和年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃編制。無(wú)形資產(chǎn)及其他長(zhǎng)期資產(chǎn)預(yù)算也應(yīng)列入資本預(yù)算。

第二，權(quán)益性資本投資預(yù)算是反映預(yù)算單位在預(yù)算期內(nèi)為了獲取新的投資項(xiàng)目、其他企業(yè)的股權(quán)及收益分配權(quán)而進(jìn)行資本投資的預(yù)算，根據(jù)預(yù)算單位有關(guān)投資決策資料和年度權(quán)益性資本投資計(jì)劃編制。轉(zhuǎn)讓權(quán)益性資本投資或者收取被投資單位分配的利潤(rùn)所引起的現(xiàn)金流入，以及按權(quán)益法核算應(yīng)確認(rèn)的投資收益（或損失），也應(yīng)列入資本預(yù)算。

第三，債權(quán)性投資預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)進(jìn)行債權(quán)投資，以及購(gòu)買國(guó)債、金融債券、企業(yè)債券等所作的預(yù)算，根據(jù)有關(guān)投資決策資料和證券市場(chǎng)行情編制。收回債權(quán)投資、轉(zhuǎn)讓債券收回本息、取得的利息收入等也應(yīng)列入資本預(yù)算。

（3）籌資預(yù)算是反映預(yù)算期內(nèi)需要新借入的長(zhǎng)短期借款，包括向金融機(jī)構(gòu)借款的預(yù)算、向股東方借款的預(yù)算，經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的預(yù)算，以及對(duì)原有借款、債券還本付息的預(yù)算，根據(jù)有關(guān)資金需求決策資料、發(fā)行債券審批文件、期初借款余額及利率等編制。

（4）財(cái)務(wù)預(yù)算是反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金收支、經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的預(yù)算，一般由財(cái)務(wù)管理部在業(yè)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上匯總編制。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)圍繞戰(zhàn)略要求和發(fā)展規(guī)劃，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為目標(biāo)，以現(xiàn)金流為核心進(jìn)行編制，并主要以預(yù)算現(xiàn)金流量表、預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表和預(yù)算損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表形式反映。

第一，預(yù)算現(xiàn)金流量表是按照現(xiàn)金流量表主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容編制的，反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)一切現(xiàn)金收支及其結(jié)果的預(yù)算。它以業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算為基礎(chǔ)，是其他預(yù)算有關(guān)現(xiàn)金收支的匯總，主要作為預(yù)算執(zhí)行單位資金調(diào)控管理的依據(jù)。

第二，預(yù)算資產(chǎn)負(fù)債表是按照資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容和格式編制的，綜合反映預(yù)算執(zhí)行單位期末財(cái)務(wù)狀況的預(yù)算報(bào)表。一般根據(jù)預(yù)算期初實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債情況和銷售收入預(yù)算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算等有關(guān)資料分析編制。

第三，預(yù)算損益表是按照損益表的內(nèi)容和格式編制的，反映預(yù)算執(zhí)行單位在預(yù)算期內(nèi)利潤(rùn)目標(biāo)的預(yù)算報(bào)表。一般根據(jù)銷售收入預(yù)算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算和稅金預(yù)算等有關(guān)資料分析編制。

第四，預(yù)算編制的審批與下達(dá)。預(yù)算編制采用“自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級(jí)編制、逐級(jí)匯總”的基本程序。經(jīng)過(guò)逐級(jí)審核，多次反復(fù)修改，才能形成總體預(yù)算草案。預(yù)算草案經(jīng)審議批準(zhǔn)后，形成正式預(yù)算，由董事會(huì)或預(yù)算管理委員會(huì)以文件形式下達(dá)到預(yù)算執(zhí)行單位組織實(shí)施。

二、預(yù)算執(zhí)行

預(yù)算執(zhí)行是全面預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)。預(yù)算單位以預(yù)算為依據(jù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，合理利用企業(yè)資源，以全面實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。預(yù)算執(zhí)行過(guò)程要加強(qiáng)預(yù)算控制，才能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正預(yù)算偏差。

1、預(yù)算指標(biāo)分解和責(zé)任落實(shí)。預(yù)算一經(jīng)下達(dá)，各預(yù)算執(zhí)行單位必須認(rèn)真組織實(shí)施，并將預(yù)算指標(biāo)逐級(jí)分解，層層落實(shí)，歸口管理，嚴(yán)格執(zhí)行。從橫向和縱向落實(shí)到內(nèi)部各部門、各環(huán)節(jié)和各崗位，明確責(zé)任部門和最終責(zé)任人，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系。

分解預(yù)算指標(biāo)和建立預(yù)算執(zhí)行責(zé)任制應(yīng)當(dāng)遵循定量化、全局性、可控性原則，即預(yù)算指標(biāo)的分解要明確、具體，便于執(zhí)行和考核；預(yù)算指標(biāo)的分解要有利于經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；賦予責(zé)任部門和責(zé)任人的預(yù)算指標(biāo)應(yīng)當(dāng)是通過(guò)該責(zé)任部門或責(zé)任人的努力可以達(dá)到的，責(zé)任部門或責(zé)任人以其責(zé)權(quán)范圍為限，對(duì)預(yù)算指標(biāo)負(fù)責(zé)。

各預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)在時(shí)間上將年度預(yù)算指標(biāo)分解細(xì)化為季度、月度預(yù)算，通過(guò)實(shí)施分期預(yù)算控制確保年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、預(yù)算執(zhí)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制應(yīng)以現(xiàn)金流控制為核心，通過(guò)每月編制資金收支預(yù)算表，及時(shí)組織預(yù)算資金的收入，堅(jiān)持先預(yù)算后開(kāi)支的原則，嚴(yán)格控制資金支付，調(diào)節(jié)資金收付平衡，控制支付風(fēng)險(xiǎn)。資金支付控制的重點(diǎn)是嚴(yán)格資金支付業(yè)務(wù)的審批控制，及時(shí)制止不符合預(yù)算目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)行為，確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)和活動(dòng)都在授權(quán)的范圍內(nèi)運(yùn)行。對(duì)于預(yù)算外的資金支付，預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)發(fā)生預(yù)算外支付的原因、依據(jù)、金額測(cè)算等資料，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格特殊的審批程序后才能支付。

3、預(yù)算分析。預(yù)算執(zhí)行單位應(yīng)當(dāng)建立預(yù)算執(zhí)行的實(shí)時(shí)監(jiān)控機(jī)制及預(yù)算分析制度，以確保預(yù)算執(zhí)行信息傳輸及時(shí)、暢通、有效。對(duì)重要的關(guān)鍵性預(yù)算指標(biāo)，要進(jìn)行密切跟蹤、檢查，定期對(duì)實(shí)際發(fā)生情況與預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行比較分析，編制預(yù)算分析報(bào)告。預(yù)算分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括分析對(duì)象、預(yù)算目標(biāo)、實(shí)際執(zhí)行結(jié)果、預(yù)算執(zhí)行差異、差異分析及原因、責(zé)任歸屬、改進(jìn)措施和建議等基本內(nèi)容。

預(yù)算管理委員會(huì)定期召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行分析會(huì)議，全面掌握預(yù)算的執(zhí)行情況，研究、落實(shí)解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問(wèn)題，認(rèn)真分析原因，提出改進(jìn)措施，糾正預(yù)算的執(zhí)行偏差。

4、預(yù)算調(diào)整。正式下達(dá)執(zhí)行的預(yù)算，一般不予調(diào)整。各預(yù)算執(zhí)行單位在執(zhí)行中由于市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件、政策法規(guī)等發(fā)生重大變化，致使預(yù)算的編制基礎(chǔ)不成立，或者將導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生重大偏差的，預(yù)算單位可適時(shí)合理調(diào)整預(yù)算方案。

預(yù)算執(zhí)行單位確需調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)當(dāng)由預(yù)算執(zhí)行單位提出書(shū)面報(bào)告，詳細(xì)說(shuō)明預(yù)算調(diào)整理由、調(diào)整建議方案、調(diào)整前后預(yù)算指標(biāo)的比較、調(diào)整后預(yù)算指標(biāo)可能對(duì)預(yù)算總目標(biāo)的影響等內(nèi)容。預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)年度預(yù)算調(diào)整方案進(jìn)行審議，根據(jù)預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)性質(zhì)或預(yù)算調(diào)整金額的不同授權(quán)進(jìn)行審批，或提交董事會(huì)審議批準(zhǔn)，然后下達(dá)執(zhí)行。

三、預(yù)算考核

沒(méi)有考核，預(yù)算就缺乏嚴(yán)肅性，不能有效地落地實(shí)施，反過(guò)來(lái)，預(yù)算管理在為績(jī)效考核提供參照值的同時(shí)，管理者也可以根據(jù)預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行結(jié)果不斷修正、優(yōu)化績(jī)效考核體系，確?？己私Y(jié)果更加符合實(shí)際，真正發(fā)揮評(píng)價(jià)與激勵(lì)的作用。

做好預(yù)算考核首先是要做好預(yù)算評(píng)價(jià)。預(yù)算評(píng)價(jià)包括對(duì)預(yù)算管理工作和預(yù)算執(zhí)行情況的評(píng)價(jià)。前者主要評(píng)價(jià)預(yù)算責(zé)任主體的預(yù)算編制、審核、執(zhí)行、控制、調(diào)整、分析等事項(xiàng)的及時(shí)性、規(guī)范性和準(zhǔn)確性；后者主要評(píng)價(jià)預(yù)算責(zé)任主體的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。

預(yù)算評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)作為預(yù)算責(zé)任主體的考核依據(jù)之一，與預(yù)算執(zhí)行單位經(jīng)營(yíng)層及員工的獎(jiǎng)懲掛鉤，才能起到激勵(lì)和約束的作用。

可以說(shuō)，預(yù)算本身并不是最終目的，更多的是充當(dāng)一種在企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)績(jī)效之間聯(lián)系的工具。通過(guò)預(yù)算與績(jī)效管理相結(jié)合，使部門和員工的績(jī)效考核真正擁有明確、可行的目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更好地符合戰(zhàn)略規(guī)劃的要求，以確保最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。