論作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用

○譚錦濤

（深圳市機場物業(yè)服務(wù)有限公司 廣東 深圳 518128）

一、作業(yè)成本法相關(guān)理論

作業(yè)成本法是一種以作業(yè)為基礎(chǔ)的成本的核算方法和管理制度，在作業(yè)成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業(yè)、作業(yè)中心、作業(yè)動因、作業(yè)成本庫等概念。作業(yè)成本法的基本原理是產(chǎn)品會消耗作業(yè)，而作業(yè)會消耗資源；生產(chǎn)會導(dǎo)致作業(yè)的發(fā)生，作業(yè)會導(dǎo)致成本的產(chǎn)生。在作業(yè)成本法下，成本的計算可以分為以下幾個步驟：第一，界定作業(yè)并建立作業(yè)中心；第二，界定出各類資源的耗費；第三，選擇資源動因，將資源追加到作業(yè)中心，形成作業(yè)成本庫；第四，選擇作業(yè)動因，把作業(yè)成本庫中的費用分配到成本對象。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理理論

1、物業(yè)管理的起源及業(yè)務(wù)特征

物業(yè)管理從廣義上來說就是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)；從狹義上來說物業(yè)管理就是物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，維護特定房屋所處區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司在八十年代在我國出現(xiàn)，并逐漸由沿海城市向內(nèi)地擴展，到了新世紀后，物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向了法律化、規(guī)?；?、市場化。

物業(yè)管理企業(yè)向客戶提供多功能、全方位的服務(wù)，涉及的服務(wù)范圍較廣，如果按業(yè)務(wù)種類不同可分為：環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、設(shè)施設(shè)備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供上述服務(wù)，給業(yè)主帶來舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產(chǎn)和消費的不可分性、無形性、連續(xù)性和多樣性。

2、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及特點

物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形服務(wù)，但同樣需要消耗成本資源，從成本構(gòu)成情況來看，物業(yè)企業(yè)的成本費用主要包括：管理及服務(wù)人員的薪資、物業(yè)清潔服務(wù)衛(wèi)生費、物業(yè)園區(qū)綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施維修維護費、治安消防秩序維護費、國家法定稅費、物業(yè)公共責(zé)任險等。

物業(yè)管理的工作項目較多、程序也較為復(fù)雜，物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本體現(xiàn)出了服務(wù)行業(yè)的特點，即服務(wù)收入很難和某項成本費用直接相關(guān)，其特點也可概括為：成本構(gòu)成點多、間接費用比例上升且成本動因不同、勞動密集使得人工費用占總成本比例較大、固定成本比例高。

3、物業(yè)企業(yè)成本管理方法

物業(yè)成本管理方法是企業(yè)計劃、協(xié)調(diào)、控制各項成本費用時使用的手段，其目的是為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。成本管理方法包括：成本預(yù)測、成本決策、成本預(yù)算、成本核算、成本控制等。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建

1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法的必要性及可行性

服務(wù)行業(yè)很少有專利產(chǎn)品，所以其產(chǎn)品本身是很容易被復(fù)制的，這就使得成本費用控制成了服務(wù)行業(yè)競爭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前，物業(yè)企業(yè)在成本費用管理長普遍存在一些問題，可以概括為：物業(yè)服務(wù)成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過于簡單粗放、成本管理不利于物業(yè)企業(yè)貫徹盈利性原則等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理市場的競爭越來越激烈，人工費用的上漲和業(yè)主需求的不斷提高，更是給物業(yè)企業(yè)帶來了極大的經(jīng)營壓力。此外，在物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本不斷增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費提價卻困難重重，這使得企業(yè)的利潤不斷的降低。在外部市場競爭和內(nèi)部成本上升的雙重壓力下，企業(yè)必須努力控制成本費用，同時尋找新的利潤增長點。第一，企業(yè)要做好常規(guī)服務(wù)，改進作業(yè)流程，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報；第二，企業(yè)要降低管理成本，將綠化、保潔、設(shè)備維修外包給更專業(yè)的公司，充分利用社會化分工；第三，物業(yè)企業(yè)要開拓經(jīng)營思路，提供差別化服務(wù)。

作業(yè)成本法主要應(yīng)用在制造業(yè)，而且取得了顯著的效果，但從物業(yè)企業(yè)服務(wù)特點來看也基本具備了實施作業(yè)成本管理的要求：第一，物業(yè)企業(yè)的間接費用在總成本中的比例較高；第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)個性化服務(wù)較多；第三，物業(yè)企業(yè)的信息化水平在不斷提高。

2、物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建

物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建應(yīng)該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩(wěn)定與發(fā)展的原則、易理解操作的原則等。物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理體系的管理主體是物業(yè)企業(yè)，管理對象是物業(yè)服務(wù)過程，成本管理工作應(yīng)該做到目標明確、業(yè)績考核、進行調(diào)節(jié)。傳統(tǒng)的成本管理重點集中在生產(chǎn)成本，從物業(yè)管理企業(yè)來看就是重點把控服務(wù)過程中各種資源的消耗，而作業(yè)成本管理是傳統(tǒng)成本管理的拓展，其控制內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)規(guī)模的確定、物業(yè)管理處的設(shè)立、物業(yè)資質(zhì)的定位、各個作業(yè)中心的控制等。

物業(yè)管理系統(tǒng)是為了滿足客戶需求而形成物業(yè)作業(yè)集合，集合中的每個作業(yè)都在作業(yè)過程中消耗一定的資源，并產(chǎn)出相應(yīng)的價值?；谧鳂I(yè)的物業(yè)成本管理系統(tǒng)將作業(yè)目標和成本目標有機的結(jié)合在一起，目標成本指標按作業(yè)鏈層層分解給各部門、各環(huán)節(jié)，最終實現(xiàn)降低和優(yōu)化成本的目的?；谧鳂I(yè)的物業(yè)成本管理體系由作業(yè)分析、標準作業(yè)成本、作業(yè)預(yù)算、作業(yè)成本差異分析、作業(yè)成本控制、績效評價、作業(yè)優(yōu)化等環(huán)節(jié)構(gòu)成。物業(yè)作業(yè)成本管理體系將作業(yè)成本法和目標成本有效結(jié)合，其具體技術(shù)路線為：第一，明確物業(yè)成本管理的具體目標；第二，監(jiān)督物業(yè)成本的形成；第三，通過績效考評及時糾正偏差。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算

只有將物業(yè)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程進行透徹的作業(yè)分析，制作出的成本管理目標才能夠具有合理性。第一，分析必要的作業(yè)，分析的目的是在成本發(fā)生前就消除不必要的支出，必要作業(yè)指的是作業(yè)對客戶來說是必要的，或者作業(yè)對物業(yè)企業(yè)是必要的，除此兩項之外則都是不必要的；第二，分析重點作業(yè)，重點作業(yè)就是以組織存在為目的的中心作業(yè)，根據(jù)重要性原則要對重要作業(yè)進行細致的分析；第三，分析增值作業(yè)，增值作業(yè)是因給客戶帶來附加值，從而增加企業(yè)利潤的作業(yè)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)分析作業(yè)的增值性，消除不增值作業(yè)；第四，分析作業(yè)的有效性，效率性和增值性是一個事物的兩方面，物業(yè)企業(yè)對作業(yè)的執(zhí)行情況可從作業(yè)效率、作業(yè)時間、作業(yè)質(zhì)量等方面進行判斷。

物業(yè)企業(yè)作業(yè)預(yù)算使實際成本與計劃成本之間具有可比性，能夠?qū)⑽飿I(yè)成本控制落到實處。作業(yè)預(yù)算編制的具體步驟包括：確定好預(yù)算目標、作業(yè)分析與流程優(yōu)化、確定合適的物業(yè)作業(yè)量計量單位、確定作業(yè)消耗率與作業(yè)量、確定資源消耗率與資源需求量、預(yù)算資源需求成本與服務(wù)成本等。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算

1、成本核算要素

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業(yè)管理是一種以合同為中介的信托管理，物業(yè)企業(yè)的收入使以物業(yè)合同為對象，那么將服務(wù)合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的；第二，成本核算期間，物業(yè)企業(yè)是依據(jù)合同簽訂的時間為業(yè)主提供服務(wù)的，將營運周期作為成本核算期間較為合適；第三，成本核算范圍，物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中，為業(yè)主提供維修、管理等服務(wù)發(fā)生的各項支出，都應(yīng)該計入成本費用；第四，成本核算項目，通常來說物業(yè)企業(yè)的成本核算項目主要包括人工費、辦公費、設(shè)備維護費、保安費、保潔費、綠化費等。

2、成本核算模型

首先，要實施作業(yè)成本法就需要對物業(yè)企業(yè)作業(yè)進行合理的界定，物業(yè)企業(yè)一般設(shè)立經(jīng)營部、財務(wù)部、品質(zhì)部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來保證企業(yè)的運轉(zhuǎn)，以及為業(yè)主提供服務(wù)。確認物業(yè)企業(yè)的主要生產(chǎn)流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護等，每個流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護就可分為日常檢查、定期保養(yǎng)、定期維護等流程。企業(yè)對作業(yè)流程進行界定后，要找出耗用資源較多的活動，繼而優(yōu)化流程，降低成本。

其次，作業(yè)確認之后就要衡量各作業(yè)消耗的資源，作業(yè)成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。物業(yè)企業(yè)消耗的資源項目主要包括：人力資源成本、能耗費用、材料費、業(yè)務(wù)費、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊等。

再次，作業(yè)成本法核算下與某項作業(yè)相關(guān)的資源應(yīng)直接計入該作業(yè)，如存在一資源支持多作業(yè)的情況，應(yīng)該依據(jù)該資源的使用動因?qū)⑵浞峙涞礁飨嚓P(guān)作業(yè)中去。在將資源耗費歸集到作業(yè)成本庫的過程中，應(yīng)依據(jù)成本效益原則、充分性原則、相關(guān)性原則及重要性原則，在不失精確度和節(jié)約成本的前提下對相關(guān)成本動因進行選擇。資源分配也要包括歸集各成本庫費用、計算資源動因率兩個步驟。

最后，作業(yè)動因是作業(yè)成本發(fā)生的原因，作業(yè)動因的確定非常重要，一旦出現(xiàn)判斷失誤就會出現(xiàn)成本扭曲的情況。選擇成本動因要考慮數(shù)據(jù)取得難易程度、作業(yè)實際消耗量與成本動因分配消耗量之間的相關(guān)性、成本動因?qū)е碌男袨楹蠊纫蛩?。確定作業(yè)動因后，即可依據(jù)成本動因率等公式將作業(yè)成本庫中的作業(yè)成本，分配給各個成本計算對象。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本控制及績效評價

1、標準作業(yè)成本

標準成本是為每個單位作業(yè)設(shè)立的，反映的是單位作業(yè)成本耗費，它是進行成本控制的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)在制定標準成本時應(yīng)該遵循可行性、有效性、相關(guān)性、真實性、成本效益性及可控性等基本原則。物業(yè)企業(yè)的作業(yè)項繁多，如果給全部作業(yè)項均制定標準作業(yè)成本，會耗費企業(yè)大量的精力，也會使管理效率降低，所以制定標準作業(yè)成本應(yīng)以是否增加客戶價值為基準，不增值的作業(yè)如稅費、資產(chǎn)減值損失、財務(wù)費用等費用，雖然其影響利潤，但這些費用的支出具有客觀強制性，所以其成本標準為零。以作業(yè)為對象的物業(yè)增值作業(yè)成本計算公式為：增值作業(yè)標準成本=標準固定成本+標準變動成本。

2、作業(yè)成本差異計算及分析

通過作業(yè)成本差異分析，企業(yè)才能夠進行有效的成本控制和成本改善，標準作業(yè)成本差異是指實際成本和標準作業(yè)成本之間的差異。完成作業(yè)成本差異分析步驟如下：計算差異數(shù)額——尋找差異原因——判斷差異責(zé)任——采取改進措施。

因物業(yè)企業(yè)標準作業(yè)成本是分變動成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業(yè)成本差異可分為變動作業(yè)成本差異和固定作業(yè)成本差異。變動作業(yè)成本差異計算公式為：變動成本作業(yè)差異=（實際單位變動作業(yè)成本*實際作業(yè)量）-（標準單位變動成本*標準作業(yè)量）；固定成本作業(yè)差異=（實際單位固定作業(yè)成本*實際作業(yè)量）-（標準單位固定成本*標準作業(yè)量）。

3、績效評價及作業(yè)優(yōu)化

績效評價能夠提高工作效率、改善服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)企業(yè)進行管理的必備工具。物業(yè)企業(yè)進行績效評價應(yīng)關(guān)注兩個方面：第一，根據(jù)評價結(jié)果對過去的業(yè)績情況進行獎罰；第二，根據(jù)過去的業(yè)績分析未來的作業(yè)取向。

物業(yè)作業(yè)成本管理的最終目的是要通過作業(yè)成本預(yù)算、作業(yè)成本核算、成本績效評價等手段，實現(xiàn)企業(yè)作業(yè)成本的全面優(yōu)化。作業(yè)改進常見的方式包括：第一，作業(yè)消除，例如：制定完善的采購計劃可以消除部分倉儲作業(yè)、選擇優(yōu)秀的設(shè)備供應(yīng)商可消除部分維修作業(yè)、聘用高素質(zhì)的管理人才可以消除因決策失誤引起的不必要作業(yè)等；第二，作業(yè)選擇，每一個產(chǎn)品設(shè)計都有不同的作業(yè)及成本，通過比較不同的作業(yè)成本來選擇成本效益最好的作業(yè)；第三，作業(yè)減低，改善必要的作業(yè)效率，改善在短期內(nèi)無法消除的無效作業(yè)；第四，作業(yè)分享，利用規(guī)模經(jīng)濟提高相應(yīng)物業(yè)作業(yè)的效率。

[1]田寧：淺談工作績效考核在物業(yè)管理企業(yè)中的運用[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007（9）.

[2]林昆明：降低物業(yè)成本管理的三個途徑[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2009（3）.