遼寧省房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范
——以沈陽市為例

崔 莉

（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，遼寧 大連 116052）

《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)是房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)的行動(dòng)指南，房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估依據(jù)和道德準(zhǔn)繩.其對房地產(chǎn)評(píng)估人員的參數(shù)選擇、評(píng)估方法、評(píng)估程序和應(yīng)具備的職業(yè)道德素養(yǎng)都做出了詳盡的制度規(guī)范.

1 沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從起步發(fā)展到現(xiàn)在已差不多接近20年.在這20年里，沈陽市的房地產(chǎn)評(píng)估行機(jī)構(gòu)也得到了迅速的增長.根據(jù)沈陽市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽市的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量由1990年的1家增長至今天的65家.沈陽市的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域也不斷擴(kuò)大.從前沈陽市評(píng)估機(jī)構(gòu)80%的評(píng)估業(yè)務(wù)來自房地產(chǎn)抵押評(píng)估，抵押評(píng)估的業(yè)務(wù)收入更是占總收入的近9成，但是近年來沈陽市的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估、房地產(chǎn)司法鑒證評(píng)估、不良資產(chǎn)處置評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值咨詢等業(yè)務(wù)也隨之增多，業(yè)務(wù)類型不斷多樣化，服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大化，隨之而來也產(chǎn)生很多問題.

2 沈陽市房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的主要問題

2.1 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)低，規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差

沈陽市作為遼寧省的省會(huì)城市，無論經(jīng)濟(jì)發(fā)展，文化環(huán)境還是社會(huì)保障都處于全省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)先水平，房地產(chǎn)市場亦是如此.

雖然房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)額有所上漲，但是沈陽市房地產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)卻普遍存在著各種各樣的問題.房地產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)普遍存在評(píng)估資質(zhì)低，公司規(guī)模小，資金實(shí)力弱，專業(yè)評(píng)估人員數(shù)量少等問題.由于房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量的有限，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存極易造成惡性競爭，紛紛采取低價(jià)策略，但房地產(chǎn)是抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)為保證利潤，極有可能減少評(píng)估程序，壓縮評(píng)估成本造成評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場價(jià)值，此時(shí)如果一旦真的發(fā)生房地產(chǎn)抵押評(píng)估問題，遭到金融機(jī)構(gòu)或抵押借款人的民事訴訟，抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)將難以承擔(dān)巨額的賠償費(fèi)用，只能面臨破產(chǎn)倒閉.

2.2 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性、客觀性

據(jù)調(diào)查截至2012年沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)65%的評(píng)估業(yè)務(wù)仍來自于房地產(chǎn)抵押評(píng)估（見表3），因而銀行等金融機(jī)構(gòu)無疑成為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的最大客戶.為了多接業(yè)務(wù)，不得罪自己的大客戶，繼續(xù)贏得指定代理權(quán)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員往往缺乏起碼的職業(yè)道德底線，聽從于金融機(jī)構(gòu)的指揮，違反房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律制度，出具高估或低估甚至虛假的房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告，這不僅加劇了評(píng)估行業(yè)的不正當(dāng)競爭，更加造成抵押評(píng)估報(bào)告嚴(yán)重失實(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員可能最終為此付出慘痛的代價(jià).

2.3 評(píng)估人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊

從業(yè)人員學(xué)歷不夠，經(jīng)驗(yàn)不足.據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到2013年11月沈陽市共有504名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，?？茖W(xué)歷人員占比接近30%，從事十年以上的房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作將近三分之一，人員業(yè)務(wù)水平參差不齊，大部分抵押評(píng)估人員業(yè)務(wù)素質(zhì)水平低，基本理論掌握不牢靠，評(píng)估理論停留在房地產(chǎn)估價(jià)師考試階段，在抵押評(píng)估具體操作上缺乏有效的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn).

評(píng)估人員的種種問題都制約著沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展.

2.4 金融機(jī)構(gòu)忽視貸款人的第一還款來源

第一還款來源是指借款人生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)及與其相關(guān)的發(fā)展與其的產(chǎn)生直接用于歸還銀行借款的現(xiàn)金流量總稱.要分析貸款人的第一還款來源，就要把第一還款來源的審查作為第一要?jiǎng)?wù)，了解和掌握借貸款人的實(shí)際狀況，從源頭上防范金融風(fēng)險(xiǎn).

沈陽市的一些金融機(jī)構(gòu)為了能夠增加放貸數(shù)額，完成業(yè)務(wù)指標(biāo)往往過分注重抵押物的價(jià)值，忽視對貸款人的工作情況和收入證明真實(shí)性的驗(yàn)證，甚至縱容其造假，這不僅給機(jī)構(gòu)自身帶來巨大潛在隱患，更可能影響我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行.

2.5 房地產(chǎn)評(píng)估制度建設(shè)落后

我國國家相關(guān)監(jiān)管部門為順應(yīng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展要求，理順房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行業(yè)秩序，相繼制定了《規(guī)范》和《意見》等一系列的制度規(guī)范，同樣沈陽市政府的相關(guān)管理部門也根據(jù)其房地產(chǎn)評(píng)估的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和實(shí)際的抵押貸款評(píng)估環(huán)境制定了《沈陽市城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等與之配套的法律規(guī)范.

雖然沈陽市頒布了多部房地產(chǎn)評(píng)估制度規(guī)范，但是缺少真正完整的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，缺少一部真正的法律制度-《估價(jià)師法》，使得房地產(chǎn)估價(jià)師的行為那已得到有效的規(guī)范，同時(shí)缺少相關(guān)法律規(guī)范的實(shí)施細(xì)則以及不同用途房地產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使得沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，主觀隨意性大，評(píng)估結(jié)果具有很大的不確定性.

3 沈陽市房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

3.1 進(jìn)行信息化建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管

沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立起一套信息共享平臺(tái)，任何人在此平臺(tái)發(fā)表的任何言論都必須真是準(zhǔn)確，每一個(gè)人都必須對自己的言行負(fù)責(zé).政府部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)市場通過此平臺(tái)發(fā)布實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)，各項(xiàng)房地產(chǎn)信息、政府部門政策信息、金融機(jī)構(gòu)操作流程規(guī)范都將在此發(fā)布.這不僅加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)間、政府與市場間、金融機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)間的相互協(xié)作與信息交流，更加為沈陽市的房地產(chǎn)評(píng)估提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，對于提高行業(yè)整體的業(yè)務(wù)質(zhì)量，出具高水準(zhǔn)的評(píng)估報(bào)告起著不可替代的作用.

3.2 加強(qiáng)專業(yè)化和品牌化建設(shè)，增強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)競爭力

雖然沈陽市評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是普遍存在著規(guī)模小，資質(zhì)低，競爭力較弱的情況.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)競爭激烈，特別是在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，其他省市甚至其他國家的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以其實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富專業(yè)人員數(shù)量多等優(yōu)勢在競爭中占據(jù)有利地位，更加使得沈陽市的中小房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)舉步維艱.

沈陽市的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須采取多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬服務(wù)范圍，創(chuàng)新服務(wù)類型，走全方位立體式的發(fā)展道路.應(yīng)加強(qiáng)自身的專業(yè)化和品牌化建設(shè)，提高評(píng)估的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)質(zhì)量，使自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評(píng)估的某一領(lǐng)域做大做強(qiáng)，具備行業(yè)領(lǐng)跑位置.同時(shí)自己的品牌要代表高水準(zhǔn)、高質(zhì)量、高服務(wù)，使沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正做到行業(yè)信息化、服務(wù)市場化，將沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)做大做強(qiáng).

3.3 實(shí)施房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)招投標(biāo)制度

沈陽市金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵循國家關(guān)于推薦評(píng)估制度的規(guī)定，給予借款人更大的自由空間，讓借款人自由選擇房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，杜絕一切收取回扣和好處費(fèi)，變相指定評(píng)估機(jī)構(gòu).這樣才可以讓抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)充分的保持獨(dú)立性和客觀性，在自由競爭的市場環(huán)境下，通過優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)沈陽市房地產(chǎn)抵押評(píng)估行業(yè)水準(zhǔn)的不斷提高.

當(dāng)金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行大宗的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行招投標(biāo)制度，首先應(yīng)發(fā)布招標(biāo)公告，其次各家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)自身的資質(zhì)等級(jí)，評(píng)估成本，專業(yè)人員數(shù)量及自身實(shí)力擬定標(biāo)書，之后金融機(jī)構(gòu)聘請資深的評(píng)估專家對各家公司的標(biāo)書及公司實(shí)力概況進(jìn)行評(píng)估篩選，最后決定哪家公司最終被選定.這不僅有有效保證了評(píng)估機(jī)構(gòu)公平公正，更加使得金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度保證了資本的收益性.

3.4 加強(qiáng)對評(píng)估人員的后續(xù)教育，建立評(píng)估人員獎(jiǎng)懲機(jī)制

房地產(chǎn)抵押貸款人員的素質(zhì)水平直接關(guān)系到評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量和金融機(jī)構(gòu)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控.因此提升評(píng)估人員的思想道德素養(yǎng)，強(qiáng)化評(píng)估人員后續(xù)的教育培訓(xùn)，建立評(píng)估人員的獎(jiǎng)懲機(jī)制對于提高沈陽市抵押評(píng)估人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和整體素質(zhì)有著重要的作用.

大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估人員認(rèn)為只要考取了房地產(chǎn)估價(jià)師證就萬事大吉，對于后續(xù)教育培訓(xùn)也只是敷衍了事，從沒有用心學(xué)習(xí)，深入體會(huì).所以估價(jià)師協(xié)會(huì)應(yīng)就評(píng)估動(dòng)態(tài)和政策變動(dòng)定期組織培訓(xùn).通過面授，網(wǎng)絡(luò)等多種形式了讓評(píng)估人員了解國內(nèi)外評(píng)估行業(yè)的最新研究成果，以此精進(jìn)評(píng)估技能更新評(píng)估理論.對于不準(zhǔn)時(shí)參加，不認(rèn)真學(xué)習(xí)，不能夠勝任的評(píng)估人員予以相應(yīng)的告誡，對于仍不能及時(shí)改正予以取消其職業(yè)資格.真正讓后續(xù)教育起到提升職業(yè)道德素養(yǎng)，精進(jìn)評(píng)估技能，了解最新動(dòng)態(tài)的目的.

同時(shí)，建立健全沈陽市房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德檔案，將每一名房地產(chǎn)估價(jià)師的工作表現(xiàn)記錄在案，完善抵押評(píng)估人員監(jiān)督體制.通過建立評(píng)估人員職業(yè)道德檔案，對于違反職業(yè)道德的評(píng)估人員予以迅速曝光，對于嚴(yán)重違反相關(guān)的制度要求的房地產(chǎn)評(píng)估人員直接吊銷相關(guān)證件，清退出評(píng)估行業(yè)，并以此起到警示全行業(yè)的作用，形成一種良好的職業(yè)風(fēng)向.

3.5 建立動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系

過分注重抵押物的市場價(jià)值、忽視借款人的第一還款來源和抵押物的變現(xiàn)能力成為沈陽市金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)所面臨的重要風(fēng)險(xiǎn).建立起一套動(dòng)態(tài)的抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系對于沈陽市金融機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)掌握抵押物市場價(jià)值和借款人的還款能力，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)有著特殊的意義.動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系包括貸前評(píng)估、貸中評(píng)估和貸后評(píng)估.建立動(dòng)態(tài)的抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控系統(tǒng)，在貸款前、貸款中、貸款后進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是確保貸款可收回性的重要舉措，同時(shí)也是降低抵押借款風(fēng)險(xiǎn)，確保收益的有效措施.不僅對于沈陽市金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定，更加有利于我省金融體系的平穩(wěn)運(yùn)行，不至于出現(xiàn)大面積的呆賬壞賬，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生嚴(yán)重影響.

3.6 完善房地產(chǎn)評(píng)估制度規(guī)范

隨著房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量的不斷增加，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的競爭也日趨白熱化，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員為了一時(shí)的利益，采取低價(jià)競爭，回扣好處費(fèi)，出具錯(cuò)誤甚至虛假的評(píng)估報(bào)告等一系列錯(cuò)誤的方式，這些都是由于我國房地產(chǎn)抵押評(píng)估制度規(guī)范建設(shè)的不完善造成的.

3.6.1 完善房地產(chǎn)評(píng)估的法律制度.建立一套完善的房地產(chǎn)評(píng)估法律制度是沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估人員順利開展業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)公平競爭，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展的根本.首先應(yīng)制定一部《估價(jià)師法》對估價(jià)師的從業(yè)資格，職業(yè)道德，行為規(guī)范做出細(xì)致的規(guī)定使得評(píng)估人員的各種評(píng)估行為有法可依，依法而行.同時(shí)制定相關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)施細(xì)則，讓評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員再接到不同類型、不同領(lǐng)域的評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)有據(jù)可循，有理可依，提高評(píng)估業(yè)務(wù)過程的規(guī)范性，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性.

3.6.2 建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系.評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起市場的檢驗(yàn)，經(jīng)得起時(shí)間的打磨.但現(xiàn)今的沈陽市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甚少有能出具這樣高質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告的，因此我們必須建立起一套質(zhì)量保證體系，一方面在內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立起一套質(zhì)量保證責(zé)任追查機(jī)制，從選擇房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)開始一直到向客戶提供房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告的全過程實(shí)行責(zé)任人制，當(dāng)出現(xiàn)任何情況時(shí)都可以馬上找到相關(guān)負(fù)責(zé)人員，同時(shí)在房地產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估的業(yè)務(wù)過程當(dāng)中上級(jí)主管實(shí)行不定時(shí)、不定期的臨場查驗(yàn)及現(xiàn)場問詢等一系列的質(zhì)量保證措施，保證評(píng)估的質(zhì)量.另一方面在外部建立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)績審查機(jī)制，政府部門行業(yè)和房地產(chǎn)評(píng)估自律組織對房地產(chǎn)抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行經(jīng)常性審查和監(jiān)督制度，對于服務(wù)意識(shí)淡薄、評(píng)估質(zhì)量差、客戶滿意度低的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行行業(yè)退出機(jī)制，保證抵房地產(chǎn)估行業(yè)的高規(guī)格，高水準(zhǔn)、高質(zhì)量.同時(shí)實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的年終評(píng)比，根據(jù)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量優(yōu)劣，客戶滿意度高低、無不良記錄多少進(jìn)行全行業(yè)全地區(qū)評(píng)審，真正建立起一套完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系，保證估價(jià)機(jī)構(gòu)出具高質(zhì)量的房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告，使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康發(fā)展.

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