論以房養(yǎng)老的概念界定與理論探析

蒯會(huì)敏

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國老年人占總?cè)丝诒壤苍诓粩嗌仙?，在這種形勢下我國人口老齡化的趨勢日漸嚴(yán)峻，社會(huì)養(yǎng)老的壓力也與日俱增。同時(shí)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、老年人需求多元化、傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能弱化、養(yǎng)老保障體制改革等多重因素作用下，使得我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前社會(huì)老年人養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)需求。本文試圖厘清以房養(yǎng)老的概念內(nèi)涵與外延，同時(shí)梳理以房養(yǎng)老的相關(guān)理論學(xué)說。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老； 概念界定； 理論基礎(chǔ)

一、以房養(yǎng)老之概念界定

以房養(yǎng)老實(shí)質(zhì)上是對以美國為代表的西方國家推行的房屋反向抵押貸款業(yè)務(wù)的一種理論形象化的總結(jié)。廣義上講以房養(yǎng)老就是通過多種方式將現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新組合，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的的過程。實(shí)質(zhì)上是基于房屋生命周期與家庭生命周期的不一致性，在消費(fèi)生命周期理論的指導(dǎo)下，將個(gè)人擁有的房屋這一不動(dòng)產(chǎn)，釆用多種配置形式，配合某種制度安排，現(xiàn)其價(jià)值的流動(dòng)性，起到養(yǎng)老保障之效用，是一種家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的重要養(yǎng)老補(bǔ)充形式①。從狹義上講， 以房養(yǎng)老實(shí)質(zhì)上是住房反向抵押貸款的通俗名稱，又稱為倒按揭。指的是房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，這些相關(guān)機(jī)構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等綜合因素的基礎(chǔ)上，每月給房主發(fā)放一筆固定的養(yǎng)老貸款，而房主可繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)房屋的日常維護(hù)，這種按月固定的貸款發(fā)放一直延續(xù)到房主去世，在房主去世之后，相關(guān)機(jī)構(gòu)將其房產(chǎn)出售獲得的價(jià)款，用來償還貸款本息，對于日后房產(chǎn)升值的部分，或歸于抵押權(quán)人享有其利益，或由抵押人與貸款機(jī)構(gòu)共同分享之②。

二、以房養(yǎng)老之理論探析

1.生命周期理論

20世紀(jì)60年代初由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家F.莫迪格利安尼（Franco·Mordigliani）和R.布倫伯格（Richard·Brumberg）等人提出的生命周期理論，也被稱為消費(fèi)與儲(chǔ)蓄的生命周期假說。生命周期理論主要體現(xiàn)在莫迪格利安尼的兩篇論文中，一篇是與布倫伯格合作的.《效用分析與消費(fèi)函數(shù)：對橫截面數(shù)據(jù)的一種解釋》，另一篇是與安多（A·Ando）合作的《儲(chǔ)蓄的生命周期假設(shè)》。該理論認(rèn)為在相當(dāng)長時(shí)間的跨度內(nèi)人們會(huì)消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為進(jìn)行籌劃，試圖在消費(fèi)和投資之間將自己一生的全部收入的配置最優(yōu)化，以便使得其收入獲得最大效用③。一般來說，人在其青年和老年時(shí)收入相對較低，而中年時(shí)期收入就會(huì)比較豐厚，為了實(shí)現(xiàn)消費(fèi)效用在其一生中保持一個(gè)效益最大化的水平，人往往在其一生的消費(fèi)總現(xiàn)值不超過收入總現(xiàn)值的前提下，盡可能的保持消費(fèi)數(shù)額與能力的恒定。以房養(yǎng)老正是對于這一理論的實(shí)踐性運(yùn)用，將個(gè)人收入的形式轉(zhuǎn)化為房屋，將其價(jià)值在其整個(gè)生命周期內(nèi)合理配置。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，作為不動(dòng)產(chǎn)的住房的價(jià)值一般可占個(gè)人家庭全部財(cái)富的一半以上。從家庭資源的合理配置與效用最大化與最優(yōu)化的角度考慮，在人的生命周期中將資金籌集、金融理財(cái)、住房、養(yǎng)老等一系列消費(fèi)與儲(chǔ)蓄行為聯(lián)系起來是非常必要的。

2.家庭代際財(cái)富傳遞理論

20世紀(jì)60年代澳大利亞著名人口學(xué)家考德威爾（Caldwell）教授提出了家庭代際財(cái)富傳遞理論， 認(rèn)為現(xiàn)代化很大程度上會(huì)扭轉(zhuǎn)家庭內(nèi)部的代際財(cái)富流向，在這種背景下，父母對孩子的物質(zhì)財(cái)富需求逐漸變?nèi)?。他認(rèn)為家庭代際財(cái)富流向，即父輩與子女間的財(cái)富流動(dòng)的凈差額，是決定生育率轉(zhuǎn)變、人口轉(zhuǎn)型的最根本因素。在傳統(tǒng)社會(huì)環(huán)境下，從小到大子女在為父母做大量的工作，所以從子女向父輩是當(dāng)時(shí)家庭代際財(cái)富總體流向的傳遞方向，自然當(dāng)時(shí)社會(huì)的生育率很高④。而在現(xiàn)代這樣的時(shí)代環(huán)境下，受到相關(guān)社會(huì)環(huán)境、政策法規(guī)、教育背景等多重因素的影響，總體而言家庭代際財(cái)富傳遞方向是由父輩向子女的，這進(jìn)一步促進(jìn)了現(xiàn)代家庭生育意愿與行為模式的改變。傳統(tǒng)社會(huì)背景下，家庭資源的代際轉(zhuǎn)移主要通過家庭內(nèi)部的相關(guān)轉(zhuǎn)移形式為主，例如撫養(yǎng)、遺贈(zèng)、贍養(yǎng)等。而在現(xiàn)代社會(huì)背景下，老年人更樂意利用自己的收入以及積累的財(cái)產(chǎn)來養(yǎng)老，通常不會(huì)依賴子女的贍養(yǎng)。所以在這種時(shí)代轉(zhuǎn)變的形勢下，家庭內(nèi)部資源的代際轉(zhuǎn)移已經(jīng)逐步弱化，以社會(huì)養(yǎng)老保障為基礎(chǔ)構(gòu)建的社會(huì)資源的代際轉(zhuǎn)移成為了財(cái)富代際轉(zhuǎn)移的主導(dǎo)。以推動(dòng)老年人將自己房屋的價(jià)值在晚年合理利用，而非將其作為遺產(chǎn)留給子女為主要思想的“以房養(yǎng)老”模式，是對于傳統(tǒng)家庭代際財(cái)富傳遞模式的重大挑戰(zhàn)。這種新型的養(yǎng)老模式一定程度上顛覆了我國養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)思想，但是當(dāng)我國社會(huì)主義改革開放處于進(jìn)一步深化的改革深水期的今天，這種新型的養(yǎng)老模式，是否更適合社會(huì)發(fā)展規(guī)律，更有利于促進(jìn)我國養(yǎng)老體系的構(gòu)建，有重大的研究意義。

3.住房的使用價(jià)值和價(jià)值分離理論

馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心思想理論認(rèn)為使用價(jià)值和價(jià)值是商品的雙重屬性。商品的使用價(jià)值就是商品本身有用性的體現(xiàn)，正是為了這種“有用性”，人們才會(huì)去花費(fèi)一定的代價(jià)購買這種商品，使之在人們的生活中發(fā)揮實(shí)際效用。就普通商品而言，其使用價(jià)值和價(jià)值相對來說是一體的，然而對于房屋這種特殊的消費(fèi)品，它的使用價(jià)值和價(jià)值是可以通過特殊的機(jī)制和手段實(shí)現(xiàn)彼此分離的。產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)是指所有者對房屋的權(quán)力。表德姆塞茨和科斯作為西方產(chǎn)權(quán)學(xué)派和新制度學(xué)派的杰出代表人物將產(chǎn)權(quán)定義為“使人們受損、受益的權(quán)利”⑤。詳細(xì)的來說，住房產(chǎn)權(quán)是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，是依據(jù)國家法律規(guī)定的關(guān)于住房的一組排他性權(quán)利的集合體，是房屋所有者對房屋財(cái)產(chǎn)的一種權(quán)利，包括使用、收益、占優(yōu)和處分。從本質(zhì)上來說，以房養(yǎng)老首先保障了房主對房屋的使用權(quán)，在此基礎(chǔ)上，全部或部分讓渡房屋的所有權(quán)，也就是說房主擁有的是使用價(jià)值，房屋的價(jià)值已經(jīng)被讓渡出去。以“兩權(quán)分離”理論為基礎(chǔ)，老年人就可以在仍居住在原有房屋的前提下，占用房屋使用價(jià)值的同時(shí)將住宅的價(jià)值充分發(fā)揮、提前變現(xiàn)，用作養(yǎng)老支出，進(jìn)而達(dá)到養(yǎng)老的目的。所以，兩權(quán)分離理論在以房養(yǎng)老模式的運(yùn)用上意義重大，是對該理論內(nèi)涵與運(yùn)用的豐富拓展。（作者單位：山東大學(xué)威海校區(qū)法學(xué)院）

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[5]王人已，姚玲珍：《房地產(chǎn)估價(jià)》[M]，上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年版。

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注解：

①張艷，汪霄：《淺議我國推行住房逆抵押貸款的可行性及難度》[J]，《經(jīng)濟(jì)師》2005年第10期。

②楊宗傳：《居家養(yǎng)老與中國養(yǎng)老模式》[J]，《經(jīng)濟(jì)論壇》2000年第3期。

③管璽：《新加坡的退休人士房地產(chǎn)》[D]，上海交通大學(xué)碩士論文，2006年。

④魯璇：《銀行倒按揭業(yè)務(wù)的法學(xué)基礎(chǔ)思考》[D]，中國政法大學(xué)碩士論文，2007 年。

⑤王人已，姚玲珍：《房地產(chǎn)估價(jià)》[M]，上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年版。