宏觀調控背景下我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯及影響

周文

（湖北經(jīng)濟學院 金融學院，湖北 武漢 430205）

近年來，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調控逐步向縱深發(fā)展，2005年3月，央行宣布取消房貸優(yōu)惠政策，同年的3月和5月，國務院相繼出臺“國八條”和 “新國八條”，2009年底和2010年初，“國四條”、“國十一條”相繼出臺，2013年2月20日 “新國五條”出臺。政府的調控手段日漸豐富，調控力度也逐漸加大，既有土地、財稅調控政策，也有金融調控政策；既有建設保障房等增加供給的政策，也有如限購、限貸等限制需求的政策。但令人困惑的是，這些調控政策對房價并沒有顯示出明顯的調控作用，國家統(tǒng)計局相關資料顯示，2000年以來，商品房平均銷售價格和住宅商品房平均銷售價格均以較快速度上漲。

針對房地產(chǎn)市場的金融調控政策是房地產(chǎn)宏觀調控的主要政策工具之一，中國人民銀行及各商業(yè)銀行都對購房者采取了較為嚴厲的限貸政策，對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸控制也比較嚴格，證監(jiān)會對房地產(chǎn)開發(fā)商公開市場融資也加強了控制，①這些政策不能說沒有效果，但近幾年，全國土地成交金額屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多方籌資并沒有遇到實質性障礙，除貸款融資增長相對平緩外，自籌資金和其他資金來源融資增長迅猛，與此同時，各大城市商品房銷售額增幅并未放緩，②這表明購房者也獲得了充分有力的金融支持。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

一、宏觀調控背景下房地產(chǎn)開發(fā)商融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

由于宏觀調控，房地產(chǎn)開發(fā)商無法從銀行獲得足夠的信貸支持，一個自然的思路就是開辟新的融資渠道，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)商從非銀行金融機構和海外金融市場上獲得的融資金額迅速上升；另一種相對隱蔽的思路就是繞過調控，通過創(chuàng)新方式從銀行獲得資金支持。

（一）非銀行金融機構融資

房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開市場發(fā)行股票和債券進行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機構日益成為房地產(chǎn)開發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機構對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資近年來發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場融資

鑒于中國大陸融資困難，近年來，一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛到中國香港、新加坡等地通過發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場影響力和信用評級都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場成功融資的主要是國內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開發(fā)商。

（三）通過創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過向客戶發(fā)行理財產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會叫停。[1]但很快一些更為復雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計劃或專項資產(chǎn)管理計劃，再將這一資產(chǎn)管理計劃對接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開發(fā)商；另一種方法是找一筆過渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計劃，再由銀行拿理財產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計劃的受益權。③這些方式實質上延續(xù)了銀信合作。

除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開發(fā)商融資，比如借用應收賬款質押貸款來為開發(fā)商融資。應收賬款質押貸款④的常用操作方法是：首先，由開發(fā)商與建筑商或設備供應商簽訂商務合同，提供服務或設備，形成建筑商或設備供應商的應收賬款；其次，由建筑商或設備供應商以對房地產(chǎn)開發(fā)商的應收賬款質押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時，要么由房地產(chǎn)開發(fā)商還錢給建筑商或設備供應商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設備供應商到期不還，由銀行向開發(fā)商主張債權代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設備供應商的貸款，實質上是在為開發(fā)商融資。

二、宏觀調控背景下購房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場宏觀調控向縱深發(fā)展，對需求方的調控力度也日漸加大，對購房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來，繞過限貸政策的購房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機構融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當公司等民間借貸機構融入短期小額資金。但向民間借貸機構借款往往需要抵、質押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預期明確、金額較小且期限較短的購房者需求。當然，如果資金缺口非常小，購房者可根據(jù)月收入狀況向消費金融公司申請消費貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購房者資金缺口較大，難以承擔小貸公司、典當公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購房者可以動用運營資金購房，然后向銀行申請流動資金貸款甚至是裝修貸款來緩解運營資金壓力。個人購房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請消費貸款用于購房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購房者完全無法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購房者可以通過一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購房者，可以直接動用這一授信額度購房。

（三）通過房地產(chǎn)銷售代理公司搭建的融資平臺獲得資金

購房者從民間借貸機構和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進行的，但目前在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一個令人警惕的新動向：房地產(chǎn)銷售代理公司正努力與民間借貸機構或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購房者資金需求的融資平臺。在公開宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷售代理公司與民間借貸機構或銀行的合作往往強調優(yōu)勢互補：房地產(chǎn)銷售代理公司提供優(yōu)質的客戶資源，與民間借貸機構或銀行的資金資源形成有效互補，大致的合作方式如圖1所示。

雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷售代理公司與借貸機構合作，對有資金缺口的購房者融資都有意淡化購房色彩，轉而突出家庭消費、經(jīng)營周轉等功能，⑦但這些需求都是購房者在購房后的資金緊張造成的，這難道不間接構成為購房人融資？購房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購房，然后申請此類合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機構提供的家庭消費貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過程中并沒有過多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購房的可能。⑧民間借貸機構和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類融資服務并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識地向償還能力強的二套房甚至多套房購房者傾斜，這類人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風險低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識地選擇資金缺口小、借款時間短的客戶，回避風險的同時加速資金周轉。

圖1 房地產(chǎn)銷售代理公司與借貸機構共同搭建融資平臺示意圖

三、宏觀調控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無疑問，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是購房者，在繞過房地產(chǎn)金融調控壁壘、通過創(chuàng)新方式取得各類融資的過程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動力驅使他們承擔高成本去融資？各類資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產(chǎn)者主權背景下商品房價格上漲的內(nèi)在機制

“生產(chǎn)者主權”是一個與“消費者主權”相對立的概念，是美國制度經(jīng)濟學家加爾布雷思（John Kenneth Galbraith）提出的。加爾布雷斯認為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設計、開發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價格，然后通過龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷機構向消費者進行勸說，讓消費者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價格來購買商品，這就是“生產(chǎn)者主權”。在生產(chǎn)者主權市場中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費，出現(xiàn)這種市場力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機構，可以動用規(guī)模性的力量，而消費者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價或維權。[2]

有學者認為我國的房地產(chǎn)市場是一個相對典型的生產(chǎn)者主權市場，唐文進就對這一問題進行過深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場上，從買地到設計，從施工到銷售，都是由房地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)團隊決策并主導完成的，反觀消費者，除了決定買還是不買以外，對商品房的上述開發(fā)過程沒有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)者主權特征明顯。

在一個生產(chǎn)者主權市場上，價格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費者剩余少，這一點與壟斷非常類似。其實房地產(chǎn)市場的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。

圖2 房地產(chǎn)開發(fā)商漲價以消化成本上升示意圖

不論房地產(chǎn)市場是生產(chǎn)者主權市場還是具有壟斷特征的市場，其價格必定比完全競爭市場上的價格高，房地產(chǎn)開發(fā)商存在較高的經(jīng)濟利潤。靜態(tài)來看，即便政府實施金融調控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商依然有足夠的利潤空間來承擔較高的財務成本；動態(tài)來看，由于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者主權市場，如果此前的利潤空間不足以承擔提高了的財務成本，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以通過提高商品房出售價格的方式來轉移成本，以保證其經(jīng)濟利潤。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開發(fā)商定價為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調控使得開發(fā)商的財務成本上升，該區(qū)域商品房供給變動到S2，如果此時P1的價格不足以使開發(fā)商獲得正常利潤，即經(jīng)濟利潤為負數(shù)，他們就會漲價至P2，此時商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴重，不利于開發(fā)商的資金周轉，于是開發(fā)商自己或發(fā)動銷售代理公司加大宣傳力度，千方百計對消費者進行游說，逐漸使得對該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開發(fā)商又成功地賣出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產(chǎn)金融市場上的尋租機制

既然房地產(chǎn)開發(fā)商可以較為自由地將財務成本上升轉移成商品房價格上升，那么理論上，只要還有漲價的空間，繼續(xù)上升的財務成本也是可以接受的，除非價格嚴重透支了消費者的購買力，使出全部游說本領也無法提高商品房需求，價格無法繼續(xù)上漲，財務成本的上升耗盡了開發(fā)商全部的經(jīng)濟利潤，否則這一尋租過程不會停止。這一機制使得開發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強的財務成本承擔能力，各類型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開發(fā)商融資的動力，面對政府的金融調控政策，供給方自然會合作起來，想盡一切可行的路徑，實現(xiàn)對開發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調控前更高的利息收入和服務收入。

針對二套房甚至多套房的購房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進行抵押或者其他資產(chǎn)權利作為質押，風險保障程度較高；其次，這部分購房者購二套房普遍付較高比例首付或購多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強。這兩方面原因也使得資金供給方在風險可控下能得到較高的利息收入和服務費。

值得說明的是，房地產(chǎn)銷售代理公司在這一過程中有兩個方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說者，只有更多的人被他們打動進而購房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調控政策無法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會努力尋找銀行和民間借貸機構合作搭建針對購房人的金融平臺，在賣出更多商品房獲取代理收益的同時，還可分享對購房人融資產(chǎn)生的部分收益。

在房地產(chǎn)金融市場上，資金提供方在房地產(chǎn)銷售代理公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調控反而有助于調動他們的尋租熱情——對難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者而言，這部分資金來源彌足珍貴。

四、宏觀調控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對政府的房地產(chǎn)金融調控政策，不論是作為商品房供給方的開發(fā)商，還是作為商品房需求方的購房者，都因為各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開了調控壁壘，這對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調控產(chǎn)生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時價格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動商品房在供給不斷增加的同時價格不斷上漲。之所以推動商品房供給不斷增加，是因為房地產(chǎn)開發(fā)商的融資并沒有受到調控政策的顯著影響，特別是對那些大的開發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對低，這些足以調動他們拿地和建設的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時商品房價格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者主權市場上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時，開發(fā)商和銷售代理公司通過報紙、電視、網(wǎng)絡、廣播、電話等各種媒體對消費者展開高強度宣傳和游說，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者主權市場上，市場定價權較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開發(fā)商們也能通過漲價消化提升的融資成本。

（二）房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場風險加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風險正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時不斷推高房價，根本原因在于其能夠通過宣傳和游說拉動需求，但針對二套房和多套房購房者的金融創(chuàng)新類融資恰好說明這種宣傳和游說的力量正在減弱——開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售代理公司僅通過宣傳和游說已難以有效拉動需求，還必須解決二套房和多套房購房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購房需求。而一旦這一部分購房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開發(fā)商們本著先于其他人逃離市場的心理進行恐慌性拋售的可能，屆時房地產(chǎn)市場將受到沉重打擊。

房地產(chǎn)市場的風險一旦成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)金融市場甚至整個金融體系都會受到震動。一方面，對開發(fā)商的各類融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機構資金都將面臨較高的違約風險。受近年來房地產(chǎn)金融調控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實力較強的一線開發(fā)商和地區(qū)龍頭開發(fā)商，貸款成本也相對較低，這部分資金出現(xiàn)問題的可能性較小，因此銀行體系相對安全。但其他各類融資由于主要面對的是中小型開發(fā)商，成本較高，違約風險非常大。如果這些違約風險集中爆發(fā)，風險就會沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風險。值得說明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來相對安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關聯(lián)，比如通過銀行發(fā)放的委托貸款，以及實際上來自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨善其身實際上是不可能的。另一方面，房價如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會在風險暴露的同時被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會反過來加劇房地產(chǎn)市場風險。

（三）房地產(chǎn)宏觀調控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領域諸多創(chuàng)新的實質是繞過調控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打擦邊球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當程度上削弱了政策制訂部門的聲譽——他們的調控手段總是漸漸地失效，調控目標總是難以實現(xiàn)。這對房地產(chǎn)市場的影響非常嚴重——人們漸漸習慣了市場的“智慧”，而不大理會政策的規(guī)制。近年來，房地產(chǎn)宏觀調控政策效果不明顯，與這種預期的不斷強化不無關系。

五、針對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時推高房價，加速房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的風險聚集。為此必須調整房地產(chǎn)宏觀調控的政策思路，采取果斷措施，加強對房地產(chǎn)金融市場的管理。

（一）調整房地產(chǎn)宏觀調控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場是一個生產(chǎn)者主權市場的判斷，宏觀調控的重點應該是加大供給和管理市場對房地產(chǎn)的預期。雖然近幾年來，政府主管部門加快了保障房建設，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個突出問題：其一，保障房建設計劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對充足，少數(shù)地區(qū)甚至過剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對較少，并且往往處地偏遠，相當部分有資格的購房者購不到房，成功購房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設、出售過程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質量無法保障、購房人資質可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對這兩個問題，政府主管部門一方面應該合理安排保障房建設計劃，加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對中心地段多建設一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開發(fā)商的同時，緊鄰開發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對普通商品房價格形成壓力；另一方面要嚴格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。

對房地產(chǎn)市場預期的管理是另一個重要的宏觀調控思路，要強化房地產(chǎn)市場供給不斷增加和多樣化的預期，要強化社會房地產(chǎn)投機的風險意識，穩(wěn)定房價預期，房地產(chǎn)主管部門和宣傳主管部門要定期發(fā)布全國和各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風險提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進行分析與宣傳。加強對房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理機構的宣傳管理，對于夸張不實的宣傳和欺騙性的游說，要加大打擊力度，盡最大可能促使購房人理性決策。

（二）調整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述，在針對房地產(chǎn)金融宏觀調控的各類金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調控政策取得了一定的效果——規(guī)模和風險皆可控，但如果把各種表外業(yè)務考慮進來，可能結果并不樂觀。此外，一些銀行通過其他主體間接給房地產(chǎn)開發(fā)商融資，或者通過其他信貸業(yè)務對購房者提供融資以彌補后者購房后的資金缺口，實際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風險卻未降低。

雖然管理部門不斷完善其調控措施，如銀監(jiān)會2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又發(fā)布了《關于規(guī)范商業(yè)銀行理財業(yè)務投資運作有關問題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財資金投資非標準化債權資產(chǎn)的總額并加強管理，這意味著銀行理財產(chǎn)品通過證券公司成立資產(chǎn)管理計劃再通過信托公司為房地產(chǎn)開發(fā)商融資（市場通稱“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場參與者眾多，業(yè)務多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動很難徹底切斷，嚴格的控制并不一定帶來資金流動減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。

在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風險等級的信貸資產(chǎn)轉移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。

（三）加強對房地產(chǎn)金融領域內(nèi)非銀行金融機構和民間借貸機構的監(jiān)管

非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產(chǎn)金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產(chǎn)金融業(yè)務是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構的管理。

首先，要明確管理主體，目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理；其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關業(yè)務管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路；最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務指導，提示相關業(yè)務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務。

注 釋：

① 2010年4月，國務院下發(fā)通知，對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。2010年10月，證監(jiān)會發(fā)布了“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”的消息，房企重組申請和再融資審批相繼暫停。但2014年3月，兩家房地產(chǎn)企業(yè)中茵股份、天?；ǚ枪_發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過，被視為房地產(chǎn)企業(yè)股權再融資開閘，同時，房地產(chǎn)上市公司公開發(fā)債也重新啟動，但房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行股票（IPO）仍未重啟。

② 相關資料來源于國家統(tǒng)計局（http://www.stats.gov.cn/）。

③ 一些商業(yè)銀行出具“抽屜協(xié)議”（秘密保函），為其他商業(yè)銀行買下該信托計劃受益權作保證，做成“買入返售”業(yè)務。

④ 2007年10月，中國人民銀行發(fā)布了《應收賬款質押登記辦法》，規(guī)定企業(yè)的應收賬款可以作為質押產(chǎn)品進行貸款。

⑤ 雖然許多城市由于限購政策，購買三套房或多套房已不可能，但還是有一些城市沒有實施這一政策。

⑥ 如果無法分期，也可以逐月支付手續(xù)費按最低還款額還款，做到事實上的分期。

⑦ 如世聯(lián)行金融提供的家庭消費信貸產(chǎn)品家圓云貸，詳見世聯(lián)行網(wǎng)站 http://homeloan.worldunion.com.cn/slyd/cloudl oan.do。

⑧ 如易居中國和中信銀行合作的“樂居貸”項目。

⑨ 開發(fā)商基于成功以較高價格銷售商品房考慮，會在設計的合理性和施工質量上考慮購房者的需求偏好，但這還是取決于開發(fā)商的專業(yè)團隊，而不是哪一個或哪一群購房者。

⑩ 現(xiàn)實市場中，從某一時點來看，總存在較大規(guī)模的商品房待售，很難實現(xiàn)市場出清。近幾年來，這一現(xiàn)象十分普遍，如國家統(tǒng)計局2014年4月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年3月末，全國商品房待售面積為52163萬平方米（http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201404/t20140416_53985 9.html）。

[1]金立新.銀信合作為什么被叫停[N].金融時報，2010-07-10.

[2][美]約翰·肯尼斯·加爾布雷思.加爾布雷思文集[M].沈國華，譯.上海：上海財經(jīng)大學出版社，2006.

[3]唐文進.房地產(chǎn)市場宏觀調控的有效性分析[J].中南財經(jīng)政法大學研究生學報，2007，（6）：11-17.

[4]新華網(wǎng).剛需強勁，保障房為何 “遇冷”？[EB/OL].http:// news.xinhuanet.com/2012-05/10/c_111925623.htm，2012-05-10.