房?jī)r(jià)下降或從三四線(xiàn)城市開(kāi)始

鄒雨萌

繼杭州某樓盤(pán)房?jī)r(jià)每平米直降3 0 0 0元后，江蘇常州某樓盤(pán)也加入降價(jià)行列，單價(jià)直降50 0 0元，濰坊一家樓盤(pán)每天推出10套特價(jià)房，最高優(yōu)惠20萬(wàn)元……近期多個(gè)大型房企撤出，房?jī)r(jià)疲軟深度套牢中小開(kāi)發(fā)商，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)悲觀(guān)預(yù)期之類(lèi)的觀(guān)點(diǎn)不絕于耳。

2 月1 6 日出版的《投資與理財(cái)》，在《三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)拉響警報(bào)》一文中已經(jīng)提到，三四線(xiàn)城市存在住房存量較大、消化速度緩慢、已經(jīng)出現(xiàn)房子滯銷(xiāo)的情況。

空城遍布 剩了多少房子

某機(jī)構(gòu)曾對(duì)20個(gè)典型城市樓市存量進(jìn)行排名，其中青島以1504.1萬(wàn)平方米的存量位居第一。由于青島旅游業(yè)的品牌效應(yīng)，能夠吸引外來(lái)人口前來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)，導(dǎo)致房企在青島的樓市開(kāi)發(fā)過(guò)于激進(jìn)。青島的黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)被當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友吐槽：馬路寬敞而整潔，就是沒(méi)有人。城市規(guī)劃的無(wú)序，使“新城”遍地，但后續(xù)需求乏力，使“新城”變成“鬼城”。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房屋高庫(kù)存且風(fēng)險(xiǎn)較大的主要分布在兩類(lèi)城市。第一類(lèi)是發(fā)達(dá)城市群中的邊緣城市，如溫州、杭州、福州。此類(lèi)城市盡管經(jīng)濟(jì)都很發(fā)達(dá)，但人口導(dǎo)入的速度并沒(méi)有預(yù)計(jì)的快。第二類(lèi)是三四線(xiàn)城市的“新城”，比如丹東、濟(jì)寧、北海。

在該機(jī)構(gòu)排出的存銷(xiāo)比榜單中，一線(xiàn)城市都相對(duì)合理，存銷(xiāo)比約在6 .0～8 .0，去化周期較長(zhǎng)的城市基本都集中在三四線(xiàn)城市。以丹東為例，目前樓市庫(kù)存為282萬(wàn)平米，存銷(xiāo)比為2 4 . 0，也就是在不新開(kāi)盤(pán)的情況下，市場(chǎng)可售房源可銷(xiāo)售近兩年。相比一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得花更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存。

各地均有降價(jià)趨勢(shì)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，下降的城市個(gè)數(shù)增加，環(huán)比漲幅總體穩(wěn)中有降。與此同時(shí)，今年1月，全國(guó)2 5個(gè)三線(xiàn)城市新建住宅成交量創(chuàng)6個(gè)月新低，14個(gè)四線(xiàn)城市新建住宅成交量創(chuàng)下11個(gè)月新低。通過(guò)媒體對(duì)多個(gè)三四線(xiàn)城市的走訪(fǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下降已現(xiàn)端倪。

繼杭州樓盤(pán)降價(jià)后，江蘇常州“雅居樂(lè)星河灣”樓盤(pán)被爆單價(jià)直降50 0 0元，而去年12月14日首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，預(yù)售均價(jià)13000元/平方米，加上精裝5000元/平方米，價(jià)格高達(dá)18000元/平方米，目前的價(jià)格相當(dāng)于打了近6折。山東濰坊眾多樓盤(pán)也開(kāi)始了“價(jià)格大戰(zhàn)”，某樓盤(pán)最高優(yōu)惠20萬(wàn)元；有的從9.7折、9.8折的常規(guī)折扣降至9.3折、9.5折；更有甚者，少數(shù)樓盤(pán)推出了首付1成的優(yōu)惠。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行監(jiān)事梅興保在“兩會(huì)”前就目前房地產(chǎn)走勢(shì)問(wèn)題表示，房地產(chǎn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)目前還難以判斷，個(gè)別地方以及一些三四線(xiàn)城市，由于土地優(yōu)惠政策，引起了一些一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)商蜂擁而至，可能會(huì)導(dǎo)致分層次、分地域的緊張或崩盤(pán)。

外來(lái)人口少的城市更危險(xiǎn)

業(yè)內(nèi)人士指出，北上廣這類(lèi)一線(xiàn)城市，依靠行政、經(jīng)濟(jì)、教育等資源，吸引了一大批外來(lái)人口，樓市的需求量大，基本可以實(shí)現(xiàn)供需平衡。而三四線(xiàn)城市人口本來(lái)就少，年輕人因?yàn)榍舐?、上學(xué)等原因，選擇去一二線(xiàn)城市尋求發(fā)展，因此多數(shù)地區(qū)呈現(xiàn)人口流出的現(xiàn)象。加之“新城”建設(shè)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)，造成三四線(xiàn)城市房屋存量過(guò)大。在庫(kù)存的壓力下，崩盤(pán)的案例將會(huì)增加。

另外，意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從三四線(xiàn)城市撤離，投資房地產(chǎn)資金的撤出，最終將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。三四線(xiàn)城市的樓市拐點(diǎn)可能真的到了。