開發(fā)商：與其硬扛，不如降價

王永生

杭州“樓王”跳水降價之后，關(guān)于杭州樓市降價的消息鋪天蓋地，甚至有瘋傳至少有十家樓盤給出了力度極大的“跳樓價”。開發(fā)商為什么要甩賣房子？

一位不愿具名的杭州地產(chǎn)公司人士透露，杭州樓盤降價與所開發(fā)的商品房庫存有一定的關(guān)系?！皫齑鎵毫Υ?，資金難周轉(zhuǎn)，降價是控制壓力與風(fēng)險，否則會加劇房企資金鏈緊繃，甚至是斷裂”。

對杭州樓市熟悉的業(yè)內(nèi)人士都了解杭州樓市的整體情況，那就是在高庫存、大供應(yīng)的背景之下，杭州樓市多個項目已顯示出庫存“堰塞湖”特征，供需的嚴重失衡，使得這些區(qū)域的價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。上述業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂并不是一時的。去年，杭州樓市就表現(xiàn)出每月成交量不錯，但商品房庫存量也在頻頻刷新歷史紀錄，危機在不斷累積。不斷高增的庫存量，使他們對樓市前景信心倍減。

張謙（化名）是浙江杭州一家房地產(chǎn)公司的銷售主管，提及樓市降價，他顯得非常無奈。他給記者算了一筆賬：房地產(chǎn)商們現(xiàn)金緊張，一面是房價居高不下，無人問津，另一面是銀行收緊貸款，利率變高。這樣就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商們現(xiàn)金非常緊張。

他舉例說，目前的降價促銷與一年以后、甚至是兩年以后的原價銷售或提價銷售的收益是一樣的，因為開發(fā)商銀行貸款加上部分民間借貸的年利率總體在10%以上，死扛一年后，一平米賣兩萬與現(xiàn)在賣一萬八沒什么分別。關(guān)鍵問題在于，此時降價清盤賣出房子，可以鎖定風(fēng)險，而一年以后的情況又不好把握。如果拖上兩三年，光利息錢就可能把公司給拖垮了。

不過，另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士稱，目前開發(fā)商對未來市場壓力預(yù)估的一種主動性、預(yù)防性和優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價，也可以說是“曲線救市”。

著名房地產(chǎn)專家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓從事房地產(chǎn)行業(yè)十余年，對于杭州樓市降價的情況，他進行了全面的分析。他表示，淡季促銷降價屬于市場供求關(guān)系與房企自身調(diào)整及調(diào)控周期下的正常波動，不管是大房企還是小房企。但是，一些中小房企同時面臨“高庫存、高負債、高成本開發(fā)”時，一旦定價過高，違背市場，容易形成銷售困難，導(dǎo)致資金鏈緊張，或者是斷裂的情形。在金融環(huán)境惡化與經(jīng)濟下滑時，這樣的中小房企如不降價，被套牢不可避免。

他也指出了樓盤促銷降價的四方面原因：一是房企促銷純粹是清盤的因素，同時房企的心理預(yù)期也產(chǎn)生影響。二是調(diào)控持續(xù)加碼與房貸收緊，市場資金面緊些，房企有庫存的壓力。三是傳統(tǒng)淡季的延續(xù)，市場相對寒冷，促銷降價有利于銷售。四是房企資金鏈實際上并不緊張，但庫存過多，容易導(dǎo)致現(xiàn)金流困難與負債的問題。

對于2014年國內(nèi)樓市的總體情況，謝逸楓坦言：“ 2014年樓市出現(xiàn)個別城市的樓盤促銷降價的現(xiàn)象會持續(xù)，因為城市分化與調(diào)整會繼續(xù)加深，不排除有更多的城市個盤打折扣促銷的情況?！?/p>