商業(yè)銀行地產(chǎn)熱緣何高溫不退？

付強

近十年來，銀行業(yè)對房地產(chǎn)領域持續(xù)保持著相當?shù)钠?，即使在近兩年國家對房地產(chǎn)領域繼續(xù)實施緊縮政策的背景下，銀行業(yè)對房地產(chǎn)的熱度不降反增，2013年全年，銀行對房地產(chǎn)貸款規(guī)模對各項貸款的比例都在30%以上。那么銀行業(yè)為何對房地產(chǎn)如此情有獨鐘，如何為其降溫？

銀行業(yè)對房貸持續(xù)保持熱度

除2009年和2006年的部分月份外，房企銀行貸款在銀行各項貸款中的比例均保持在20%以上，2011年前兩月達到峰值40.9%。2006年至2013年間的均值是24.9%（如圖1所示）。

近一兩年來，在金融支持實體經(jīng)濟、房地產(chǎn)持續(xù)緊縮調(diào)控等宏觀政策背景下，這個比例反而有進一步持續(xù)增高趨勢，2013 年各個月份的這個比例均超過了30%，2月份和12月份接近40%的高點（如表1所示）。

銀行業(yè)為何對房貸情有獨鐘？

2009年底以來，中國政府對房地產(chǎn)領域多采取打壓政策，但銀行業(yè)對房地產(chǎn)領域的房貸偏好卻持續(xù)保持著相當?shù)臒岫龋科湓蛑饕幸韵聝蓚€方面。

我國的融資體系是一個由信貸融資主導的體系

據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站披露的相關信息統(tǒng)計，在社會融資結構中，各類貸款（包括商業(yè)銀行貸款、委托貸款、信托貸款、外幣貸款、未貼現(xiàn)銀行承兌匯票）占比雖然逐年呈下降趨勢，但在2003年至2012年間的多數(shù)年份里超過85%，其中商業(yè)銀行貸款占比在多數(shù)年份超過60%。而債券和股票融資占比在多數(shù)年份低于15%，其中股票融資占比在多數(shù)年份低于5%。這樣一種由信貸融資主導的體系，在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的表現(xiàn)即房企銀行貸款占比遠高于股票和債券融資的比例。

房企資本市場融資特別是股票市場融資偏低的另一個原因是監(jiān)管層的打壓政策

近十多年來，監(jiān)管層在多數(shù)年份對房企資本市場融資采取打壓政策。特別是自2010年上半年證監(jiān)會暫緩受理房企重組、上市及融資申請以來，房企股票市場融資事實上一直處于封凍狀態(tài)。在2011年～2013年10月間，房企IPO、配股、債轉股數(shù)量均沒有記錄，增發(fā)規(guī)?？傆嫴蛔?00億元。此種狀況更加劇了房企銀行貸款占比偏高的局面。

如何為銀行業(yè)房貸降溫？

多項研究表明，房貸泡沫和房市泡沫是高度相關的，房貸持續(xù)走高還會加大商業(yè)銀行的貸款集中度風險、期限錯配風險，甚至引發(fā)金融體系和經(jīng)濟去體系的不穩(wěn)定。因此需要為銀行業(yè)房貸降溫，至少可以采取如下三種方法：

加速我國融資體系多元化進程。這一過程的核心即“直融化”，主要體現(xiàn)在股票和債券融資比重的顯著提高。十二五規(guī)劃明確提出要顯著提高直接融資的比重，黨的十八屆三中全會以來，股票市場發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，股票市場有望進入一個快速擴容期。由此，一方面，股票市場的融資比重會在未來幾年間有望有較大幅度提高。另一方面，目前我國債券融資的推進還不明顯，政策與監(jiān)管層應同時推出適當政策推進債券市場規(guī)模的擴大。股票市場融資和債券市場融資的同時，擴容將有效提升直接融資在融資體系中的比重。

將房企股票市場融資引入制度化軌道。以往對房企股票市場融資，監(jiān)管層多以政策打壓的方式進行調(diào)控，只要對房地產(chǎn)實施緊縮調(diào)控政策，就往往輔之以關門房地產(chǎn)股票市場融資的做法。股票市場的改革為房企股票市場融資的制度化和常規(guī)化準備了條件。由此，在推進融資體系直融化的同時，應同時對房地產(chǎn)市場融資的政策和監(jiān)管進行變革，探索并建構房地產(chǎn)資本市場融資的長效機制，促進房企資本市場融資步入制度化軌道。

加大資產(chǎn)證券化推進力度，有效分散和化解商業(yè)銀行房貸風險。由于在2008年爆發(fā)的全球性金融危機中資產(chǎn)證券化被認為是誘因之一，中國停止了剛剛于2005年啟動的資產(chǎn)證券化試點工作。但隨著全球對資產(chǎn)證券化積極作用的重新認識，其對分散和化解銀行中長期貸款資產(chǎn)風險的積極作用得以被重新利用，中國也逐漸改變對資產(chǎn)證券化作用的看法，2012年上半年始，政策和監(jiān)管層面趨于重新肯定資產(chǎn)證券化的風險防控作用，2013年甚至以國務院常務會議的形式推進資產(chǎn)證券化試點工作。資產(chǎn)證券化的試點得以重新推進，但目前給出的試點額度還太小，對基礎資產(chǎn)池中資產(chǎn)的信用標準規(guī)定的也過嚴。有必要采取更為積極的推進措施，比如加大試點額度，特別是加大專門用于房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化的額度；再比如放松關于基礎資產(chǎn)的信用質量約束，將優(yōu)質級放寬到投資級。

（作者單位：中國人民銀行鐵嶺市中心支行）endprint