房地產(chǎn)招標(biāo)前的立面成本管控

紀(jì)晶華 王超

自二零一二年效果類方案成本測(cè)算工作納入到新的成本管理制度以來(lái)，經(jīng)過(guò)兩年多的運(yùn)行，招標(biāo)前效果類項(xiàng)目成本管控工作已經(jīng)基本形成了標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作并為業(yè)界所認(rèn)可。招標(biāo)前對(duì)成本的有效管控，也為項(xiàng)目實(shí)施階段成本管控打下了良好基礎(chǔ)。

但隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)展，新業(yè)態(tài)、新項(xiàng)目層出不窮，二、三線城市項(xiàng)目逐漸增多，行業(yè)宏觀形勢(shì)也不斷發(fā)生變化，上述諸多因素就給成本管控工作增加了難度，也提出了更高的要求：

新的形式帶來(lái)了新的立面形式，復(fù)雜多變的立面增加了準(zhǔn)確評(píng)估成本的難度；

新項(xiàng)目新人員，抓好招標(biāo)前的成本管控工作的意識(shí)有待提高，同時(shí)對(duì)具體工作方法和要求的掌握仍待加強(qiáng)；

二三線城市項(xiàng)目的增多，導(dǎo)致銷售平均價(jià)格降低，從而增加了維持良好現(xiàn)金流的難度。同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，進(jìn)一步降低成本成為大勢(shì)所趨，這也直接導(dǎo)致了新的建造標(biāo)準(zhǔn)中立面指標(biāo)進(jìn)一步下調(diào)，降低成本與保持立面效果之間的矛盾更加突出，對(duì)前期成本管控工作也提出了更高要求。

有鑒于此，我們特別梳理了招標(biāo)前各階段立面成本管控的思路、管控要點(diǎn)及成果要求，在此與各位成本同事分享，希望能夠?qū)Ω黜?xiàng)目立面前期成本管控工作有所大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成本控制部所裨益。

一、管控思路

對(duì)于招標(biāo)前立面成本管控，必須樹立全程管控的觀念。設(shè)計(jì)方案是分階段逐步深化的，成本管控也必然隨著設(shè)計(jì)成果的深化而持續(xù)深入，立面方案確定前的成本測(cè)算只是管控工作的開始而不只結(jié)束。我們必須緊密結(jié)合各個(gè)設(shè)計(jì)階段，對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的成本進(jìn)行有效復(fù)核與控制，如此才能確保實(shí)現(xiàn)我們的最終目標(biāo)：將中標(biāo)成本控制在建造標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。

在商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目開發(fā)模塊化計(jì)劃中，外裝施工單位招標(biāo)前，與立面相關(guān)的設(shè)計(jì)階段共有五個(gè)，對(duì)應(yīng)五個(gè)模塊化節(jié)點(diǎn)：

這五個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)五個(gè)階段性設(shè)計(jì)成果，我們的成本管控工作就是抓住關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)五個(gè)成果進(jìn)行成本復(fù)核與控制。

因而我們的基本管控思路即是結(jié)合模塊化計(jì)劃節(jié)點(diǎn)，分階段復(fù)核成本，全過(guò)程管控成本。

二、分階段管控要點(diǎn)

1、立面方案確定及成果移交階段

此階段成本工作劃分為立面方案確定前的成本測(cè)算及方案確定后的成本復(fù)核兩個(gè)步驟。

1）立面方案確定前的成本測(cè)算

立面方案確定前的成本測(cè)算工作已納入集團(tuán)管理制度，已經(jīng)形成了標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算流程及測(cè)算模板，各項(xiàng)目公司應(yīng)按流程及模板執(zhí)行。

方案階段測(cè)算模板及說(shuō)明文件包含以下六個(gè)：

立面方案成本測(cè)算規(guī)劃院移交資料標(biāo)準(zhǔn)及流程、立面方案成本測(cè)算（模板）、立面方案成本測(cè)算操作指引及模板使用說(shuō)明、立面方案提疑模板、立面方案優(yōu)化措施說(shuō)明示例、立面方案成本測(cè)算成果移交標(biāo)準(zhǔn)、流程及時(shí)限。

各項(xiàng)目公司按流程規(guī)定及模板要求開展測(cè)算工作，確保方案成本可控后方可上會(huì)及選定方案。

2）方案確定后的成本復(fù)核

應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

1）注意復(fù)核移交方案是否經(jīng)測(cè)算；

2）與測(cè)算方案相比大面效果是否發(fā)生明顯變化。

若發(fā)生上述情況，須重新復(fù)核成本并反饋規(guī)劃院，如因上述因素造成成本超支，須與規(guī)劃院、方案單位等組會(huì)形成處理意見，并在方案深化設(shè)計(jì)階段落實(shí)。

此階段成本復(fù)核以方案確定前測(cè)算文件為基礎(chǔ)，根據(jù)方案的變化進(jìn)行調(diào)整。

2、立面方案深化評(píng)審及會(huì)簽階段

此階段應(yīng)要求規(guī)劃院在深化方案評(píng)審會(huì)前提前移交方案深化成果，并在成本復(fù)核時(shí)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

1）與方案單位初步復(fù)核確定工程量；

2）檢查測(cè)算階段優(yōu)化措施是否落實(shí)，若未落實(shí)須要求規(guī)劃院提出替代優(yōu)化措施；

3）復(fù)核深化成果較移交方案的變化。

若因上述因素造成成本超支，須在方案深化評(píng)審會(huì)上形成具體優(yōu)化措施。

此階段成本復(fù)核以方案成果移交階段測(cè)算文件為基礎(chǔ)，根據(jù)方案的變化進(jìn)行調(diào)整，但對(duì)于方案深化后材質(zhì)、做法等發(fā)生明顯變化或新增的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)方案階段測(cè)算模板進(jìn)行組價(jià)分析和詢價(jià)以重新確定造價(jià)。

3、立面初設(shè)及主材設(shè)計(jì)封樣移交階段

此階段應(yīng)要求規(guī)劃院在初設(shè)方案評(píng)審會(huì)前提前移交方案初設(shè)成果及主材封樣情況說(shuō)明，并在成本復(fù)核時(shí)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

1）與方案單位復(fù)核確定工程量；

2）跟蹤優(yōu)化措施或替代措施落實(shí)情況；

3）復(fù)核初設(shè)成果較深化方案成果變化；

4）立面主要材質(zhì)、特殊效果材質(zhì)、特殊造型單元須封樣。

若由于上述因素造成成本超支或主材封樣不滿足要求，須與規(guī)劃院、方案單位等組會(huì)形成處理意見，并在一版施工圖設(shè)計(jì)階段予以落實(shí)。

此階段成本復(fù)核以深化方案階段測(cè)算文件為基礎(chǔ)，根據(jù)方案的變化進(jìn)行調(diào)整，但對(duì)于方案深化后材質(zhì)、做法等發(fā)生明顯變化或新增的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)方案階段測(cè)算模板進(jìn)行組價(jià)分析和詢價(jià)以重新確定造價(jià)。

4、幕墻一版施工圖報(bào)審階段

此階段應(yīng)要求一版施工圖設(shè)計(jì)單位在一版施工圖設(shè)計(jì)前期提前提供大面及特殊造型節(jié)點(diǎn)做法、特殊材質(zhì)規(guī)格指標(biāo)，經(jīng)規(guī)劃院及項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部確認(rèn)后，提前交成本部復(fù)核成本，并在成本復(fù)核時(shí)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

1）與施工圖設(shè)計(jì)單位共同按招標(biāo)清單深度復(fù)核確定工程量；

2）提前復(fù)核大面、特殊造型及立面配合夜景照明方案等的節(jié)點(diǎn)做法；

3）特殊材料根據(jù)確定的規(guī)格指標(biāo)，咨詢廠家，落實(shí)具體做法可行性及價(jià)格。

若由于上述因素造成成本超支或可行性存疑，須與規(guī)劃院、方案單位及一版施工圖設(shè)計(jì)單位等組會(huì)形成處理意見，并在一版施工圖落實(shí)前解決。

此階段成本復(fù)核工作須前置，在一版施工圖設(shè)計(jì)前期即應(yīng)開展，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前優(yōu)化解決。測(cè)算時(shí)須按招標(biāo)清單深度計(jì)量計(jì)價(jià)，主要項(xiàng)目須按圖計(jì)算含量進(jìn)行綜合單價(jià)分析，不得直接采用其它項(xiàng)目單價(jià)，同時(shí)須注意方案階段測(cè)算模板在本階段已不再適用。

5、幕墻一版施工圖審核移交階段

此階段規(guī)劃院對(duì)項(xiàng)目公司上報(bào)的一版施工圖提出審核意見，進(jìn)行成本復(fù)核時(shí)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

1）各專業(yè)審圖意見對(duì)成本的影響；

2）跟進(jìn)審圖意見、優(yōu)化措施落實(shí)入招標(biāo)圖紙情況。

若由于上述因素造成成本超支，須與規(guī)劃院、方案單位及一版施工圖設(shè)計(jì)單位等組會(huì)形成處理意見，并在招標(biāo)前落實(shí)解決。

綜上所述，各階段的成本管控工作環(huán)環(huán)相扣，各項(xiàng)目公司應(yīng)保持成本復(fù)核工作的連續(xù)性，下一階段的管控工作應(yīng)以上一階段工作成果為基礎(chǔ)，每個(gè)階段均應(yīng)形成具體工作成果并對(duì)下階段工作的提出明確指導(dǎo)意見。

同時(shí)在各階段的成本復(fù)核及優(yōu)化工作中，應(yīng)注意根據(jù)不同階段的特點(diǎn)抓住重點(diǎn)，有針對(duì)性的開展工作。方案確定、深化方案、初設(shè)方案三個(gè)階段屬于嚴(yán)格意義的方案階段，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注效果——立面造型、材質(zhì)及配比，優(yōu)化應(yīng)主要針對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行。一版施工圖設(shè)計(jì)屬于將效果轉(zhuǎn)為實(shí)施圖紙的階段，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注實(shí)施——具體材料配置、節(jié)點(diǎn)做法等，在確保實(shí)現(xiàn)方案立面效果的前提下，采用最優(yōu)實(shí)施做法。

從方案確定至招標(biāo)前之間的各階段是連續(xù)控制成本的過(guò)程，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)各階段性成果復(fù)核成本并連續(xù)優(yōu)化控制，全稱管控，抓住重點(diǎn)，直至完成招標(biāo)實(shí)現(xiàn)中標(biāo)成本可控。（作者單位：1.長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)；2.長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司）