淮南市房價上漲的影響因素研究

徐博

摘 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化進程的加快，房價日益飆升，已超出了人們的承受范圍。雖然國家已經(jīng)出臺了一系列調(diào)控政策，房價卻一直高居不下。造成房價上漲的因素很多，本文以安徽省淮南市為例，從供給、需求和預(yù)期的視角來剖析房價上漲的原因。

關(guān)鍵詞：淮南；房價；供給；需求；預(yù)期

一、引言

近年來，住房、醫(yī)療等支出在我國居民日常生活消費中所占比例日益增長，其中住房問題覆蓋問題最廣，已涉及到政治、經(jīng)濟等多個環(huán)節(jié)。全國性的房價快速上漲造成的社會問題及由此引發(fā)的爭議不僅成為老百姓談?wù)摰闹攸c，更成為國家宏觀調(diào)控的重點。2010年以來國務(wù)院先后多次加強房價調(diào)控，盡管如此據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示截至2013年6月，與2012年同期相比，70個大中城市二手住宅價格上漲的占到67個。2013年第一季度，安徽省16個市商品房均價4817元/平方米，二手住房成交均價4043元/平方米，分別上漲10.6%和18.4%。

二、房地產(chǎn)價格走勢現(xiàn)狀

（一）我國總體房地產(chǎn)價格走勢

1998年-2010年，全國商品房銷售額從2513億元擴大至5.2萬億元，累計增長近20倍（復(fù)合增長率28.8%）；銷售面積從1.2億平方米增長至10.4億平米，累計增長7.6倍（復(fù)合增長率19.6%）；銷售均價從2063元/平米上漲至5029元/平米，累計上漲1.4倍（復(fù)合增長率7.7%）。2013年8月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2013年7月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》，報告顯示：2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價 格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%。2013年7月，百城住宅價格同比2012年7月上漲7.94%，連續(xù)第8個月上漲且漲幅比上月擴大0.54個百分點。

（二）淮南市房地產(chǎn)價格走勢

2009年淮南市納入合肥經(jīng)濟圈。作為合肥經(jīng)濟圈的典型城市，淮南市近幾年來房價的變動一直緊隨一線城市的趨勢。

三、從供給、需求和預(yù)期剖析房價上升原因

（一）供給

地產(chǎn)是個暴利行業(yè)，但隨著政府政策調(diào)控、拆遷越來越困難、地價越來越高，因此并沒有導(dǎo)致開發(fā)商的大幅增多，所以供給曲線基本保持不變，稍微右移，供需平衡價格小幅下降。如圖1。

（二）需求

隨著中國城市化進程的發(fā)展，越來越多的農(nóng)民工涌入城市，在城市扎根；再加上人們生活水平的提高，越來越多的青年男女對住房要求增加；以及一部分高收入者投資房產(chǎn)進行保值導(dǎo)致了需求量的急劇增加，從而使供小于求，需求曲線右移明顯，房價上漲。如圖2。

（三）預(yù)期

隨著物價的不斷上漲，高收入居民預(yù)期房價還會繼續(xù)上漲，從而購買房產(chǎn)等待升值；中低收入家庭預(yù)期房價繼續(xù)上漲從而借款或者貸款購房，以防價格上漲后無力承擔(dān)房價；年青男女甚至在結(jié)婚前幾年就開始分期付款搶房，從而又造成了需求曲線的繼續(xù)右移，造成房價的進一步抬高。如圖3。

四、結(jié)論

從圖2、圖3和圖4中的供給和需求變動中不難發(fā)現(xiàn)，房價的不斷攀升本質(zhì)上是供給和需求的不斷變化。需求的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了供給的增加速度，使得均衡價格交點不斷上移，房價不斷升高。

五、解決方法

通過分析了解到造成房價上升的因素很多，但歸根結(jié)底是供給和需求曲線的不斷移動。因此要解決房價問題也需要從根源上做文章。本文提出以下解決方案：

其一：放緩城市現(xiàn)代化進程，逐步拆遷：很多城市為加快城市現(xiàn)代化進程實行大規(guī)模的舊城改造，從而使得被拆遷群體不得不加入買房大軍，從而增加了需求。因此，在城市現(xiàn)代化進程當(dāng)中應(yīng)實事求是、穩(wěn)中求進、逐步實現(xiàn)。

其二：加大經(jīng)濟適用房供給量：造成房價一路飆升的主要原因是供給量的不足，這使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了賣方市場，甚至壟斷市場。因此政府在宏觀調(diào)控時應(yīng)更多的考慮增加居民房供給量而不是一味打造商品房市場。

其三：加快新農(nóng)村建設(shè)進程：隨著城市就業(yè)崗位缺口增加，大量的農(nóng)民工涌入城市，而在他們適應(yīng)了城市的生活而又在收入增加的同時更愿意在城市生活，因而加快新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，改善農(nóng)村居住環(huán)境也在一定程度上緩解了大量農(nóng)民工在城市買房而帶來的購房壓力。

其四：完善購房政策：有些高收入家庭購買多套房產(chǎn)進行投資、保值，甚至有些商業(yè)巨鱷對房產(chǎn)進行炒作從而提高自身財富值，這些問題嚴(yán)重影響了經(jīng)濟秩序和社會秩序。因此政府應(yīng)完善購房政策，能使房地產(chǎn)行業(yè)能在一個井然有序的環(huán)境下運行。（作者單位：安徽理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）

參考文獻：

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[2] 何夢曉.從需求角度分析房價上漲原因及控制房價的對策[J].學(xué)術(shù)論壇，2013（08）