對房產(chǎn)測繪的重要性的幾點見解

于 軍 曹玉梅

（鄲城縣房地產(chǎn)監(jiān)理所，河南 鄲城477150）

房地產(chǎn)測繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。

房地產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。 其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，對測繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高。 必須是有較豐富經(jīng)驗的專業(yè)隊伍才能勝任。 相比較而言，從事房地產(chǎn)項目測繪比較容易一些。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資格的隊伍不能從事房地產(chǎn)測繪。 在世界上的一些國家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個人才能從事這具有法律效力的工作。

1 房地產(chǎn)測繪的重要性

1.1 房地產(chǎn)測繪是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)性技術(shù)

1.1.1 房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)，繪制房地產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖，形成標(biāo)準(zhǔn)的坐標(biāo)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。 同時在繪制房地產(chǎn)分幅圖的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步精密測量和細(xì)化，繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖，可以整體、直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產(chǎn)登記部門提供相關(guān)房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息。

1.1.2 房地產(chǎn)測繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供基本信息服務(wù)。房地產(chǎn)測繪可以為一個城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

1.2 房地產(chǎn)測繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)

房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù)；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

1.3 房地產(chǎn)測繪有利于城市的規(guī)劃建設(shè)

房地產(chǎn)是城市建設(shè)發(fā)展的重要元素，城市房屋規(guī)劃建設(shè)的水平可以直接反映城市人民物質(zhì)文化生活水平和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設(shè)必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計之后，可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。 這些信息資料可以為城市規(guī)劃，市政工程、環(huán)境保護(hù)、綠化工程等提供相關(guān)信息。

2 房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

房產(chǎn)測繪是通過測繪技術(shù)、測繪儀器和測繪手段，測定土地、房屋及其房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、位置及利用狀況的專業(yè)測繪，為房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)權(quán)人提供服務(wù)信息。 其中房地產(chǎn)測繪主要包括：房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)成果資料的驗收等主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目測繪和房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是房地產(chǎn)測繪的兩種測繪方式。房地產(chǎn)項目測繪是為了房地產(chǎn)經(jīng)營、交易、開發(fā)和房地產(chǎn)權(quán)屬管理的需求， 繪制和測量房地產(chǎn)分層分戶平面圖和分丘平面圖，制作成圖、表、冊、薄、卡等資料信息。房地產(chǎn)測繪過程中形成的圖、表、卡、冊、簿、數(shù)據(jù)等資料信息是房地產(chǎn)測繪的成果，地產(chǎn)測繪的成果制作成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)圖集和房地產(chǎn)簿冊。 房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)對其測繪成果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務(wù)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個區(qū)域內(nèi)（例如：城市、縣等）大范圍繪制房地產(chǎn)平面控制圖，形成房地產(chǎn)分幅平面圖，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙。

2.1 房產(chǎn)調(diào)查

房產(chǎn)調(diào)查分為房屋的調(diào)查和房屋用地的調(diào)查。包括對每個權(quán)屬單元的位置、權(quán)限、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況以及地理名稱和行政境界的調(diào)查。

2.1.1 房屋調(diào)查

按地籍的定義， 房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個方面： 房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀。

2.1.2 房屋的權(quán)屬房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界限草圖。

2.1.3 權(quán)利人

房屋權(quán)利人是指房屋所有權(quán)人的姓名。 私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名登記， 若產(chǎn)權(quán)人已死亡則注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)共有的，應(yīng)注明全體共有人的姓名。

2.1.4 權(quán)屬來源

房屋權(quán)屬來源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式， 如繼承、購買、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。

2.1.5 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國社會主義經(jīng)濟(jì)三種基本所有制的形式，對房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進(jìn)行所有制的分類， 共劃分為全民所有制、集體所有制、私人所有制等三類。 外產(chǎn)、中外合資資產(chǎn)不進(jìn)行分類，但應(yīng)按實際注明。

2.1.6 產(chǎn)別

房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類別。

3 房地產(chǎn)測繪的作用

3.1 法律方面作用

地產(chǎn)測繪成果經(jīng)過房地產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)測繪成果的適用性、界址面積測量的依據(jù)和方法、界址點的準(zhǔn)確性等內(nèi)容進(jìn)行審核，確認(rèn)后方可進(jìn)行房地產(chǎn)的管理。 這些房地產(chǎn)測繪成果為房地產(chǎn)的產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)的開發(fā)與交易提供了房地產(chǎn)的權(quán)屬界址點、淺談房產(chǎn)測繪的重要性

3.2 財政稅收經(jīng)濟(jì)功能

房地產(chǎn)測繪的成果包括房地產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)、資料、質(zhì)量及使用和被利用的現(xiàn)狀，是進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動、交易活動的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)保險服務(wù)不可缺少的依據(jù)。

3.3 社會服務(wù)、決策參謀功能

房地產(chǎn)測繪調(diào)查后的成果，經(jīng)過統(tǒng)計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料， 例如它可統(tǒng)計出一個城市與地區(qū)的房屋的總數(shù)量、總質(zhì)量、人均建筑面積、人均使用面積、住宅的數(shù)量、質(zhì)量、所有權(quán)、使用權(quán)情況，發(fā)展速度等。這些資料無疑會給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。它的服務(wù)具有廣泛性。

4 測繪技術(shù)方面的作用

房地產(chǎn)測繪是城市大比例尺測繪的一種。雖然其方法手段與其他測量并無多大區(qū)別，但它不同于通常大比例尺的工程測量、地形測量。它具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內(nèi)容繁多，圖表復(fù)雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。