經(jīng)濟適用房交易須謹慎

保障性住房作為政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、公共租賃房、經(jīng)濟適用住房、定向安居房、兩限商品房等構成。其中經(jīng)濟適用房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設計劃安排建設的住宅，由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。生活中，當經(jīng)濟適用房購房者想對所有房屋進行交易變更時，需要注意以下幾方面的問題。

經(jīng)濟適用住房上市轉讓需要滿足什么條件？

【案例】

尚某于3年前成功申購了一套經(jīng)濟適用住房，現(xiàn)在，他通過努力工作攢下了一部分錢，便決定購買一套普通商品房。購買普通商品房之前，他希望把這套經(jīng)濟適用住房轉讓出去。那么，經(jīng)濟適用住房上市轉讓需要滿足哪些條件？

【解析】

根據(jù)上文所述，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權具有“有限性”，體現(xiàn)為其在上市交易時受到限制。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，已購經(jīng)濟適用房上市轉讓受到如下限制。

第一，購買經(jīng)濟適用房滿5年的，經(jīng)濟適用住房可以上市轉讓，但是轉讓時購房人應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等相關價款，并且同等條件下政府享有優(yōu)先回購的權利。

這里需要注意五點：一是這里的“滿5年”指的是購房家庭取得契稅完稅憑證起滿5年，或者取得經(jīng)濟適用住房房屋所有權證起滿5年，而不是簽訂購房合同起或者入住起滿5年。二是土地收益金的具體交納比例由各市、縣人民政府確定。以北京市為例，2008年4月15日之前取得房產(chǎn)證或契稅滿5年的經(jīng)濟適用住房，上繳10%的土地收益金；以后取得的，上繳70%的土地收益金。三是經(jīng)濟適用住房上市交易時，在同等條件下政府享有優(yōu)先回購的權利。四是上述情形下經(jīng)濟適用住房可以按市場價轉讓。五是轉讓后的房屋產(chǎn)權性質是商品房，也就是說，在這種情形下，購買二手經(jīng)濟適用住房的買受人享有的是完全產(chǎn)權。

第二，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，不得上市轉讓，購房人確有特殊原因需要轉讓的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

需要注意的是，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條的規(guī)定，上述情形下已購經(jīng)濟適用房不得按市場價轉讓，政府回購也是按照原價。

有些地方還有特殊規(guī)定，比如，北京市于2008年發(fā)布的《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》第二條第一項就規(guī)定，已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿5年的，不得按市場價格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權人應當向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關規(guī)定，已辦理經(jīng)濟適用住房的購買資格審核手續(xù)），由購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。也就是說，在北京，已購經(jīng)濟適用住3VVDnks51JO2ssej5yJpo1ZovXSIyIhbNQ9/c277eRs=房未滿5年需要上市出售的，除政府可以按原價回購外，也可以由經(jīng)搖號確定的符合一定條件的購房人按原價購買。

由購房人按原價購買的，程序如下：第一步，產(chǎn)權人向戶口所在區(qū)住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權證、身份證、戶口簿等材料。第二步，區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定購房人，購房人放棄購買的，由區(qū)縣住房保障管理部門確定后續(xù)的購房人。第三步，購房人查驗房屋和相關資料后，與產(chǎn)權人簽訂購房合同，支付購房款。區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關證明。第四步，買賣雙方持購房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關材料，向區(qū)縣房屋權屬登記部門申請辦理房屋轉移登記手續(xù)。房屋權屬登記部門將房屋產(chǎn)權登記在購房人名下，并在房屋權屬證書上注記“經(jīng)濟適用住房”字樣。需要注意的是，在這種情形下，由購房人按原價購買二手經(jīng)濟適用住房的房屋產(chǎn)權性質仍然是經(jīng)濟適用住房。

由政府按原價回購的，程序如下：第一步，產(chǎn)權人向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權證、身份證、戶口簿等材料；第二步，區(qū)縣住房保障管理部門對申請材料進行審核并入戶查看，了解房屋狀況，確認產(chǎn)權人結清水、電、氣熱和物業(yè)管理等費用；第三步，區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位與產(chǎn)權人簽訂回購協(xié)議，支付購房款；第四步，區(qū)縣房屋權屬登記部門憑回購協(xié)議及其他相關材料辦理房屋轉移登記手續(xù)，將回購房屋的產(chǎn)權登記在區(qū)縣住房保障管理部門或其指定單位名下，并在房屋權屬證書上注記“經(jīng)濟適用住房”字樣?；刭彽淖》坷^續(xù)向符合條件的家庭配售或作為實物配租房源向廉租家庭配租。

第三，經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權人若想不受上述年限限制出售其已購經(jīng)濟適用住房的，也可以在賣房前按照政府所定的標準向政府繳納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權，在取得完全產(chǎn)權后便可按商品房自由出售房屋。

已購經(jīng)濟適用住房上市轉讓的，土地出讓金如何繳納？

【案例】

購房者購買經(jīng)濟適用住房滿5年后，該經(jīng)濟適用房可以上市交易，購房者楊某就符合上述條件。但是，他的鄰居提醒轉讓經(jīng)濟適用住房時還需要額外繳納一些土地出讓全。那么，已購經(jīng)濟適用住房上市轉讓如何繳納土地出讓金？

【解析】

根據(jù)財政部等部門聯(lián)合發(fā)布的《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》第二條、第三條的規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的經(jīng)濟適用住房坐落位置標定地價的10%確定。購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后按出讓土地使用權的商品住宅辦理產(chǎn)權登記。職工個人上市出售已購經(jīng)濟適用住房的，原則上不再繳納所得收益。

也就是說，由于經(jīng)濟適用住房價格中均不含土地使用權價款，因此，已購經(jīng)濟適用住房上市出售時，需由購買人繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，該價款數(shù)額按不低于所購買的經(jīng)濟適用住房坐落位置標定地價的10%確定。至于出售已購經(jīng)濟適用房所得收益，不需要再繳納稅費，收益歸經(jīng)濟適用住房出賣人所有。

違規(guī)出售已購經(jīng)濟適用住房有什么后果？

【案例】

3年前，何某成功申購了一套經(jīng)濟適用住房，現(xiàn)在，何某決定把房屋出售，妻子說不滿5年房子不能賣。在此種情形下，何某執(zhí)意出售房屋的行為將會產(chǎn)生什么后果？

【解析】

根據(jù)《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》第五條、第十三條、第十四條以及第十五條的相關規(guī)定，將不準上市出售的經(jīng)濟適用住房上市出售的，處以10000元以上30000元以下罰款。

將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，該戶家庭又以非法手段按照成本價（或者標準價）購買公有住房或者政府提供優(yōu)惠政策建設的住房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，并處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，并處以10000元以上30000以下罰款。

騙購經(jīng)濟適用住房會有什么后果？

【案例】

因經(jīng)濟條件有限，任某希望能夠購買一套經(jīng)濟適用住房。對照經(jīng)濟適用住房的申購條件，他發(fā)現(xiàn)他的家庭收入符合政府劃定的低收入家庭收入標準，與此同時，他也屬于無房的情況。但是，他不具備當?shù)爻擎?zhèn)戶口，為了符合申購條件，他決定造假。那么，騙購經(jīng)濟適用住房會產(chǎn)生何種法律后果？

【解析】

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第四十三條對騙購經(jīng)濟適用住房的行為規(guī)定了嚴格的處罰措施，對以弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件的方式，如制作虛假的工資單或將本家庭的房產(chǎn)登記在其他家庭名下的，騙購經(jīng)濟適用住房或單位集資合作建房的個人，由市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門限期按原價格并考慮折舊等因素作價收回所購住房并依照有關規(guī)定追究行為人責任。對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。