農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題及因素分析

馬燕

摘 要：推動我國城鎮(zhèn)化的過程中，需要對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所存在的問題及因素進行詳細的分析，找出導(dǎo)致土地使用率降低的原因，解決耕地需求與建設(shè)用地需求之間存在的矛盾。由于我國這些年土地利用不夠規(guī)范，建設(shè)用地緊張，使得耕地使用與建設(shè)用地使用出現(xiàn)矛盾。這在一定程度上影響我國可持續(xù)發(fā)展。也就是說，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有效性關(guān)乎我國能否更好更快的發(fā)展。為此，文章就農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題及因素進行詳細的分析。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)問題；影響因素

引言

在我國對外開放以后，我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，社會不斷的進步，促使各行各業(yè)都有不同程度的發(fā)展。這使得社會中的一些企業(yè)或單位建設(shè)用地需求增大。然而，我國是農(nóng)業(yè)大國，土地的使用主要以耕地為主，建設(shè)用地面積較少。為了保證城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，優(yōu)化集體土地資源，需要進行農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，促使我國土地合理的應(yīng)用，避免耕地與建設(shè)用地在需求方面出現(xiàn)矛盾。與此同時，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還能夠改善我國農(nóng)民居住環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，促進農(nóng)村向城鎮(zhèn)化方向邁進。為了有效的應(yīng)用農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，對其構(gòu)成因素及當(dāng)前存在的問題進行分析和探討是非常必要的。

1 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的社會意義

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是促進城鄉(xiāng)土地資源合理利用的一種有效措施。在我國進行城鄉(xiāng)土地體制完善過程中應(yīng)用此措施在一定程度上推動社會協(xié)調(diào)發(fā)展?？梢?，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對于我國社會來說具體非常重要的意義。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

其一是在我國大力發(fā)展城鎮(zhèn)化的進程中，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)合理的進行置換農(nóng)民居住土地，集中建設(shè)城鎮(zhèn)化的民用住宅，充分利用原分散式住宅土地，為更加合理的運用土地創(chuàng)造條件。除此之外，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)措施的實施還能夠改善農(nóng)民的居住環(huán)境，為農(nóng)民提供高品質(zhì)生活。

其二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)土地統(tǒng)一管理的重要措施。由于我國在推行城鎮(zhèn)化過程中，耕地需求和建設(shè)用地需求存在不可忽視的矛盾，這使得我國土地分配不合理的現(xiàn)象出現(xiàn)。為了避免此種情況影響城鎮(zhèn)化的推行，應(yīng)用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)來提高土地的利用率，降低矛盾，實現(xiàn)土地統(tǒng)一管理。

其三是開展農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能夠有效的進行土地資源的整合，將集體土地的價值充分的體現(xiàn)出來，促進我國經(jīng)濟進步和城鎮(zhèn)化建設(shè)，實現(xiàn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必然性

我國是農(nóng)業(yè)大國，以耕地為生的農(nóng)民在我國經(jīng)濟水平不斷提高的今天，越來越多的農(nóng)民選擇到城市中務(wù)工，希望在城市中能夠獲得更多的發(fā)展機會，提高自己的生活水平。相應(yīng)的人們所擁有的耕地會以承包的形式出租出去，也存在耕地荒廢的情況。這種情況嚴(yán)重影響我國土地的使用，降低土地使用率，造成土地資源緊張。與此同時，除了對耕地方面有較為嚴(yán)重的影響外還會給城市帶來較大的壓力，如住房、醫(yī)療、戶口等，使城市建設(shè)用地緊缺。為了避免此種情況影響我國發(fā)展，采用農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式調(diào)整土地使用，促使農(nóng)民荒廢的土地或者住宅所占的土地充分的利用起來并為農(nóng)民集體建設(shè)城鎮(zhèn)化的住宅，有效的解決我國土地使用緊張的情況。可見，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)措施的應(yīng)用是非常必要，不僅有效地解決耕地與建設(shè)用地在使用方面存在的矛盾，還推動我國城鎮(zhèn)化進程，真正意義上的向我國可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)邁進。

3 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的成因

隨著改革開放的不斷深入，社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場經(jīng)濟的逐步完善，促使我國社會各行各業(yè)均有不同程度的發(fā)展。此種情況下，土地使用者有了建設(shè)用地的需求，新一輪“閑置”土地利用出現(xiàn)在市場中，相應(yīng)的土地市場形成。在土地市場中進行土地置換能夠有效解決建設(shè)用地緊張的情況；能夠增加集體土地資產(chǎn)和國家土地收益。受我國經(jīng)濟、科學(xué)蓬勃發(fā)展的影響，土地置換出現(xiàn)多種類型，其目的是土地使用權(quán)的利用，這使得土地市場成為隱形市場。而在隱形市場中所進行的各種類型土地置換被稱為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)?？傮w來說，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要成因是我國社會中建設(shè)用地緊張，土地使用需求加大，促進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形成?？梢哉f，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的形成是我國發(fā)展的需要，在很大程度上推動中國可持續(xù)發(fā)展。

4 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題

上文已經(jīng)充分的說明農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)具有良好的應(yīng)用性，能夠間接的推動我國可持續(xù)發(fā)展。但是，要達到此種效果需要選擇適合的流轉(zhuǎn)類型。只有選擇最佳的、最為適合的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)類型，才能夠針對我國土地實際情況作出正確的調(diào)整和規(guī)劃，最大限度的提高土地的使用率，為我國更好更快的發(fā)展創(chuàng)造條件。然而，當(dāng)前國內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中存在一些問題，嚴(yán)重影響建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有效性。

4.1 集體土地資源與國家土地收益流失

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對象是鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村的土地。但是，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村的土地是集體土地資產(chǎn)和國家土地收益的影響因素之一。如若應(yīng)用集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村中的土地進行合理的置換，將大大的提高集體土地資產(chǎn)和國家土地收益，有效的避免資產(chǎn)或收益的流失。為了達到此目的，需要國家或地方政府應(yīng)用基礎(chǔ)設(shè)施或公共公益事業(yè)等措施來提高土地價值，進而選擇適合的交易對象，才能夠提高集體土地資產(chǎn)和國家土地收益。但是，集體建設(shè)土地的流轉(zhuǎn)是隱形的，無法有效的評估交易的利與弊，一旦決策失誤，將會導(dǎo)致土地資產(chǎn)與國家土地收益流失。

4.2 農(nóng)民集體利益難以得到保障

農(nóng)民集體利益難以得到保障是當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中存在的一個非常嚴(yán)重問題。導(dǎo)致此問題出現(xiàn)的原因是土地置換的交易沒有相關(guān)的法律對其進行監(jiān)督和約束，促使農(nóng)民的土地價格被土地使用者壓的很低，無法保障農(nóng)民的集體利益?？梢哉f，導(dǎo)致農(nóng)民集體利益難以得到保證的原因是沒有相關(guān)法律對土地置換的各個方面進行約束；農(nóng)民不了解與土地置換相關(guān)的知識；一些土地使用者鉆法律的空子，壓低土地價格。

4.3 耕地得不到有效的保護

在當(dāng)今這個現(xiàn)代化的社會中，各行各業(yè)有很大的發(fā)展和進步，需要擴大建設(shè)用地面積，擴大生產(chǎn)面積。在建設(shè)用地不足的情況下就需要征用耕地。為了得到土地，一些土地使用者不惜通過合法或不合法的方式征用土地。而導(dǎo)致此種情況出現(xiàn)的主要原因就是耕地得不到有效的保護，這一問題需要我國政府加大管理力度，有效的合理的處理此問題。

5 解決農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題探討

對于如何解決農(nóng)村集體耕地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題，筆者以地處寧夏回族自治區(qū)中部的吳忠市利通區(qū)為例，就此問題進行詳細的分析和探討。吳忠市利通區(qū)地處黃河腹地，寧夏平原中部，是吳忠市市政府所在地，共有1045.26平方公里的土地面積。其中，農(nóng)村集體建設(shè)用地面積為8.016萬畝，農(nóng)民住宅面積為4.338萬畝。在吳忠市利通區(qū)實施的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是從以下幾方面展開的。

5.1 建立完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制

由于我國沒有非常明確的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，即便有也是針對我國所有地區(qū)而制定的法律，無法非常全面的、詳細的約束吳忠市利通區(qū)土地置換。因此，建立完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制合理的、有效的規(guī)劃利通區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，保證農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)合情合理的進行，才能夠真正意義上保護土地使用和保障農(nóng)民的利益。

5.2 合理的利用農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

以我國城鎮(zhèn)化發(fā)展為大背景，推出“塞上農(nóng)民新居”的政策。從科學(xué)規(guī)劃、相互銜接、合理布局的角度出發(fā)，在利通區(qū)建設(shè)城鎮(zhèn)化的農(nóng)民新居，實現(xiàn)利通區(qū)農(nóng)民住宅集體化，充分的利用農(nóng)民以往住宅所占土地，進行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，為推動吳忠市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造條件。與此同時，還能夠改善農(nóng)民的居住環(huán)境，為提高農(nóng)民生活品質(zhì)創(chuàng)造條件。因此，合理的利用農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是非常必要的，其能夠大大改善農(nóng)村地區(qū)的整體情況。

5.3 加強農(nóng)村住宅地管理，明晰土地產(chǎn)權(quán)

在吳忠市利通區(qū)內(nèi)居住著5.82萬戶農(nóng)民，其占用土地建設(shè)住宅的面積為43384.8畝，宅基地總數(shù)為58731宗，平均每宗宅基占地面積為0.74畝，人均占地面積為154.3平方米。為了保證農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)能夠公平公正的進行，加強農(nóng)村宅基地管理是非常必要的。有效的處理民宅占地面積大小不同和位置不同的問題，實現(xiàn)住宅占地面積統(tǒng)一監(jiān)督與控制；有效的處理空宅、閑置住宅以及一宅多戶的情況，提高利通區(qū)土地面積的使用率；有效的處理農(nóng)民居住的分布散亂的情況，促使利通區(qū)實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。

6 結(jié)束語

隨著我國社會經(jīng)濟不斷進步和土地市場不斷完善，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的應(yīng)用越來越重要。為了最大限度的發(fā)揮農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用，詳細的分析其存在的問題及因素，才能夠從合理使用土地角度出發(fā)，提出最佳的最適合的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)措施，如建立完善的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制、合理的利用農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、加強農(nóng)村住宅地管理等，盡量提高農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用效果，促進我國更好更快的發(fā)展。

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