我國房價問題的供求分析

胡芳+高永莉

作者簡介：胡芳（1982-），女，江西經(jīng)濟管理干部學院會計系講師，研究方向：財政稅收；高永莉（1979-），女，江西經(jīng)濟管理干部學院會計系講師，研究方向：稅收統(tǒng)計。

摘 要：歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控，房價依然堅挺，從供求方面分析了住房價格居高不下的原因：住房有效供給不足導致剛性需求得不到滿足，加上壟斷的供給方定價和繁雜的交易環(huán)節(jié)稅費使得房價不斷上漲，政府2008年調(diào)控政策的反復又使人們對政府調(diào)控信心不足，產(chǎn)生了房價上漲的預期，催生出投資投機性購房需求，供求缺口進一步擴大，房價屢創(chuàng)新高。因此，政府應該從保障房建設和擠出空置房兩個方面入手，擴大住房供給；取消重復征收的房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費，簡化行政審批，降低住房成本；完善金融市場，引導中高收入家庭理財投資，抑制住房投資需求；判定投機行為違法，打擊樓市投機活動。

關鍵詞：住房價格；需求；供給；措施

中圖分類號：F2 文獻標識碼：A 文章編號：16723198（2014）03000702

1998年開始實施的住房制度改革開啟了住房貨幣化分配，我國房地產(chǎn)業(yè)市場化運作應運而生。這順應了市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，同時，也帶來了房價的不斷攀升。2003年以前的房價上漲還算是溫和的，2003年以后盡管政府出臺了調(diào)控措施，但房價還是在2003年到2008年初出現(xiàn)了快速上漲，在2008年房價上漲稍有回落的時候由于政策方向逆轉(zhuǎn)，2009年房價狂飆。之后，雖然政府出臺所謂的“史上最嚴厲的調(diào)控政策”、限購令等措施，由于對政府調(diào)控信心不足，房價還是持續(xù)攀升，甚至陷入越調(diào)控越上漲的怪圈。

1 房價居高不下的原因

1.1 需求方面

（1）剛性需求。新世紀以來，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，從2002年到2011年，我國城鎮(zhèn)化率每年提高1.35個百分點，城鎮(zhèn)人口平均每年增加2096萬人。根據(jù)鄧小平提出的到21世紀中葉中國要達到中等發(fā)達國家水平，初步實現(xiàn)現(xiàn)代化的目標要求，屆時中國城鎮(zhèn)化率要達到70%，即2050年以前每年將有約1000至1200萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。2011年城鎮(zhèn)人口為69079萬人，其中還包括2億多農(nóng)民工，他們中大多數(shù)住房問題還沒得到解決。隨著生活水平的提高，人們也開始改善居住條件。改革開放30多年來，我國城市人均住房面積從1978年的6.7平米提高到了2011年的36平米。已經(jīng)進入城市以及將要進入城市的人口或買或租都會產(chǎn)生對城市住房的剛性需求。

（2）投資需求。波士頓2008年發(fā)布的報告顯示，截至2007年，我國家庭資產(chǎn)超過100萬美元的家庭達39.1萬戶。在滿足家庭消費開支后，這些富裕的家庭就會選擇投資。眾多的家庭投資方式中，儲蓄由于多年來的實際負利率被越來越多的家庭拋棄。在經(jīng)歷了2007年下半年以后股市的暴跌和持續(xù)低迷后，資金從證券市場抽出開始在市場上亂竄，投機盛行。針對保險業(yè)的消費者投訴連續(xù)幾年位居各行業(yè)前列，所以保險也不是投資的理想選擇。住房兼具消費和投資屬性，近十年來，雖然經(jīng)歷了政府的多次調(diào)控，房價總體還是呈上漲趨勢的，甚至陷入越調(diào)控房價越漲的怪圈。在房價漲價預期下，越來越多的中高收入家庭選擇投資房產(chǎn)進行資產(chǎn)保值。目前，投資性購房已經(jīng)成為助推房價上漲的一個重要因素。

（3）投機需求。我國長期以來超發(fā)的貨幣形成了市場上過剩的流動性，這些“游資”具有逐利的本性，在上世紀90年代初我國房地產(chǎn)市場剛剛起步時就已經(jīng)進入開始投機。2003年房地產(chǎn)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)后迅速發(fā)展，投機活動也隨即盛行。房地產(chǎn)投機活動與投資活動不同，投機者都具有雄厚的資金，大量購進，影響市場需求，造成商品房供不應求的假象。在房價上漲后再大量拋售，賺取差價。我國2000年以后甚至出現(xiàn)了溫州炒房團，在炒高了上海、杭州等地房價后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)各大城市。2003年以來國家雖然多次出臺調(diào)控政策，但真正涉及炒房的卻不多，甚至連投機炒房的合法性都沒給出一個明確的說法。由于國家沒有對投機炒作者采取強有力的限制措施，越來越多有經(jīng)濟實力的人在豐厚的投機回報的誘惑下加入房地產(chǎn)投機的陣營。

1.2 供給方面

1.2.1 住房供應壟斷

（1）土地供應壟斷。在我國，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，要用于住房建設就得經(jīng)過政府相關部門的批準并出讓。農(nóng)村（包括城市郊區(qū)）的集體土地必須經(jīng)過政府依法征用成為國有土地再出讓后才能進入土地交易市場，那些沒有經(jīng)過征用、出讓程序的土地上建成的小產(chǎn)權房由于不能進行產(chǎn)權登記而轉(zhuǎn)讓受限。因此，住宅用土地每年的供應量由地方政府根據(jù)城市規(guī)劃決定。1994年分稅制改革后，中央政府與地方政府財權與事權分配的不合理使地方政府陷入財政困境。2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》發(fā)布實施后，商品住宅用地必須以招標、拍賣或掛牌的方式出讓，土地出讓金劃歸地方財政。在利益的驅(qū)使下，土地價格大幅上漲并被不斷推高，甚至通過壓低土地供給抬高地價以增加土地出讓金收入，見下表。

表1 2010-2012年住宅用地供應情況 單位：萬公頃

年度 計劃 實際 完成情況

2010 18.47 12.54 68%

2011 21.8 13.59 62%

2012 17.26 11.08 64%

注：2012年8月國土資源部將住房用地計劃下調(diào)為15.93萬公頃。

數(shù)據(jù)來源：國土資源部網(wǎng)站。

（2）行政程序繁瑣，開發(fā)建設權被壟斷。雖然法律并沒有禁止個人在國有土地上建房，但是土地從出讓到建房取得產(chǎn)權，報批手續(xù)多達20多項，要蓋100多個印章，涉及20幾個部門，在行政部門辦事效率低下，官僚主義作風盛行的情況下，這些無疑會對多數(shù)人構成難以逾越的障礙。隨著我國住房商品化的推進，國家對企事業(yè)單位自建住房用地已經(jīng)明令禁止，對城市私人建房也停止了用地審批，房地產(chǎn)開發(fā)建設權被開發(fā)商壟斷。endprint

（3）住房供應壟斷。知名房地產(chǎn)代理和顧問服務公司萊坊發(fā)布的《全球樓價指數(shù)》指出，2012年香港房價上漲23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市場份額的80%，這會讓人把香港的高房價跟供應商壟斷聯(lián)系起來。反觀內(nèi)地，隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也在逐步推進，市場集中度越來越高。2013年3月，中國房地產(chǎn)信息集團出爐的中國房地產(chǎn)500強測評報告顯示，2012年前十強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占500強銷售總額的32%，相比2011年提高了4個百分點；銷售面積占500強銷售面積總額的36%，相比2011年提高了7個百分點。在住房市場需求總量不斷提高的情況下，供應方壟斷程度的加劇勢必會加大房地產(chǎn)商的定價權。

圖1 住房供應壟斷住房供應中的壟斷如上圖所示，根據(jù)經(jīng)濟學中壟斷市場產(chǎn)品價格決定的原理，處在壟斷地位的供給方會抬高商品定價，以獲取最大化的利潤。

1.2.2 住房供應結構不合理，低價房供應不足

1998年，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》，開始了以經(jīng)濟適用房和貨幣化分房取代福利分房為特征的中國住房制度改革。文件強調(diào)要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應體系。按照建設部當時的保守估計，可以買經(jīng)濟適用房的中低收入家庭要占到居民總數(shù)的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房問題由市場解決。從1998年到2003年，經(jīng)濟適用房解決了600多萬戶家庭的住房問題。由于政策落實不到位，建成了面積不等的經(jīng)濟適用房，尋租腐敗行為滋生，使得經(jīng)濟適用房陷入“既不經(jīng)濟，也不適用”的尷尬境地。2003年出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將經(jīng)濟適用房由“住房供應的主體”重新定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，意味著政府將“為80%以上的家庭提供經(jīng)濟適用房”的政策調(diào)整為“為多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。2006年5月，“國六條”發(fā)布實施，開始著力調(diào)整住房供應結構，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。這意味著，政府保障房的覆蓋人群變成了少數(shù)人，多數(shù)人的住房問題被扔給了市場。由于廉租房和經(jīng)濟適用房的投入大、利潤低，地方政府和開發(fā)商都沒有積極性，供給量遠遠不足。

1.2.3 房地產(chǎn)稅費繁雜，提高開發(fā)商成本

上海財經(jīng)大學教授胡怡建指出，我國現(xiàn)階段實際征收的房地產(chǎn)稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費平均多達50項，兩者共計62項，這些稅費占房價的15%左右，最終也都由購房者負擔。居民已經(jīng)納了稅，市政配套基礎設施、教育、人防等準公共品本身應該由政府提供，再向開發(fā)商征收進而轉(zhuǎn)嫁給購房者就是重復征收。政府在出讓土地時已經(jīng)收了土地出讓金，而根據(jù)財政部發(fā)布的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設支出以及其他支出，政府再向開發(fā)商收取拆遷費用也是重復征收。對二手房交易征收的營業(yè)稅及其附加也如數(shù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

2 穩(wěn)定房價政府應采取的措施

2.1 供給方面應采取的措施

2.1.1 擴大保障性住房供給

在國外，政府有責任為大多數(shù)人提供住房，保障住房也是我國政府的責任。華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，在過去的十五、十一五期間，商品房開發(fā)用地占30%，住房供地的70%事實上是供給給了保障房方面。然而在市場中，只有相當于商品房供給量不到四分之一的經(jīng)濟適用住房面向社會，其余用地都變相地進入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規(guī)分配的保護傘。鑒于保障房供給中存在的種種問題，筆者建議：第一，應定期公開擬供應土地信息，接受社會的監(jiān)督，防止腐敗的發(fā)生；第二，為解決地方政府在保障房建設方面配套資金不足的問題，應加大中央資金支持力度；第三、方式上應采取租的形式，因為出售的話需要一次支付較大金額，對低收入家庭來說難以承受，而且保障房與商品房價格“雙軌”易誘發(fā)腐敗；第四，設定家庭收入、現(xiàn)有居住條件等為享有保障房標準的分配制度，并嚴格執(zhí)行，對違反相關規(guī)定的工作人員和家庭給予相應處罰；最后設定保障房退出機制，對居住保障房的家庭進行定期檢查，不符合條件的家庭應適時推出保障房機制。要做好保障房工作只有在建設和分配上都落到實處，才能真正使最需要住房保障的群體受益。從長期來看，應控制我國房地產(chǎn)供給中的壟斷，實行土地私有，讓公民有建房的自由。

2.1.2 擠出空置住房，擴大住房供給

新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報道稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。出于最大限度的利用有限的住房資源，打擊住房囤積，抑制投機，節(jié)約土地等目的，國外對空置房都采取了嚴厲的限制措施。國際上，通常將10%作為住房空置率的危險警戒線。在我國，對空置房的界定還處在爭議之中，更沒有官方統(tǒng)計數(shù)字公布。但是，從頻見報端的“鬼城”及上述6540萬套連續(xù)6個月讀數(shù)為零的住房看，目前我國住房空置已經(jīng)非常嚴重，通過對空置住房罰款或者在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的方式擠出這些空置住房，將會擴大住房供給，緩解住房供應不足。

2.1.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費，簡化行政審批

目前，我國主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅費是抬高房價的一個重要原因，政府應該全面整治，取消重復征收、各種巧立名目收取的不合理稅費，降低購房者交易環(huán)節(jié)稅費負擔?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批制度手續(xù)復雜，審批緩慢，拉長了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也會影響到房地產(chǎn)的供給量。政府部門應制定相關政策，簡化審批程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率。

2.2 需求方面應采取的措施

2.2.1 完善金融投資市場，引導中高收入家庭投資

2003年以來，相對于其他投資品而言，投資樓市都是保endprint

（3）住房供應壟斷。知名房地產(chǎn)代理和顧問服務公司萊坊發(fā)布的《全球樓價指數(shù)》指出，2012年香港房價上漲23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市場份額的80%，這會讓人把香港的高房價跟供應商壟斷聯(lián)系起來。反觀內(nèi)地，隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也在逐步推進，市場集中度越來越高。2013年3月，中國房地產(chǎn)信息集團出爐的中國房地產(chǎn)500強測評報告顯示，2012年前十強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占500強銷售總額的32%，相比2011年提高了4個百分點；銷售面積占500強銷售面積總額的36%，相比2011年提高了7個百分點。在住房市場需求總量不斷提高的情況下，供應方壟斷程度的加劇勢必會加大房地產(chǎn)商的定價權。

圖1 住房供應壟斷住房供應中的壟斷如上圖所示，根據(jù)經(jīng)濟學中壟斷市場產(chǎn)品價格決定的原理，處在壟斷地位的供給方會抬高商品定價，以獲取最大化的利潤。

1.2.2 住房供應結構不合理，低價房供應不足

1998年，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》，開始了以經(jīng)濟適用房和貨幣化分房取代福利分房為特征的中國住房制度改革。文件強調(diào)要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應體系。按照建設部當時的保守估計，可以買經(jīng)濟適用房的中低收入家庭要占到居民總數(shù)的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房問題由市場解決。從1998年到2003年，經(jīng)濟適用房解決了600多萬戶家庭的住房問題。由于政策落實不到位，建成了面積不等的經(jīng)濟適用房，尋租腐敗行為滋生，使得經(jīng)濟適用房陷入“既不經(jīng)濟，也不適用”的尷尬境地。2003年出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將經(jīng)濟適用房由“住房供應的主體”重新定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，意味著政府將“為80%以上的家庭提供經(jīng)濟適用房”的政策調(diào)整為“為多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。2006年5月，“國六條”發(fā)布實施，開始著力調(diào)整住房供應結構，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。這意味著，政府保障房的覆蓋人群變成了少數(shù)人，多數(shù)人的住房問題被扔給了市場。由于廉租房和經(jīng)濟適用房的投入大、利潤低，地方政府和開發(fā)商都沒有積極性，供給量遠遠不足。

1.2.3 房地產(chǎn)稅費繁雜，提高開發(fā)商成本

上海財經(jīng)大學教授胡怡建指出，我國現(xiàn)階段實際征收的房地產(chǎn)稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費平均多達50項，兩者共計62項，這些稅費占房價的15%左右，最終也都由購房者負擔。居民已經(jīng)納了稅，市政配套基礎設施、教育、人防等準公共品本身應該由政府提供，再向開發(fā)商征收進而轉(zhuǎn)嫁給購房者就是重復征收。政府在出讓土地時已經(jīng)收了土地出讓金，而根據(jù)財政部發(fā)布的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設支出以及其他支出，政府再向開發(fā)商收取拆遷費用也是重復征收。對二手房交易征收的營業(yè)稅及其附加也如數(shù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

2 穩(wěn)定房價政府應采取的措施

2.1 供給方面應采取的措施

2.1.1 擴大保障性住房供給

在國外，政府有責任為大多數(shù)人提供住房，保障住房也是我國政府的責任。華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，在過去的十五、十一五期間，商品房開發(fā)用地占30%，住房供地的70%事實上是供給給了保障房方面。然而在市場中，只有相當于商品房供給量不到四分之一的經(jīng)濟適用住房面向社會，其余用地都變相地進入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規(guī)分配的保護傘。鑒于保障房供給中存在的種種問題，筆者建議：第一，應定期公開擬供應土地信息，接受社會的監(jiān)督，防止腐敗的發(fā)生；第二，為解決地方政府在保障房建設方面配套資金不足的問題，應加大中央資金支持力度；第三、方式上應采取租的形式，因為出售的話需要一次支付較大金額，對低收入家庭來說難以承受，而且保障房與商品房價格“雙軌”易誘發(fā)腐敗；第四，設定家庭收入、現(xiàn)有居住條件等為享有保障房標準的分配制度，并嚴格執(zhí)行，對違反相關規(guī)定的工作人員和家庭給予相應處罰；最后設定保障房退出機制，對居住保障房的家庭進行定期檢查，不符合條件的家庭應適時推出保障房機制。要做好保障房工作只有在建設和分配上都落到實處，才能真正使最需要住房保障的群體受益。從長期來看，應控制我國房地產(chǎn)供給中的壟斷，實行土地私有，讓公民有建房的自由。

2.1.2 擠出空置住房，擴大住房供給

新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報道稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。出于最大限度的利用有限的住房資源，打擊住房囤積，抑制投機，節(jié)約土地等目的，國外對空置房都采取了嚴厲的限制措施。國際上，通常將10%作為住房空置率的危險警戒線。在我國，對空置房的界定還處在爭議之中，更沒有官方統(tǒng)計數(shù)字公布。但是，從頻見報端的“鬼城”及上述6540萬套連續(xù)6個月讀數(shù)為零的住房看，目前我國住房空置已經(jīng)非常嚴重，通過對空置住房罰款或者在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的方式擠出這些空置住房，將會擴大住房供給，緩解住房供應不足。

2.1.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費，簡化行政審批

目前，我國主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅費是抬高房價的一個重要原因，政府應該全面整治，取消重復征收、各種巧立名目收取的不合理稅費，降低購房者交易環(huán)節(jié)稅費負擔?，F(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批制度手續(xù)復雜，審批緩慢，拉長了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也會影響到房地產(chǎn)的供給量。政府部門應制定相關政策，簡化審批程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率。

2.2 需求方面應采取的措施

2.2.1 完善金融投資市場，引導中高收入家庭投資

2003年以來，相對于其他投資品而言，投資樓市都是保endprint

（3）住房供應壟斷。知名房地產(chǎn)代理和顧問服務公司萊坊發(fā)布的《全球樓價指數(shù)》指出，2012年香港房價上漲23.6%，位居全球首位。香港前十大房企占市場份額的80%，這會讓人把香港的高房價跟供應商壟斷聯(lián)系起來。反觀內(nèi)地，隨著2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也在逐步推進，市場集中度越來越高。2013年3月，中國房地產(chǎn)信息集團出爐的中國房地產(chǎn)500強測評報告顯示，2012年前十強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額占500強銷售總額的32%，相比2011年提高了4個百分點；銷售面積占500強銷售面積總額的36%，相比2011年提高了7個百分點。在住房市場需求總量不斷提高的情況下，供應方壟斷程度的加劇勢必會加大房地產(chǎn)商的定價權。

圖1 住房供應壟斷住房供應中的壟斷如上圖所示，根據(jù)經(jīng)濟學中壟斷市場產(chǎn)品價格決定的原理，處在壟斷地位的供給方會抬高商品定價，以獲取最大化的利潤。

1.2.2 住房供應結構不合理，低價房供應不足

1998年，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》，開始了以經(jīng)濟適用房和貨幣化分房取代福利分房為特征的中國住房制度改革。文件強調(diào)要建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應體系。按照建設部當時的保守估計，可以買經(jīng)濟適用房的中低收入家庭要占到居民總數(shù)的80%以上，10%上下的高收入家庭的住房問題由市場解決。從1998年到2003年，經(jīng)濟適用房解決了600多萬戶家庭的住房問題。由于政策落實不到位，建成了面積不等的經(jīng)濟適用房，尋租腐敗行為滋生，使得經(jīng)濟適用房陷入“既不經(jīng)濟，也不適用”的尷尬境地。2003年出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將經(jīng)濟適用房由“住房供應的主體”重新定位為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，意味著政府將“為80%以上的家庭提供經(jīng)濟適用房”的政策調(diào)整為“為多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。2006年5月，“國六條”發(fā)布實施，開始著力調(diào)整住房供應結構，試圖構建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場”的解決方案。這意味著，政府保障房的覆蓋人群變成了少數(shù)人，多數(shù)人的住房問題被扔給了市場。由于廉租房和經(jīng)濟適用房的投入大、利潤低，地方政府和開發(fā)商都沒有積極性，供給量遠遠不足。

1.2.3 房地產(chǎn)稅費繁雜，提高開發(fā)商成本

上海財經(jīng)大學教授胡怡建指出，我國現(xiàn)階段實際征收的房地產(chǎn)稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費平均多達50項，兩者共計62項，這些稅費占房價的15%左右，最終也都由購房者負擔。居民已經(jīng)納了稅，市政配套基礎設施、教育、人防等準公共品本身應該由政府提供，再向開發(fā)商征收進而轉(zhuǎn)嫁給購房者就是重復征收。政府在出讓土地時已經(jīng)收了土地出讓金，而根據(jù)財政部發(fā)布的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設支出以及其他支出，政府再向開發(fā)商收取拆遷費用也是重復征收。對二手房交易征收的營業(yè)稅及其附加也如數(shù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

2 穩(wěn)定房價政府應采取的措施

2.1 供給方面應采取的措施

2.1.1 擴大保障性住房供給

在國外，政府有責任為大多數(shù)人提供住房，保障住房也是我國政府的責任。華遠地產(chǎn)董事長任志強指出，在過去的十五、十一五期間，商品房開發(fā)用地占30%，住房供地的70%事實上是供給給了保障房方面。然而在市場中，只有相當于商品房供給量不到四分之一的經(jīng)濟適用住房面向社會，其余用地都變相地進入了政府決策部門的口袋，成了腐敗與貪污的渠道，并罩以合規(guī)分配的保護傘。鑒于保障房供給中存在的種種問題，筆者建議：第一，應定期公開擬供應土地信息，接受社會的監(jiān)督，防止腐敗的發(fā)生；第二，為解決地方政府在保障房建設方面配套資金不足的問題，應加大中央資金支持力度；第三、方式上應采取租的形式，因為出售的話需要一次支付較大金額，對低收入家庭來說難以承受，而且保障房與商品房價格“雙軌”易誘發(fā)腐敗；第四，設定家庭收入、現(xiàn)有居住條件等為享有保障房標準的分配制度，并嚴格執(zhí)行，對違反相關規(guī)定的工作人員和家庭給予相應處罰；最后設定保障房退出機制，對居住保障房的家庭進行定期檢查，不符合條件的家庭應適時推出保障房機制。要做好保障房工作只有在建設和分配上都落到實處，才能真正使最需要住房保障的群體受益。從長期來看，應控制我國房地產(chǎn)供給中的壟斷，實行土地私有，讓公民有建房的自由。

2.1.2 擠出空置住房，擴大住房供給

新華網(wǎng)2010年7月7日的一篇報道稱，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。出于最大限度的利用有限的住房資源，打擊住房囤積，抑制投機，節(jié)約土地等目的，國外對空置房都采取了嚴厲的限制措施。國際上，通常將10%作為住房空置率的危險警戒線。在我國，對空置房的界定還處在爭議之中，更沒有官方統(tǒng)計數(shù)字公布。但是，從頻見報端的“鬼城”及上述6540萬套連續(xù)6個月讀數(shù)為零的住房看，目前我國住房空置已經(jīng)非常嚴重，通過對空置住房罰款或者在住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅的方式擠出這些空置住房，將會擴大住房供給，緩解住房供應不足。

2.1.3 降低房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費，簡化行政審批

目前，我國主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅費是抬高房價的一個重要原因，政府應該全面整治，取消重復征收、各種巧立名目收取的不合理稅費，降低購房者交易環(huán)節(jié)稅費負擔。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)審批制度手續(xù)復雜，審批緩慢，拉長了房地產(chǎn)開發(fā)周期，這也會影響到房地產(chǎn)的供給量。政府部門應制定相關政策，簡化審批程序，提高房地產(chǎn)開發(fā)效率。

2.2 需求方面應采取的措施

2.2.1 完善金融投資市場，引導中高收入家庭投資

2003年以來，相對于其他投資品而言，投資樓市都是保endprint