房地產開發(fā)企業(yè)參建公共租賃住房的利益驅動及阻礙因素

李德智，湯 磊，肖 嬋

（東南大學 土木工程學院，江蘇 南京210096）

根據(jù)我國“十二五規(guī)劃綱要”等政策文件，公共租賃住房（簡稱公租房）是我國保障性住房的發(fā)展方向和主力軍，建設規(guī)模大、任務重，產生的財政壓力促使各級政府強調引導和鼓勵社會力量參建公租房。國內許多學者已從多方面探索社會資本參建公租房的可能性，包括定性分析房地產企業(yè)參建保障房的利益驅動和主要風險［1］，探討公私合營模式（PPP）和房地產信托投資基金等融資模式在公租房建設中的應用［2-4］，分析央企參建保障性住房建設的可持續(xù)路徑［5］。此外，部分國外學者從私人部門角度研究采用合伙經營模式參建廉租房的阻礙因素［6］，分析PPP模式供應保障性住房時政府干預的影響［7］，探究住房合作社解決低收入人群住房問題的潛力［8］。但是，國內外對于如何吸引房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房缺乏足夠研究，尚不清楚房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的利益驅動和阻礙因素。

同時，隨著近年來我國房地產市場宏觀調控力度的持續(xù)加大，商品住宅市場逐步疲軟，聚焦商品住宅的傳統(tǒng)房地產開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉型勢在必行。面對利國利民、規(guī)模龐大、收益穩(wěn)定的公租房項目，具有豐富住宅開發(fā)經驗和市場敏感度的房地產開發(fā)企業(yè)，成為我國目前最有可能參建公租房的社會資本，如萬科已經通過廣州萬匯樓項目探索公租房的盈利模式。此外，房地產咨詢公司是房地產開發(fā)企業(yè)的智囊團，其市場研判是很多房地產開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉型的依據(jù)。本文擬在對房地產開發(fā)企業(yè)和房地產咨詢公司問卷調查的基礎上，提煉出房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的利益驅動和阻礙因素，進而提出相應的政策建議。

一、分析方法

（一）問卷調查

問卷除被訪者基本信息外，主要包括直接利益驅動、間接利益驅動和阻礙因素等三部分。其中，直接利益驅動利用合理投資回報率、合理投資回收期以及月租金占市場租金的百分比等三個指標來反映，間接利益驅動和阻礙因素指標通過對資深房地產開發(fā)企業(yè)管理人員的深度訪談并借鑒文獻［1］等相關研究成果而得（見表1）。通過電子郵件和郵寄等方式，向萬科、中海、棲霞建設等房地產開發(fā)企業(yè)和世聯(lián)地產等房地產咨詢公司發(fā)放問卷100份，收回51份問卷，其中44份有效，33份來自房地產開發(fā)企業(yè)、11份來自于房地產咨詢公司。

（二）眾數(shù)和離散系數(shù)

眾數(shù)是一組數(shù)據(jù)在其統(tǒng)計分布上具有明顯集中趨勢點的數(shù)值，代表數(shù)據(jù)的一般水平，可以表征被訪者普遍看重的房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的利益驅動和阻礙因素。

離散系數(shù)又稱變異系數(shù)，可用以衡量一組數(shù)據(jù)的離散程度，可表征被訪者對房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房利益驅動和阻礙因素判斷的不一致程度，其計算公式為：

δ值越大，離散程度越大，表明被訪者的判斷差別很大，大于0.25就可以考慮剔除［9］。

表1 間接利益驅動和阻礙因素

（三）重要程度指數(shù)

為衡量被訪者對房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房利益驅動和阻礙因素的相對重要程度判斷，計算各項指標的重要程度指數(shù)（Degree of Importance，DOI）為：

式中：DOIi為第i項指標的重要程度指數(shù)值；Nij為問卷中對第i項指標判斷為“j”級的反饋人數(shù)，其中j為1-5的打分結果；N為返回的問卷總數(shù)。

二、分析結果

（一）直接利益驅動

從合理投資回報率、合理投資回收期以及月租金占市場租金的百分比等三個方面調查房地產開發(fā)企業(yè)對參建公租房的直接利益訴求，結果如表2所示。其中，合理投資回報率的1-5分別為3%以下、3%-5%、5%-8%、8%-10%、10%以上，合理投資回收期的1-5分別為5年以內、5-10年、10-15年、15-20年、20年以上，月租金占市場租金的百分比的1-5分別為30%以下、30%-50%、50%-60%、60%-80%、80%-100%。

表2 房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的直接利益驅動

由表2可知，大多房地產開發(fā)企業(yè)認定其參與公租房的合理投資回報率為5%-8%左右，合理投資回收期為5-10年左右，月租金占市場租金的百分比為50%-60%。而房地產咨詢公司大多認為房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的合理投資收益率為3%-5%左右，合理投資回收期為10-15左右，月租金占市場租金百分比50%-60%。

（二）間接利益驅動

基于重要性指數(shù)的間接利益驅動因素評價調查結果如表3所示，說明：

（1）低價獲得配套商業(yè)用地、廉價甚至免費獲得土地供應、通過一二級聯(lián)動獲得二級開發(fā)權是房地產開發(fā)企業(yè)最看重的間接利益驅動。另外提高公司的市場占有率和社會影響力以及預期產生更高的間接收益也可以刺激房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房。

（2）在間接利益驅動因素中，建設經營過程成本較低、改變土地的用途、提高公司的技術水平、獲得更多的貸款融資、規(guī)避商品房市場風險等5個指標的δ值大于0.25，表明被調查者對這些指標的意見分歧較大。同時，這些指標的DOI值都小于70，故可以剔除。

（三）阻礙因素

雖然目前房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房有諸多直接或間接利益，但是現(xiàn)實中只有很少的房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)愿意參建公租房，其阻礙因素的調查結果如表4所示，說明：

（1）資金回收期太長，收益率有可能比預期的回報率低，缺乏公租房成熟的盈利模式是阻礙社會資本參建公租房的主要障礙因素。

（2）阻礙因素指標中，可能和政府有內部或外部因素的沖突、政府的爽約風險、企業(yè)成本管控難以把握、公租房經營管理制度不明朗以及政府回購期不明確這5項指標的δ值大于0.25，其DOI值都小于70，所以這些指標可以剔除。

表3 基于重要性指數(shù)的間接利益驅動因素評價調查結果表

表4 基于重要程度指數(shù)的阻礙因素評價調查結果表

三、結論及建議

由前述問卷調查結果可知，能形成對房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的直接利益驅動包括不低于3%的投資回報率、不超過15年的投資回收期和占市場租金50%-60%的月租金。房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的間接利益驅動包括低價獲得配套商業(yè)用地、廉價甚至免費獲得土地供應、通過一二級聯(lián)動獲得二級開發(fā)權。房地產開發(fā)企業(yè)拒絕參建公租房的原因主要是擔心資金回收期太長、收益率有可能比預期的回報率低以及缺乏公租房成熟的盈利模式。

因此，在我國公租房嚴重供不應求、政府財政不堪重負、多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)對參建公租房持觀望態(tài)度的時代背景下，建議政府從以下方面激勵房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房。

（1）在委托建設公租房項目的合同中，約定公租房的土地性質、建設標準、交付進度、產權形式、優(yōu)惠條款等實質性內容，力爭實現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的直接盈利。

（2）如果房地產開發(fā)企業(yè)從參建單個公租房項目中難以直接盈利，可在委托建設合同中約定多個公租房項目的整體開發(fā)權，或者配套商業(yè)用地的聯(lián)動開發(fā)，以實現(xiàn)其綜合收益。

（3）完善公租房管理制度，合理定位中央和地方政府在公租房建設和運營中的角色，理順政府和房地產開發(fā)企業(yè)的關系，降低房地產開發(fā)企業(yè)參建公租房的風險。

（4）健全房地產開發(fā)企業(yè)等社會資本參建公租房的激勵政策，加快社會資本參建公租房的試點和推廣工作，探尋公租房項目的盈利模式，促進我國公租房事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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