城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系構(gòu)建方法的研究

肖良麗，韓建委，潘明楊

（1.武漢科技大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院，武漢 430065；2.武漢大學(xué)土木建筑工程學(xué)院，武漢 430072）

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行城市商業(yè)綜合體投資項(xiàng)目決策時(shí)候，最關(guān)心的問題就是該項(xiàng)目具有多大的價(jià)值，存在什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的大小如何，應(yīng)該采取什么樣的措施等。因此我們有必要全面的了解城市商業(yè)綜合體投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，而投資風(fēng)險(xiǎn)控制的第一步就是確定城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。

1 城市商業(yè)綜合體風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建原則

風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的選擇包括風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的配置和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的結(jié)構(gòu)安排。城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的配置應(yīng)明確投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系由哪些指標(biāo)組成，而風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)的結(jié)構(gòu)安排應(yīng)該明確所有指標(biāo)之間相互關(guān)系如何、層次怎樣等。在具體選擇時(shí)應(yīng)遵循以下原則。

1）全面性和代表性相統(tǒng)一的原則 指標(biāo)體系是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，它由不同層次、不同要素組成，要求能夠全面地反映研究對(duì)象的各個(gè)方面。但指標(biāo)選擇應(yīng)強(qiáng)調(diào)代表性、典型性，避免選擇意義相近、重復(fù)的指標(biāo)。

2）準(zhǔn)確性和可靠性相統(tǒng)一的原則 在設(shè)計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系時(shí)，應(yīng)充分考慮已有資料來(lái)源的限制及資料渠道的真實(shí)可靠程度，以確保投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)值的準(zhǔn)確性。

3）普遍性和特殊性相統(tǒng)一的原則 由于投資風(fēng)險(xiǎn)涉及多方面因素，并且不同地區(qū)發(fā)展階段也不同。因此，既需要考慮各地區(qū)之間的共性因素也要考慮項(xiàng)目的特殊因素。

4）動(dòng)態(tài)性和靜態(tài)性相統(tǒng)一的原則 投資風(fēng)險(xiǎn)作為一個(gè)整體系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)展，其狀態(tài)也是不斷變化的。因此，指標(biāo)體系應(yīng)充分考慮能綜合反映城市商業(yè)綜合體風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)的指標(biāo)。

2 城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)建步驟

2.1 指標(biāo)初選

首先根據(jù)上述評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建的原則、相關(guān)文獻(xiàn)和專家咨詢法確定與項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素：經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)等五個(gè)一級(jí)指標(biāo)。

根據(jù)一級(jí)指標(biāo)和專家意見初步選定其二級(jí)指標(biāo)。其指標(biāo)內(nèi)容［5］：

1）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素：變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（a1）、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（a2）、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（a3）、利率風(fēng)險(xiǎn)（a4）、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)（a5）。

2）政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)（b1）、商圈規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)（b2）、地方政府財(cái)政能力與支持風(fēng)險(xiǎn)（b3）、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)（b4）。

3）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：施工質(zhì)量和安全風(fēng)險(xiǎn)（c1）、工期風(fēng)險(xiǎn)（c2）、成本控制風(fēng)險(xiǎn)（c3）、業(yè)態(tài)組合與布局風(fēng)險(xiǎn)（c4）。

4）決策風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)（d1）、服務(wù)品設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)（d2）、開發(fā)啟動(dòng)時(shí)間選擇風(fēng)險(xiǎn)（d3）、商業(yè)調(diào)整時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)（d4）、地理位置選擇風(fēng)險(xiǎn)（d5）、項(xiàng)目基地自然特性（d6）。

5）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商資金及融資能力風(fēng)險(xiǎn)（e1）、開發(fā)與運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)（e2）、內(nèi)部財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)（e3）、招商風(fēng)險(xiǎn)（e4）、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)（e5）。

2.2 指標(biāo)體系的結(jié)構(gòu)優(yōu)化

初步構(gòu)建出的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)構(gòu)可能存在一些問題，如指標(biāo)因素過多。因此，提出運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度的方法提取出對(duì)項(xiàng)目影響重大的因素。其具體步驟如下［1－3］：

1）指定參考的數(shù)據(jù)列。參考數(shù)據(jù)列記為x0，x0是不同時(shí)刻的值所構(gòu)成的，記第一個(gè)時(shí)刻的值為x0（1），第2個(gè)時(shí)刻的值為x0（2），第k個(gè)時(shí)刻的值為x0（k）。因此，參考序列x0可表示為x0＝（x0（1），x0（2），…，x0（k））。其他數(shù)列記為x1＝（x1（1），x1（2），…，x1（k）），xn＝（xn（1），xn（2），…，xn（k））。

2）求差序列。記

3）求兩極最大差與最小差。記

4）求關(guān)聯(lián)系數(shù)

一般情況下取分辨系數(shù)ξ＝0.5。

5）計(jì)算關(guān)聯(lián)度

若γ0i越大則因素i與系統(tǒng)整體的關(guān)聯(lián)性越大，在整個(gè)體系中也就越重要，即可按照關(guān)聯(lián)度的大小進(jìn)行排序。該文選取關(guān)聯(lián)度為大于0.6的指標(biāo)為最終確定指標(biāo)。

3 實(shí)驗(yàn)與結(jié)果分析

3.1 實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)及過程

邀請(qǐng)10位專家對(duì)某市某地區(qū)的城市綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行打分，以便選擇其影響重大的指標(biāo)。其打分規(guī)則：非常重要（5分），重要（4分），較重要（3分），一般重要（2分），不重要（1分）。其統(tǒng)計(jì)如表1所示。

表1 專家打分表

表2 各指標(biāo)與參考數(shù)據(jù)列的關(guān)聯(lián)度

根據(jù)關(guān)聯(lián)度的大小可得各指標(biāo)的排序見圖1。

通過表1發(fā)現(xiàn)，指標(biāo)a2，a4，b4，c2，d2，d6，e3，這七個(gè)指標(biāo)的相關(guān)系數(shù)小于0.6，根據(jù)前文規(guī)定予以刪除。

3.2 結(jié)果分析

為了檢驗(yàn)灰色關(guān)聯(lián)度分析法得出結(jié)果的科學(xué)性，現(xiàn)與傳統(tǒng)的主成分分析法［4］得出的結(jié)果作比較。運(yùn)用spss軟件計(jì)算出指標(biāo)的成分矩陣，如表3所示。

表3 指標(biāo)的成份矩陣

根據(jù)特征向量來(lái)求主成分得分，使用第一主成分來(lái)評(píng)價(jià)綜合排名。其排序如圖2所示。

從圖2可以認(rèn)為第一主成分代表總的指標(biāo)重要性水平。根據(jù)此結(jié)果指標(biāo)a2，a4，b4，c2，d2，d6，e3為得分較少的7個(gè)指標(biāo)。

由圖1和圖2比較可知，兩種方法得到的結(jié)果基本上是一致的。因此灰色關(guān)聯(lián)分析方法對(duì)于城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的篩選是可行的。

4 結(jié) 語(yǔ)

城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)體系是評(píng)估城市商業(yè)綜合體風(fēng)險(xiǎn)大小的基礎(chǔ)。根據(jù)專家打分情況，采用灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)法求出各個(gè)指標(biāo)與參考數(shù)據(jù)列之間的關(guān)聯(lián)度，并根據(jù)實(shí)際情況確定一個(gè)臨界關(guān)聯(lián)度。按照關(guān)聯(lián)度大小排列，在不降低評(píng)估指標(biāo)體系評(píng)估能力的前提下，對(duì)城市商業(yè)綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)體系進(jìn)行約簡(jiǎn)，剔除掉冗余指標(biāo)，從而選出對(duì)目標(biāo)層影響較大的指標(biāo)。減少冗余度只是指標(biāo)體系優(yōu)化工作中的需要解決的基本問題。如何更好地構(gòu)建出合理評(píng)估指標(biāo)體系，仍需要繼續(xù)探索。

［1］鄧聚龍.灰色系統(tǒng)基本方法［M］.武漢：華中工學(xué)院出版社，1987.

［2］肖新平，毛樹華.灰預(yù)測(cè)與決策方法［M］.北京：科學(xué)出版社，2013.

［3］劉思峰，謝乃明.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用［M］.北京：科學(xué)出版社，2008.

［4］高橋信.漫畫統(tǒng)計(jì)學(xué)之因子分析［M］.北京：科學(xué)出版社，2010.

［5］程安順.城市綜合體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究［D］.杭州：浙江理工大學(xué)，2013.

［6］朱紀(jì)忠，王 萍，楊曉斌.基于改進(jìn)灰色關(guān)聯(lián)度的指標(biāo)體系構(gòu)建方法［J］.價(jià)值工程，2013（7）：4－6.