香港樓市：印花稅，招很辣

金姬

香港管制房?jī)r(jià)飆升的辣手硬招，能否成為內(nèi)地樓市的借鑒？

2月22日，香港立法會(huì)以30票贊成、6票反對(duì)、6票棄權(quán)，三讀通過《2012印花稅（修訂）條例草案》。這意味著加強(qiáng)版樓市印花稅成為香港法定稅項(xiàng)，凡是2012年10月27日或以后買入住宅物業(yè)的業(yè)主，若在3年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，需支付額外印花稅（SSD）10%-20%，非香港永久性居民和所有公司買家另需繳納15%的買家印花稅（BSD）。

此次印花稅修訂以“先訂立，后審議”方式落實(shí)，宣布當(dāng)日即2012年10月26日即時(shí)生效，并于2013年1月提交立法會(huì)審議。這一草案的目的是為了遏制香港樓價(jià)上升過快，而外地買家尤其是內(nèi)地投資客成了最主要的打擊對(duì)象。

“熱昏”還需下猛藥

對(duì)香港政府而言，“樓市雙辣招”是非常時(shí)期的非常措施。

和中國(guó)內(nèi)地樓市“只升不降”不同，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)素來以大幅波動(dòng)聞名。從1997年末至2003年中，香港樓價(jià)最高下跌了76%。但從2004年起，香港樓市進(jìn)入一波十年牛市。監(jiān)測(cè)香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，該指數(shù)從2003年末的約30點(diǎn)大幅上漲至120點(diǎn)，上漲了3倍。香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯(lián)儲(chǔ)推出首輪量寬后，大量熱錢流入香港。再加上住宅物業(yè)供應(yīng)偏緊，香港樓市在最近幾年逐步呈現(xiàn)非理性的亢奮。為此，梁正英在競(jìng)選香港特別行政區(qū)第四任行政長(zhǎng)官時(shí)強(qiáng)調(diào)“協(xié)助基層上樓，協(xié)助中產(chǎn)置業(yè)”。

香港運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良教授表示，特區(qū)政府針對(duì)樓市推出的加強(qiáng)版印花稅政策是在仿效新加坡。

如今，在國(guó)際大都市投資房產(chǎn)已成為了各國(guó)富豪最中意的避險(xiǎn)方式之一，這也讓當(dāng)?shù)乩习傩诊柺芨叻績(jī)r(jià)之苦。新加坡是亞洲房?jī)r(jià)第二高的城市，僅次于香港。2009年以來，新加坡政府不斷推出樓市新政，如嚴(yán)格的貸款限制，高比例首付額和購(gòu)房稅等。尤其是2011年至今，獅城經(jīng)歷七波調(diào)控。

為了嚴(yán)格打擊炒賣高價(jià)房、防止少部分富人通過地產(chǎn)泡沫斂財(cái)，新加坡政府通過一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央?yún)^(qū)的高價(jià)房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲。新加坡政府還對(duì)外國(guó)人和永久居民開始征收額外買方印花稅，以應(yīng)對(duì)外國(guó)人投資新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年，新加坡房?jī)r(jià)上漲6%，2012年降到3%，印花稅政策頗有成效。

國(guó)際清算銀行（BIS）已有研究表明，在各種穩(wěn)定樓市的政策中，改變房產(chǎn)稅項(xiàng)是唯一對(duì)遏抑樓價(jià)有明顯效果的政策工具。因此，特區(qū)政府在2012年10月26日規(guī)定，任何以個(gè)人或公司名義在2012年10月27日或以后取得住宅物業(yè)，并在取得后36個(gè)月內(nèi)將其轉(zhuǎn)售，按不同的物業(yè)持有期繳付額外印花稅——買入后首半年內(nèi)出售單位的征收率為20%；超過半年而不超過一年15%；超過一年而不超過三年，一概征收10%。而且，非香港永久性居民和所有公司購(gòu)房還需繳納15%的買家印花稅，加重了非港人的置業(yè)成本。

2012年頭10個(gè)月，香港房?jī)r(jià)升幅已經(jīng)高達(dá)24%，比2008年低位水平高出一倍。新政一出，香港樓市立刻降溫。2013年房?jī)r(jià)升幅僅為3%左右，成交量也創(chuàng)下18年來新低。

此外，在修訂審議期間，稅務(wù)局不會(huì)征收相關(guān)稅款，估計(jì)至今涉及或要繳交買家印花稅的個(gè)案共逾3000宗，涉稅額約43億港幣，現(xiàn)正由律師樓保管，而修訂條例實(shí)施后，有關(guān)款項(xiàng)可望短期內(nèi)撥歸庫(kù)房。

嚇退內(nèi)地置業(yè)客

香港樓市狂飆突進(jìn)，從前任特首曾蔭權(quán)時(shí)代開始，跟內(nèi)地買家炒賣有關(guān)。曾蔭權(quán)也對(duì)樓市調(diào)控做出過一番努力。2010年10月，為了遏制外資炒樓，特區(qū)政府把置業(yè)從投資移民門類中剔除。2011年6月，特區(qū)政府按樓價(jià)總價(jià)不同分別下調(diào)按揭比例，又對(duì)買樓后兩年內(nèi)轉(zhuǎn)賣的炒家征收交易額5%-15%的額外印花稅。但曾蔭權(quán)對(duì)香港買家還是內(nèi)地買家一視同仁。而梁振英就任特首時(shí)，就喊出“穩(wěn)中求變”的口號(hào)，寫入施政綱領(lǐng)的“港人港地”（土地建成住宅，只能賣給港人）就是明證。

因此，此次印花稅新規(guī)，受影響最大的就是內(nèi)地買家。如果香港二手房交易的印花稅都由買家承擔(dān)，一套售價(jià)1000萬港幣的房產(chǎn)在3年內(nèi)轉(zhuǎn)手就要繳納額外繳納250萬-350萬港幣的印花稅。再加上傭金和律師費(fèi)，香港置業(yè)的實(shí)際成本高得驚人！數(shù)據(jù)顯示，政策推出后內(nèi)地買家占香港整體住宅注冊(cè)宗數(shù)按季度計(jì)算的比率最多下跌近五成。尤其是內(nèi)地客參與較多的高端住宅市場(chǎng)，呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。最近香港傳出消息，有兩個(gè)豪宅折讓三成出售，還有些內(nèi)地客虧本幾百萬沽售房子。

值得注意的是，此次立法通過的版本比2012年10月宣布時(shí)還要嚴(yán)厲：特區(qū)政府采納了新民黨兼行會(huì)成員葉劉淑儀的建議，所有未成年的香港永久居民置業(yè)都須繳交買家印花稅，以此堵住內(nèi)地父母借助“雙非”兒童來港置業(yè)而逃避買家印花稅的漏洞。換言之，政府將會(huì)追回在過去16個(gè)月的有關(guān)稅款。

地產(chǎn)及建造界議員石禮謙批評(píng)，政府政策和法律立場(chǎng)“忽然變”，又指新修訂的草案是“一棍打沉成船人”，令港人未成年子女一并“受苦”而沒有豁免。對(duì)此，運(yùn)輸及房屋局副秘書長(zhǎng)王天予解釋，由于未成年人一般須由父母或監(jiān)護(hù)人照顧并與其同住，其置業(yè)需要相對(duì)不大，住屋需要也不會(huì)因撤回有關(guān)豁免而受到損害，加上此舉可在確保買家印花稅的成效的同時(shí)，不會(huì)因兒童是否“雙非”而做出差別待遇，也解決了可能涉及的人權(quán)問題。

不過特區(qū)政府強(qiáng)調(diào)，會(huì)繼續(xù)奉行自由市場(chǎng)的原則，當(dāng)樓市供求平衡后，就會(huì)考慮“減辣”甚至“撤招”。endprint