中韓不動(dòng)產(chǎn)抵押制度比較研究

金路倫

（延邊大學(xué) 法學(xué)院，吉林 延吉 133002）

抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)中最為主要的、亦是被支配標(biāo)的物價(jià)值較大的一種擔(dān)保物權(quán)。在經(jīng)濟(jì)生活的融資、價(jià)值投資等方面都涉及到抵押權(quán)制度。中韓兩國(guó)都是大陸法系國(guó)家，同時(shí)兩國(guó)的擔(dān)保物權(quán)制度都采取類似的立法模式，且對(duì)物權(quán)行為理論亦有相似之處。本文通過(guò)對(duì)中韓不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的成立和抵押權(quán)的效力問(wèn)題進(jìn)行比較，從中發(fā)現(xiàn)兩國(guó)抵押權(quán)制度的異同，為將來(lái)中韓兩國(guó)擔(dān)保制度的互相借鑒提供前期研究信息。

一、抵押權(quán)設(shè)定合同

（一）中國(guó)

1.合同的性質(zhì)

有關(guān)物權(quán)行為在理論上的爭(zhēng)議與抵押合同的法律性質(zhì)有直接的關(guān)聯(lián)。物權(quán)行為的肯定論者認(rèn)為，《擔(dān)保法》第41條關(guān)于“抵押合同自登記之日起生效”意味著抵押合同不能在成立時(shí)起生效，它必須與登記結(jié)合時(shí)才產(chǎn)生效力，而且是直接產(chǎn)生抵押權(quán)，這個(gè)過(guò)程始終沒(méi)有產(chǎn)生過(guò)合同對(duì)當(dāng)事人雙方的約束力，也即沒(méi)有債的關(guān)系存在。那么，抵押合同的性質(zhì)究竟應(yīng)該是什么呢？嚴(yán)格地按照其產(chǎn)生的法律效果看，我們認(rèn)為將其解釋為物權(quán)行為是很恰當(dāng)?shù)模梅衔餀?quán)行為的最經(jīng)典的描述，由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成立之要式行為。[1]

對(duì)物權(quán)行為持否定意見(jiàn)的學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第185條第1款規(guī)定，“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同”。第187條規(guī)定，“以本法第180條第1款第1項(xiàng)至第3項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第5項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”。第188條規(guī)定，“以本法第180條第1款第4、6項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第5項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！睆奈餀?quán)法的規(guī)定可以看出，抵押合同本身是債權(quán)行為，但抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)有物權(quán)變動(dòng)的表征，即公示（登記），在這個(gè)關(guān)系中只有一個(gè)法律行為，即債權(quán)行為；而登記則是一個(gè)事實(shí)行為，法律行為產(chǎn)生債的關(guān)系，登記則發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。兩個(gè)行為分別產(chǎn)生不同的法律效果，但并不存在一個(gè)旨在設(shè)定、變更、消滅物權(quán)的合意，也即沒(méi)有物權(quán)行為。[2]

2.合同的當(dāng)事人

抵押合同的當(dāng)事人又稱為抵押關(guān)系的當(dāng)事人。因?yàn)榈盅悍申P(guān)系中，可以成為抵押人的債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的占有而將財(cái)產(chǎn)提供給債權(quán)人作為債權(quán)擔(dān)保。作為實(shí)施法律行為的人，抵押人應(yīng)具有完全的民事行為能力。除此之外，抵押人必須對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有處分權(quán)。因?yàn)榈盅喝耸且宰约旱呢?cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，以被抵押的財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)人對(duì)債權(quán)人承擔(dān)的債務(wù)，所以對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)的人不能成為抵押人。

抵押權(quán)人必須為抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)的債權(quán)人，非主債權(quán)人不能成為抵押權(quán)人。因?yàn)榈盅簷?quán)人在抵押關(guān)系中是純受利益之人，所以只要享有主債權(quán)，無(wú)完全民事行為能力人也可以成為抵押權(quán)人。[3]

（二）韓國(guó)

抵押權(quán)為約定擔(dān)保物權(quán)，因此當(dāng)事人之間達(dá)成設(shè)定抵押權(quán)的合意及進(jìn)行登記后，抵押權(quán)成立。抵押權(quán)亦為物權(quán)，因此抵押權(quán)的設(shè)立與物權(quán)變動(dòng)模式有關(guān)聯(lián)。在物權(quán)變動(dòng)模式方面，韓國(guó)采取成立要件主義。

1.合同的性質(zhì)

因?yàn)榈盅簷?quán)是約定擔(dān)保物權(quán)，所以根據(jù)韓國(guó)《民法》第186條的規(guī)定，當(dāng)事人之間達(dá)成以設(shè)立抵押權(quán)的物權(quán)合意與登記時(shí)，才能成立抵押權(quán)。在此，所謂的物權(quán)合意就是抵押權(quán)設(shè)定合同。但是因?yàn)閷W(xué)界對(duì)物權(quán)行為的獨(dú)立性有不同的見(jiàn)解，所以對(duì)抵押權(quán)設(shè)定合同中的合意，有多種不同見(jiàn)解。

否認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法一般理論，當(dāng)事人之間可以分別達(dá)成設(shè)定抵押合同的債權(quán)合意與以設(shè)定抵押權(quán)為目的的物權(quán)合意。但是在一般情形下，債權(quán)合意與物權(quán)合意同時(shí)發(fā)生。因此，抵押合同同時(shí)具有債權(quán)合意與物權(quán)合意的性質(zhì)，且大多數(shù)情形下，主債權(quán)合同包括設(shè)定抵押權(quán)的合同。[4]

承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的學(xué)者認(rèn)為，訂立主債權(quán)合同的行為是債權(quán)行為，當(dāng)事人之間在簽訂主債權(quán)合同時(shí)約定，為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)定抵押權(quán)，且基于這一約定簽訂抵押合同。在此情形下，將來(lái)簽訂抵押合同的約定是債權(quán)合意，基于這一約定而簽訂的抵押合同是物權(quán)合同。但在一般情形下，這兩種合同合并為一個(gè)行為而發(fā)生。[5]

2.合同的當(dāng)事人

合同的當(dāng)事人是抵押人與抵押權(quán)人。根據(jù)韓國(guó)《民法》第356條，抵押權(quán)人與債權(quán)人應(yīng)是同一人，但是債務(wù)人與抵押人可以不同。除債務(wù)人外，第三人也可以成為抵押人。第三人是為擔(dān)保他人的債務(wù)而在自己所有的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的人，該第三人是物上保證人。物上保證人清償債務(wù)或因抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)而使第三人喪失對(duì)物的所有權(quán)的，第三人可以向債務(wù)人追償債務(wù)。關(guān)于這一追償權(quán)，適用關(guān)于消滅時(shí)效的一般規(guī)定①，物上保證人對(duì)債務(wù)人追償?shù)膫鶛?quán)的消滅時(shí)效為10年。

因?yàn)樵O(shè)定抵押權(quán)的行為是一種處分行為，所以抵押人應(yīng)對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)享有處分權(quán)。因此，不能對(duì)自己不享有處分權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)。即使抵押人在自己不享有處分權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，且完成了抵押登記，但是因?yàn)榈怯洸痪哂泄帕Β?，所以債?quán)人也不能取得抵押權(quán)。但是有一種例外情形。例如，債權(quán)人、債務(wù)人及第三人之間達(dá)成由第三人作為抵押權(quán)人的合意，且有債權(quán)讓與、為第三人利益的合同等特殊情況的，為確保出賣(mài)人取得相應(yīng)價(jià)款的同時(shí)為方便買(mǎi)受人，將出賣(mài)人作為債務(wù)人進(jìn)行抵押權(quán)登記時(shí)，該抵押權(quán)登記有效③。

（三）中韓抵押權(quán)設(shè)定合同比較

中韓兩國(guó)關(guān)于抵押合同的法律性質(zhì)，因?yàn)閷?duì)物權(quán)行為的不同理解，得出了諸多相異的結(jié)論。我們認(rèn)為，無(wú)論是中國(guó)還是韓國(guó)，如果承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，則會(huì)得出設(shè)定抵押權(quán)的合同，即抵押合同是一種債權(quán)行為的結(jié)論。因?yàn)橄群炗喼骱贤?，之后債?quán)人與債務(wù)人或者第三人之間達(dá)成簽訂抵押合同的合意，所以這一合意應(yīng)包括兩種意思：一種為簽訂抵押合同的債權(quán)合意，另一種為設(shè)定抵押權(quán)的物權(quán)合意。至于登記在整個(gè)過(guò)程中起到什么作用等問(wèn)題，因?yàn)樯婕暗轿餀?quán)變動(dòng)理論，在此暫且不表。單純從合意形成的過(guò)程來(lái)看，應(yīng)形成債權(quán)合意后再形成物權(quán)合意。只是在通常情況下，這兩種合意會(huì)同時(shí)發(fā)生，并且在交付抵押權(quán)登記必要的各種文件時(shí)，可以認(rèn)為形成了有關(guān)抵押權(quán)設(shè)定的物權(quán)合意。

關(guān)于抵押合同的當(dāng)事人，中國(guó)要求完全行為能力等主體要件，且要求對(duì)標(biāo)的物有處分權(quán)。這一點(diǎn)與韓國(guó)法相同。但是關(guān)于韓國(guó)大法院判例承認(rèn)的例外情形，中國(guó)法沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，且亦沒(méi)有出現(xiàn)相應(yīng)的案例。因此，對(duì)此可以做相應(yīng)的擴(kuò)大解釋。換言之，抵押合同的最終目的是使債權(quán)人獲得完全清償，其利益不受損害，那么抵押合同的當(dāng)事人與第三人之間達(dá)成合意，最終使抵押權(quán)人獲得完全受償時(shí)，不會(huì)損害抵押權(quán)人的利益。因此，對(duì)于中國(guó)法采取擴(kuò)大解釋的方法，在一定的條件下可以允許三方當(dāng)事人達(dá)成合意，使第三人成為抵押權(quán)人。

二、抵押權(quán)的效力范圍

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的效力范圍一般包括兩個(gè)方面：一是抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍；二是抵押權(quán)效力所及的抵押標(biāo)的物范圍。

（一）中國(guó)

1.被擔(dān)保債權(quán)的范圍

被擔(dān)保的債權(quán)的范圍，也就是抵押權(quán)人可以從抵押財(cái)產(chǎn)的變價(jià)中優(yōu)先受償?shù)姆秶！稉?dān)保法》第46條規(guī)定，“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。”

主債權(quán)就是本金，指的是設(shè)定抵押權(quán)時(shí)需要擔(dān)保的債權(quán)。主債權(quán)在抵押權(quán)登記時(shí)應(yīng)予以登記，并以登記的數(shù)額為準(zhǔn)。如果主債權(quán)不是以給付金錢(qián)為標(biāo)的的，當(dāng)事人應(yīng)確定擔(dān)保的債權(quán)金額，并于登記中注明。[3]

法定利息依法定所生，屬擔(dān)保債權(quán)效力所及的范圍，應(yīng)無(wú)疑問(wèn)。約定利息欲納入擔(dān)保范圍，應(yīng)經(jīng)登記。當(dāng)事人約定利息時(shí)，其利率不得違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。主債權(quán)的法定利息包括遲延利息，即債務(wù)人不履行金錢(qián)債務(wù)而應(yīng)支付的法定利息。遲延利息就其性質(zhì)而言，是債務(wù)人不履行金錢(qián)債務(wù)的損害賠償金，是因金錢(qián)之債被侵害、轉(zhuǎn)換而成的損害賠償之債，屬于違約責(zé)任的一種方式。[6]遲延利息與《物權(quán)法》規(guī)定的“違約金、損害賠償金”相同，自應(yīng)屬于擔(dān)保的范圍。遲延利息的計(jì)算，可依當(dāng)事人約定，即使無(wú)約定，亦屬擔(dān)保范圍，無(wú)須登記即可就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受清償。[2]

損害賠償金為主債務(wù)因未被履行而轉(zhuǎn)化成的第二性債務(wù)，從權(quán)利的角度描述，就是主債權(quán)因主債務(wù)不履行而轉(zhuǎn)化成的救濟(jì)權(quán)。既然主債權(quán)為擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的法定的范圍，損害賠償金自然應(yīng)為擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的范圍。[7]有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第173條在字面上將違約金作為擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的范圍之一，但實(shí)際上并不確切。作為擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保的范圍的違約金，并非指?jìng)鶆?wù)不履行發(fā)生前的當(dāng)事人約定的或法律規(guī)定的違約金，而是債務(wù)不履行之時(shí)及其后產(chǎn)生的違約金責(zé)任。[7]根據(jù)《合同法》規(guī)定可以把違約金分為賠償性違約金和懲罰性違約金。關(guān)于違約金的性質(zhì)，無(wú)論當(dāng)事人如何約定該違約金的性質(zhì)，只要出現(xiàn)履行或延遲履行主債務(wù)之情形，違約金條款即發(fā)生法律效力，因此違約金自然成為擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的范圍。至于違約金是否過(guò)高，則屬于擔(dān)保范圍具體數(shù)額的確定問(wèn)題。[8]

實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用是債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，為獲得其債權(quán)的滿足，依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)支出的費(fèi)用。因?yàn)閷?shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用完全是由債務(wù)人的行為而引發(fā)的，所以其應(yīng)當(dāng)納入抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)。

2.標(biāo)的物的范圍

原則上抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物的范圍與標(biāo)的物所有權(quán)的效力所及的范圍相同。但是抵押合同的當(dāng)事人之間可以對(duì)抵押權(quán)效力所及的標(biāo)的物范圍達(dá)成約定。

附合物是從屬于不動(dòng)產(chǎn)的附合之物?！稉?dān)保法解釋》第62條規(guī)定，“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物；第三人與抵押物所有人為附合物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額”。因?yàn)楦胶衔锱c抵押物的所有權(quán)合而為一，抵押權(quán)不因?qū)Φ盅何锏母胶隙麥纾?，只有抵押?quán)的效力及于附合物，在附合物就是抵押物且抵押人和第三人共有時(shí)，抵押權(quán)的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。[9]

關(guān)于附合物的附合時(shí)期，有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，凡抵押權(quán)設(shè)定后至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)的附合物，皆為抵押權(quán)效力所及；一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)定后所形成的附合物，并須具備債權(quán)人與債務(wù)人非故意加害他債權(quán)人的條件，方可為抵押權(quán)效力之所及。[3]關(guān)于上述爭(zhēng)論，筆者認(rèn)為，因?yàn)榈盅簷?quán)在實(shí)行之前支配的是標(biāo)的物的擔(dān)保價(jià)值，所以附合物何時(shí)附合于標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于抵押權(quán)來(lái)說(shuō)并不重要。

附合物從抵押物分離后，抵押權(quán)的效力是否仍及于分離物呢？對(duì)此也應(yīng)做具體分析。一般情形下，抵押權(quán)的效力不應(yīng)及于分離后的物，但是此種分離導(dǎo)致標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值顯著減少，則應(yīng)及于分離后的附合物。但是這種分離是以侵害抵押權(quán)為前提的，如果不侵害抵押權(quán)而造成抵押物價(jià)值減少的，則不應(yīng)及于分離后的附合物，此時(shí)，抵押權(quán)人可以要求抵押人恢復(fù)抵押標(biāo)的物的價(jià)值或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

《擔(dān)保法解釋》第63條規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物從物的，抵押權(quán)的效力及于從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物”。如果從物是抵押權(quán)設(shè)定后發(fā)生的，那么該抵押權(quán)的效力是否及于從物呢？這需要從主物與從物的關(guān)系來(lái)分析，無(wú)論物與物之間的主從關(guān)系是何時(shí)確定的，抵押權(quán)的效力都應(yīng)及于從物。但是從物因?yàn)橐嗍堑盅喝说呢?cái)產(chǎn)的一部分，所以抵押人與其他債權(quán)人之間有約定或法律有特殊規(guī)定時(shí)，抵押權(quán)的效力不應(yīng)及于從物。

因?yàn)榈盅簷?quán)是不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為特征的，所以原則上不發(fā)生收取孳息的問(wèn)題。但是出現(xiàn)抵押人故意拖延抵押物扣押的時(shí)間，以此取得更多的孳息時(shí)，有可能侵害抵押權(quán)人的利益?！段餀?quán)法》第197條第1款規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外”。可以看出，孳息只有在被扣押后，抵押權(quán)的效力才能及于孳息。關(guān)于法定孳息，根據(jù)《物權(quán)法》第197條第1款但書(shū)的規(guī)定，須抵押權(quán)人將依法扣押的事實(shí)通知給承擔(dān)清償法定孳息義務(wù)的人。

關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立后新增的建筑物，《物權(quán)法》第200條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”。在中國(guó)法體系中，雖然土地與建筑物為兩個(gè)獨(dú)立的物，但是因?yàn)橹袊?guó)的土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體，因此在土地上設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，其客體為建設(shè)用地使用權(quán)。如果債務(wù)人不履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，不同時(shí)處分建設(shè)用地之上存在的建筑物，則有違“房隨地走、地隨房走”的原則。但是即使一同處分新增建筑物，對(duì)該建筑物部分的對(duì)價(jià)，抵押權(quán)人仍無(wú)優(yōu)先受償權(quán)。

（二）韓國(guó)

1.被擔(dān)保債權(quán)的范圍

抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為本金、利息、違約金、債務(wù)不履行引起的損害賠償及抵押權(quán)的實(shí)行費(fèi)用。

根據(jù)韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第75條第1項(xiàng)規(guī)定，“在一般情形下，全部本金為被擔(dān)保債權(quán)，但是也可以把部分本金作為被擔(dān)保債權(quán)。對(duì)于被擔(dān)保的本金額度、清償期、支付地點(diǎn)等需要進(jìn)行登記”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》第77條規(guī)定，“被擔(dān)保債權(quán)為非金錢(qián)債權(quán)時(shí)，應(yīng)預(yù)先評(píng)估價(jià)格后登記該價(jià)格”。在此情形下，債權(quán)人對(duì)第三人只能在已登記的價(jià)格內(nèi)主張抵押權(quán)的效力。但是實(shí)際價(jià)格低于登記的價(jià)格的，抵押權(quán)的效力只及于實(shí)際價(jià)格。[10]

《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第75條第1項(xiàng)4號(hào)規(guī)定，“如果對(duì)利息有約定，則應(yīng)登記約定的利率、發(fā)生始期、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)等事項(xiàng)”?，F(xiàn)行民法對(duì)利息債權(quán)的范圍沒(méi)有任何限制，因此可以認(rèn)為抵押權(quán)應(yīng)擔(dān)保無(wú)限制的利息債權(quán)，并且可以從抵押不動(dòng)產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先受償。

對(duì)這一規(guī)定，持批評(píng)態(tài)度的學(xué)者認(rèn)為，被擔(dān)保債權(quán)已屆清償期時(shí)，可以實(shí)行抵押權(quán)，因此不應(yīng)該保護(hù)懈怠實(shí)行自己抵押權(quán)的抵押權(quán)人，且為保護(hù)后順位抵押權(quán)人及一般債權(quán)人也不應(yīng)該如此優(yōu)待抵押權(quán)人。[11]

損害賠償指的是因債務(wù)不履行而發(fā)生的損害賠償，即遲延利息的賠償。韓國(guó)《民法》第360條但書(shū)規(guī)定，“遲延利息的損害賠償額限于超過(guò)本金清償之日起1年的金額”。遲延賠償限于超過(guò)履行期的1年金額的理由在于，超過(guò)履行期后抵押權(quán)人完全可以實(shí)行抵押權(quán)，但是因可歸于抵押權(quán)人的理由而未能實(shí)行抵押權(quán)的情形下，如果不加限制地承認(rèn)抵押權(quán)人的損害賠償請(qǐng)權(quán)，則會(huì)損害后順位抵押權(quán)人與一般債權(quán)人的利益。

關(guān)于違約金，無(wú)明文規(guī)定需要登記，但是有約定的，限于登記的范圍，可以受到抵押權(quán)的擔(dān)保。[4][10]實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，需要鑒定費(fèi)、拍賣(mài)申請(qǐng)注冊(cè)許可稅等費(fèi)用，因此《民法》第360條明文規(guī)定抵押權(quán)擔(dān)保這些費(fèi)用。但是根據(jù)現(xiàn)行《不動(dòng)產(chǎn)登記法》無(wú)法登記這些費(fèi)用。因此，當(dāng)然由抵押權(quán)來(lái)?yè)?dān)保實(shí)行抵押權(quán)的費(fèi)用。

2.標(biāo)的物的范圍

韓國(guó)《民法》第358條規(guī)定了抵押權(quán)的效力及于附合于標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的物。例如，附合于土地上的物、建筑物上附合的增建物、附屬建筑物等。這些附合物原則上都受到抵押權(quán)效力的影響。

但是在此原則之外，有不少例外情形。例如，韓國(guó)《民法》第256條的但書(shū)規(guī)定，基于他人的權(quán)利附屬于標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)上的物不屬于附合物。例如，地上權(quán)人、傳貰權(quán)人或不動(dòng)產(chǎn)承租人種植的樹(shù)木或增建的建筑物及其他營(yíng)造物等屬于使用權(quán)人所有，不屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，因此抵押權(quán)的效力不及于這些物。另外，根據(jù)韓國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第75條第1項(xiàng)第7號(hào)及第2項(xiàng)第3號(hào)規(guī)定，“當(dāng)事人之間簽訂抵押合同時(shí)，也可以約定抵押權(quán)的效力不及于附合物。但是這種約定須登記，才能對(duì)抗第三人”。

附合物從不動(dòng)產(chǎn)分離的，抵押權(quán)的效力是否及于該分離的附合物呢？對(duì)此需要根據(jù)不同情形考慮。首先，如果附合物是抵押人正常使用抵押物時(shí)分離的，那么抵押權(quán)效力當(dāng)然不及于該分離物。其次，如果附合物不是正常使用抵押物而發(fā)生分離的，那么抵押權(quán)的效力當(dāng)然及于分離的附合物。韓國(guó)《民法》第358條但書(shū)規(guī)定，“抵押權(quán)的效力及于從物”。對(duì)于從物，適用前述附合物相關(guān)的理論。

抵押權(quán)的效力原則上不及于天然孳息。因?yàn)閺牡盅簷?quán)的特點(diǎn)來(lái)看，標(biāo)的物仍由抵押人占有、使用，抵押權(quán)人只是掌握了交換價(jià)值。假設(shè)抵押權(quán)效力一開(kāi)始就及于天然孳息，那么會(huì)導(dǎo)致剝奪抵押人對(duì)孳息的使用權(quán)，有違抵押權(quán)的本質(zhì)。但是如果一直堅(jiān)持這一原則，會(huì)導(dǎo)致標(biāo)的物的所有權(quán)人故意拖延拍賣(mài)程序，多收取標(biāo)的物的情況。因此韓國(guó)《民法》第359條規(guī)定，“抵押權(quán)的效力及于抵押不動(dòng)產(chǎn)被扣押之后，抵押權(quán)人自該不動(dòng)產(chǎn)處收取或可以收取的孳息?！薄睹穹ā返?59條但書(shū)規(guī)定，“對(duì)取得該被抵押不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、地上權(quán)、傳貰權(quán)的第三人，應(yīng)通知扣押事實(shí)，否則抵押權(quán)人不得以此為理由對(duì)抗第三人”。關(guān)于法定孳息，由于民法第359條的規(guī)定沒(méi)有明確說(shuō)明適用于哪一種孳息，因此可以推定適用于天然孳息及法定孳息。

韓國(guó)《民法》第358條但書(shū)規(guī)定，“抵押權(quán)不及于被抵押的土地上的建筑物”。但是《民法》第365條規(guī)定，“以土地為標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)后，抵押人在抵押土地上建造新的建筑物的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求一同拍賣(mài)該建筑物與土地”。這一規(guī)定的主要理由在于方便抵押權(quán)的實(shí)行。這是賦予抵押權(quán)人的權(quán)利而不是義務(wù)。因此，抵押權(quán)人可以根據(jù)需要只拍賣(mài)土地或同時(shí)拍賣(mài)土地及其上的建筑物。但是一同拍賣(mài)后，抵押權(quán)人不得從建筑物的拍賣(mài)價(jià)金上優(yōu)先受償。

（三）中韓抵押權(quán)效力范圍的比較

關(guān)于被擔(dān)保債權(quán)的范圍，中國(guó)和韓國(guó)的大部分規(guī)定相似。但是需要注意的一點(diǎn)是，韓國(guó)的損害賠償金所指向的是遲延賠償，亦即中國(guó)法中利息中的遲延利息。韓國(guó)法還規(guī)定，損害賠償額限于本金清償之日起1年的金額。

韓國(guó)法規(guī)定，當(dāng)事人之間可以約定使抵押權(quán)的效力不及于附合物，但是此種約定須登記才能對(duì)抗第三人，對(duì)此中國(guó)法沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定。因?yàn)榈盅汉贤鄬儆诤贤?，所以?dāng)事人之間可以自由約定。對(duì)此，中國(guó)法將來(lái)需要進(jìn)行相關(guān)的規(guī)定。關(guān)于孳息，中韓兩國(guó)都規(guī)定了抵押權(quán)效力及于孳息的前提條件，即抵押不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)被扣押。換言之，只有抵押不動(dòng)產(chǎn)被扣押后產(chǎn)生的孳息才屬于抵押權(quán)效力所及的范圍。關(guān)于被設(shè)定抵押權(quán)的土地上新增的建筑物，中韓兩國(guó)都規(guī)定，新增的建筑物不屬于抵押權(quán)效力所及的范圍，但都可以申請(qǐng)同時(shí)拍賣(mài)。但是韓國(guó)法規(guī)定，申請(qǐng)同時(shí)拍賣(mài)是抵押權(quán)人的權(quán)利，并非其義務(wù)。與此相反，中國(guó)法因?yàn)椴扇〉氖恰胺康匾惑w原則”，所以在中國(guó)同時(shí)申請(qǐng)拍賣(mài)應(yīng)是一種義務(wù)，抵押權(quán)人不享有選擇權(quán)。

三、結(jié)語(yǔ)

中韓兩國(guó)抵押合同與抵押權(quán)的效力方面較為相似，但是通過(guò)比較我們發(fā)現(xiàn)在具體的內(nèi)容方面有一定區(qū)別。韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度在其抵押合同的性質(zhì)及設(shè)立方面，因?yàn)閷?duì)物權(quán)行為有不同的理解，所以有一些爭(zhēng)議。中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的法律性質(zhì)的相關(guān)討論中，也因?qū)ξ餀?quán)行為的不同理解亦有不同的學(xué)說(shuō)。但是中韓兩國(guó)都采取成立要件主義的物權(quán)變動(dòng)模式，因此對(duì)于此方面的爭(zhēng)議的解釋路徑大體相同。

抵押權(quán)的效力范圍、有關(guān)第三人利益的方面，中韓兩國(guó)的法律規(guī)定有一定區(qū)別，尤其是關(guān)于登記方面，因?yàn)閮蓢?guó)的登記制度的差別，對(duì)于第三人相關(guān)的登記事項(xiàng)有諸多不同。韓國(guó)法要求登記后才能對(duì)抗第三人，在這一方面，因?yàn)橹袊?guó)的登記制度尚未健全，將來(lái)制定不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，可以考慮這一方面的要求。關(guān)于新增建筑物相關(guān)的抵押權(quán)效力，因?yàn)橹许n兩國(guó)所采取的土地制度不同，所以土地與建筑物的關(guān)系，兩國(guó)抵押權(quán)的效力所及范圍有較大區(qū)別。兩國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度，因?yàn)橥恋刂贫炔煌詫?dǎo)致了較大的區(qū)別。其實(shí)，中韓兩國(guó)都承認(rèn)土地與建筑物為兩個(gè)獨(dú)立的物，但是因?yàn)橹袊?guó)不承認(rèn)私人對(duì)土地的所有，因此，韓國(guó)面臨的問(wèn)題在中國(guó)表現(xiàn)為是國(guó)家與個(gè)人之間的權(quán)利博弈關(guān)系。雖然如此，但是在具體的操作方面，兩國(guó)有諸多相同之處。兩國(guó)物權(quán)法都承認(rèn)土地與建筑物為兩個(gè)獨(dú)立的物，因此將來(lái)中國(guó)抵押權(quán)制度采取多元化改革時(shí)，可以借鑒韓國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的一些內(nèi)容。

注釋：

①大判，2001.4.24，2001DA6237。

②韓國(guó)法關(guān)于登記的公信力，雖然沒(méi)有明文規(guī)定，但是對(duì)登記不具有公信力達(dá)成了普遍的一致。因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記承認(rèn)公信力是以犧牲真權(quán)利人的代價(jià)保護(hù)交易安全為目的。韓國(guó)制定民法典是為了保護(hù)國(guó)民安身立命的不動(dòng)產(chǎn)，因此不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。但是隨著時(shí)代的發(fā)展和其他設(shè)施的完善，越來(lái)越多的人希望賦予登記以公信力。

③大判，2001.3.15，99DA48948。

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