關(guān)于當(dāng)前云南省房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)金融運行狀況的調(diào)查與思考

字 軍 胡維金

（中國人民銀行昆明中心支行貨幣信貸處，云南 昆明 650021）

一、房地產(chǎn)市場運行情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長

2013 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成2488.33 億元，占全省固定資產(chǎn)投資（9621.83 億元）的比重為25.9%，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資（86013 億元）的比重為2.9%；同比增長39.6%，增速較上年同期提高0.4 個百分點，高于全省固定資產(chǎn)投資增速（27.4%）12.2 個百分點，高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速19.8 個百分點。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出兩個顯著特征：一是住宅類和商業(yè)類開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長。全年住宅類開發(fā)投資完成1642.40 億元，同比增長42.5%，增速較上年提高12.2 個百分點；商業(yè)類開發(fā)投資完成410.97 億元，同比增長60.4%，增速較上年提高5.5 個百分點。二是辦公樓類和其他類開發(fā)投資放緩。全年辦公樓類開發(fā)投資完成117.50 億元，同比增長36.0%，增速較上年降低51.9 個百分點；其他類開發(fā)投資完成317.46億元，同比增長10.6%，增速較上年降低45.5 個百分點。

（二）商品房供應(yīng)充足，銷售市場趨于平穩(wěn)

1.商品房供應(yīng)充足。截至2013 年末，全省商品房施工面積18260.72萬平方米，同比增長27.1%，商品住宅施工面積12969.39 萬平方米，同比增長24.3%；商品房新開工面積6481.80 萬平方米，同比增長7.4%，商品住宅新開工面積4529.09 萬平方米，同比增長8.7%；商品房竣工面積2019.20 萬平方米，同比增長9.1%，商品住宅竣工面積1576.13 萬平方米，同比增長5.6%。

2.商品房交易市場趨于平穩(wěn)。截至2013 年末，全省商品房銷售建筑面積3309.30 萬平方米，同比增長2.2%，商品住宅銷售建筑面積2855.52 萬平方米，同比增長2.4%；全省商品房銷售額1487.24 億元，同比增長9.1%，商品住宅銷售額1192.55 億元，同比增長10.7%。上半年，全省房地產(chǎn)市場延續(xù)了前期的成交勢頭，商品房銷售保持較快增長，尤其是“國五條”出臺后，市場預(yù)期出現(xiàn)較大變化，購房需求加快釋放，4 月和5 月的商品房銷售速度明顯提升；下半年，在前期購房需求集中釋放的影響下，商品房銷售速度下降，7 月和8 月出現(xiàn)負增長，之后逐步回升，在4 季度呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的增長趨勢。

圖1 云南省商品房銷售面積同比增速

（三）重點城市住房價格運行基本穩(wěn)定

1.新建住宅銷售情況。2013 年12 月份，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70 個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)顯示：昆明環(huán)比上漲0.5%，大理環(huán)比上漲0.1%，漲幅在全國70 個大中城市中分別排在第19 位和第63 位；昆明同比上漲5.8%，大理同比上漲5.5%，漲幅在全國70 個大中城市中分別排在第61 位、第63 位。總體上看，2013 年昆明和大理兩城市新建住房價格基本保持穩(wěn)定。

2.二手住宅銷售情況。2013 年12 月份，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70 個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)顯示：昆明環(huán)比上漲0.4%，大理環(huán)比上漲0.2%，漲幅在全國70 個大中城市中分別排在第25 位和第42 位；昆明同比上漲8.0%，大理同比上漲3.1%，漲幅在全國70 個大中城市中分別排在第12 位和第54 位。

（四）城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)順利推進

2013 年，國家下達云南省城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)任務(wù)30.32 萬套，計劃基本建成16 萬套。至2013 年末，全省城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)開工30.36 萬套，基本建成23.4 萬套，完成投資315 億元，超額完成了國家下達的年度目標(biāo)。全省完成城鎮(zhèn)保障性住房分配入住46.65 萬套，發(fā)放租賃補貼22.58 萬戶，改善城鎮(zhèn)低收入家庭居住條件的作用明顯。

二、房地產(chǎn)金融運行情況

（一）房地產(chǎn)貸款穩(wěn)定增長

截至2013 年末，全省房地產(chǎn)貸款余額2606.83 億元，占全省各項貸款的比重為16.2%，占全國房地產(chǎn)貸款的比重為1.8%，分別較上年同期提高0.9 和0.1 個百分點；同比增長23.2%，高于全省各項貸款增速9.4 個百分點，高于全國房地產(chǎn)貸款增速4.1 個百分點；較年初新增491.31 億元，同比多增155.02 億元。全省房地產(chǎn)貸款同比增速自2012 年3 月份以來逐步回升，2013 年保持在21%～25%的區(qū)間范圍內(nèi)，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的發(fā)展趨勢。

圖2 2009年以來云南省房地產(chǎn)貸款同比增速

（二）房產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯提高

截至2013 年末，全省房產(chǎn)開發(fā)貸款余額625.77 億元，同比增長55.9%，較年初增加224.40 億元，同比多增138.84 億元。其中，住房開發(fā)貸款余額477.20 億元，同比增長53.4%；商業(yè)用房開發(fā)貸款余額136.48 億元，同比增長93.5%；其他房產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.09 億元，同比下降38.8%。2013 年，部分金融機構(gòu)加大對商業(yè)用房建設(shè)的支持力度，以及部分金融機構(gòu)獲得總行下放一定的商品住宅項目審批權(quán)限，得以加大對優(yōu)質(zhì)住宅項目的信貸投放，促使全省房產(chǎn)開發(fā)貸款保持高速增長，4-12 月份的同比增速均超過50%，貸款增速明顯提高。

（三）地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)整效果顯現(xiàn)

截至2013 年末，全省地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為172.57 億元，同比下降7.4%，較年初減少13.76 億元。其中，政府土地儲備機構(gòu)貸款余額為142.41 億元，同比增長17.5%，較年初增加21.21 億元。自2012 年底國家相關(guān)部門先后聯(lián)合出臺《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》和《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》以來，全省銀行業(yè)金融機構(gòu)對地產(chǎn)開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，在壓縮融資平臺公司地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時，支持符合條件的土地儲備機構(gòu)貸款，使得2013 年全省地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)兩個變化：一是地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)降低，并在下半年連續(xù)6 個月負增長；二是政府土地儲備機構(gòu)貸款保持12%以上的增速，占地產(chǎn)開發(fā)貸款的比重從2012年末的65.0%上升至2013 年末的82.5%。

（四）個人住房貸款發(fā)放力度加大

截至2013 年末，全省個人住房貸款余額1506.47 億元，同比增長16.1%，較年初增加209.35 億元，同比多增94.72 億元。2013 年，隨著房地產(chǎn)市場成交有所活躍，金融機構(gòu)發(fā)放個人住房貸款的力度加大，全年共發(fā)放個人住房貸款11.99 萬筆，合計431.84 億元，同比分別增長30.7%和47.1%，其中首套房貸款10.87 萬筆，占全年個人住房貸款發(fā)放筆數(shù)的90.7%，表明金融機構(gòu)對剛性購房需求的支持力度較大。從利率水平來看，2013 年首套房貸款平均利率為基準(zhǔn)利率的0.98 倍，二套房貸款平均利率為基準(zhǔn)利率的1.11 倍。在首套房貸款中，下浮利率占23.9%，基準(zhǔn)利率占69.8%，上浮利率占6.3%。

（五）住房公積金委托貸款快速增長

截至2013 年末，全省住房公積金委托貸款余額488.57 億元，同比增長24.7%，較年初增加96.88 億元，同比多增37.50 億元。隨著全省房地產(chǎn)市場成交有所活躍，市場對住房公積金委托貸款的需求增加，拉動住房公積金委托貸款快速增長。

2013 年，全國房地產(chǎn)市場交易普遍活躍，一些熱點城市的住房公積金出現(xiàn)不同程度的資金緊張狀況。我行及時對昆明市住房公積金管理中心進行了調(diào)研，結(jié)果顯示昆明市住房公積金個人住房貸款呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，2013 年個人住房貸款發(fā)放額為54.23 億元，同比增長117.39%；年末貸款逾期率為0.03%，存貸比為62.9%，保持在合理的區(qū)間范圍內(nèi)。

（六）城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款增勢良好

截至2013 年末，全省城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款余額為239.23億元，同比增長40.5%，較年初增加69.00 億元；全年累計發(fā)放城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款131.65 億元，較上年同期多發(fā)放41.31 億元。全省城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款呈現(xiàn)出以下三個特點：

1.國開行、工行、農(nóng)行和建行發(fā)揮信貸支持主力軍作用。2013年，由國開行牽頭，工行、農(nóng)行和建行參與的對云南省城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限公司的銀團貸款積極推進，在6 月底實現(xiàn)放款，到年末已發(fā)放42.98 億元。截至2013 年末，四家行的城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款余額合計197.66 億元，占比達到82.6%。

2.信貸資金高度集中于廉租房和公租房。2013 年，全省金融機構(gòu)向廉租房和公租房發(fā)放貸款99.15 億元，占同期城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款發(fā)放額的75.3%，廉租房和公租房貸款余額占比達到74.5%，“兩租房”貸款在全國排名前列。

3.貸款業(yè)務(wù)主要發(fā)生在昆明市。2013 年，昆明市共獲得城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款99.97 億元，占全省的75.9%；年末貸款余額200.65 億元，占全省的83.9%。全省16 個州、市中，僅有普洱市和怒江州尚未發(fā)生城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款業(yè)務(wù)。

（七）房地產(chǎn)貸款質(zhì)量保持穩(wěn)定

截至2013 年末，全省房地產(chǎn)不良貸款余額7.10 億元，較年初減少3.75 億元，不良率為0.27%，較年初下降0.24 個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為0.32%，較年初下降0.81 個百分點；個人住房貸款不良率為0.24%，較年初下降0.03 個百分點。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和穩(wěn)健的貨幣政策背景下，金融機構(gòu)不斷提高房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入門檻，促使房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)定。

三、關(guān)注的問題

（一）全省房地產(chǎn)市場供應(yīng)增量明顯，待售面積增長速度加快

從房屋供應(yīng)量上看，2011 年至2013 年，全省商品房施工面積增速分別為20.6%、30.4%和27.1%，實現(xiàn)了穩(wěn)定快速增長，但3 年的商品房施工面積中，住宅施工面積占比分別為75.9%、72.6%和71.0%，呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢，全省房地產(chǎn)市場優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢明顯。

從房屋待售情況看，2011 年至2013 年，商品房待售面積分別為334.3 萬平方米、511.7 萬平方米和1167.8 萬平方米，增速分別為52.3%、53.1%和128.2%，反映出隨著房屋施工面積的快速增長，全省商品房待售面積也呈現(xiàn)高速增長趨勢。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，融資增長勢頭明顯

我行在2013 年下半年委托部分金融機構(gòu)對全省60 家重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了問卷調(diào)查，結(jié)果顯示有35%的企業(yè)資金鏈較為緊張。2013 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，以定金及預(yù)收款等銷售回款為主的其他資金占比為32.5%，較上年減少11.6 個百分點；國內(nèi)貸款和自籌資金占比分別為14.3%和52.7%，較上年分別提高4.2 和7.0 個百分點，顯示在房地產(chǎn)市場成交較低的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資需求有所上升。

（三）預(yù)期房價上漲的購房者占多數(shù)，個人住房貸款潛在風(fēng)險值得關(guān)注

根據(jù)我行委托部分金融機構(gòu)對昆明市100 名貸款購房者進行的問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來房價上漲的占54%，預(yù)期房價下跌的僅占4%，預(yù)期房價穩(wěn)定的占42%。在預(yù)期未來房價上漲的情況下，不排除有少數(shù)購房者超出自身承受能力提前購房的可能。在調(diào)查中，有12%的借款人房貸月供收入比高于50%，其中月供收入比高于60%和70%的分別占4%和1%。月供收入比過高，借款人將面臨較大的經(jīng)濟壓力，一旦出現(xiàn)收入來源不穩(wěn)定或是住房價格向下波動等局面，貸款本息的償還將可能出現(xiàn)困難，其潛在的信貸風(fēng)險值得關(guān)注。

（四）購房者貸款難問題突出

據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2013 年9 月至12 月，全省金融機構(gòu)單月個人住房貸款發(fā)放筆數(shù)從1.1 萬筆下降到0.7 萬筆，下浮利率的貸款占比從9.3%下降到2.4%，房地產(chǎn)市場購房貸款難問題顯現(xiàn)，到年底更加突出。據(jù)調(diào)查，出現(xiàn)問題的原因是由于信貸規(guī)模較為緊張，部分金融機構(gòu)把小微企業(yè)貸款和個人住房貸款進行統(tǒng)籌安排，而小微企業(yè)貸款受監(jiān)管部門“兩個不低于”的考核，個人住房貸款受到擠壓，加之個人住房貸款利率較低，導(dǎo)致銀行業(yè)金融機構(gòu)放貸意愿有所降低。

四、2014 年云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析及預(yù)測

（一）2014年云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨更加復(fù)雜的形勢

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源仍將趨緊。根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，2014 年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。同時，2013 年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強調(diào)繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施；更加注重分類指導(dǎo)，房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。整體來看，限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整與松動的可能性不大。因此房地產(chǎn)市場銷售也不太可能出現(xiàn)較大幅度增長，從面上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款進度難以發(fā)生明顯改觀。

二是房地產(chǎn)市場分化的特點進一步顯現(xiàn)。歲末年初，北上廣等一線城市土地拍賣價格不斷創(chuàng)出新高、地價高出同地段現(xiàn)售房價、商品房市場供不應(yīng)求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再度出現(xiàn)惜售以及云南城投進京拿地開發(fā)等新聞不斷見諸媒體報道。這表明全國一二線城市房地產(chǎn)聚集人口和資金的優(yōu)勢進一步突出，包括土地和資金等優(yōu)勢資源向全國優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)集中的趨勢更加明顯。而從全國來看，三、四線城市房地產(chǎn)市場供過于求，樓市回升乏力以及中小本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存、發(fā)展維艱的狀況可能延續(xù)，甚至加劇。

三是全省房地產(chǎn)市場庫存化壓力與部分城市住房價格上漲的中長期壓力同時存在。一方面隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房供應(yīng)的連續(xù)快速增長，全省商品房的消化周期延長，給保持房地產(chǎn)市場的總量基本平衡帶來壓力。另一方面，云南省主要城市住房價格呈現(xiàn)逐步抬升趨勢，加上城鎮(zhèn)化帶來的住房剛性需求持續(xù)增長與住房資源稀缺性之間的矛盾短期內(nèi)不可能發(fā)生根本性改變，因此穩(wěn)定住房價格任務(wù)仍然艱巨。

四是電商的迅猛發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)帶來沖擊。近年來電子商務(wù)和網(wǎng)絡(luò)交易的異軍突起，給實體零售商業(yè)帶來巨大沖擊，并由此給商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的開發(fā)帶來挑戰(zhàn)。

（二）云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新的機遇

一是2013 年底中央首次召開城鎮(zhèn)化工作會議，明確了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。云南省正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的時期，2014 年云南省城鎮(zhèn)化率的目標(biāo)任務(wù)是提高2 個百分點以上，達到44.0%左右。新型城鎮(zhèn)化進程中蘊藏著廣闊的發(fā)展空間和巨大的內(nèi)需潛力，房地產(chǎn)業(yè)仍將在這個過程發(fā)揮重要引擎作用。

二是國家西部大開發(fā)和沿邊開放政策以及省委省政府兩強一堡戰(zhàn)略積極推進，都為云南省基礎(chǔ)設(shè)施、重大產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級提供了良好的歷史機遇。2014 年云南省經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：全省生產(chǎn)總值增長11.0%以上，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增長24.0%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11.0%?？梢娙》康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然有著良好的經(jīng)濟基本面支撐。

三是云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿φ谥鸩结尫拧Ｈ?50 個城市綜合體開發(fā)建設(shè)的穩(wěn)步推進，形成有力項目支撐，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新動力。同時抓住旅游業(yè)由傳統(tǒng)觀光型向休閑、度假型升級以及云南省實施旅游二次創(chuàng)業(yè)的機遇，云南旅游地產(chǎn)正逐步成為全國旅游地產(chǎn)的重要板塊，不但本土的城投、城建股份和星耀等實力企業(yè)取得了較好的開發(fā)經(jīng)營業(yè)績，更吸引了雅居樂、萬達、中坤、龍湖、碧桂園和華僑城等重多全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐云南重點旅游城市。一批有品牌、上規(guī)模、影響大的旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，將在未來一段時期推動云南省房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級與結(jié)構(gòu)調(diào)整。總體來看，全省房地產(chǎn)業(yè)在未來一段時期內(nèi)仍然將處于上升期。

（三）2014年云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析

綜合以上因素，總體上2014 年云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供求總量上仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)貸款保持穩(wěn)定增長的可能性較大，重點城市住房價格仍將保持基本穩(wěn)定并與城市發(fā)展水平相適應(yīng)。

五、政策建議

（一）繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)定市場預(yù)期

繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性，防止出現(xiàn)各類變相放松政策的情況，通過嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策和完善房地產(chǎn)稅收體系等措施，提高投機投資性購房成本。加強穩(wěn)定市場預(yù)期，通過輿論合理引導(dǎo)居民理性消費，配合對中小套型、中小戶型普通商品住房建設(shè)的鼓勵政策，促進自住性需求的有序釋放。

（二）推動建立房地產(chǎn)市場多元化融資體系，拓寬融資渠道

積極構(gòu)建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具，吸引社會資金進入住房開發(fā)和保障領(lǐng)域，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機制等，加快企業(yè)銷售回款速度。

（三）進一步完善個人住房貸款定價機制，防控信貸風(fēng)險

金融機構(gòu)要進一步優(yōu)化利率結(jié)構(gòu)，根據(jù)借款人的實際情況合理定價，合理安排個人住房貸款和發(fā)放節(jié)奏，重點滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。加強對個人住房貸款風(fēng)險的把控，嚴格貸款材料審查，對于缺乏理性、擬借金額大的購房者采取必要的風(fēng)險防控措施，確保信貸資金安全。