上海房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于其創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的擠出效應(yīng)

郝炬明

【摘 要】 自李克強(qiáng)總理提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的號(hào)召后，全國(guó)掀起了創(chuàng)業(yè)潮。上海作為中國(guó)的一線城市自然走在最前列，但是上海的房?jī)r(jià)對(duì)于創(chuàng)業(yè)者的影響也是顯著的。在控制了其他變量之后，房?jī)r(jià)對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)具有顯著的負(fù)面作用。因此，房地產(chǎn)對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的擠出效應(yīng)影響主要體現(xiàn)為房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)。

【關(guān)鍵詞】 房?jī)r(jià) 創(chuàng)業(yè) 擠出效應(yīng)

一、上海市房地產(chǎn)與創(chuàng)業(yè)現(xiàn)狀

1上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資

上海市2007年-2012年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率，近六年上海市房地產(chǎn)投資額出現(xiàn)了連年上漲的局面，2012年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額2381億元相對(duì)2007年1308億元幾近實(shí)現(xiàn)翻倍。其中2007年、2008年上海市房地產(chǎn)開發(fā)尚處于平穩(wěn)發(fā)展階段，但自從2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，我國(guó)政府啟動(dòng)了4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，國(guó)內(nèi)各大城市開始掀起了地方政府的投資狂潮，2009年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資相對(duì)2008增長(zhǎng)近10%，2010年則相對(duì)2009年增長(zhǎng)了逾35%，全年投資近2000億元，除當(dāng)年的世博會(huì)投資拉動(dòng)效應(yīng)外，更重要的因素在于地方政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的大力支持。2010年后，上海市房地產(chǎn)投資的發(fā)展速度相對(duì)平穩(wěn)，保持在年均9.5%左右的增速，自2011年起近兩年一直保持在2000億元以上的投資規(guī)模。由此可見，金融危機(jī)前，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展規(guī)模與速度，金融危機(jī)下政府刺激經(jīng)濟(jì)的政策重點(diǎn)在于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，故而近幾年上海市房地產(chǎn)投資一直維持在較高的發(fā)展水平。

1.2商品房供求及均價(jià)

2007年-2012年期間上海市商品房供求比及成交均價(jià)，商品房市場(chǎng)的供求比基本相對(duì)持平，其中2007年、2009年與2010年商品房銷售面積要高于當(dāng)年竣工面積，其中2009年出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求的局面，原因在于2008年金融危機(jī)后，上海市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的下滑，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策催生了2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升的火爆行情，故而2009年與2010年連續(xù)兩年商品房市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求。由于2011年1月上海市政府出臺(tái)了住宅類商品房的限購(gòu)令，因而2011年與2012年上海市商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了供大于求的局面，但商品房的成交價(jià)格也出現(xiàn)了小幅的下滑，但均保持在14000元/平方米左右。

1.3住宅商品房供求比及均價(jià)

2007年-2012年期間上海市住宅供求比及成交均價(jià)，住宅商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了成交均價(jià)連年上漲的局面，雖然其成交量出現(xiàn)了相對(duì)下滑，但亦保持了較高且平穩(wěn)的成交水平。住宅作為商品房的主要房產(chǎn)品種，其發(fā)展趨勢(shì)幾乎影響著全市的商品房市場(chǎng)的發(fā)展趨向，其量?jī)r(jià)走勢(shì)幾乎與商品房市場(chǎng)相同，并且剛需的存在在一定程度上使得住宅要強(qiáng)于其他類商品房。其中2008年商品房供給是大于需求的，而住宅市場(chǎng)住宅的銷售量要大于當(dāng)年市場(chǎng)供應(yīng)量，因而體現(xiàn)出住宅類商品房即使是在金融危機(jī)下仍能體現(xiàn)出其較為明顯的投資價(jià)值。故而產(chǎn)生了2007-2010四年內(nèi)住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，其成交價(jià)亦是節(jié)節(jié)攀升，從2007年8000元/平方米上漲到2010年的逾14000元/平方米，幾近成翻倍上漲。2011年上海市政府出臺(tái)了針對(duì)住宅市場(chǎng)的限購(gòu)令，雖然上海市住宅類商品房成交均價(jià)略有下滑，但住宅市場(chǎng)成交量依然居高不下，保持在1500平米左右的年均成交水平，市場(chǎng)供求比亦未呈現(xiàn)供給明顯大于需求的現(xiàn)象，相比2011年住宅供求比的1.05，2012年的供求比則為1.01。因而，從對(duì)近幾年上海市住宅市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，住宅相對(duì)其他商品房更有較為明顯的需求支撐，即使在限購(gòu)令下，市場(chǎng)需求對(duì)供給的消化能力依然較強(qiáng)，說明上海住宅市場(chǎng)價(jià)格仍將有一定的上漲空間。

二、上海創(chuàng)業(yè)現(xiàn)狀分析

關(guān)于上海這座城市是否是創(chuàng)業(yè)之城，觀點(diǎn)很多，甚至其中挺大一部分算得上偏見。

1.2.1融資事件

根據(jù)Lighthouse互聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)室整理的IT桔子數(shù)據(jù)顯示，到2015年，上海共發(fā)生融資并購(gòu)事件共545起，這個(gè)數(shù)字居于北京的1035起之后，領(lǐng)先于深圳的252起、杭州的188起以及廣州的115起。盡管各地的媒體發(fā)展程度并不相同，導(dǎo)致發(fā)生在種子輪、天使輪的融資事件未必能完整披露，但這樣的統(tǒng)計(jì)結(jié)果說明上海的創(chuàng)業(yè)熱度還是很高。

3.2.2創(chuàng)業(yè)行業(yè)占比

根據(jù)Lighthouse互聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)室整理的IT桔子數(shù)據(jù)顯示，上海2015年新增的項(xiàng)目中，本地生活占了16.18%，電子商務(wù)占了14.89%，企業(yè)服務(wù)占了13.59%，金融占了11.00%。在所有的行業(yè)中，這四個(gè)領(lǐng)域是排名前四的領(lǐng)域。

三、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)選取

本文采用多變量的計(jì)量模型來驗(yàn)證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與區(qū)域創(chuàng)業(yè)活動(dòng)之間的聯(lián)系。這一模型說明如下：

（1）因變量。上海創(chuàng)業(yè)活動(dòng)發(fā)展?fàn)顩r的最直接反映。在中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要中，法人單位的范圍較大，不僅包含企業(yè)組織，還包括了各類非營(yíng)利性的社會(huì)組織。在法人單位中，一些大型國(guó)有企業(yè)、社會(huì)組織、行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)量每年通常都是較為穩(wěn)定的，影響法人單位數(shù)量變動(dòng)的主要因素是私營(yíng)企業(yè)的注冊(cè)以及企業(yè)破產(chǎn)退出市場(chǎng)等行為。因此，本文用中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要所提供的當(dāng)年上海的法人單位數(shù)目減去上一年的數(shù)目，將計(jì)算結(jié)果作為當(dāng)年新增創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的測(cè)量指標(biāo)。

（2）自變量。使用兩個(gè)指標(biāo)來反映上海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r：一是歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒所提供的上海商品房銷售的平均價(jià)格。二是歷年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒所提供的上海房地產(chǎn)投資額度。這一指標(biāo)反映了該區(qū)域當(dāng)年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)總體上向上發(fā)展時(shí)，就會(huì)有更多的機(jī)構(gòu)在各地區(qū)投入資金開發(fā)房地產(chǎn)，他們期望通過房地產(chǎn)投資獲得超額利潤(rùn)。需要說明的是，在國(guó)內(nèi)的公開數(shù)據(jù)中，特別是官方提供的各地區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒中，并沒有更詳細(xì)的房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)。例如，針對(duì)不同類型房屋的銷售價(jià)格，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及普通地產(chǎn)的投資狀況等。因此，出于可行性考慮，本文初步采用上述兩個(gè)指標(biāo)作為主要的自變量。

（3）控制變量。本模型所涉及到的控制變量主要分為：

區(qū)域人口數(shù)量與區(qū)域市場(chǎng)的需求狀況有關(guān)。人口眾多也意味著對(duì)于房地產(chǎn)的需求較旺盛，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供必要的需求基礎(chǔ)。因此，在探索房地產(chǎn)行業(yè)與創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的聯(lián)系時(shí)，需要將其作為控制變量?；A(chǔ)設(shè)施（F）。區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施是實(shí)施創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的必要條件，創(chuàng)業(yè)者會(huì)考慮在基礎(chǔ)設(shè)施更為完備的區(qū)域投資設(shè)址?；A(chǔ)設(shè)施也是人們?cè)谫?gòu)買房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的因素，基礎(chǔ)設(shè)施較好，房地產(chǎn)的銷售可能就較為旺盛。在基礎(chǔ)設(shè)施中，公共交通狀況是一個(gè)重要的方面。本文采用中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額這一指標(biāo)反映上?；A(chǔ)設(shè)施狀況。固定資產(chǎn)投資（I）。目前，我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，固定資產(chǎn)投資占據(jù)了很大比重，這一指標(biāo)主要反映了區(qū)域?qū)用嬖谏a(chǎn)能力方面的供給狀況，這對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)是有利的。但是，固定資產(chǎn)投資力度大又意味著資金主要流向了大量的建設(shè)部門（其中包含了房地產(chǎn)行業(yè)），這對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)來說則是不利的。因此，同樣需要將其作為控制變量。

人均消費(fèi)（N）。這一指標(biāo)與創(chuàng)業(yè)活動(dòng)密切相關(guān)，因?yàn)樗菂^(qū)域市場(chǎng)需求的有力反映。同時(shí)，消費(fèi)水平也與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)性很大，在探討的特定區(qū)域的房?jī)r(jià)水平時(shí)，也總是會(huì)將其與人均消費(fèi)水平比較。

職工工資水平（W）。職工工資反映了人群的收入狀況，這同樣構(gòu)成了區(qū)域市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)。但是，如果工資相對(duì)較高，適齡人群也可能更愿意進(jìn)入已有企業(yè)或單位組織，享受穩(wěn)定的高工資，而不愿創(chuàng)業(yè)。同時(shí)，工資水平同人均消費(fèi)一樣，也與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，也是在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中需要重點(diǎn)考慮的對(duì)象。

四、研究結(jié)論與政策建議

本文認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的影響主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的“擠出效應(yīng)”。受限于數(shù)據(jù)來源和指標(biāo)設(shè)計(jì)的影響，本文所得到的結(jié)論是探索性的，各個(gè)變量對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的影響機(jī)制的具體過程也還不能夠詳細(xì)論證。在未來的研究中，盡可能尋找更多的指標(biāo)來描述不同要素對(duì)于創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的影響，在時(shí)間跨度上進(jìn)一步拉長(zhǎng)，從而獲得更多有效的樣本點(diǎn)，從而更加完整系統(tǒng)地揭示上海市創(chuàng)業(yè)活動(dòng)發(fā)展特征。

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