不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記 房?jī)r(jià)馬上跌？

毛木子

潘石屹表示不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是個(gè)好政策，如果實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上就會(huì)跌。這是一個(gè)馬年的玩笑，還是真有其事

國(guó)土部表示不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記很“艱巨”

如果說對(duì)即將到來的馬年樓市還有什么期待，可能不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記算得上最重要的事了。潘石屹甚至曾表示，“這是好政策，如果實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌?！?/p>

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明日前表示，中國(guó)必須建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以保護(hù)廣大群眾的利益并確保經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。不過，他也承認(rèn)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

普遍認(rèn)為，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，將使政府更容易地查明哪些人擁有多套住房并征收房產(chǎn)稅。這對(duì)于樓市調(diào)控原本是好事，為何讓國(guó)土部如此為難？

事實(shí)上，早在2013年3月28日晚，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布通知，要求2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

隨后在2013年11月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上又指出：要將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土部一個(gè)部門承擔(dān)。

具體內(nèi)容包括：第一，國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。第二，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)有關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息的共享。第三，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息已發(fā)公開查詢系統(tǒng)。

不過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記核心的全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作雖然已經(jīng)啟動(dòng)4年，但進(jìn)展并不順利。媒體屢屢傳出“利益集團(tuán)阻撓”的報(bào)道，40個(gè)重點(diǎn)城市的聯(lián)網(wǎng)逾期8個(gè)月才完成，而更大范圍的城市聯(lián)網(wǎng)工作進(jìn)度則遙遙無期。

住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲難以出爐，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記料將困難重重，能否順利沖破阻撓為房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容奠定基礎(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌？

“閹割”版住房信息聯(lián)網(wǎng)沒有殺傷力

住房信息聯(lián)網(wǎng)遲遲難以實(shí)現(xiàn)，顯示了相關(guān)進(jìn)程推行緩慢，讓國(guó)土部深深意識(shí)到其“艱巨”

此前住房信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難題主要存在于：一是從技術(shù)上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網(wǎng)；二是數(shù)據(jù)不全。某特大城市的住建部門負(fù)責(zé)人告訴記者，有幾類住房數(shù)據(jù)并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質(zhì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的央產(chǎn)房、還有小產(chǎn)權(quán)房等。當(dāng)然，還包括“利益集團(tuán)”的阻撓。

如今將不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一到國(guó)土部一個(gè)部門，令出一家，理論上有利于解決房產(chǎn)稅征收的技術(shù)難題，不過還要看國(guó)土部能夠獲得多大的支持來沖破“利益集團(tuán)”的阻撓。

因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的全面實(shí)施預(yù)計(jì)仍將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，而查詢由于涉及個(gè)人隱私等多方面的問題，預(yù)計(jì)仍將受到嚴(yán)格的限制。

國(guó)務(wù)院雖然要求在2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，同時(shí)還將增設(shè)查詢服務(wù)，但將限制在此前的法律法規(guī)范圍內(nèi)，備受爭(zhēng)議的“以人查房”，或仍為“禁區(qū)”，被嚴(yán)格限制。

據(jù)媒體報(bào)道，為減少聯(lián)網(wǎng)阻力，確保個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息安全，住建部于2013年內(nèi)部下發(fā)的“暫行辦法”，個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)在住建部不設(shè)查詢端口、住建部不設(shè)授權(quán)查詢權(quán)限、查詢結(jié)果不作為法院判決和行政處罰依據(jù)，同時(shí)，國(guó)家住建部、省、自治區(qū)層面也不辦理查詢業(yè)務(wù)。

這一經(jīng)過“閹割”的住房信息聯(lián)網(wǎng)方案，一方面為了安撫“利益集團(tuán)”的擔(dān)憂，同時(shí)也讓其設(shè)立初衷失去意義。

光大證券分析師徐高坦言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立更有利于明確農(nóng)民的房地產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)城鄉(xiāng)間不動(dòng)產(chǎn)要素的流轉(zhuǎn)。同時(shí)他也認(rèn)為，將為房地產(chǎn)調(diào)控、房產(chǎn)稅全面鋪開提供基礎(chǔ)信息。

出了房產(chǎn)稅也難以打壓房?jī)r(jià)

不動(dòng)產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅是組合拳，長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產(chǎn)生房?jī)r(jià)下降預(yù)期。

但從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅主要作為地方政府收入來源，而非政策調(diào)控手段。英美日韓香港等國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率一般都不高，主流稅率占住宅價(jià)值的0.2-1.4%，對(duì)家庭指出的負(fù)擔(dān)也比較低。

韓國(guó)曾通過綜合房地產(chǎn)稅來打擊囤積房屋，香港通過調(diào)整差餉減免和物業(yè)稅稅率來平滑房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)；這些政策產(chǎn)生的了一定的效果，但效果多是短期的，且單一房產(chǎn)稅的效果并非十分顯著。從長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅并不能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。

以2012年為例，地方財(cái)政收入6.1萬億，地方政府性基金收入3.4萬億，土地出讓金收入達(dá)到2.8萬億，占地方政府性基金收入的83%，占地方財(cái)政收入的44%。在中國(guó)土地出讓金收入是地方財(cái)政收入的重要來源。

據(jù)國(guó)泰君安測(cè)算，在房產(chǎn)稅稅率為1%的假設(shè)下，對(duì)房屋市值征收的房產(chǎn)稅還不及現(xiàn)有土地出讓金的一半。

而興業(yè)證券測(cè)算，房產(chǎn)稅實(shí)際稅率必須達(dá)到2.5%，對(duì)應(yīng)名義稅率為6%的情況下，房產(chǎn)稅的規(guī)模才可能達(dá)到土地出讓金的規(guī)模。而短期內(nèi)大面積開征如此高稅率的房產(chǎn)稅明顯不可能。因而，用房產(chǎn)稅來完全取代土地收入估計(jì)會(huì)比較困難。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記何時(shí)能夠順利完成，國(guó)土部表示很“艱巨”，沒有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容也難以推進(jìn)；即使房產(chǎn)稅確定下來，如何征，征多少也難說。所以想通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記來實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)‘馬上就跌”的愿望，恐怕要持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。（本文由騰訊·財(cái)經(jīng)觀察提供）endprint