基于土地發(fā)展權(quán)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村宅基地價(jià)值補(bǔ)償測(cè)算

楊朝劍/黑龍江省國(guó)土資源管理干部學(xué)校

基于土地發(fā)展權(quán)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村宅基地價(jià)值補(bǔ)償測(cè)算

楊朝劍/黑龍江省國(guó)土資源管理干部學(xué)校

農(nóng)村宅基地退出過(guò)程中，農(nóng)戶的損失不僅包括宅基地價(jià)值，還包括因?yàn)檎赝顺鲈斐傻纳a(chǎn)和生活成本的提高、人際關(guān)系的改變等。農(nóng)村宅基地使用權(quán)價(jià)值作為農(nóng)戶退出過(guò)程中的主要損失，是補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容。我國(guó)現(xiàn)在試點(diǎn)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策在一定程度上也可以視為土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式，其共同點(diǎn)都是為了實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)和用途管制下土地資源的節(jié)約集約利用。不同之處在于土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓表現(xiàn)為兩個(gè)平等主體之間的市場(chǎng)交易行為；而“增減掛鉤”政策表現(xiàn)為政府行政行為。兩者相比，土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移模式更能體現(xiàn)出對(duì)農(nóng)村集體和農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)。

在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)，地方政府先將農(nóng)民宅基地拆遷后復(fù)墾成耕地，然后將土地發(fā)展權(quán)從復(fù)墾地段轉(zhuǎn)移到城市郊區(qū)具有商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的地段，類似于國(guó)外土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移形式，從而為從土地發(fā)展權(quán)角度測(cè)算農(nóng)村宅基地價(jià)值提供了思路。

一、基本思路及條件假設(shè)

本文將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地的減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加過(guò)程中轉(zhuǎn)移的節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)形象化為農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地發(fā)展權(quán)，并將土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的交易成本作為成本逼近法中土地開(kāi)發(fā)投資成本之一，建立宅基地價(jià)值評(píng)估模型。

1.基本思路。發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方（甲方）的宅基地價(jià)值（不包括地上房屋及附屬設(shè)施價(jià)值）等于其復(fù)墾后的耕地價(jià)值與土地發(fā)展權(quán)價(jià)值之和。發(fā)展權(quán)購(gòu)入方（乙方）作為理性的經(jīng)濟(jì)人，要將限制開(kāi)發(fā)的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地必須進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)投資。土地開(kāi)發(fā)投資應(yīng)包括購(gòu)買發(fā)送區(qū)塊的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值、土地作為耕地用途的原價(jià)值、土地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)稅費(fèi)，以及投入這些成本的利息、利潤(rùn)。同時(shí)根據(jù)理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，乙方在進(jìn)行活動(dòng)時(shí)，必然會(huì)追求自己預(yù)期的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬最大化，所以還必須考慮到土地開(kāi)發(fā)投資的增值收益，即乙方的所有土地開(kāi)發(fā)投資與增值收益之和等于乙方土地開(kāi)發(fā)后的土地價(jià)格。并參考成本逼近法原理推導(dǎo)出農(nóng)村集體建設(shè)用地整理節(jié)余土地的發(fā)展權(quán)價(jià)值。

2.條件假設(shè)。假設(shè)條件1：土地發(fā)展權(quán)可以在產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行直接市場(chǎng)交易；假設(shè)條件2：土地發(fā)展權(quán)交易雙方為理性經(jīng)濟(jì)人，追求投資回報(bào)。其中土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)出方為甲方，轉(zhuǎn)入方為乙方；假設(shè)條件3：乙方購(gòu)入發(fā)展權(quán)并將土地開(kāi)發(fā)為“三通一平”的工業(yè)用地；假設(shè)條件4：乙方原土地用途為耕地（不包括菜地，無(wú)地面附著物），且甲方土地復(fù)墾為同等質(zhì)量的耕地，即雙方土地用于耕地用途的價(jià)值相同；假設(shè)條件5：乙方工業(yè)用地價(jià)格采用2013年本地城鎮(zhèn)地價(jià)監(jiān)測(cè)的工業(yè)用地價(jià)格。

二、模型構(gòu)建

1、土地發(fā)展權(quán)價(jià)值推導(dǎo)。成本逼近法的基本公式：式中：V -土地價(jià)格-土地取得費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)費(fèi) T-稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)投資利息-土地開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)-土地增值收益

（3）稅費(fèi) T ：耕地開(kāi)墾費(fèi) G、耕地占用稅 H 、征地管理費(fèi) K等，其中土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi)提取比例為 δ，即

T=G+H+K

K =δEa

（4）土地開(kāi)發(fā)投資利息 ：以土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為基數(shù)，以整個(gè)開(kāi)發(fā)期為計(jì)息期；開(kāi)發(fā)費(fèi)利息以開(kāi)發(fā)費(fèi)的一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期，利率為 ，整個(gè)幵發(fā)期預(yù)計(jì)為一年，即

通過(guò)合并簡(jiǎn)化得到：土地發(fā)展權(quán)價(jià)值A(chǔ)

2.宅基地價(jià)值價(jià)值推導(dǎo)。宅基地價(jià)值等于其復(fù)墾后的耕地價(jià)值與土地發(fā)展權(quán)價(jià)值之和，即

-宅基地復(fù)墾后的耕地價(jià)值

則宅基地價(jià)值為：

三、實(shí)證分析

影響宅基地價(jià)值的工業(yè)用地價(jià)格、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)等因素，各地的標(biāo)準(zhǔn)不同，本文以某市所轄某鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例。

（1）工業(yè)用地價(jià)格：取2013年本地工業(yè)用地監(jiān)測(cè)地價(jià)，＝ V402.5元/m2。

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：依據(jù)本地單位面積“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)16-23萬(wàn)元/公頃，取平均標(biāo)準(zhǔn)19.5萬(wàn)元/公頃，即 E＝19.5元/m2。

（3）耕地開(kāi)墾費(fèi)：耕地開(kāi)墾費(fèi)為土地補(bǔ)償費(fèi)1倍，取平均年產(chǎn)值的10倍，G=1000× 10＋666.67＝15元/m2。

（4）耕地占用稅：耕地占用稅 H＝45 元/m2

（5）土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi)收取比率 δ＝2.1%。

（6）利息：以土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為基數(shù)，以整個(gè)開(kāi)發(fā)期為計(jì)息期；開(kāi)發(fā)費(fèi)利息以開(kāi)發(fā)費(fèi)的一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期，貸款利率?。溅?5.31%。

（7）土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一般為6-10%；土地投資回報(bào)率?。?β8%。

（8）土地增值收益率一般為10-3γ0%，取平均值20%，即土地增值收益率 ＝20%。

將以上因素值代入公式，可以得到宅基地的價(jià)值為：W ＝212.51元/m2。

四、結(jié)論

基于土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移視角測(cè)算的宅基地價(jià)值為212.51元/m2，即每畝約14.17萬(wàn)元，在一定程度上反映了當(dāng)?shù)卣氐氖袌?chǎng)價(jià)格水平，具有一定的參考價(jià)值。但仍存在以下不足：

（1）為方便計(jì)算，對(duì)影響宅基地價(jià)值的因素設(shè)定了許多限制條件，實(shí)際測(cè)算中不可能這么理想。實(shí)際測(cè)算中應(yīng)充分考慮到影響宅基地價(jià)值的所有因素，并根據(jù)各地的實(shí)際情況設(shè)定相應(yīng)的數(shù)值。例如：影響宅基地價(jià)值的主要因素之一是轉(zhuǎn)入發(fā)展權(quán)后的土地價(jià)值，它與轉(zhuǎn)入發(fā)展權(quán)后的土地用途密切相關(guān)，工業(yè)、住宅、商業(yè)等多種用途單一或混合使用表現(xiàn)出的土地價(jià)值存在很大的差距。其次占用與補(bǔ)充的耕地在質(zhì)量上存在很大的差異性，表現(xiàn)出的耕地價(jià)值也不同，對(duì)宅基地價(jià)值測(cè)算也會(huì)產(chǎn)生比較大的影響；不同土地用途的開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都存在一定的差異，對(duì)宅基地價(jià)值測(cè)算也會(huì)產(chǎn)生影響等。

（2）模型建立的一個(gè)重要假設(shè)條件之一：土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)公平自由交易，我國(guó)在政策上尚未放開(kāi)。如果要對(duì)宅基地價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)和土地發(fā)展權(quán)交易市場(chǎng)，并逐漸放幵農(nóng)村宅基地包括集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化交易，允許農(nóng)戶和農(nóng)村集體作為土地發(fā)展權(quán)的交易主體，對(duì)其土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)公平交易。