中國樓市謎團

| 文 · 本刊記者 秦源

2014年3月，曾經(jīng)風云一時的浙江寧波老牌房企興潤置業(yè)一夜之間轟然坍塌。據(jù)媒體披露，興潤置業(yè)總計35億元的債務(wù)中，銀行債務(wù)逾24億元，涉及到建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等19家大大小小的銀行。另外，興潤置業(yè)還涉嫌“非法吸收公眾存款7億多元”，借款年利率在18-36%之間。

興潤置業(yè)曾是浙江奉化市最大的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)歷史超過20年，當?shù)卮蟛糠指邫n住宅小區(qū)均出自興潤置業(yè)，曾被列于寧波百強企業(yè)第33位、建筑房企前5位。

然而，就是這樣一個老牌房企居然一夜之間倒閉，其所欠的債務(wù)之多及牽扯的銀行之眾成為這次事件的焦點。在國內(nèi)外很多人都在唱衰中國房地產(chǎn)市場尤其是三四線城市房市的大背景下，興潤置業(yè)事件無疑被放大數(shù)倍，被貼上了“標本”的標簽。

過去幾年，曾經(jīng)高價拿地的房企大有人在，隨著地價大幅縮水，房企資金鏈斷裂會不會只是一個開始？興潤置業(yè)的“崩盤”會不會是中國整個房地產(chǎn)市場都可能出現(xiàn)“拐點”，特別是中小開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向的一個樣本？事實上，被唱空中國樓市者看作“領(lǐng)跌”中國樓市“標本”的不僅是興潤置業(yè)一家企業(yè)，還包括曾經(jīng)一度站在風口浪尖上的杭州樓市與今天再次引發(fā)熱議的杭州限制降價幅度的新政。

“這不得不讓人聯(lián)想到，市場會不會出現(xiàn)下一個‘興潤置業(yè)’。尤其是，在2013年市場的‘量能’得到了極大釋放之后，很多三四線城市的房地產(chǎn)市場很可能會進入到買方市場?！泵绹每怂_斯農(nóng)工大學經(jīng)濟系終身教授、西南財經(jīng)大學經(jīng)濟與管理研究院院長甘犁曾這樣分析，“一旦三四線城市的開發(fā)商出現(xiàn)過多倒閉的情況，甚至不排除對中國的銀行或金融行業(yè)產(chǎn)生潛在的系統(tǒng)性風險?！?/p>

一時間眾說紛紜，仿佛是為了配合這些輿論，2014年4月開始，寧波一些樓盤紛紛降價打折，個別樓盤甚至每平米降價6,000元；2014年6月1日至7日，海南全省商品房與去年同期相比減少1,315套，每平方米降價1,315元；就連房地產(chǎn)大鱷萬科也在全國多個城市采取了降價或低于預期開盤價的促銷手段，其中包括北京。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10,978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌，其中也包括北京和上海。

這些波動一石激起千層浪，讓關(guān)于中國房地產(chǎn)是否將出現(xiàn)拐點的輿論來得更加猛烈。那么，中國的樓市會暴跌嗎？

中國樓市那些事

提到中國的房價，不得不說說中國樓市那些事。

很多人都想不明白，當年一度蕭條的房地產(chǎn)怎么就一轉(zhuǎn)眼成為困擾普通老百姓的最大問題。在北京工作的劉先生告訴《中國新時代》，“2002年，我在南二環(huán)附近貸款買房子還是一件非常有爭議的事情，很多人都對貸款買房談之色變，認為風險非常大。所以那時是很典型的買方市場。蒲黃榆一套70平米左右的二手三居室在中介的掛牌價也就是15萬左右，而我買的新建商品房也就4,000來塊錢一平米。這在當時已經(jīng)非常高了?，F(xiàn)在才過了12年，我的房子已經(jīng)翻了10倍不止，10倍啊，工資才漲了多少？我自己也沒想明白，怎么一眨眼就成了五百萬富翁了，跟做夢一樣?！?/p>

像劉先生這樣困惑的人不在少數(shù)，那么中國的房價怎么就漲起來了呢？

如果說中國改革開放以來的30多年走完了發(fā)達經(jīng)濟體300年的發(fā)展歷程，那么中國的房地產(chǎn)只用了十幾年就創(chuàng)造出了一個傳奇。

中國的房地產(chǎn)業(yè)開始于1990年國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》55號令，但很快就在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫使得政府出臺了第一輪緊縮性宏觀調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)業(yè)第一次試水的結(jié)果就是造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。

事實上，真正標志著中國房地產(chǎn)業(yè)開始進入發(fā)展期的里程碑要細數(shù)到1998年。在經(jīng)歷了亞洲金融危機后，延續(xù)了5年的房地產(chǎn)頹勢就此得以扭轉(zhuǎn)。當年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3,623億元，比上年增加13.79%，扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長態(tài)勢。然而，這次轉(zhuǎn)折的原動力卻是，通貨緊縮的經(jīng)濟局勢使得政府決定催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，倡導貸款買房，這一決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉(zhuǎn)折點，其效應(yīng)持續(xù)了10年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

正是這10年，造就了大批中國富豪，也迎來了真正意義上的中國房地產(chǎn)的零售時代。這使得房貸成為銀行熱門生意，個人購房比例持續(xù)上升，商業(yè)銀行發(fā)放的個人住貸總量在不斷增長。而在這10年中，“炒房團”的出現(xiàn)成為房價不斷漲漲漲的另一個主角，同時也出現(xiàn)了“地王”、“經(jīng)濟適用房”、“廉租房”、“個人集資建房”等特有名詞。

對于越來越熱的房地產(chǎn)市場，政府也出臺了若干干預手段，如禁止銀行“零首付”住房貸款、叫停別墅用地、提高首付、“新八條”、“國六條”、“十五條”、上調(diào)各檔次貸款利率等政策，但密集的調(diào)控政策難以撼動房價高攀，房價問題成為民生問題。

2008年，受全球金融風暴的影響，中國樓市也面臨著一場近在咫尺的劫難，暴漲之后往往是暴跌，在2008年金融危機的襲擊之下，當年銷售面積銳減，僅有5.93億平方米，比2006年略高。

事實上，此時的中國房市基本見頂，和國外房市的基本規(guī)律相差不會太大。但百日內(nèi)央行5次降息的刺激政策，及2008年年底的“四萬億”的刺激之下，2009年住宅類商品房銷售出現(xiàn)大幅反彈，直上8.62億平方米。使得這次全球性的金融浩劫對中國樓市的影響轉(zhuǎn)眼即逝，政府出臺的“新國十條”、“國八條”、“國五條”等政策不斷加碼調(diào)控，仍難以抑制高企的房價，并在2013年出現(xiàn)了報復性上漲。

進入2014年，中國樓市在經(jīng)歷了十幾年的高歌猛進之后終于有了變化，而這次動蕩究竟會成為中國地產(chǎn)的拐點，還是會像2008年那樣與泡沫破裂擦身而過，中國樓市與中國經(jīng)濟能否全身而退，成了全世界矚目的焦點。

中國樓市正在惡化？

一時間，國內(nèi)外關(guān)于中國樓市已出現(xiàn)“拐點”的輿論鋪天蓋地，從興潤置業(yè)、曾經(jīng)的地產(chǎn)百強廣東惠州光耀地產(chǎn)等著名房企出現(xiàn)破產(chǎn)危機，到綠城中國被融創(chuàng)收購，仿佛都暗示著中國房企的日子越來越不好過，也有越來越多的輿論傾向于“拐點說”。

6月7日，經(jīng)濟學家茅于軾在上海交通大學名家大講壇上表示，房價會不可避免地下滑。他直言個人對房價的體會：“我買的房現(xiàn)在賠了?！泵┯谳Y認為，房價當前扭曲的重要因素是因為土地不能自由買賣，“我們現(xiàn)在不是由市場決定的，主要就是土地，或者說農(nóng)民的土地不能自由賣，就像我說的自由買賣拿錢買一些土地，但是拿錢不能買土地，有土地也不能賣出錢，這是房價扭曲的重要因素?！?/p>

SOHO中國有限公司董事長、聯(lián)合創(chuàng)始人潘石屹表示，“我認為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風險，更大的是金融行業(yè)的風險?！敝钥吹績r，潘石屹認為原因有三：一是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺后，會增加市場上的供應(yīng)量；二是房產(chǎn)稅政策的推出；三是十八屆三中全會決定中提到，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

萬科集團董事長王石早在去年就曾在微博上表示，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”最近，他仍用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松判斷，現(xiàn)在我國一線城市的房價已經(jīng)處在高位，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)接近尾聲。

曾在1997年成功預測香港房地產(chǎn)將暴跌50%和內(nèi)地通縮，因為一直唱空房地產(chǎn)市場被人戲稱為經(jīng)濟界的“空軍一號”的經(jīng)濟學家謝國忠曾在自己的撰文中預測，“房市泡沫的破裂通常會持續(xù)幾年?！薄笆袌鰧⒖赡茉?017年或2018年最終觸底?！彼岢龅睦碛墒?，“三個因素會引發(fā)房市泡沫破裂：廣泛的民眾恐慌、債務(wù)飽和以及錢荒。”“中國的適齡勞動人口正在減少。而到2017年后，中國的總?cè)丝谝矔p少。房地產(chǎn)牛市不可能在人口減少的國家持續(xù)。目前中國大部分小城市的人口已停止增長，且很可能在未來10年內(nèi)出現(xiàn)人口大規(guī)模向大城市轉(zhuǎn)移的局面。日本和韓國的經(jīng)驗表明，當以白領(lǐng)為主的服務(wù)業(yè)走向一個經(jīng)濟體的舞臺中央，大城市的人口增長將愈發(fā)快速。中國很有可能重復這一現(xiàn)象。中國小城鎮(zhèn)的房屋目前已經(jīng)嚴重供過于求，這些地區(qū)的房市將不可能再次復蘇。”

穆迪投資者服務(wù)公司日前也宣布將中國房地產(chǎn)業(yè)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負面。理由是預計未來12個月住宅房地產(chǎn)銷售增長將大幅放緩，庫存水平較高，以及流動性趨弱。與穆迪同樣唱衰中國房地產(chǎn)的，還包括瑞銀等多家國際投行。

全球最大的空頭基金尼克斯（Kynikos）掌門人、做空大師詹姆斯·查諾斯（James Chanos）在接受日媒采訪時稱，中國當下的房地產(chǎn)熱酷似1980年代后期的日本，巨大的房產(chǎn)泡沫規(guī)模無疑將載入歷史，并將對中國的實體經(jīng)濟和金融體系產(chǎn)生深重打擊。詹姆斯·查諾斯的理由是，從建設(shè)成本來看中國房產(chǎn)市場的價值已升至GDP的300-400%，而1989年日本的這一比例為375%。同時大量的房產(chǎn)建設(shè)仍在繼續(xù)，投機資本不斷涌入，金融機構(gòu)也染指其中，無心本業(yè)的中國企業(yè)也紛紛將資金投向房地產(chǎn)。

里昂證券分析師王艷及其分析團隊歷時一年，通過對中國十幾個城市600多個項目81萬套住房進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的真正問題在于三線城市嚴重供過于求。中國過去五年竣工房產(chǎn)項目的空置率達到15%，也就是說有1,020萬套住房空置。雖然這個數(shù)字還不是特別讓人憂慮，因為美國的空置率也高達10%，但最令人擔憂的是空置率還在不斷上升，預計2016年至2017年將超過20%。同時，三線城市如唐山和溫州的空置率一般更高，平均為16%。相比之下，北京和上海的空置率為10%，二線城市如南京、重慶和沈陽的空置率為13%或更低。

“三年前我們曾就中國的房地產(chǎn)泡沫問題做了深入研究，而時至今日，我們越來越擔心房地產(chǎn)面臨拐點。在經(jīng)歷了2012年下半年和2013年的強勁反彈之后，近幾月房地產(chǎn)活動顯著放緩多少在意料之中。然而過去十年間，住房供給增長一直快于內(nèi)在需求，而支撐投資性需求的諸多因素正在消退、許多城市庫存高企。我們認為房地產(chǎn)持續(xù)大幅下滑將是未來兩年中國經(jīng)濟面臨的最大下行風險?！比疸y證券特約首席經(jīng)濟學家汪濤如是判斷。

對于一些黃金地段的房價和政策一直堅挺，謝國忠的判斷是，“不下降是不可能的，曼哈頓的房價也會跌。”只不過是時間問題。

房價下跌只是錯覺？

在諸多大佬紛紛唱衰中國樓市時，也有很多人仍對中國樓市抱有足夠的信心。有媒體列出了崩盤的五點“證據(jù)”：一是售房旺季樓市不旺；二是三四線城市的樓市已經(jīng)有價無市；三是銀行已經(jīng)縮緊房產(chǎn)的銀根，信托剛性兌付；四是拋售房產(chǎn)的民間人士越來越多；五是許多大亨紛紛撤資房地產(chǎn)。而許一力對此說的反駁是“不靠譜”，“中國房地產(chǎn)僅僅是脫離了黃金時代，而隨著購房需求在城鎮(zhèn)化的過程中被正確地引導和分配，房價緩慢地趨于理性的白銀時代，才剛剛開始。而這種趨于理性，甚至并不意味著大幅回落?！?/p>

葉檀也表示，“房貸趨緊，一二線尤其是一線城市房價仍在持續(xù)上漲，說明這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場無泡沫?！彼睦碛墒?，“判斷房地產(chǎn)泡沫這一結(jié)論的論據(jù)很簡單，如果中國房貸緊縮而房地產(chǎn)市場保持堅挺，說明房地產(chǎn)市場受到收入增長的支撐，沒有泡沫，起碼迄今為止，一二線城市能夠經(jīng)得起市場的考驗?！薄爸袊康禺a(chǎn)市場與日美等國有所不同，收入上升、泡沫風險與產(chǎn)能過剩糾纏在一起，各個城市、各個地區(qū)千差萬別，試圖以房地產(chǎn)金融一個理論統(tǒng)括房地產(chǎn)市場，是不可能完成的任務(wù)。中國金融真正的風險是銀行隱藏的壞賬，是金融資產(chǎn)質(zhì)量太爛，而不是其他?！?/p>

看多中國地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物——華遠地產(chǎn)董事長任志強在博客和采訪中多次堅稱，中國房地產(chǎn)沒有泡沫，調(diào)控板子打過了地方。“沒有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進入拐點，樓市要有拐點也是被銀行打拐的。要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)，從整體數(shù)據(jù)來看，成交金額僅下降了幾個百分點，用局部數(shù)據(jù)來判斷樓市拐點是錯誤的。”

對于房地產(chǎn)富豪多，任志強認為，其中一個重要原因是中國和壟斷資源相關(guān)并對市場拍賣的只有土地。對比其他一些國家，當金融、資本、石油、媒體、軍工等行業(yè)充分對市場開放時，房地產(chǎn)就不再是唯一受關(guān)注的了。他認為，地價上升，讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子，卻不知道土地的壟斷與供應(yīng)下降才是根源；以限制需求為手段人為調(diào)節(jié)供求關(guān)系，更是破壞市場機制。

事實上，這次任志強看多中國地產(chǎn)也有理有據(jù)，他表示，“房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線。限制土地紅線以后，開始土地招拍掛，之后房價就一路上漲。后期的房價上漲都和土地供應(yīng)過緊有關(guān)，當然也和貨幣有關(guān)。現(xiàn)在很多人認為房價上漲只是因為發(fā)票子，最主要的還是因為土地供應(yīng)過緊?！薄叭绻枪拯c，土地價格會下降，但現(xiàn)在為什么沒有下降？”

任志強表示，“在世界各地發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時候，都是城鎮(zhèn)化率很高的城市，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是因為它們沒有后續(xù)外來的大量補充人口。而我們的城鎮(zhèn)化率很低，中國現(xiàn)在后續(xù)的補充人口還多著呢，房價跌了，進城的人更多，后一波是不是會暴漲？另外，我國的人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂在加速。家庭分裂速度加速的時候，在全世界任何一個國家，房價都是上漲的，都是供求關(guān)系在短期之內(nèi)可以平衡，但長期之內(nèi)還需要不斷的波動。最后，消費結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，到2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升并加速，有1,000塊消費可能800塊錢吃飯，當你收入1萬塊錢的時候，你絕不會拿8,000塊錢去吃飯。在美國食品消費已經(jīng)在第四位了，我們的住房消費也可能慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比，我們住房消費比重還有3倍的增幅余地?！?/p>

任志強也認為，目前房地產(chǎn)市場銷量下滑、價格下降的主要原因是，“我們過去都是用非市場化的手段去壓價，而從來不是用增加供給?，F(xiàn)在房地產(chǎn)供給增加了，但行政干預并沒取消。按道理說，供給增加的時候，行政干預就該取消，但行政干預并沒取消。如果把行政干預取消，房地產(chǎn)市場就恢復正常了?！卑逊績r交給市場，交給供求關(guān)系，供應(yīng)多價格下降，市場就平衡了，供應(yīng)少的地方價格高，市場就會增加供給。

知名地產(chǎn)評論員朱大鳴也在其博客上表示，高調(diào)唱空樓市傷不了房地產(chǎn)分毫?！盁o論采取什么樣的措施或手段，只要能夠保持房價平穩(wěn)，保持房價有漲有跌地波動，才是老百姓滿意的，否則，很容易形成空洞的口號。就算是建立長效機制，也不能像一些人想象的那樣?！敝齑篪Q表示，不能指望長效機制能夠立即起到立竿見影的功能，長效機制的構(gòu)建仍然不會像一些人認為的那樣，是一個純粹的市場經(jīng)濟，“即放大了房地產(chǎn)市場不利的一面，反而有助于刺激政策拯救房地產(chǎn)?！?/p>

花旗銀行高級經(jīng)濟學家丁爽也表示，“未來幾個月我們會看到政策的進一步放松，因為地方政府隨著房地產(chǎn)市場的進一步下滑會有這樣做的更多動機?！?/p>

日本野村證券公司首席中國經(jīng)濟師張智威也認為，僅憑這些措施還不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的下行趨勢。他預計政府會出臺更多松動樓市的政策，例如在二三線城市取消本地居民限購令。

仿佛為了印證“刺激政策”將出現(xiàn)的言論，中國諸多二三四線城市限購政策開始松動，繞道“松綁”：從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左5市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；天津濱海新區(qū)也傳出將實施差別化限購政策的消息，即不管在天津市內(nèi)或其他城市擁有幾套住房，只要在濱海新區(qū)沒有，即可在新區(qū)購買一套商品住宅；今年5月份開始，寧波市全市，原來的限購政策，購房者戶籍所在地跟擬購房所在地，兩個地方都同時要核查，變更為僅在擬購房所在地核查；從5月1日起，無錫市范圍內(nèi)（包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市）執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準入登記規(guī)定，在本市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶；杭州傳出蕭山區(qū)允許土地競買保證金上限不超過1,000萬元，目的在于“減輕開發(fā)商資金成本壓力”；5月1日起安徽銅陵市開始實施政府出臺的全面救市新政，包括住房公積金貸款、契稅補貼等多方面的刺激……

曾經(jīng)的他們

提到中國房地產(chǎn)究竟有沒有泡沫，就不得不想起曾經(jīng)的日本與美國。

進入上世紀80年代，日本企業(yè)的出口大增，尤其是汽車、家電行業(yè)成了日本出口創(chuàng)匯的龍頭企業(yè)，并因此帶動了鋼鐵、機械制造業(yè)的發(fā)展。為了遏制日本的貿(mào)易順差，1985年在美國的主導下制定的《廣場協(xié)議》，迫使日元兌美元匯率在一年間從240：1飆升至120：1。為減少出口損失，日本資本開始紛紛轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場。而日本政府為了支持企業(yè)維持高出口額，大幅降低利息，擴大對企業(yè)的貸款，結(jié)果造成國內(nèi)市場流動性大量過剩。1986年，日本進入了房地產(chǎn)業(yè)的鼎盛時期。

此時的日本，企業(yè)掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行，放貸成了日本各大銀行的當務(wù)之急，最多時，一個普通員工每個月的放貸指標高達2億日元。這樣高的房貸指標，必然催生出便捷的抵押條件，最離奇的是，藝人的名字、海底地塊、警察崗都可以成為擔保。

大量資金流入市場，最有代表性的是銀座的地價，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房價也漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產(chǎn)開發(fā)商更是組織一幫無業(yè)人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。

日本的股票和房價連年上漲，到1989年，國土面積僅相當于美國加利福尼亞州的日本的地價市值總額達到了全美國地價總額的4倍。在最高峰時期，有房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)測算的結(jié)果顯示，僅僅日本東京圈內(nèi)的地價總額已經(jīng)相當于全美國地價的總額。

4年后，日本經(jīng)濟泡沫破裂。銀座地價暴跌六成，很多貸款買房的白領(lǐng)們一夜之間變成了“房奴”，很多知名企業(yè)陷入困境。

對于日本泡沫經(jīng)濟為何會崩潰，說法眾多。但有一個直接的因素不可否認，那就是日本銀行（日本央行）的政策干預。日本銀行前總裁三重野康上任后認為當時的日本經(jīng)濟是“烈火上的干柴”，而他為日本經(jīng)濟澆了一盆冷水——在短短的4個月時間里，把央行向商業(yè)銀行放貸的利率三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%。這樣做的后果是，商業(yè)銀行選擇了一個極端的做法——回收貸款，日本經(jīng)濟就像一只膨脹的氣球突然被扎了一針，蔫了，日本經(jīng)濟走向了全球矚目的低谷。

與日本一樣，美國得益于較低的利率水平，房價在2000-2004年間上漲了65%。2006年，隨著美聯(lián)儲在一年半的時間內(nèi)17次加息，美國房地產(chǎn)市場逐步降溫，部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫開始破裂。至2007年4月美國現(xiàn)房銷售降低到2003年以來的最低點，市場上沒有賣出的現(xiàn)房達到420萬棟，創(chuàng)下了15年來的最高值。

而美國的購房習慣基本以貸款為主，由于貸款機構(gòu)在地產(chǎn)熱潮中放低了貸款門檻，很多不符合貸款條件的人也加入了購房的大軍。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續(xù)降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機。

事實上，美國“次貸危機”從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)，2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，它致使全球主要金融市場出現(xiàn)流動性不足危機。時至今日，全球經(jīng)濟才逐漸走出這場影響巨大的浩劫。

跌與不跌？

那么，回顧中國樓市的十幾年，仿佛冥冥中有某種暗示，但情況又不盡相同。

有專家表示，“在工業(yè)化進程中，房地產(chǎn)從未發(fā)生過崩盤，只有在完成工業(yè)化之后，尤其是城鎮(zhèn)化率達到70%以后，房地產(chǎn)才會有泡沫產(chǎn)生的條件。中國現(xiàn)在還處在工業(yè)化的進程當中，房產(chǎn)不具有崩盤的可能性。有人拿日本房地產(chǎn)泡沫對比中國，但中日兩國不處于同一個發(fā)展階段，根本沒有可比性?！?/p>

從中國房地產(chǎn)一路走高以來，仿佛走進了一個怪圈——百姓戲言“邊漲邊調(diào)，越調(diào)越漲”。直至2013年底，中國樓市仍在這個怪圈中徘徊。經(jīng)過多年調(diào)控，房價為什么依然上漲呢？吳敬璉對此的回答是，“房價上漲的根本原因是貨幣超發(fā)，并不是囤積房產(chǎn)。”

但無論貨幣如何超發(fā)，普通工薪階層的收入面對高企的房價仍然望塵莫及。據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，35個大中城市房價收入比均值為8.5。一般而言，在發(fā)達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。且不說北京高達19.1位居首位，就是西北五省會——烏魯木齊9.2，蘭州8.7，西寧7.4，西安6.4，銀川6.2，也均超過“國際標準”。

這也就說明，按照平均來看，中國的房價與工薪階層的收入嚴重不符，也意味著，真正需要房子的人很難買到房子。吳敬璉多次強調(diào)，“房價的漲和跌都由供求關(guān)系決定。從長期來看，房價最終還是由消費需求決定。所以政府應(yīng)該盡量讓市場起作用，不宜過多干預房價，免得顧此失彼，從而抬高其他商品的物價。政府要增加土地供應(yīng)，并大量建設(shè)廉租房，讓廉租房成為主流，而非保障性住房、經(jīng)濟適用房，因為在法制不健全的中國，保障性住房很可能還會被有權(quán)力的人占據(jù)，或者建在很遠的地方，低收入者很難受惠。”

毫無疑問，中國高企的房價已成為一個“腫瘤”，但會是良性還是惡性，還要看下一步的政策走向。瑞銀報告指出，雖然中國的房地產(chǎn)市場每隔幾年就會經(jīng)歷一輪周期，不過本輪調(diào)整不同于以往：首先，2004-2005年、2007-2008年和2010-2011年的房地產(chǎn)下滑均發(fā)生在宏觀政策和房地產(chǎn)政策顯著收緊之后，而這次房地產(chǎn)下滑并沒有明顯的政策觸發(fā)因素；其次，供求格局已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去幾年，房地產(chǎn)建設(shè)面積進一步攀升，而城鎮(zhèn)人口增長所帶來的住房需求則有所回落。雖然理論上城鎮(zhèn)化和住房更新改善所催生的需求合計可達每年800-900萬套，但這仍遠低于城鎮(zhèn)住房竣工量（2013年竣工約1,100萬套），并且也低于新開工規(guī)模。另外，截至2013年末，約有5,700萬套住房仍在施工中；第三，與其他資產(chǎn)相比，房地產(chǎn)作為投資品的吸引力正在下降。

那么，價格降到多少會是開發(fā)商的容忍底線？據(jù)中天城投的信披文件顯示，部分項目即便售價下降三成，地產(chǎn)公司還是能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。而國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國某研究院的研究報告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產(chǎn)公司利潤均有下降，毛利率均值分別為34.54%、33.27%。

事實上，除了開發(fā)商所能容忍的價格降幅外，英國《金融時報》刊登文章稱中國樓市還有三個雷區(qū)：第一，一些房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流轉(zhuǎn)能力越來越差，從而造成償付短期債務(wù)的能力越來越差。分析人士說，規(guī)模較小、沒有上市的開發(fā)商將幾乎注定出現(xiàn)更多的違約和破產(chǎn)情況。第二，靠出售土地還債的大城市對賣地的依賴程度上升到了危險的程度。但大多數(shù)分析人士認為，欠債總額達17.9萬億元人民幣的地方政府——它們從國有銀行借貸并向支柱性的金融機構(gòu)發(fā)行債券——不大可能被允許出現(xiàn)集體違約的現(xiàn)象。第三，北京打擊“影子銀行”的運動已經(jīng)傷害到了今年的整體資金供應(yīng)。截至目前，受到最明顯沖擊的是房地產(chǎn)業(yè)和其他固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域。因此毫不令人意外的是，一些重工業(yè)企業(yè)——包括鋼鐵業(yè)、鋁業(yè)、鐵礦石開采以及煤礦開采企業(yè)——已經(jīng)受到影響。穆迪投資者服務(wù)公司負責亞太地區(qū)業(yè)務(wù)的首席信貸官邁克爾·泰勒發(fā)出了明確警告：“信貸環(huán)境收緊有可能會造成比目前預期還要大的經(jīng)濟影響。在這種下行局面下，中國信貸市場將出現(xiàn)流動性困難?！?/p>

美國《紐約時報》刊登文章也表示，“更大的擔憂，而且讓銀行監(jiān)管機構(gòu)更難以估計的是，其他行業(yè)的公司從銀行和信托機構(gòu)的貸款，有多少本應(yīng)用于采購設(shè)備和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營，卻暗中用于房地產(chǎn)投機。”

這也暗示著，中國地產(chǎn)拐點說明了擔憂似乎是有道理的，但拐點來臨并不意味著房地產(chǎn)即將崩盤，而只是分化，如果去年樓市的分化還只存在于一二線城市與三四線城市之間，那么今年已經(jīng)變成了因地制宜。庫存量巨大的江浙地區(qū)變成了降價急先鋒，但北上廣深以及廈門房價環(huán)比仍在上漲。廈門更是今年以來連續(xù)四個月領(lǐng)漲全國。

有消息稱，政府將限購和限貸放松與否的權(quán)力交給了地方政府和商業(yè)銀行，尤其是曾經(jīng)被視為不可動搖的限貸政策漸漸松動，這也意味著政府已將“微刺激”轉(zhuǎn)換成“微救市”，并在個別地方初見端倪。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，端午假（5月31日-6月2日）光廣州十一區(qū)就有8個樓盤推新，而由于不限購且價格低了數(shù)千元，有業(yè)主一口氣買了三套。7月份，廣州預計推新47個樓盤中，有30個樓盤推出優(yōu)惠，占63.83%，再次刷新年內(nèi)新高。

那么北京呢？北京則又是另一番光景。北京文華胡同一處平房最新的網(wǎng)上報價為15平方米，售價460萬元，單價超過了30萬元/平方米。除了鄰近西單、可改作門面等因素，在近期樓市較為低迷的北京，該房源之所以如此天價，主要與旁邊的一所在北京“聲名顯赫”的小學——北京實驗二小有關(guān)。而該小學劃片學區(qū)房只有文華胡同和文昌胡同的平房，因此價格一直居高不下。

海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)為北京市傳統(tǒng)的學區(qū)房大區(qū)，鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月，這三個區(qū)域的學區(qū)房占各自區(qū)域成交的全部二手住宅的比例能達到30%左右，明顯高于北京市平均水平。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，北京學區(qū)房去年一年的漲幅高達35%，均價已超過4.5萬元/平方米；上海學區(qū)房均價逼近4萬元/平方米，過去一年的漲幅約為20%，高于上海全城二手房價16%的平均漲幅。

根據(jù)教育部今年的新規(guī)，到2015年，19個大城市所有縣（市、區(qū)）實行劃片就近入學政策，100%的小學實現(xiàn)劃片就近入學，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學。那么，這也就代表著有更多有錢的家長會選擇買房擇校，想要入名校，花錢、找關(guān)系也不靠譜，只有踏踏實實地買房子直接劃入片區(qū)最為可靠。

那么，這么高的房價，有沒有人買得起？事實證明，中國不缺富人。2014年波士頓咨詢公司全球財富報告顯示，2013年中國有237.8萬個百萬富翁家庭，百萬富翁家庭數(shù)目較上一年增加了82%，而且?guī)缀醣热毡镜?24萬個高出一倍。目前中國的百萬富翁數(shù)量僅次于美國，在全球位列第二。

如此，應(yīng)該能推算出，房價不會全面下跌，而是有選擇地下跌。經(jīng)濟學家智強表示，“房價是否有泡沫，應(yīng)該由市場決定，是否有泡沫，要看是否有消費群體和消費能力。這樣，房價必然產(chǎn)生一個等高線，而買它和住它的人也就會形成不同的等級線。房價的等級決定了買房者的等級，有錢的買學區(qū)房，買地理位置好的，買北京二三環(huán)內(nèi)的，這個地方的房價對于他們來說并不高，也就沒有泡沫；而對于普通工薪階層來說，這些地方的房價簡直就是天價，沒錢人只能選擇適合自己價位的房子，那就要往外圍遷徙。如果讓普通工薪階層看天價的學區(qū)房，肯定是有泡沫的，而對于買得起它的人來說，就沒有泡沫。房子和房價很可能會將人分成幾個等級，各自在符合自己等級的地方居住，有錢的住在北京二三環(huán)內(nèi)，差點的三四環(huán)內(nèi)，再差點的還要往外遷徙。而完全放開和松動的小鎮(zhèn)，即使降到很低，不需要它們的人，有錢也不會買?！?/p>

事實上，這樣的狀況，北京不是特例，比如上海、廣州等地都有同樣的問題，即使一個省，也會有省會城市與三四線城市之分，那么可以預見，如果中國房地產(chǎn)真要下滑，那也是有泡沫的地方會下滑，而供求兩旺的地段要說下滑有些為時過早。