國(guó)外城市綜合體發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及其啟示

黃凌翔+楊少勛

內(nèi)容摘要：本文首先對(duì)城市綜合體進(jìn)行概述，然后對(duì)國(guó)外典型綜合體項(xiàng)目進(jìn)行介紹和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，最后分析國(guó)內(nèi)案例并指出發(fā)展存在的問題，據(jù)此提出相應(yīng)的政策建議，為今后國(guó)內(nèi)城市綜合體設(shè)計(jì)與管理提供借鑒。

關(guān)鍵詞：城市綜合體 發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 啟示

隨著城市現(xiàn)代化快速發(fā)展，土地等有限資源的缺乏逐漸成為城市發(fā)展的重要制約要素。打造城市綜合體，利用有限資源空間，創(chuàng)造最大產(chǎn)業(yè)效益，成為城市發(fā)展的重要途徑。近年來，我國(guó)各城市掀起了城市綜合體規(guī)劃建設(shè)熱潮，城市綜合體呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)。

城市綜合體概述

（一）城市綜合體概念

城市綜合體（Urban Complex），從功能業(yè)態(tài)視角看，國(guó)外稱為 HOPSCA，即 Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、Apartment（公寓）等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上的組合，形成多功能、高效率的綜合建筑。城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，通常星級(jí)酒店、商業(yè)購物中心、商業(yè)寫字樓以及大型公寓是最基本的功能構(gòu)成（李曉剛，2010）。城市綜合體由于基本具備現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”（樂捷，2010）。

（二）城市綜合體特征

超大空間和開發(fā)規(guī)模。城市綜合體應(yīng)和城市規(guī)模相匹配，與城市的主干道相關(guān)聯(lián)，所以要求室外空間尺度巨大，具有能容納大型建筑群體的空間。

高效的交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)右?guī)劃，將建筑群體的地下或地上公共空間和交通貫穿，又與地鐵、停車場(chǎng)、城市街道、市內(nèi)交通等設(shè)施聯(lián)系起來，組成完備“通道樹”體系。

現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)。應(yīng)用環(huán)境與行為理論、現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征，使建筑群體成為景觀主體，同時(shí)也承載城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。

高標(biāo)準(zhǔn)、高技術(shù)集合產(chǎn)物。城市綜合體是體現(xiàn)城市“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”標(biāo)準(zhǔn)的新興建筑。

功能的復(fù)合多樣性。城市綜合體擁有城市多項(xiàng)功能：商務(wù)辦公、居住、文化娛樂、消費(fèi)、商業(yè)、交通出行系統(tǒng)。

（三）城市綜合體分類

本文通過對(duì)大量城市綜合體實(shí)例的梳理，從不同角度對(duì)城市綜合體進(jìn)行了分類（表 1）。

城市綜合體按所處位置不同，可分CBD型、副中心型、城郊結(jié)合部三類；按驅(qū)動(dòng)因素，可分為五類：一是均衡發(fā)展型，即注重商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓等多種功能均衡發(fā)展，將各物業(yè)間相互能動(dòng)關(guān)系充分體現(xiàn)出來。二是居住驅(qū)動(dòng)型，即以住宅為核心驅(qū)動(dòng)的城市綜合體。三是商務(wù)驅(qū)動(dòng)型，主要以商務(wù)辦公為核心驅(qū)動(dòng)因素，重點(diǎn)包含高科技、金融保險(xiǎn)、博覽會(huì)展等多種商務(wù)元素。四是酒店驅(qū)動(dòng)型，以酒店為核心驅(qū)動(dòng)因素。五是商業(yè)驅(qū)動(dòng)型，以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)。綜合體按規(guī)?？煞中?、中、大型三種。一般認(rèn)為，建筑面積在10萬m2-20萬m2為小型，20萬m2-50萬m2間為中型，大于50萬m2為大型綜合體。

國(guó)外典型城市綜合體建設(shè)經(jīng)驗(yàn)分析

（一）日本東京六本木新城

1.項(xiàng)目介紹。六本木位于東京都港區(qū)，附近有新橋虎門的商業(yè)街、青山赤坂商業(yè)區(qū)、霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)，廣尾的高檔住宅街區(qū)。六本木綜合體交通發(fā)達(dá)，周圍地鐵有大江戶線、千代田線、日比谷線、南北線等（徐潔等，2005）。

六本木新城是目前亞洲最成功的舊城改造典范，該項(xiàng)目總建筑面積為78萬平方米，總投資達(dá)到2700億日元，經(jīng)歷了17年建設(shè)，在2003年4月正式開業(yè)。不到2年時(shí)間，其已成為東京著名的購物和旅游中心，也成為日本目前新都市主義居住空間的范本和東京新地標(biāo)。

新城有2萬人在這里工作，每天平均出入人數(shù)達(dá)10萬?？傮w停車位2762 輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找地方來就近停車。

2.成功啟示。第一，開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的高要求。長(zhǎng)達(dá)17年開發(fā)、規(guī)劃和建設(shè)周期，施工時(shí)間僅3年。對(duì)項(xiàng)目前期定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)花了14年。第二，選址的科學(xué)性。充分利用公路交通與軌道交通結(jié)合所能激發(fā)的巨大經(jīng)濟(jì)潛力，增加了大量的物流和人流。第三，強(qiáng)調(diào)城市立體化建設(shè)，其內(nèi)部由地下街道、地面街區(qū)和高空花園等構(gòu)成的立體化交通體系。第四，出色的園林景觀設(shè)計(jì)?！按怪被▓@都市”創(chuàng)造出綠意盎然的開放空間，把都市人工作、休息、游玩、教育、學(xué)習(xí)、居住、商業(yè)、醫(yī)療等多樣化的城市功能立體復(fù)合。

（二）巴黎拉德芳斯

拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻靜地方，經(jīng)過16年分階段建設(shè)，拉德芳斯區(qū)已是高樓林立，成為集辦公、購物、生活、休閑和商務(wù)于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，歐洲著名的以“城市綜合體”規(guī)劃的城市新區(qū)。眾多法國(guó)和歐美跨國(guó)公司、銀行、大飯店陸續(xù)在此建起大樓?！皧W尚”超級(jí)市場(chǎng)、面積超過10萬平方米的“四季商業(yè)中心”、C&A商場(chǎng)等為人們提供購物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和建成住宅區(qū)，而且建造有歐洲最大商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、優(yōu)良的綠化環(huán)境、快速的交通系統(tǒng)以及大規(guī)模的居住面積使拉德芳斯成為豪布斯卡成功營(yíng)運(yùn)的優(yōu)秀代表，引領(lǐng)巴黎最新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（張開琳，2005）。

（三）新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目

1.項(xiàng)目介紹。新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商業(yè)、商務(wù)辦公各種功能為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的典型范例。1984年由新加坡前總理李光耀邀請(qǐng)香港商家投資，在1997年完成。這座城中城，建筑面積65萬平方米，包括了世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，一棟4層的購物中心，四棟45層及一棟18層的辦公大樓，地下停車場(chǎng)能容納3200輛汽車。新達(dá)城建成后共有700余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá)200萬人次，每天有1.5萬余人在此辦公，每天有5萬多車輛進(jìn)出，有1萬余輛車在此停泊。endprint

2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項(xiàng)目從啟動(dòng)開始就得到了新加坡國(guó)家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項(xiàng)目前期做了大量工作。二是強(qiáng)大資金實(shí)力。項(xiàng)目得到了香港重量級(jí)國(guó)際大財(cái)團(tuán)鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠(chéng)等均為該項(xiàng)目董事會(huì)成員，使項(xiàng)目從開始就順利實(shí)施。

我國(guó)城市綜合體發(fā)展問題與對(duì)策

（一）國(guó)內(nèi)綜合體建設(shè)案例

1.深圳華潤(rùn)中心。深圳華潤(rùn)中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達(dá)40億港幣。深圳華潤(rùn)中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會(huì)展、交通及停車系統(tǒng)等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。如今的“萬象城”已成為我國(guó)內(nèi)地投資回報(bào)率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達(dá)3000萬人次以上。

其作為綜合體運(yùn)營(yíng)成功范本，可從地理位置、開發(fā)節(jié)奏上汲取經(jīng)驗(yàn)。地理位置上，選址在深圳絕對(duì)核心地段——金融商務(wù)核心區(qū)，符合大型shopping mall的選址原則；開發(fā)節(jié)奏上，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點(diǎn)，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價(jià)值。

2.東莞華南Mall。2005年5月正式營(yíng)業(yè)，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個(gè)，總投資25億元。最初定位為：我國(guó)首個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區(qū)。建成后長(zhǎng)期空置，經(jīng)營(yíng)不善，2006年轉(zhuǎn)手北大資源集團(tuán)，更名為：新華南Mall，同時(shí)定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國(guó)際生活街區(qū)。曾經(jīng)一度風(fēng)光，但開業(yè)后冷場(chǎng)場(chǎng)面與之前宣稱“全球商業(yè)典范”形成鮮明對(duì)比（朱云驊，2012）。

項(xiàng)目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國(guó)外Mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，三面環(huán)水，對(duì)外交通也有問題；商業(yè)定位偏離消費(fèi)事實(shí)，將目標(biāo)客戶區(qū)域定位為以東莞為核心的整個(gè)珠三角，盲目夸大了其消費(fèi)前景。

（二）國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展存在的問題

選址的不科學(xué)。例如東莞華南Mall，所處萬江區(qū)是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后地區(qū)，與市區(qū)隔江相望，而且對(duì)外交通存在問題，是導(dǎo)致該項(xiàng)目失敗的重要原因。

規(guī)模過大。有些開發(fā)商沒有正確分析當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，盲目追求較大規(guī)模，出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。例如東莞華南Mall和福中?！?guó)際城。

與交通樞紐結(jié)合不緊密、停車位數(shù)量不足。福中福·國(guó)際城與交通線路結(jié)合較差，交通干道對(duì)商業(yè)氛圍切割影響較大。

開發(fā)商資金實(shí)力不足。綜合體從前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到后期管理，需大量資金。

開發(fā)商缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范。國(guó)內(nèi)企業(yè)相比國(guó)外，缺少綜合體建設(shè)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，尤其在運(yùn)營(yíng)管理上。例如北京世紀(jì)金源MALL和上海正大廣場(chǎng)，在后期運(yùn)營(yíng)中均出現(xiàn)很多問題。

未結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。例如東莞華南Mall商業(yè)定位嚴(yán)重偏離東莞萬江消費(fèi)事實(shí)，盲目夸大消費(fèi)前景。

（三）我國(guó)城市綜合體健康發(fā)展對(duì)策

科學(xué)選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業(yè)氛圍影響，還受收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、文化等多因素影響。城市綜合體應(yīng)優(yōu)先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區(qū)，商業(yè)相對(duì)集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發(fā)規(guī)模。首先依據(jù)綜合體位置來大致判斷，一般位于CBD的綜合體規(guī)模較大。其次要在節(jié)約利用土地的情況下，按照當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)量、收入水平、消費(fèi)能力等確定規(guī)模。

具備交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。交通便利會(huì)給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業(yè)提供源源不斷的人流，保證項(xiàng)目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發(fā)商在整個(gè)建設(shè)過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進(jìn)展及后期運(yùn)營(yíng)。這就要求開發(fā)商有穩(wěn)定融資渠道，合理分配資金周轉(zhuǎn)，為綜合體開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

加強(qiáng)專業(yè)操盤能力，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平。在硬件方面上，國(guó)內(nèi)與國(guó)外差距已經(jīng)很小，主要加強(qiáng)綜合體運(yùn)營(yíng)管理。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發(fā)利潤(rùn)提供重要保障。

結(jié)合當(dāng)?shù)夭町?，因地制宜。?yīng)根據(jù)所處區(qū)位，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀缓臀幕Y源、商業(yè)氛圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展方向等合理定位。城市綜合體應(yīng)以該城市發(fā)展戰(zhàn)略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強(qiáng)大的生命力和良好的發(fā)展前景。但由于其還處于發(fā)展的初級(jí)階段，需要完善和改進(jìn)，本文分析了國(guó)內(nèi)外案例，并進(jìn)行了探討和研究，供以后綜合體建設(shè)參考借鑒。

參考文獻(xiàn)：

1.李曉剛.城市綜合體布局規(guī)劃研究—以廈門為例[J].現(xiàn)代城市研究，2010（12）

2.樂捷.成都市城市綜合體開發(fā)模式研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

3.徐潔，林軍.商業(yè)綜合體的城市競(jìng)爭(zhēng)力模型—以東京六本木綜合體為例[J].時(shí)代建筑，2005（2）

4.張開琳.大城市副中心建設(shè)理論與實(shí)踐[J].城市問題，2005（2）

5.朱云驊.城市綜合體案例剖析及現(xiàn)實(shí)借鑒[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2012（4）endprint

2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項(xiàng)目從啟動(dòng)開始就得到了新加坡國(guó)家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項(xiàng)目前期做了大量工作。二是強(qiáng)大資金實(shí)力。項(xiàng)目得到了香港重量級(jí)國(guó)際大財(cái)團(tuán)鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠(chéng)等均為該項(xiàng)目董事會(huì)成員，使項(xiàng)目從開始就順利實(shí)施。

我國(guó)城市綜合體發(fā)展問題與對(duì)策

（一）國(guó)內(nèi)綜合體建設(shè)案例

1.深圳華潤(rùn)中心。深圳華潤(rùn)中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達(dá)40億港幣。深圳華潤(rùn)中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會(huì)展、交通及停車系統(tǒng)等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。如今的“萬象城”已成為我國(guó)內(nèi)地投資回報(bào)率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達(dá)3000萬人次以上。

其作為綜合體運(yùn)營(yíng)成功范本，可從地理位置、開發(fā)節(jié)奏上汲取經(jīng)驗(yàn)。地理位置上，選址在深圳絕對(duì)核心地段——金融商務(wù)核心區(qū)，符合大型shopping mall的選址原則；開發(fā)節(jié)奏上，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點(diǎn)，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價(jià)值。

2.東莞華南Mall。2005年5月正式營(yíng)業(yè)，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個(gè)，總投資25億元。最初定位為：我國(guó)首個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區(qū)。建成后長(zhǎng)期空置，經(jīng)營(yíng)不善，2006年轉(zhuǎn)手北大資源集團(tuán)，更名為：新華南Mall，同時(shí)定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國(guó)際生活街區(qū)。曾經(jīng)一度風(fēng)光，但開業(yè)后冷場(chǎng)場(chǎng)面與之前宣稱“全球商業(yè)典范”形成鮮明對(duì)比（朱云驊，2012）。

項(xiàng)目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國(guó)外Mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，三面環(huán)水，對(duì)外交通也有問題；商業(yè)定位偏離消費(fèi)事實(shí)，將目標(biāo)客戶區(qū)域定位為以東莞為核心的整個(gè)珠三角，盲目夸大了其消費(fèi)前景。

（二）國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展存在的問題

選址的不科學(xué)。例如東莞華南Mall，所處萬江區(qū)是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后地區(qū)，與市區(qū)隔江相望，而且對(duì)外交通存在問題，是導(dǎo)致該項(xiàng)目失敗的重要原因。

規(guī)模過大。有些開發(fā)商沒有正確分析當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，盲目追求較大規(guī)模，出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。例如東莞華南Mall和福中福·國(guó)際城。

與交通樞紐結(jié)合不緊密、停車位數(shù)量不足。福中?！?guó)際城與交通線路結(jié)合較差，交通干道對(duì)商業(yè)氛圍切割影響較大。

開發(fā)商資金實(shí)力不足。綜合體從前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到后期管理，需大量資金。

開發(fā)商缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范。國(guó)內(nèi)企業(yè)相比國(guó)外，缺少綜合體建設(shè)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，尤其在運(yùn)營(yíng)管理上。例如北京世紀(jì)金源MALL和上海正大廣場(chǎng)，在后期運(yùn)營(yíng)中均出現(xiàn)很多問題。

未結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。例如東莞華南Mall商業(yè)定位嚴(yán)重偏離東莞萬江消費(fèi)事實(shí)，盲目夸大消費(fèi)前景。

（三）我國(guó)城市綜合體健康發(fā)展對(duì)策

科學(xué)選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業(yè)氛圍影響，還受收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、文化等多因素影響。城市綜合體應(yīng)優(yōu)先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區(qū)，商業(yè)相對(duì)集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發(fā)規(guī)模。首先依據(jù)綜合體位置來大致判斷，一般位于CBD的綜合體規(guī)模較大。其次要在節(jié)約利用土地的情況下，按照當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)量、收入水平、消費(fèi)能力等確定規(guī)模。

具備交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。交通便利會(huì)給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業(yè)提供源源不斷的人流，保證項(xiàng)目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發(fā)商在整個(gè)建設(shè)過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進(jìn)展及后期運(yùn)營(yíng)。這就要求開發(fā)商有穩(wěn)定融資渠道，合理分配資金周轉(zhuǎn)，為綜合體開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

加強(qiáng)專業(yè)操盤能力，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平。在硬件方面上，國(guó)內(nèi)與國(guó)外差距已經(jīng)很小，主要加強(qiáng)綜合體運(yùn)營(yíng)管理。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發(fā)利潤(rùn)提供重要保障。

結(jié)合當(dāng)?shù)夭町悾虻刂埔?。?yīng)根據(jù)所處區(qū)位，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀缓臀幕Y源、商業(yè)氛圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展方向等合理定位。城市綜合體應(yīng)以該城市發(fā)展戰(zhàn)略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強(qiáng)大的生命力和良好的發(fā)展前景。但由于其還處于發(fā)展的初級(jí)階段，需要完善和改進(jìn)，本文分析了國(guó)內(nèi)外案例，并進(jìn)行了探討和研究，供以后綜合體建設(shè)參考借鑒。

參考文獻(xiàn)：

1.李曉剛.城市綜合體布局規(guī)劃研究—以廈門為例[J].現(xiàn)代城市研究，2010（12）

2.樂捷.成都市城市綜合體開發(fā)模式研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

3.徐潔，林軍.商業(yè)綜合體的城市競(jìng)爭(zhēng)力模型—以東京六本木綜合體為例[J].時(shí)代建筑，2005（2）

4.張開琳.大城市副中心建設(shè)理論與實(shí)踐[J].城市問題，2005（2）

5.朱云驊.城市綜合體案例剖析及現(xiàn)實(shí)借鑒[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2012（4）endprint

2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項(xiàng)目從啟動(dòng)開始就得到了新加坡國(guó)家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項(xiàng)目前期做了大量工作。二是強(qiáng)大資金實(shí)力。項(xiàng)目得到了香港重量級(jí)國(guó)際大財(cái)團(tuán)鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠(chéng)等均為該項(xiàng)目董事會(huì)成員，使項(xiàng)目從開始就順利實(shí)施。

我國(guó)城市綜合體發(fā)展問題與對(duì)策

（一）國(guó)內(nèi)綜合體建設(shè)案例

1.深圳華潤(rùn)中心。深圳華潤(rùn)中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達(dá)40億港幣。深圳華潤(rùn)中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會(huì)展、交通及停車系統(tǒng)等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。如今的“萬象城”已成為我國(guó)內(nèi)地投資回報(bào)率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達(dá)3000萬人次以上。

其作為綜合體運(yùn)營(yíng)成功范本，可從地理位置、開發(fā)節(jié)奏上汲取經(jīng)驗(yàn)。地理位置上，選址在深圳絕對(duì)核心地段——金融商務(wù)核心區(qū)，符合大型shopping mall的選址原則；開發(fā)節(jié)奏上，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點(diǎn)，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價(jià)值。

2.東莞華南Mall。2005年5月正式營(yíng)業(yè)，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個(gè)，總投資25億元。最初定位為：我國(guó)首個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區(qū)。建成后長(zhǎng)期空置，經(jīng)營(yíng)不善，2006年轉(zhuǎn)手北大資源集團(tuán)，更名為：新華南Mall，同時(shí)定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國(guó)際生活街區(qū)。曾經(jīng)一度風(fēng)光，但開業(yè)后冷場(chǎng)場(chǎng)面與之前宣稱“全球商業(yè)典范”形成鮮明對(duì)比（朱云驊，2012）。

項(xiàng)目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國(guó)外Mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，三面環(huán)水，對(duì)外交通也有問題；商業(yè)定位偏離消費(fèi)事實(shí)，將目標(biāo)客戶區(qū)域定位為以東莞為核心的整個(gè)珠三角，盲目夸大了其消費(fèi)前景。

（二）國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展存在的問題

選址的不科學(xué)。例如東莞華南Mall，所處萬江區(qū)是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后地區(qū)，與市區(qū)隔江相望，而且對(duì)外交通存在問題，是導(dǎo)致該項(xiàng)目失敗的重要原因。

規(guī)模過大。有些開發(fā)商沒有正確分析當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，盲目追求較大規(guī)模，出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。例如東莞華南Mall和福中福·國(guó)際城。

與交通樞紐結(jié)合不緊密、停車位數(shù)量不足。福中?！?guó)際城與交通線路結(jié)合較差，交通干道對(duì)商業(yè)氛圍切割影響較大。

開發(fā)商資金實(shí)力不足。綜合體從前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到后期管理，需大量資金。

開發(fā)商缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范。國(guó)內(nèi)企業(yè)相比國(guó)外，缺少綜合體建設(shè)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，尤其在運(yùn)營(yíng)管理上。例如北京世紀(jì)金源MALL和上海正大廣場(chǎng)，在后期運(yùn)營(yíng)中均出現(xiàn)很多問題。

未結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。例如東莞華南Mall商業(yè)定位嚴(yán)重偏離東莞萬江消費(fèi)事實(shí)，盲目夸大消費(fèi)前景。

（三）我國(guó)城市綜合體健康發(fā)展對(duì)策

科學(xué)選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業(yè)氛圍影響，還受收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、文化等多因素影響。城市綜合體應(yīng)優(yōu)先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區(qū)，商業(yè)相對(duì)集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發(fā)規(guī)模。首先依據(jù)綜合體位置來大致判斷，一般位于CBD的綜合體規(guī)模較大。其次要在節(jié)約利用土地的情況下，按照當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)量、收入水平、消費(fèi)能力等確定規(guī)模。

具備交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。交通便利會(huì)給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業(yè)提供源源不斷的人流，保證項(xiàng)目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發(fā)商在整個(gè)建設(shè)過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進(jìn)展及后期運(yùn)營(yíng)。這就要求開發(fā)商有穩(wěn)定融資渠道，合理分配資金周轉(zhuǎn)，為綜合體開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

加強(qiáng)專業(yè)操盤能力，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平。在硬件方面上，國(guó)內(nèi)與國(guó)外差距已經(jīng)很小，主要加強(qiáng)綜合體運(yùn)營(yíng)管理。系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發(fā)利潤(rùn)提供重要保障。

結(jié)合當(dāng)?shù)夭町?，因地制宜。?yīng)根據(jù)所處區(qū)位，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀缓臀幕Y源、商業(yè)氛圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展方向等合理定位。城市綜合體應(yīng)以該城市發(fā)展戰(zhàn)略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強(qiáng)大的生命力和良好的發(fā)展前景。但由于其還處于發(fā)展的初級(jí)階段，需要完善和改進(jìn)，本文分析了國(guó)內(nèi)外案例，并進(jìn)行了探討和研究，供以后綜合體建設(shè)參考借鑒。

參考文獻(xiàn)：

1.李曉剛.城市綜合體布局規(guī)劃研究—以廈門為例[J].現(xiàn)代城市研究，2010（12）

2.樂捷.成都市城市綜合體開發(fā)模式研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

3.徐潔，林軍.商業(yè)綜合體的城市競(jìng)爭(zhēng)力模型—以東京六本木綜合體為例[J].時(shí)代建筑，2005（2）

4.張開琳.大城市副中心建設(shè)理論與實(shí)踐[J].城市問題，2005（2）

5.朱云驊.城市綜合體案例剖析及現(xiàn)實(shí)借鑒[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2012（4）endprint