景觀成本控制：以上海新城碧翠項(xiàng)目為例

文·圖 ◎ 顧晶晶

顧晶晶 房產(chǎn)公司項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)師，負(fù)責(zé)工程管理。

隨著地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)加大對(duì)景觀的投入來(lái)吸引和取悅客戶(hù)，并希望借助于景觀賣(mài)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。但在確保景觀預(yù)期效果的前提下，各地產(chǎn)公司還是希望對(duì)景觀投入能夠量化控制，而這也正是景觀項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)。筆者在新城地產(chǎn)從事景觀項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作，在上海新城碧翠項(xiàng)目中，分為策劃階段（分析把控景觀設(shè)計(jì)方案中各景觀元素比例）和實(shí)施階段（采用景觀成本分析模型總結(jié)項(xiàng)目竣工決算報(bào)告數(shù)據(jù)），來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的景觀成本控制。

新城碧翠位于位于上海浦東，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)。小區(qū)占地面積約8萬(wàn)平方米，容積率1.6，建筑立面風(fēng)格為法式，產(chǎn)品類(lèi)型為花園洋房＋小高層住宅。景觀面積6.7萬(wàn)平方米，園區(qū)綠地率遠(yuǎn)超35%，如此高的綠地率是因?yàn)樵O(shè)計(jì)中采用了隱形消防車(chē)道，使可計(jì)算景觀面積增大。隱形消防車(chē)道通常面層采用草坪或地被，而基層通過(guò)取消混凝土墊層，加大碎石墊層的厚度以保證道路強(qiáng)度，使消防車(chē)輛通行，并使種植區(qū)域能夠順利排水，屬于新型景觀消防車(chē)道。也正是由于這一先決條件，景觀設(shè)計(jì)時(shí)可有較大面積的集中組團(tuán)綠地，而其中的草坪空間則可以分?jǐn)偩坝^平均成本。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格及設(shè)計(jì)總體管控指標(biāo)

遵循經(jīng)典法式園林設(shè)計(jì)法則，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中表現(xiàn)出了通俗性（即業(yè)主所需要的景觀設(shè)施和優(yōu)美景致），同時(shí)又有表現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)性（即非常豐富的細(xì)節(jié)將法式園林的歷史內(nèi)涵充分表達(dá)出來(lái)）。按照施工先后順序，項(xiàng)目分為三部分：樣板區(qū)、一期和二期。

在逐步深化的設(shè)計(jì)成果中，項(xiàng)目目標(biāo)成本控制始終貫徹其中。整個(gè)景觀項(xiàng)目定位于高端法式園林，樣板區(qū)單位平方米造價(jià)定于1 000元，一期和二期（交付區(qū)）定于650元（見(jiàn)表1），最終整體決算達(dá)到項(xiàng)目要求。

表1 景觀單方指標(biāo)及總概算造價(jià)一覽表

1.樣板區(qū)

樣板區(qū)景觀設(shè)計(jì)的目的就是通過(guò)塑造樣板展示區(qū)給客戶(hù)一個(gè)優(yōu)美的直觀室外景觀印象。在本項(xiàng)目中由于設(shè)計(jì)風(fēng)格是法式園林，必須達(dá)到一定的尺度才有相應(yīng)的效果，故而劃分了相當(dāng)大的面積給樣板區(qū)。另一個(gè)好處就是實(shí)景樣板區(qū)這種模式的設(shè)計(jì)，并不需要后期拆除重建，1 000元單方造價(jià)指標(biāo)會(huì)實(shí)實(shí)在在地用于該區(qū)域中。

本案中硬景指園林土建、水景及附屬設(shè)施；軟景主要指綠化。在不考慮豎向立面硬質(zhì)面積的情況下，規(guī)劃硬景與軟景面積比例約為4∶6（通常項(xiàng)目約為2∶8），如算上立面構(gòu)筑物的面積，在視覺(jué)中感受到的硬質(zhì)絕對(duì)超過(guò)軟景。最終擬定樣板區(qū)總造價(jià)硬質(zhì)略高于軟景，主軸地面鋪裝、水景和建筑小品又是硬景中的三大項(xiàng)，而其確實(shí)在決算造價(jià)中占較大比重。

最終樣板區(qū)的硬景：軟景面積比約為3∶5，決算單價(jià)1 035元/平米（高于概算指標(biāo)1 000元/平方米）。

1.樣板區(qū)中軸大尺度水景：體現(xiàn)法式園林的豪華壯觀

3.中軸線(xiàn)北端的壁龕對(duì)景

4.巷道種植組團(tuán)：經(jīng)典法式植物配置

5.綠籬整形模紋種植

6.精制的雕塑及銜接良好的鋪裝廣場(chǎng)

2.交付區(qū)（一期）

交付區(qū)的設(shè)計(jì)須延續(xù)樣板區(qū)的風(fēng)格，并要與樣板區(qū)順利對(duì)接。一期交付時(shí)必須保證小區(qū)大部分的功能得以實(shí)施，比如主入口管控、會(huì)所啟用、組團(tuán)集中綠地及各類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)地開(kāi)放等，所以一期盡管面積不大，設(shè)計(jì)要點(diǎn)卻不少。在有限的650元單方造價(jià)控制下，如何保證風(fēng)格不能比樣板區(qū)失色太多，還要兼具樣板區(qū)所沒(méi)有的部分功能，并為未來(lái)的二期交付區(qū)做好示范作用，難度很大。

設(shè)計(jì)管控中，首先下調(diào)硬軟面積比例，約為3∶7；降低中軸、水景及建筑小品的面積；降低矮墻、柱墩、花缽等數(shù)量規(guī)格，用常規(guī)產(chǎn)品代替定制產(chǎn)品；圍墻上也不須像樣板區(qū)那樣設(shè)計(jì)對(duì)景壁龕；增加功能性草坪面積；降低喬灌木比重等。

最終，一期硬景：軟景比約為1∶3，平均單價(jià)668元/平方米，略超指標(biāo)。

7.一期小區(qū)主入口(莊嚴(yán)而不失靈動(dòng))

8.活潑的小型水景

9.單元入戶(hù)的鋪裝排版及施工細(xì)節(jié)到位

3.交付區(qū)（二期）

交付區(qū)（二期）的景觀條件相比一期要差一些，景觀地塊面積最大，但不像樣板區(qū)和一期那樣便于設(shè)計(jì)。由于建筑形式是多層洋房密布，缺乏大型集中綠地，只能以小型休憩場(chǎng)所及入戶(hù)巷道空間景觀格局為主。由于整體銷(xiāo)售沙盤(pán)模型已確定，設(shè)計(jì)格局不能有大范圍變更，二期大型景觀節(jié)點(diǎn)減少，且大面積草坪可以降低成本，所以在造價(jià)控制上，650元單方造價(jià)反而顯得游刃有余，而景觀效果更多要依靠植物及裝飾品來(lái)保證。

軟硬比面積控制在8∶2。綠化中加大香樟、桂花、楊梅、櫻花、香泡等綠量較大品種的用量，替換掉部分在一期和樣板區(qū)中景觀表現(xiàn)較差的苗木。另一方面在設(shè)計(jì)中增加汀步道路和鐵藝門(mén)、取消私家庭院平臺(tái)（以簡(jiǎn)裝形式交付）等措施來(lái)提升交付區(qū)（二期）景觀產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。在達(dá)成預(yù)計(jì)的軟硬景觀比例的前提下，二期折合單價(jià)420元/平方米，低于指標(biāo)（650元/平方米）。

10.11.12.二期設(shè)計(jì)延續(xù)了法式風(fēng)格

綜上分析，樣板區(qū)和一期的最終決算略超概算，而二期實(shí)現(xiàn)了較大程度的降本。究其原因以下幾點(diǎn)：

1.樣板區(qū)和一期的區(qū)域劃分，產(chǎn)生了較多的景觀節(jié)點(diǎn)，而二期景觀節(jié)點(diǎn)相對(duì)較少，這是二期降低了成本的首要原因。核心區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)主要集中在樣板區(qū)，而大門(mén)會(huì)所等節(jié)點(diǎn)在一期中占用較高的成本。

2.設(shè)計(jì)過(guò)程中在基本保證法式庭院別墅的景觀元素的狀況下，提出了更多合理化的建議：比如樹(shù)種的選擇傾向于綠量大的常綠樹(shù)種，減少綠籬灌木的使用量，加大活動(dòng)區(qū)，取消了不實(shí)用的私家花園鋪裝等。

3.二期交付面積大，且布置眾多隱形消防通道，而隱形消防通道通常都設(shè)計(jì)為草坪，所以也降低了景觀的單方造價(jià)。

4.施工方在二期施工期間已對(duì)技術(shù)及材料均比較熟悉，很多二期工程材料批量生產(chǎn)并歸入一期購(gòu)買(mǎi)清單中，減少了項(xiàng)目中的各項(xiàng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，從而也加快了工程進(jìn)度。

景觀設(shè)計(jì)管理中成本控制環(huán)節(jié)

景觀設(shè)計(jì)管理中成本控制的環(huán)節(jié)分為設(shè)計(jì)前期、設(shè)計(jì)過(guò)程以及總結(jié)反饋三個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)應(yīng)的成本控制方法分別為成本策劃、成本測(cè)算以及分析評(píng)估。

13.成本控制全過(guò)程模型

1.設(shè)計(jì)前期：成本策劃

景觀成本失控有一個(gè)普遍的規(guī)律：硬景所占面積過(guò)大，導(dǎo)致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，軟景無(wú)法達(dá)到預(yù)期的景觀效果；在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導(dǎo)致成本更高。

根據(jù)客戶(hù)需求進(jìn)行產(chǎn)品定位從總造價(jià)來(lái)講，景觀費(fèi)用只占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的2%～3%，如何結(jié)合客戶(hù)的現(xiàn)實(shí)需求，通過(guò)有限的投入實(shí)現(xiàn)最佳的景觀效果是景觀成本管理的核心。在價(jià)值取向方面可以更加務(wù)實(shí)，不過(guò)分追求景觀某部分的突出，而通過(guò)與產(chǎn)品定位有效地匹配，在滿(mǎn)足了客戶(hù)需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)景觀成本的有效控制。

合理籌劃軟、硬整體比例依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，拿常規(guī)情況為例，如硬景與軟景單方造價(jià)分別是：硬質(zhì)為480元/平米，軟景為240元/平米。假設(shè)硬景和軟景面積比為1∶1，純景觀綜合單價(jià)=50%×480+50%×240=360元；如果硬質(zhì)和軟景面積比下調(diào)到3∶7，可以看見(jiàn)純景觀綜合單價(jià)下降至30%×480+70%×240=312元，兩者相比綜合單方下降了48元，下降了13.3%。

重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行成本投入的傾斜一般來(lái)說(shuō)，樣板區(qū)以及入口區(qū)域、中央景觀區(qū)域需要重點(diǎn)投入?？蛇m量增加硬景尤其是水景以及景觀小品的成本投入，以達(dá)到更好的整體景觀效果，有力支持樓盤(pán)銷(xiāo)售。

2.設(shè)計(jì)過(guò)程：成本測(cè)算

合理控制喬灌比以及草灌比明確硬軟景觀一級(jí)比例后，針對(duì)項(xiàng)目需求，進(jìn)一步將軟景和硬景的內(nèi)容明確細(xì)化，如軟景面積中草坪、灌木如何分配，密度如何設(shè)置。比如可適當(dāng)控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據(jù)研究，人的視線(xiàn)高度通常在1.5米左右，在這個(gè)視覺(jué)范圍內(nèi)叢生喬木以及大中灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪是軟景中單項(xiàng)成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量。

控制硬景中材料設(shè)計(jì)中以功能為主，減少非必要的硬地；非功能性的景點(diǎn)，酌情考慮是否保留；硬質(zhì)景觀采用普通石材，邊緣做圓角處理。游泳池面層禁止采用玻璃馬賽克；控制設(shè)計(jì)尺寸：所有尺寸必須符合300模數(shù)，道路及廣場(chǎng)尺寸也應(yīng)控制模數(shù)，避免切割損耗提高成本；石材中自然面、荔枝面比其他面狀貴，要合理使用；控制鋪貼方式：盡量使用規(guī)整鋪裝，減少碎拼；硬質(zhì)景觀中地面所采用的石材不宜過(guò)于復(fù)雜，鋪裝拼花過(guò)于復(fù)雜，需要異形加工、鋪裝人工費(fèi)高、材料損耗率高；盡量使用或利用市場(chǎng)上通行的材料規(guī)格來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，節(jié)省材料的損耗。

合理選擇植物品種在植物選擇上景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情，避免使用稀缺性樹(shù)種。但一級(jí)節(jié)點(diǎn)的綠化需要在效果和價(jià)格上權(quán)衡。價(jià)格不是太離譜的情況下，應(yīng)該保證原設(shè)計(jì)要求。在限額成本下，調(diào)整次要景觀樹(shù)種，保證整體綠量。

3.竣工結(jié)算：分析評(píng)估

通過(guò)對(duì)完工項(xiàng)目竣工結(jié)算的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)下一期建設(shè)的景觀進(jìn)行成本控制及優(yōu)化。常用內(nèi)容和方法包括：是否簡(jiǎn)化鋪裝場(chǎng)地，是否縮小功能性場(chǎng)地；是否減少景觀小品；是否減少水景；是否增加中小喬木數(shù)量，減少大喬木的數(shù)量；是否減少大規(guī)格花灌木；是否增加草坪面積等。

通過(guò)這些跟蹤比較反饋總結(jié)，提煉出究竟哪些設(shè)計(jì)信價(jià)比高，值得推廣，哪些設(shè)計(jì)信價(jià)比低，需要調(diào)整或擯棄，并將這些信息逐步歸納引導(dǎo)入設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化中，給予后續(xù)設(shè)計(jì)以指導(dǎo)意義，這就是設(shè)計(jì)管理中成本控制的意義。