美國房產(chǎn)稅與我國滬渝房產(chǎn)稅改革之比

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(天津市南開社區(qū)學(xué)院，天津 300100)

一、房產(chǎn)稅地位的對比

美國實行的是聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府共享稅收權(quán)利。聯(lián)邦和州擁有稅收立法權(quán)，而地方?jīng)]有立法權(quán)力，只能在州制定的稅法約束下征稅。聯(lián)邦政府的收入主要來自個人所得稅，其次是公司所得稅；州政府的收入主要來自所得稅和銷售稅；而地方政府則把包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的房產(chǎn)物業(yè)稅作為主要收入來源。目前美國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)相關(guān)的稅種是不動產(chǎn)稅(歸在房產(chǎn)物業(yè)稅項下)，美國的50個州都征收，只是各州和地方政府政策有所不同。美國的房產(chǎn)物業(yè)稅在地方政府收入中占有重要地位，房產(chǎn)物業(yè)稅是地方政府收入的主要來源，如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，房產(chǎn)物業(yè)稅大約占到地方財政收入的一半左右。

而我國稅制，在九四稅改后實行中央和地方的分稅制，各稅種的立法權(quán)集中在中央，僅賦予地方適當(dāng)?shù)牡胤蕉愂樟⒎?quán)。于1986年起實行的房產(chǎn)稅屬于地方稅種，規(guī)定只對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋征稅，對個人自住住房免稅，近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場擴張速度加快，而與此相適應(yīng)的稅收制度明顯缺失。在2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，住房稅收政策一直是其中引人關(guān)注的措施。2011年1月27日，國務(wù)院決定部分省市對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點。據(jù)此，上海、重慶率先開展了試點工作。

但在我國，房產(chǎn)稅不同于美國，并不是地方收入的主要來源，其占地方財政收入的比重很小。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上海市在此次房產(chǎn)稅改革前的2010年上半年的稅收收入為42,682,051 元，房產(chǎn)稅收入僅為334,088 元，約占稅收收入的0.78%；而改革后的2011年上半年稅收總收入為55,351,631元，房產(chǎn)稅收入510,961元，約占稅收收入的0.92%，因此，改革后房產(chǎn)稅對我國地方來說仍是小不點。

二、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的對比

美國房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)的評估核定價值作為計稅依據(jù)。由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅，各州對房地產(chǎn)的核定價值的計算標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。如新澤西州法律規(guī)定，房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場價值為依據(jù)核定計稅價值，而紐約州則是按房地產(chǎn)全部價值的一定比例核定應(yīng)稅房地產(chǎn)的計稅價值。為了防止計稅價值增長過快，適當(dāng)穩(wěn)定和控制房地產(chǎn)的稅負，美國部分州以法律形式規(guī)定了計稅價值年增長比例控制指標(biāo)。且隨著房屋狀況的變化，房主可提出申訴，增減房產(chǎn)值，例如多年失修，房屋已不值原價了，可以申請減少；又如原房屋進行了改建或擴建，房產(chǎn)值就必須提高。

在我國此次房產(chǎn)稅試點中，上海參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定為評估值，評估值按規(guī)定周期進行評估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。即應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%。而重慶應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價均不再變動。其應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×相應(yīng)稅率。

由此看出，無論是美國，還是我國滬渝試點區(qū)，都注重以科學(xué)的房產(chǎn)評估值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，縮小資產(chǎn)價值評估和資產(chǎn)實際價值之間的差距，融入和適應(yīng)市場的變化，體現(xiàn)了公平稅負的原則。這對于我國以往房產(chǎn)稅按房產(chǎn)歷史成本為計稅依據(jù)的不科學(xué)方法是一次進步。但是，相比較而言，美國的房產(chǎn)評估體系更加全面與科學(xué)，對于滬渝試點區(qū)健全完善的房產(chǎn)評估體系是很好的借鑒。

三、房產(chǎn)稅稅率的對比

美國房地產(chǎn)稅的稅率是根據(jù)預(yù)算和稅基變化情況而不斷變化。房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。確定稅率的具體程序是：市、鎮(zhèn)委員會通過預(yù)算，各級政府根據(jù)各種預(yù)算收入和總支出的情況決定征收房產(chǎn)稅的數(shù)額，再根據(jù)評定的房屋計稅價值確定房產(chǎn)稅的稅率。

稅率的計算公式為：預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅稅額÷房產(chǎn)計稅價值總額=房產(chǎn)稅稅率。

美國房產(chǎn)稅稅率各州和地方政府的稅率不一，大約在0.8%至3%，平均為1.5%居多。

在我國此次試點的房產(chǎn)稅改革方案中，上海采取了相對簡單的0.6%和0.4%兩檔稅率，應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房評級銷售價格2倍(含2倍)，稅率為0.4%；其他按0.6%稅率征稅。而重慶采取了多檔累進稅率，對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住宅成交建筑面積均價3倍的以下的房產(chǎn)，將按房產(chǎn)價值的0.5%征稅；3倍(含三倍)到四倍的，稅率為1%；4倍以上的，按1.2%稅率征稅。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)和無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為1.2%?？梢哉f，兩地的稅率比較溫和，而且體現(xiàn)了差別稅率。雖然，美國房產(chǎn)稅稅率與我國滬渝試點區(qū)稅房產(chǎn)稅稅率并無太大差距，但相比較而言，美國在確定房產(chǎn)稅稅率時更加注重其預(yù)算需求，而且有明確的稅率計算公式，這也體現(xiàn)出其科學(xué)、合理征稅的一個方面；而滬渝試點區(qū)給出的還是確定的的差別稅率，這是由于房產(chǎn)稅在兩國稅收地位不同造成的結(jié)果。我們應(yīng)該看到，滬渝兩地針對不通過標(biāo)準(zhǔn)推出的差別稅率也是我國房產(chǎn)稅改革的進步之處。

四、房產(chǎn)稅征收管理與評估機制的對比

美國多數(shù)州以下房產(chǎn)稅的征收管理程序如下：首先，由房產(chǎn)稅的核稅官員核定所管轄區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)稅的計稅價值；其次，市鎮(zhèn)地方政府根據(jù)房地產(chǎn)計稅總價值及本地的預(yù)算情況確定稅率，再次，房地產(chǎn)稅征收官員根據(jù)事先確定的納稅人房地產(chǎn)計稅價值和稅率計算出應(yīng)納稅額，將每個納稅人的稅單通過郵寄形式寄給納稅人，有些也將其原始稅單或其電子信息送到銀行等金融機構(gòu)，由其代為征收；最后，納稅人在接到稅單后，按稅單上列明的應(yīng)納稅額進行稅款解繳。美國地方稅務(wù)部對于杜絕漏稅，也形成為了一套行之有效的管理辦法。例如，有的城市規(guī)定繳稅的起始和截止日期，提早上稅的房東可以享受減輕、免除優(yōu)惠，過期交納的則會接到罰單，而拒絕繳納房產(chǎn)稅的，稅務(wù)部門會對房產(chǎn)予以沒收和競拍。

在我國此次房產(chǎn)稅試點中，滬渝就房產(chǎn)稅征管均規(guī)定，納稅人應(yīng)在規(guī)定的申報期限內(nèi)主動向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機關(guān)報送納稅申請表，提供減免稅要件和其他納稅資料，如是辦理納稅申報。稅務(wù)機關(guān)將納稅人申報情況與征收檔案信息比對，核實納稅人實際應(yīng)納稅額，進行稅款征收，并向納稅人開具完稅憑證。同時還規(guī)定納稅人未按規(guī)定期限申報納稅的，由地方稅務(wù)機關(guān)向其追繳稅款、滯納金，并按規(guī)定處以罰款。對于評估機制，上海市的規(guī)定是：在房產(chǎn)稅稅基評估工作在市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由市地稅、財政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源等部門共同組織實施；而重慶市還尚無此項規(guī)定。

由此看出，美國與我國滬渝試點區(qū)就房產(chǎn)稅征管在程序上與杜絕漏稅上都有較嚴(yán)密的規(guī)定。但是就評估機制來說，美國的房產(chǎn)稅計稅價值的評估有專門的機構(gòu)與核稅人員，且他們與房地產(chǎn)稅的征收管理是分開的，這將有效保證納稅人納合理、公平的稅。但在上海的規(guī)定中并沒有明確的說明評估機制如何進行，且地稅也參與評估，重慶市在此處更是盲點，所以，對于評估機制的問題，滬渝兩地還需要在今后的實踐工作中不斷完善。

五、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的對比

美國地方政府對房產(chǎn)稅規(guī)定的減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。美國各州對房產(chǎn)稅的減免規(guī)定不盡相同。例如加州對納稅人自用住宅、殘疾軍人、老人及一些非營利機構(gòu)擁有的房產(chǎn)規(guī)定了相關(guān)減免稅措施。在經(jīng)濟不景氣的時候，為了減輕低收入者等弱勢群體的負擔(dān)，同時也為了刺激消費，一些地方政府還會向房主返還部分房產(chǎn)稅。同時，當(dāng)一些地方政府的其他財政收入上漲時，政府也會向納稅人減免一些房產(chǎn)稅。如2009年賓州政府在賭場的收入超過7億美元,所以要為全州的居民減低房地產(chǎn)物業(yè)稅負擔(dān),當(dāng)年賓州270萬戶家庭將成為政府降低房地產(chǎn)物業(yè)稅的受益者,幾年來該州為居民減少的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額達24億美元。

在我國此次房產(chǎn)稅試點中，上海市規(guī)定居民家庭在本市新購且屬于該家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購住房暫免征稅；人均超過60平方米的，對新購住房超出部分面積征稅。重慶市則規(guī)定扣除免稅面積以家庭為單位，納稅人在新的暫行辦法前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。除此之外，上海方案規(guī)定了集中退還、免征房產(chǎn)稅的情況，如上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅可予退還；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻購房的暫免征稅；對高層次、緊缺人才的購房需求也給予免征優(yōu)惠。重慶方案則為減輕首次購房者的負擔(dān)，將繼續(xù)保留實施首次購房按揭款抵扣個稅的財政補貼政策，確保老百姓剛性購房需求，同時對因不可抗力導(dǎo)致房屋損毀給予酌情減免。

我們看到，在對于房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策中，美國與我國滬渝試點區(qū)有相似之處，有效保證一般居民的合理住房需求，體現(xiàn)出稅收人性化。當(dāng)然，由于美國房產(chǎn)稅的地位作用，一些地方的返還房產(chǎn)稅措施讓人心馳神往，但考慮到我國房產(chǎn)稅占財政收入的比重小，這也是我國房產(chǎn)稅所不能企及的。

六、房產(chǎn)稅的監(jiān)管與用途的對比

美國政府在使用稅收方面接受老百姓嚴(yán)格的監(jiān)督，稅收所有支出全部有清楚的記錄，老百姓可以上網(wǎng)隨時查詢。縣、市兩級政府對于房產(chǎn)稅的使用必須本著公開、透明的原則，納稅人可以對政府如何使用房產(chǎn)稅進行監(jiān)督，立法機構(gòu)也會行使監(jiān)督權(quán)。無論是房產(chǎn)稅稅率的改變，還是房產(chǎn)稅用途的變更，一般都要通過縣、市兩級政府討論后決定，同時必須充分尊重居民的意見。

在美國，房地產(chǎn)物業(yè)稅是地方政府機構(gòu)所需各項經(jīng)費的主要來源。如2009年，華盛頓州征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額為86億美元，其中有18億美元用于公立大學(xué)，28億美元用于中小學(xué)，總計為46億美元，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額54%。14.3億美元用于縣政府經(jīng)費，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額16.6%。11.6億美元用于市、鎮(zhèn)政府經(jīng)費，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額13.4%。13.7億用于政府各個部門經(jīng)費，占房地產(chǎn)物業(yè)稅總額15.9%，這些部門包括：消防、圖書館、醫(yī)院、緊急救護、港口、公園等，主要是為民眾提供服務(wù)或是市政建設(shè)的。

在這里要指出的是，由于美國中小學(xué)實行義務(wù)教育，教育是一筆相當(dāng)大的支出，房產(chǎn)稅的絕大部分被用在教育上，也就是“學(xué)區(qū)稅”。這些稅收用來支付學(xué)生午餐、校車的費用、教學(xué)設(shè)備、教師的工資發(fā)放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學(xué)區(qū)，一年平均預(yù)算就要7000萬美金。因此，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學(xué)區(qū)也都是最好的。

在我國此次試點的房產(chǎn)稅改革方案中，上海市提出將個人住房房產(chǎn)稅收入用于保障性住房建設(shè)等方面，重慶市則將個人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護。

美國的房產(chǎn)稅較好地體現(xiàn)了“取之于民，用之于民”的理念，而且房產(chǎn)稅收上來怎么分擔(dān)費用到各級當(dāng)局，地方當(dāng)局又如何使用都有明確公示。所以，美國的納稅人是愿意交納房產(chǎn)稅的。我國滬渝試點改革也明確提出了稅款的使用方法，如果真的用到了實處，也確是實踐了稅款的“取之于民，用之于民”。但對于監(jiān)管方面來說，美國地方政府的稅收信息公開是中國各地方政府學(xué)習(xí)的榜樣，讓老百姓清楚自己納的稅如何使用且充分體現(xiàn)民意，這樣，不僅可以提高納稅人的納稅意識，更讓納稅人打心眼自愿交稅，這樣，也更能體現(xiàn)出稅收的中性作用。

綜上，通過對美國房產(chǎn)物業(yè)稅和我國滬渝房產(chǎn)稅改革試點的多方面分析，我們看到雖然兩國國情不同，地情不同，但是美國完善的房產(chǎn)稅制度仍然對我國有很大的借鑒啟示。我國滬渝兩地率先破冰房產(chǎn)稅改革，較舊制度有了很大的進步，但與美國相比在某些方面還是有一些缺陷，因此，滬渝兩地在實踐中仍需不斷完善房產(chǎn)稅稅制，我國房產(chǎn)稅改革依然任重道遠。

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