成都市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究

周瀟　徐敏雄　曹青青

摘要：目前，人口老齡化的速度在逐步加快，然而與之相匹配的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)卻明顯滯后。于是，在風(fēng)起云涌的各大住宅產(chǎn)業(yè)競相稱霸的同時，被稱為“銀發(fā)經(jīng)濟”的養(yǎng)老地產(chǎn)走上前臺。在對養(yǎng)老地產(chǎn)概念及產(chǎn)生背景進行分析的基礎(chǔ)上，以成都為例，研究其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題，在此基礎(chǔ)上從政府、開發(fā)商、建筑設(shè)計單位和高校各角度提出促進成都市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：成都市；老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)

中圖分類號：F2

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2014）02005303

1養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生背景及發(fā)展意義

1.1養(yǎng)老地產(chǎn)的涵義

對于養(yǎng)老地產(chǎn)的定義，目前業(yè)內(nèi)并沒有一個統(tǒng)一的界定。如果按照業(yè)內(nèi)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的說法，那么養(yǎng)老地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。具體講，就是指專為解決老齡人口居住、生活問題而設(shè)計的集住宅、服務(wù)、醫(yī)療、老年大學(xué)等配套為一體的復(fù)合地產(chǎn)項目。這類地產(chǎn)項目的開發(fā)從建筑設(shè)計到項目規(guī)劃再到裝飾標(biāo)準(zhǔn)同普通住宅地產(chǎn)有所不同，其建筑產(chǎn)品的開發(fā)接近于高端住宅開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院；把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目等。

1.2養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)生背景

（1）中國已進入老齡化社會。

根據(jù)世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)步入了老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻。全國老齡工作委員會的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國60歲以上老年人將由2011年的1.78億增加到2015年的2.21億，老年人口比重將由13.26%增加到16%；到2020年，全國老年人口總數(shù)將達到2.55億，占總?cè)丝诒戎貙⑦_到17.8%，由此可見，中國老齡化速度在逐步加快。

（2）傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)。

從古至今，養(yǎng)兒防老、家長處于主導(dǎo)地位、幾代同堂一直是中國人根深蒂固的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。但在新的社會形勢下，居家養(yǎng)老已經(jīng)顯示出其局限性。生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，死亡率的下降推動平均期望壽命延長，家庭贍養(yǎng)的高齡老人增多，低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面開始產(chǎn)生；現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度加大，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重；代際分離、生活方式不同等更是增加了家庭養(yǎng)老的困難。

（3）國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無法滿足老年人需求。

近年來，經(jīng)濟的快速發(fā)展豐富著人們的生活，人們對生活的追求不再只是溫飽，而是更注重生活的品質(zhì)，老年人對養(yǎng)老的質(zhì)量要求更是日益提高。由于我國已經(jīng)進入老齡化時期，老年人口數(shù)量快速增加要求養(yǎng)老設(shè)施的配置與其相適應(yīng)。然而在傳統(tǒng)觀念中，只有“三無”老人需要在養(yǎng)老院、敬老院等養(yǎng)老的地方安度晚年，同時由于這些機構(gòu)的服務(wù)以及檔次均不能滿足老年人的需求，再加上道德譴責(zé)的約束，這些養(yǎng)老設(shè)施在很大程度上處于閑置狀態(tài)。顯然老年人口的劇增與現(xiàn)有設(shè)施的閑置使得我國養(yǎng)老資源、環(huán)境以及設(shè)施服務(wù)的落后更加突出。因此，通過建立配套齊全的高水平養(yǎng)老地產(chǎn)項目，改善現(xiàn)有養(yǎng)老環(huán)境，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，盡可能使養(yǎng)老設(shè)施多樣化，才能豐富老年人的晚年生活。

1.3發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的意義

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有利于解決目前日趨嚴(yán)重的老齡化問題，改善老年人的居住環(huán)境，提高老年人晚年的生活水平。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會帶動并促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。再者，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的產(chǎn)品豐富了房地產(chǎn)產(chǎn)品線，為人們居住和投資提供了更多的選擇。

2成都市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

人口老齡化的浪潮已經(jīng)來襲。一方面，從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都市的人口老齡化程度已經(jīng)遠遠超出全國平均水平，未來仍將繼續(xù)快速增長；另一方面，成都市的養(yǎng)老機構(gòu)嚴(yán)重缺乏，無法滿足日益增長的老年人口的需要。這對于成都養(yǎng)老地產(chǎn)市場而言，是一個巨大的發(fā)展契機。然而與全國一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況相比，成都市的養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于探索階段。

2.1成都市養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求大

《成都市2012年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r》的報告顯示：到2012年底，成都市60歲以上老年人口達到2230491人，占全市戶籍人口的19.01%，比全國平均水平的14.3%高出4.71個百分點。預(yù)計到2015年底，成都市60歲以上老年人口將達到244.8萬人，占全市戶籍總?cè)丝诘?9.15%以上。然而，2012年全市包括敬老院和福利院在內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)達到283所，共有床位數(shù)40184張，可見，成都市養(yǎng)老機構(gòu)嚴(yán)重不足，養(yǎng)老床位缺口約達到21.9萬。因此市場上對養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老公寓的需求是非常巨大的。

2.2成都市養(yǎng)老地產(chǎn)項目稀缺

成都市養(yǎng)老地產(chǎn)起步比較晚，理論研究比較滯后，成功的案例比較少，相比之下，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等卻發(fā)展得如火如荼，大量的企業(yè)和資本進入住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營難度大，風(fēng)險較大，投資回收期長等多重不利因素存在，開發(fā)商只能敬而遠之。這導(dǎo)致成都市養(yǎng)老地產(chǎn)項目極其缺乏。目前成都市比較知名的所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有兩個：一個是新津縣花源鎮(zhèn)的金秋樂園，它主要憑借著其特殊的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造上按老年人住宅規(guī)范要求進行設(shè)計，算是成都市第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目；另一個是三道堰的“養(yǎng)老天堂”。而這對于龐大的老年人群需求是遠遠不夠的。

3成都市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及分析

3.1成都市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題及分析

（1）土地政策問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)用地政策、稅收政策不明確。對于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)是作為住宅用地或者商業(yè)用地進行出讓還是作為公益性質(zhì)用地進行劃撥，法律沒有明確的規(guī)定。在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，目前成都市場上并沒有相關(guān)的土地優(yōu)惠政策，多數(shù)養(yǎng)老項目只能選擇以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期土地成本相對較高，加之養(yǎng)老地產(chǎn)回收周期相對過長，利潤率又不高，這在一定程度上嚴(yán)重制約了開發(fā)商的投資熱情，致使養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展停滯不前。

（2）融資問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個投資回報周期長的行業(yè)，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項目出現(xiàn)資金鏈問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項目貸款。另外，政府未出臺足夠的優(yōu)惠政策引導(dǎo)社會資本進入，導(dǎo)致很多開發(fā)商出現(xiàn)資金困難，從而影響到養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。

（3）市場定位問題。

絕大部分打著養(yǎng)老地產(chǎn)牌的地產(chǎn)項目，從真正意義上說，其實都不算養(yǎng)老地產(chǎn)項目，因為定位的不準(zhǔn)確，使得許多項目徘徊在養(yǎng)老地產(chǎn)的邊緣地帶。它們或是傾向于旅游度假型地產(chǎn)，或是掛著養(yǎng)老養(yǎng)生的名號吸引人投資的商業(yè)地產(chǎn)。有些地產(chǎn)商缺乏清晰的市場定位，對老年社區(qū)投入考慮不足，盲目進入養(yǎng)老地產(chǎn)，硬件和軟件設(shè)施不能滿足老年客戶群的要求，結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)出的產(chǎn)品不能滿足老年人的特殊需求，最后只能作為普通住宅產(chǎn)品進行銷售。新津縣花源鎮(zhèn)金秋樂園定位為養(yǎng)老地產(chǎn)項目，然而，它也只是利用其自然地理環(huán)境優(yōu)勢，在部分產(chǎn)品設(shè)計上按老年人住宅要求進行設(shè)計，推出后并未完全被老年客戶所認可，為盡快回收資金，最后只能以普通住宅產(chǎn)品銷售而草草收場。

3.2成都市養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中存在的問題及分析

3.2.1經(jīng)營問題

（1）運營模式不成熟。比如說營銷模式，是采取銷售模式還是銷售+出租模式，或者是會員制模式；對于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條打造，是自己成立服務(wù)公司還是和專業(yè)服務(wù)公司進行合作等等。到底哪種模式更加可行，這些目前都還不確定。

（2）風(fēng)險應(yīng)對準(zhǔn)備不充分。養(yǎng)老服務(wù)是一項高風(fēng)險行業(yè)，很多運營商缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)運營經(jīng)驗，對運營風(fēng)險認識不足，風(fēng)險管理不完善，風(fēng)險應(yīng)對體制不健全。

（3）醫(yī)療配套不完善。醫(yī)療配套對于養(yǎng)老地產(chǎn)而言至關(guān)重要，是老年客戶選擇在何處養(yǎng)老的重要考慮。但是一些開發(fā)商定位不明確、資金準(zhǔn)備不足，開發(fā)的醫(yī)療配套很有限，多借助公立醫(yī)院醫(yī)療資源，這樣一來社區(qū)老年業(yè)主出現(xiàn)突發(fā)急病時就很難保證得到及時有效的救治。

3.2.2管理問題

（1）政府對開發(fā)商缺乏有效的監(jiān)督和管理。一方面是政府監(jiān)督機制不完善；另一方面是監(jiān)督機制失效，政府與開發(fā)商沆瀣一氣，經(jīng)常會出現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)操作卻并未受到有關(guān)部門及時制止的現(xiàn)象。

（2）企業(yè)缺乏管理經(jīng)驗。養(yǎng)老地產(chǎn)橫跨地產(chǎn)、老年護理、保險等多個行業(yè)，開發(fā)運營難度大，對員工管理、風(fēng)險管理、老年客戶管理等都提出了很高的要求，多數(shù)開發(fā)商都處于摸著石頭過河的探索階段。

4促進成都市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的建議

4.1對政府的建議

建立和完善促進老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法律制度和法規(guī)體系。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護老年人口的合法權(quán)益，又要為維護自身利益和規(guī)范自身發(fā)展尋求必要的法律制度保障，政府的宏觀管理與調(diào)控也應(yīng)有法可依；完善社會保障制度和社會養(yǎng)老服務(wù)體系，可以借鑒歐洲國家經(jīng)驗，將老年人住房問題納入社會保障，重點保障低收入老人住房問題，同時要建立系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)體系、投融資體系、咨詢服務(wù)體系、技術(shù)開發(fā)體系、社會支持體系和政策支持體系等；加大政策扶持力度，確保政策落實到位。

4.2對開發(fā)商的建議

第一，重視項目前期可行性研究。養(yǎng)老地產(chǎn)投資額高、回收期長、市場不穩(wěn)定、后期物業(yè)管理要求高、政策優(yōu)惠無保障等因素都要在前期可行性研究階段考慮進去。如何融資、如何規(guī)避風(fēng)險、如何回收投資、如何規(guī)劃業(yè)態(tài)、如何運營管理等都是前期必須要解決的問題，這些問題將直接決定項目的成敗。第二，重視開發(fā)經(jīng)營過程中的風(fēng)險控制。養(yǎng)老服務(wù)是風(fēng)險行業(yè)，老年人的心理都很脆弱，隨時可能發(fā)生意外，防止減少意外發(fā)生、規(guī)避服務(wù)風(fēng)險是必須的。第三，完善社區(qū)醫(yī)療配套設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)作為針對老年人的老年養(yǎng)護項目，專業(yè)、健全、有針對性的醫(yī)療配套服務(wù)十分重要和必要。第四，注重經(jīng)營管理模式創(chuàng)新。結(jié)合項目自身特點采取合適的經(jīng)營管理模式，同時加強經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新和嘗試，如銷售+出租模式+產(chǎn)權(quán)酒店模式、會員制模式、反按揭模式、高科技管理等。

4.3對建筑設(shè)計單位的建議

加大對老年人需求的研究。深入養(yǎng)老地產(chǎn)項目調(diào)研，觀察研究老年人的生活習(xí)慣，詢問老年人關(guān)于建筑設(shè)計的意見及個人的要求，根據(jù)需求針對性設(shè)計；加大養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃的研究。結(jié)合老年人生活習(xí)慣及老年人心理特征指導(dǎo)招商引資，針對性選擇配套服務(wù)設(shè)施，比方說老年大學(xué)、小學(xué)、幼兒園、旅行社、保險機構(gòu)等，合理安排社區(qū)各組團各功能建筑的布局，比方說居住區(qū)和商業(yè)區(qū)，學(xué)習(xí)區(qū)，休閑區(qū)、醫(yī)療區(qū)等的布局；加大對養(yǎng)老建筑產(chǎn)品及部件設(shè)計的研究。結(jié)合對老年人的特點進行建筑產(chǎn)品的設(shè)計，比如無障礙通道、慢速電梯等，室內(nèi)部件如衛(wèi)生間扶手、浴池、面盆、室內(nèi)報警器等設(shè)計都要滿足老年人特殊的使用要求。另外，還要考慮到老年人身體機能減退對建筑的逃生通道的要求等。

4.4對高校的建議

總結(jié)國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式和運營管理模式的經(jīng)驗和理論研究成果，用于指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展；加強養(yǎng)老地產(chǎn)理論研究的進度，增加理論成果輸出；加強養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)。

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