以房養(yǎng)老服務(wù)合同法律關(guān)系探究——以主體和服務(wù)的對價為視角

(天津商業(yè)大學(xué)法學(xué)院，天津300134)

日前國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡稱為《意見》)，在該意見中首次明確提出:“開展老年人以房養(yǎng)老保險試點(diǎn)。鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險，保險公司承保責(zé)任保險?！奔次覀兝碚摻缢^的“以房養(yǎng)老”，并在其后明確強(qiáng)調(diào)這只是“完善投融資政策”的制度，而且明確表示是開展試點(diǎn)。該意見被業(yè)界普遍認(rèn)為是迄今為止我國層級最高、涉及部門最多、優(yōu)惠政策最多的養(yǎng)老文件。因此，只有全面了解“以房養(yǎng)老”合同的法律關(guān)系，才能更好地為我國的以房養(yǎng)老提供法律支持。

1 以房養(yǎng)老服務(wù)合同的含義和實(shí)踐

1．1 以房養(yǎng)老服務(wù)合同的含義

“以房養(yǎng)老”又稱“反向抵押貸款”或者“倒按揭”。以房養(yǎng)老服務(wù)合同又稱反向抵押貸款合同或倒按揭，是指達(dá)到一定年齡的老年人，以自有房屋為限與金融機(jī)構(gòu)簽訂反向抵押養(yǎng)老協(xié)議，由金融機(jī)構(gòu)在對老年人年齡、壽命、房屋現(xiàn)值和未來價值、增值折損情況進(jìn)行綜合評估定價后，按月或者依約定期支付養(yǎng)老費(fèi)用，老年人以此費(fèi)用到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接受養(yǎng)老服務(wù)的協(xié)議。在該合同中，老年人對房屋反向抵押之后繼續(xù)居住和合理使用該房屋直到生命終點(diǎn)。老人去世后，由金融機(jī)構(gòu)對房屋出售、出租或者拍賣等，所得價款用以償還不足部分的養(yǎng)老費(fèi)用和利息。所以，以房養(yǎng)老服務(wù)合同的關(guān)鍵就是房屋的反向抵押和養(yǎng)老服務(wù)的受領(lǐng)。

與普通抵押權(quán)相比，房屋反向抵押具有其特殊性。普通抵押權(quán)是指債權(quán)人對于債務(wù)或者第三人不移轉(zhuǎn)占有而提供擔(dān)保的財產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，依法享有就擔(dān)保的財產(chǎn)變價并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。［1］首先，主體不同。前者抵押主體是滿足規(guī)定條件的老年人，后者沒有特殊性規(guī)定。其次，目的不同。前者為養(yǎng)老的目的而設(shè)定，貸款具有一定的專屬性;而后者為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定，貸款資金不具有專屬性。最后，權(quán)利消滅后標(biāo)的物的歸屬不同。前者需要轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于金融機(jī)構(gòu);而后者并不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

1．2 以房養(yǎng)老服務(wù)合同的實(shí)踐

以房貸款(reverse mortgage)，是在20世紀(jì)70年代起源于荷蘭的一種房產(chǎn)貸款養(yǎng)老方式。［2］隨后在美國、加拿大、新加坡等國家迅速發(fā)展，并已被證明是一種成熟的以房養(yǎng)老方式。以房養(yǎng)老在我國試行多年，但結(jié)局都是半途而廢。從2003年我國就陸續(xù)有地方政府和金融機(jī)構(gòu)提出“以房養(yǎng)老”的概念。2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養(yǎng)老”方案研究和試點(diǎn)工作已取得突破，試點(diǎn)方案暫定名為“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議。2011年《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》就明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)?！赌暇┦欣淆g事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》中就提及“以房養(yǎng)老”，但上述嘗試均因效果不理想而進(jìn)展緩慢。該《意見》的頒布，旨在探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險產(chǎn)品，擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給方式，進(jìn)而構(gòu)建多樣化、多層次、以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老服務(wù)模式。

1．3 以房養(yǎng)老服務(wù)合同性質(zhì)探究

以房養(yǎng)老服務(wù)中涉及老年人、養(yǎng)老服務(wù)提供方以及金融機(jī)構(gòu)(包括商業(yè)銀行、保險公司等)三方主體。根據(jù)一般理論，合同是平等雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而該合同涉及主體多，關(guān)系復(fù)雜，不同于一般的合同。分析以房養(yǎng)老服務(wù)合同性質(zhì)，需要厘清主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系:(1)老年人與服務(wù)提供方之間:老年人享受養(yǎng)老服務(wù)的同時，負(fù)有給付服務(wù)費(fèi)的義務(wù);服務(wù)提供方接受服務(wù)費(fèi)的同時，負(fù)有提供養(yǎng)老服務(wù)的義務(wù)。(2)老年人與金融機(jī)構(gòu)之間:老年人享有獲得房屋抵押款權(quán)和在世期間居住權(quán)的同時，負(fù)有交付無瑕疵房屋義務(wù);金融機(jī)構(gòu)負(fù)有給付抵押款(養(yǎng)老金)義務(wù)的同時，享有老年人去世后房屋的所有權(quán);(3)金融機(jī)構(gòu)與服務(wù)提供方:表面上不存在直接的關(guān)系，但是，一旦老年人去世，金融機(jī)構(gòu)需要向服務(wù)提供方支付老年人的剩余養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)及利息，而這一部分金額以其取得的房屋現(xiàn)有價值為限。由此，他們之間存在一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

可見，上述三類法律關(guān)系涉及養(yǎng)老服務(wù)和房屋抵押兩份明示合同。這兩份合同具有一定的關(guān)聯(lián)性，即養(yǎng)老服務(wù)合同的履行，需要通過以房抵押獲得貸款為條件;老年人去世，養(yǎng)老服務(wù)合同終止，金融機(jī)構(gòu)向服務(wù)提供方支付老年人的剩余養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)及利息后，獲得房屋所有權(quán)為必要。三方主體除金融機(jī)構(gòu)與服務(wù)提供方之間是單務(wù)關(guān)系之外，其他雙方主體之間都是雙務(wù)關(guān)系，他們的權(quán)利義務(wù)具有循環(huán)性。筆者認(rèn)為，以房養(yǎng)老服務(wù)合同的性質(zhì)屬于聯(lián)立型的無名合同。所謂契約聯(lián)立，是指數(shù)個契約(典型或非典型)具有互相結(jié)合的關(guān)系。契約混合指有數(shù)個典型(非典型)契約的部分而構(gòu)成的契約，在性質(zhì)上屬于一個契約。［3］二者的區(qū)別在于:聯(lián)立是數(shù)個合同只是文本上的或便宜上的結(jié)合，數(shù)個合同并非不可分，數(shù)個合同不失其個性。混合在性質(zhì)上屬于不可分割的單一合同。

2 以房養(yǎng)老服務(wù)合同主體

合同主體是指在合同法律關(guān)系中享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的主體，包括自然人、法人和其他社會組織。以房養(yǎng)老服務(wù)合同的主體涉及老年人、金融機(jī)構(gòu)(包括商業(yè)銀行、保險公司等)、養(yǎng)老服務(wù)提供機(jī)構(gòu)等多方主體，老年人既是養(yǎng)老服務(wù)合同的主體，同時也是以房換取養(yǎng)老服務(wù)合同的抵押主體，抵押權(quán)人是金融機(jī)構(gòu)，提供養(yǎng)老服務(wù)方是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，具有一定的特殊性。由于目前國內(nèi)還沒有這方面的明確規(guī)定，因而有必要予以具體分析。

2．1 抵押人的資格界定

加拿大對借款人的資格要求為:年齡在62歲及以上，擁有的房產(chǎn)類型為單幢房產(chǎn)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)、復(fù)式房屋、公寓。美國要求借款人必須自己擁有住房并以該住房作為自己的永久住所居住于此的62歲以上的老年人。［4］新加坡模式的倒按揭規(guī)定只有60歲以上的老年人才能將房屋反向抵押貸款，接受養(yǎng)老服務(wù)。我國出臺該《意見》，重點(diǎn)是適用于達(dá)到一定年齡并且擁有自己住房的“三無”(無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人，或者其贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)和扶養(yǎng)能力)老人、低收入老人、經(jīng)濟(jì)困難的失能半失能老人。［5］因此，筆者認(rèn)為，在以房養(yǎng)老服務(wù)合同中，應(yīng)該對抵押人進(jìn)行一定的限制:第一，達(dá)到一定的年齡、自理能力較差需要社會提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人。第二，擁有所有權(quán)明確的自有住房。第三，抵押人自愿且能夠獨(dú)立地處理自己的不動產(chǎn)。

目前，我國一般企業(yè)職工退休年齡男性為60歲，女性為50歲。但是隨著老齡化的加快，推遲退休年齡也成為討論的重點(diǎn)，一般認(rèn)為應(yīng)該推遲退休年齡，男性退休年齡推遲到65歲，女性為55歲。因此，筆者認(rèn)為，在以房養(yǎng)老服務(wù)合同中，應(yīng)該明確抵押人為達(dá)到退休年齡的老年人和部分因?yàn)樯眢w健康等原因不能再繼續(xù)在工作崗位上工作、需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，以保障我國老年人能夠最大限度地享有養(yǎng)老服務(wù)。

2．2 抵押權(quán)人的資格界定

2．2．1 銀行

銀行作為我國主要提供住房貸款的機(jī)構(gòu)，可以提供相應(yīng)的反向抵押融資服務(wù)。銀行作為托管機(jī)構(gòu)提供抵押費(fèi)用，一方面減輕了養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用負(fù)擔(dān);另一方面確保抵押人能夠順利地享受養(yǎng)老服務(wù)，不會因?yàn)橘Y金問題而與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛。我國商業(yè)銀行法第2條規(guī)定:“本法所稱的商業(yè)銀行是指依照本法和《中華人民共和國公司法》設(shè)立的吸收公眾存款、發(fā)放貸款、辦理結(jié)算等業(yè)務(wù)的企業(yè)法人。”可見，商業(yè)銀行具備為老年人養(yǎng)老提供以房抵押的資質(zhì)，但是對所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移存在很大的爭議。目前通說認(rèn)為提供以房貸款需要轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，但是就抵押關(guān)系看，我國擔(dān)保法第40條規(guī)定:訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。物權(quán)法第186條也明確規(guī)定:抵押權(quán)人在債務(wù)履行期滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。由此看出，我國法律禁止流質(zhì)條款，這與現(xiàn)行條件下對抵押物的理解正好相反。筆者認(rèn)為，我國現(xiàn)行條件下發(fā)展以房養(yǎng)老，可以借鑒西方國家關(guān)于反向抵押物規(guī)定，不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，只由相應(yīng)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公平公正的評估作價。處分抵押物之后，在優(yōu)先受償養(yǎng)老費(fèi)用的基礎(chǔ)上，剩余財產(chǎn)作為老年人遺產(chǎn)由其繼承人繼承。不足部分，在抵押權(quán)人優(yōu)先取得抵押物價款的基礎(chǔ)上，國家給予適當(dāng)補(bǔ)償。這樣既能有效保障老年人的晚年生活，可以有充裕的資金安度晚年，而且還能有效地保護(hù)債務(wù)人利益，從根本上消除民眾關(guān)于“以房養(yǎng)老”是政府轉(zhuǎn)嫁養(yǎng)老責(zé)任和對商品房進(jìn)行回收的質(zhì)疑。

2．2．2 保險公司

有學(xué)者認(rèn)為，反向抵押貸款是一種“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險產(chǎn)品，其核心是年金、壽險。這種壽險是通過擁有房產(chǎn)的低收入老年人作為投保人與保險公司簽訂合同，將其產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)抵押給保險公司，但老年人自己可以終身使用該房屋，保險公司按月支付養(yǎng)老金給老年人，并且其只能在老年人去世后才能將該房屋出售并用出售所得償還已支付的養(yǎng)老金本息。這期間養(yǎng)老金是按房屋的評估價值減去相關(guān)費(fèi)用并按平均壽命計算，從而確定老年人每月所得養(yǎng)老金。［6］因此，保險公司作為反向抵押貸款的機(jī)構(gòu)有一定的理論基礎(chǔ)。

保險公司作為抵押權(quán)的主體，可以有兩種方式:其一就是直接由保險公司提供以房養(yǎng)老的保險產(chǎn)品，通過接受投保人的房屋抵押并提供養(yǎng)老金的方式進(jìn)行。其二，就是由保險公司對銀行等其他機(jī)構(gòu)的反向抵押產(chǎn)品提供保險服務(wù)，降低銀行等其他機(jī)構(gòu)提供反向抵押貸款時可能遇到的各類風(fēng)險。［7］由于我國的保險公司不具備金融信貸的功能，因此保險公司作為提供風(fēng)險保障的公司應(yīng)該加大與銀行等金融機(jī)構(gòu)的合作，為老年人試點(diǎn)住房養(yǎng)老的保險業(yè)務(wù)，保障老年人安度晚年。當(dāng)然在我國開展直接由保險公司接受投保人的房屋抵押不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)槲覈谋ｋU公司幾乎不涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，這使得對房屋資產(chǎn)難以進(jìn)行合理的評估。筆者認(rèn)為，我國的保險公司由于長期以來開展壽險業(yè)務(wù)，因此對老年人情況有很好的市場把握，再加上其發(fā)展至今遍布全國各個網(wǎng)點(diǎn)，培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的人才隊(duì)伍，可以委托保險公司設(shè)計房屋反向抵押的保險產(chǎn)品，專門針對老年人的養(yǎng)老進(jìn)行營銷，并鼓勵第三方評估機(jī)構(gòu)的介入，可以更有效地提供房屋價值信息，降低保險公司的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。

早在幾年前北京就開始在商業(yè)領(lǐng)域探索“以房養(yǎng)老”的模式，并由幸福人壽積極推動相關(guān)的保險產(chǎn)品。幸福人壽計劃的“倒按揭”住房養(yǎng)老模式:老人每月或按年從保險公司領(lǐng)取生活費(fèi)用，老人生前仍然擁有對房屋的所有權(quán)，直至老人身后，保險公司按照市場價對房屋作出處理。此外，北京還出現(xiàn)了一家“養(yǎng)老房屋銀行”，該機(jī)構(gòu)是由北京一個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和中大恒基地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司合作建立，由中大恒基免費(fèi)負(fù)責(zé)向外租賃老人房屋，房租返還給老人以抵免在養(yǎng)老院的所需費(fèi)用，或者由老人自行處理。［8］可見，保險行業(yè)已經(jīng)在探索老年人保險產(chǎn)品，而且積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。但是由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的壓力，不僅需要保險部門開發(fā)保險理財產(chǎn)品，而且需要國家的政策支持和鼓勵，這樣才能得到長足的發(fā)展。

2．2．3 民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)

以房貸款在加拿大是由私人的專業(yè)公司提供。要求借款人62周歲或者以上;房產(chǎn)類型沒有限制，但借款人必須擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，不能是租賃的或者與他人共同共有的房屋;借款人可以獲得的貸款額度大致為房產(chǎn)評估值的10%到40%，具體數(shù)額依借款人的個人情況不同而各異。貸款的支付方式一般是以一次性給付為主。另外，加拿大的住房收入計劃規(guī)定，如果借款人在取得貸款的前三年內(nèi)就要贖回房產(chǎn)的話，必須給予貸款機(jī)構(gòu)一定的賠償。［9］美國也有私營機(jī)構(gòu)參與到反向抵押貸款的開發(fā)設(shè)計中來，但由于沒有聯(lián)邦政府提供保險，因此不如公有部門反向抵押貸款產(chǎn)品普及率高。鑒于國外私人擔(dān)保機(jī)構(gòu)介入到房屋擔(dān)保貸款的方式，筆者認(rèn)為，要不斷完善成熟反向抵押制度，逐步吸引私營擔(dān)保機(jī)構(gòu)介入到以房養(yǎng)老服務(wù)中來，以緩解銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金壓力。

綜上，我國試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”具有可行性，但也存在一定的障礙。第一，土地使用權(quán)制度的缺陷。我國物權(quán)法規(guī)定，城市土地歸國家所有。單位或個人可以向國家繳納土地出讓金，獲得一定時期的土地使用權(quán)。居民住宅用地為70年，期滿后，自動續(xù)期。但是，房屋使用權(quán)到期后，對房屋繼續(xù)使用沒有明確規(guī)定;若要繼續(xù)交付土地使用費(fèi)，交付的辦法和標(biāo)準(zhǔn)也沒有具體規(guī)定。因而，有必要完善物權(quán)法關(guān)于房屋使用權(quán)續(xù)期的具體辦法。第二，房地產(chǎn)市場的價格波動。房地產(chǎn)市場的價格波動關(guān)涉金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險和老年人受領(lǐng)養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用的高低，同時，也影響老年人享受養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。所以，需要國家宏觀把控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格與金融市場是降低交易風(fēng)險的關(guān)鍵。第三，參與主體的局限性。國外關(guān)于住房反向抵押貸款由多方主體共同參與運(yùn)作完成，主要包括政府管理機(jī)構(gòu)、金融咨詢機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、貸款機(jī)構(gòu)和借款人之間的相互合作。但是我國目前只是政策支持，并沒有具體規(guī)定參與的主體，特別是政府部門參與“以房養(yǎng)老”降低交易風(fēng)險的具體規(guī)定。政府部門參與以房養(yǎng)老，可以增加民眾對于該項(xiàng)制度的信任度，降低各方風(fēng)險的同時，也是政府履行社會保障職能的體現(xiàn)。第四，相關(guān)法律的缺失。目前國內(nèi)沒有房屋反向抵押貸款的明確規(guī)定，以房養(yǎng)老的具體問題只是參考現(xiàn)有合同法、物權(quán)法等加以解決，因此，制定具體的法律法規(guī)是保障“以房養(yǎng)老”制度順利實(shí)施的關(guān)鍵。此外，我國長久以來形成的對于房屋傳承的觀念也在一定程度上阻礙著“以房養(yǎng)老”制度的實(shí)施。

2．3 養(yǎng)老服務(wù)提供方

以房養(yǎng)老服務(wù)合同旨在解決擁有自有房屋的老年人的養(yǎng)老問題。房屋反向抵押有利于房屋的市場流通和交易，有利于推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展。我國目前存在多種養(yǎng)老模式，有居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)等多種樣式的養(yǎng)老服務(wù)模式。因此，當(dāng)老年人把房屋反向抵押給金融機(jī)構(gòu)之后，至于選擇什么樣的養(yǎng)老模式享受服務(wù)，遵循自愿原則，由老年人自由選擇。老年人與養(yǎng)老服務(wù)提供方簽訂的養(yǎng)老服務(wù)合同必須以住房反向抵押合同為前提，因?yàn)檫@是老年人養(yǎng)老資金的充實(shí)保證，也是以房養(yǎng)老服務(wù)合同的主要組成部分。

3 養(yǎng)老服務(wù)之對價

以房養(yǎng)老服務(wù)合同屬于非典型合同，養(yǎng)老服務(wù)具有無形性。老年人接受養(yǎng)老服務(wù)也因其協(xié)作程度、本身適應(yīng)能力和健康狀況的不同而體現(xiàn)不同的效果。以房養(yǎng)老服務(wù)合同中，住房這種實(shí)體物是換取養(yǎng)老服務(wù)的媒介，養(yǎng)老服務(wù)需要通過提供房屋獲得對價來支付養(yǎng)老費(fèi)用。因此，只有準(zhǔn)確把握以房養(yǎng)老服務(wù)的對價，才能為避免或解決糾紛提供理論性指導(dǎo)。

3．1 城市房屋的界定

3．1．1 城鎮(zhèn)商品房

國務(wù)院出臺的規(guī)范性文件明確“住宅反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”中的住宅主要是針對城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有的房屋。城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。城市房地產(chǎn)管理法中嚴(yán)格限制國家或者政府收回住宅用地使用權(quán)的情形。只有為了公共利益的需要，國家才可以征收國有土地上單位和個人的房屋，打破70年的使用權(quán)限制，以續(xù)訂出讓合同為原則，維護(hù)土地使用權(quán)人的利益。物權(quán)法第149條第1款規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋續(xù)期的費(fèi)用將是一個巨大的未知風(fēng)險。因?yàn)殡S著房子的使用，其剩余價值不斷減少，最終金融機(jī)構(gòu)對房屋的估價也會相應(yīng)減少，這與日趨上漲的房價和市場對商品房的交易價值相比，金融機(jī)構(gòu)的估價會明顯低于房屋的市場價值，交易所獲利益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于反向抵押所能收獲的利益。

物權(quán)法第184條第4款明確規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得抵押。因此，用于反向抵押的住房必須是所用權(quán)、使用權(quán)明確的財產(chǎn)，如果以租賃等方式獲得使用權(quán)的房屋當(dāng)然不屬于反向抵押的范圍。

城鎮(zhèn)房屋一般為夫妻雙方共同共有，對于共同共有的房屋設(shè)定反向抵押養(yǎng)老的，根據(jù)擔(dān)保法解釋第54條第2款規(guī)定:共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。房屋抵押貸款是為了獲得養(yǎng)老服務(wù)和利益，因此各共有人同意接受養(yǎng)老服務(wù)或者單個共有人明確表示放棄接受養(yǎng)老服務(wù)并就共同財產(chǎn)利益獲得金融機(jī)構(gòu)補(bǔ)償?shù)?，其他共有人可以處分房屋。對于按份共有的房屋同樣也可以反向抵押，但是須得共有人同意，各共有人按照其享有的份額接受金融機(jī)構(gòu)的評估作價，按照共有份額分配的反向抵押養(yǎng)老資金接受養(yǎng)老服務(wù)。

3．1．2 城鎮(zhèn)限價房和經(jīng)濟(jì)適用房

限價房是保障性住房，是在政府特殊政策的扶持下產(chǎn)生，以解決中等收入家庭居住難題為政策目標(biāo)，屬于商品性住房。因?yàn)樗w現(xiàn)住房的市場化屬性，限價商品房與一般普通商品房都是以土地市場價值為基礎(chǔ)，即通過以一定方式繳納土地出讓金來獲取土地使用權(quán)，體現(xiàn)土地使用的有償性。購房人擁有的產(chǎn)權(quán)有限，我國各個城市制定的限價商品房管理辦法對于該房的上市流轉(zhuǎn)都作了5年期限的規(guī)定。以北京市為例，對限價房的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制性規(guī)定。例如《北京市限價商品房管理辦法(試行)》第26條規(guī)定:“購房人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為限價商品住房向符合條件家庭出售。購房人在取得房屋權(quán)屬證書5年后轉(zhuǎn)讓所購住房的，應(yīng)按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例繳納土地收益等價款。具體比例由市建設(shè)、國土資源、發(fā)展改革、財政等部門研究確定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并可根據(jù)房地產(chǎn)市場變化等情況按程序適時調(diào)整交納比例?！?/p>

2007年頒布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法第2條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房特指由政府提供優(yōu)惠政策，在限定套型面積和銷售價格基礎(chǔ)上，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。第7條規(guī)定:經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃，在申報年度用地指標(biāo)時單獨(dú)列出，確保優(yōu)先供應(yīng)?？梢?，經(jīng)濟(jì)適用房采取只售不租的政策，并且其轉(zhuǎn)讓也受到限制，一般在至少使用5年及補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)后才能進(jìn)入市場流通。

由上可知，限價房和經(jīng)濟(jì)適用房是國家為了滿足中低收入者的住房需求而設(shè)定的，其上市交易和流轉(zhuǎn)受到房屋性質(zhì)的限制，但是限制期滿后轉(zhuǎn)讓就和普通的商品房沒有區(qū)別。因此，它們都可以作為反向抵押的客體。只要滿足規(guī)定的限制流轉(zhuǎn)期限，就可以向金融機(jī)構(gòu)申請反向抵押，獲取養(yǎng)老服務(wù)。

3．2 農(nóng)村房屋的界定

3．2．1 農(nóng)村宅基地

我國憲法第10條規(guī)定:城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的之外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條規(guī)定:農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。而對于農(nóng)民集體所有的土地，其所有權(quán)的處分當(dāng)然屬于集體所有。第62條:農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第63條:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。物權(quán)法第183條規(guī)定:下列財產(chǎn)不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。擔(dān)保法第37條同樣規(guī)定了宅基地屬于禁止抵押的財產(chǎn)。這些規(guī)定限制了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，也就導(dǎo)致了農(nóng)村老人將自有宅基地上的房屋進(jìn)行反向抵押時面臨不可逾越的法律障礙。

筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地適用以房養(yǎng)老模式。首先，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理的中介組織，對抵押的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一的管理和處分，但是不得違背國家關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定。例如，天津市2005年下半年就開始試行“宅基地?fù)Q房”辦法，即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再招標(biāo)、拍賣、掛牌出售，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。［10］可以由中介機(jī)構(gòu)將村集體土地上的宅基地置換為城鎮(zhèn)住房，然后用于反向抵押，所得資金用于接受養(yǎng)老服務(wù)。其次，健全覆蓋全農(nóng)村的養(yǎng)老保險制度，從根本上保障老年人基本養(yǎng)老。這樣可以一定程度上發(fā)揮以房養(yǎng)老的輔助作用，使農(nóng)村宅基地反向抵押發(fā)揮應(yīng)有的作用。再次，對于抵押之后房產(chǎn)的具體處置辦法應(yīng)制定相應(yīng)法規(guī)，如房屋在處置時子女在同等條件下應(yīng)享有優(yōu)先權(quán)。在與物權(quán)法等法律規(guī)定不相沖突的基礎(chǔ)上最大限度地維護(hù)農(nóng)民的切身利益。同時，要擴(kuò)大農(nóng)村的房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，以滿足農(nóng)民需求。［11］最后，可以適度地放寬關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)的限制，從根本上解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問題。

3．2．2 小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在未經(jīng)國家征用的農(nóng)民集體所有的土地之上，未辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，出讓或轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或集體企業(yè)以外的單位或個人，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會等自行頒發(fā)權(quán)屬證明的房產(chǎn)。［12］簡而言之就是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、開發(fā)的出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。［13］筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體的土地上建設(shè)并用于銷售、缺失房屋管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書和相關(guān)證書的房屋。

物權(quán)法第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?？梢姡瑢τ诓粍赢a(chǎn)物權(quán)我國采取了登記對抗主義。小產(chǎn)權(quán)房由于沒有所有權(quán)，也就不存在登記制度，其流轉(zhuǎn)不受我國現(xiàn)有法律保護(hù)。無論是買賣、抵押還是反向抵押等物權(quán)變動，與我國法律規(guī)定相悖。因此，筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不適于反向抵押貸款，不能用于換取養(yǎng)老服務(wù)。

綜上所述，隨著我國老齡化的不斷加深、養(yǎng)老壓力的不斷加大和老年人思想觀念的不斷轉(zhuǎn)變，“以房養(yǎng)老”模式對于我國的養(yǎng)老市場是一個很大的補(bǔ)充。以房養(yǎng)老涉及房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障以及相關(guān)政府部門公平、公正的經(jīng)營管理和執(zhí)法?！耙苑筐B(yǎng)老保險”還只是停留在國務(wù)院頒發(fā)的規(guī)范性文件，缺乏具體的法律保障。推行“以房養(yǎng)老”需要完善的法律環(huán)境和健全的市場經(jīng)濟(jì)制度，從而緩解我國養(yǎng)老的壓力，提高社會的養(yǎng)老保障。

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