探討房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)的構(gòu)建

周翊君ZHOU Yi-jun

（四川農(nóng)業(yè)大學(xué)建筑與城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)院，都江堰611830）

0 引言

中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界最大的房地產(chǎn)市場?！笆晃濉逼陂g，我國房地產(chǎn)累計投資達(dá)16萬億元，比“十五”增長10.7萬億元。就2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)8.6萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)665572萬平方米，商品房銷售面積達(dá)130551萬平方米[1]。隨著我國建筑業(yè)市場全球化的不斷深入，投資主體多元化的格局給我國建筑市場注入了新的經(jīng)營觀念和敏銳的風(fēng)險意識。我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理尚未成熟，進(jìn)一步研究風(fēng)險管理系統(tǒng)模型的理論、方法及應(yīng)用，有助于建立更加科學(xué)的動態(tài)化、集成化房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理系統(tǒng)，幫助業(yè)主順利開展房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理活動，推進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)的持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

1.1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理系統(tǒng)研究現(xiàn)狀 風(fēng)險擁有兩層含義：一是未來發(fā)生的不確定性；二是未來損失的不確定性。房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理基于風(fēng)險管理的基礎(chǔ)上，指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目全壽命周期內(nèi)對影響項目目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險因素進(jìn)行識別、評價，制定風(fēng)險應(yīng)對方案并實施風(fēng)險監(jiān)控，進(jìn)而規(guī)避、降低房地產(chǎn)項目風(fēng)險事件的管理活動。目前，國內(nèi)外研究學(xué)者對于不同的房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理系統(tǒng)都有不同程度的研究。

1.1.1 動態(tài)風(fēng)險管理系統(tǒng) 動態(tài)風(fēng)險管理實現(xiàn)了在項目全壽命周期的各階段進(jìn)行風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控等過程，從局部到整體、循環(huán)往復(fù)、逐步進(jìn)行。國外對此有許多前瞻性的研究，如卡耐基梅隆大學(xué)軟件工程研究提出的動態(tài)風(fēng)險管理模型（CRM）[2]、國際項目管理協(xié)會（APM）開發(fā)了項目風(fēng)險分析與管理（PRAM）系統(tǒng)，英國土木工程師學(xué)會提出了項目風(fēng)險分析與管理（RAMP）系統(tǒng)等等。這些研究都為當(dāng)前的房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理提供了理論基礎(chǔ)。

1.1.2 全面風(fēng)險管理系統(tǒng)Haimest（1991）[3]提出了整體風(fēng)險管理（TRM）系統(tǒng)，認(rèn)為將風(fēng)險管理中的價格、偏好和概率三要素綜合起來進(jìn)行系統(tǒng)、動態(tài)的決策，可實現(xiàn)對風(fēng)險的全面控制。學(xué)術(shù)界提出了企業(yè)風(fēng)險管理（ERM）和全面風(fēng)險管理（GRM），認(rèn)為風(fēng)險具有復(fù)合性和聯(lián)動性，風(fēng)險管理需要從系統(tǒng)整體的角度管理各層次的風(fēng)險，側(cè)重于對風(fēng)險的整合。從國內(nèi)學(xué)者對工程項目全面風(fēng)險管理的研究中可看出，全面風(fēng)險管理包含四層意義：一是項目全過程的風(fēng)險管理；二是全部風(fēng)險的管理；三是全方位的管理；四是全面的組織措施[4]。

1.1.3 全壽命周期風(fēng)險管理系統(tǒng) 房地產(chǎn)項目不同階段的風(fēng)險具有差異性，但又相互關(guān)聯(lián)、相互影響，并與外界環(huán)境存在錯綜復(fù)雜的關(guān)系，需要開發(fā)商從項目構(gòu)思到報廢整個生命期內(nèi)，持續(xù)地循環(huán)地進(jìn)行風(fēng)險管理，這便是全壽命周期（LCC）風(fēng)險管理。學(xué)者H.Ren[5]提出了風(fēng)險生命期的概念，Ali Jaafari[6]在其基礎(chǔ)上提出了全壽命周期風(fēng)險管理（LCRM）。國內(nèi)學(xué)者張亞莉[7]等人提出了項目全壽命期風(fēng)險管理的系統(tǒng)模型，并分析了持續(xù)風(fēng)險管理和團(tuán)隊風(fēng)險管理的重要性。蔡紹寬等人[8]將全壽命周期風(fēng)險管理運用到水電工程項目中，建立了水電工程項目的全壽命周期的風(fēng)險管理組織模式。

1.1.4 全壽命周期集成化風(fēng)險管理 風(fēng)險管理領(lǐng)域?qū)W者綜合了全面風(fēng)險管理系統(tǒng)和全壽命周期風(fēng)險管理系統(tǒng)的思想，提出了集成風(fēng)險管理（IRM）。國內(nèi)學(xué)者萬冬君[9]認(rèn)為集成化管理模式的構(gòu)建應(yīng)以全壽命期管理理論為指導(dǎo)思想，立足項目全過程管理，項目各要素目標(biāo)的集成是核心，提出組織管理、合同管理、風(fēng)險管理和信息管理為集成化管理的保障措施。國內(nèi)學(xué)者向鵬成集合風(fēng)險管理的目標(biāo)、文化、組織、方法、信息系統(tǒng)等建立了工程項目集成風(fēng)險管理的系統(tǒng)模式[10]；并基于信息不對稱理論提出工程項目集成風(fēng)險管理的方法[11]。

1.2房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理系統(tǒng)集成研究現(xiàn)狀 基于國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，項目風(fēng)險管理系統(tǒng)集成研究主要體現(xiàn)在三大方面：

1.2.1 基于風(fēng)險管理目標(biāo)的集成 在項目戰(zhàn)略指導(dǎo)下制定出風(fēng)險管理總目標(biāo)，考慮具體的項目組織體系及運作情況，科學(xué)地分解總目標(biāo)，使風(fēng)險管理目標(biāo)具體可操作并統(tǒng)一服務(wù)于總目標(biāo)。楊乃定等人[12]研究了在項目管理平臺上將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)化為企業(yè)集成風(fēng)險管理目標(biāo)及目標(biāo)體系。國內(nèi)外學(xué)者有針對項目進(jìn)度和成本目標(biāo)風(fēng)險的集成進(jìn)行研究[13-14]，也有集成費用、工期和質(zhì)量三大目標(biāo)，研究多目標(biāo)集成問題[15-17]等。

1.2.2 基于風(fēng)險管理過程的集成 強調(diào)項目縱向管理過程的連續(xù)性、動態(tài)性，將動態(tài)風(fēng)險管理貫穿于整個項目管理過程，并充分考慮每個步驟或階段之間的信息反饋過程。早期V.M.R.Tvummala等人提出了包含五個步驟的風(fēng)險管理程序（RMP），國際項目管理協(xié)會和英國土木工程師學(xué)會提出了過程模型PRAM和PAMP，PMBOK2000將項目風(fēng)險管理定為六個階段。但該時期風(fēng)險管理未在管理過程上形成系統(tǒng)思想，而風(fēng)險管理過程的集成實現(xiàn)了風(fēng)險管理與系統(tǒng)管理的有機(jī)結(jié)合，把項目的每個階段視為任務(wù)單元，任務(wù)單元被串聯(lián)成循環(huán)作業(yè)的封閉系統(tǒng)，并把任務(wù)單元作業(yè)步驟與項目實施過程結(jié)合起來[18]。我國學(xué)者楊建斌[19]構(gòu)造了兼顧我國國情的項目全過程動態(tài)風(fēng)險管理流程圖和大型項目實施階段的風(fēng)險管理流程圖。

1.2.3 基于風(fēng)險管理方法的集成 一般為集成風(fēng)險分析模型庫和風(fēng)險知識庫的決策支持系統(tǒng)、集成風(fēng)險分析技術(shù)和專家知識的專家系統(tǒng)等方法。錢學(xué)森、于景元等國內(nèi)學(xué)者提出從定性到定量的綜合集成方法論以處理開放的復(fù)雜巨系統(tǒng)的方法[20]。近年來，我國學(xué)者根據(jù)房地產(chǎn)工程風(fēng)險管理特點，側(cè)重于結(jié)合多種方法來分析項目風(fēng)險。如提出了以模糊灰色系統(tǒng)理論[21]、主成分分析法與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[22]、模糊層次分析法[23]等等綜合集成方法對項目全壽命周期進(jìn)行動態(tài)風(fēng)險管理，使風(fēng)險管理集成化。

以上國內(nèi)外風(fēng)險管理系統(tǒng)的研究逐步構(gòu)建起了一個基于項目全壽命周期和全局的集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)研究的框架，這無疑對我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究意義重大。

2 房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理

2.1 動態(tài)集成化風(fēng)險管理 基于以上各種風(fēng)險管理模式的對比研究分析，結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點，本文認(rèn)為應(yīng)大力開展房地產(chǎn)項目全壽命周期的動態(tài)集成化風(fēng)險管理。該風(fēng)險管理主要是在房地產(chǎn)項目動態(tài)風(fēng)險管理基礎(chǔ)上，進(jìn)行全壽命周期各階段的集成化風(fēng)險管理，強調(diào)動態(tài)基礎(chǔ)上的集成化，側(cè)重于通過對項目風(fēng)險的事前預(yù)防，來降低項目中、后期風(fēng)險的發(fā)生概率。

房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)是以發(fā)展的觀點、集成的方式、先進(jìn)的管理方法手段，追蹤項目風(fēng)險變化的過程，掌握風(fēng)險變化的規(guī)律，評價風(fēng)險狀態(tài)，進(jìn)行風(fēng)險應(yīng)對決策。其后繼續(xù)追蹤風(fēng)險的變動，反饋、檢驗、調(diào)整風(fēng)險決策，使房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理與項目進(jìn)程處于動態(tài)平衡的狀態(tài)，實現(xiàn)真正的動態(tài)集成化風(fēng)險管理。

2.2 房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理模型的構(gòu)建

2.2.1 構(gòu)建模型的前提條件 房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)是基于房地產(chǎn)項目全壽命周期的管理，體現(xiàn)了風(fēng)險管理的動態(tài)性和連續(xù)性。房地產(chǎn)項目全壽命周期是從項目構(gòu)思開始到項目結(jié)束的全過程，可劃分為項目投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、租售階段以及物業(yè)運行階段。

由于房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化管理是從全局的角度出發(fā)，旨在實現(xiàn)全壽命周期總體目標(biāo)（功能目標(biāo)、費用目標(biāo)、時間目標(biāo)），因此，本文研究的主體是業(yè)主或是代表業(yè)主利益的項目管理公司。

2.2.2 房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理模型的構(gòu)建 房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理應(yīng)基于系統(tǒng)論的角度識別和分析項目風(fēng)險。本文在系統(tǒng)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)學(xué)者針對我國大型工程項目和房地產(chǎn)項目管理的理論實踐，將動態(tài)集成化風(fēng)險管理流程分為風(fēng)險識別、風(fēng)險估計與評價、風(fēng)險應(yīng)對及風(fēng)險監(jiān)控四個階段。構(gòu)建了一個風(fēng)險管理數(shù)據(jù)庫，每個管理流程對應(yīng)一個功能模塊，風(fēng)險管理數(shù)據(jù)庫從各模塊中收集信息、整合信息、反饋信息。房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程的集成子系統(tǒng)見圖1。

圖1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程的集成子系統(tǒng)圖

實現(xiàn)風(fēng)險管理的持續(xù)性后，針對房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理系統(tǒng)的目標(biāo)、組織、方法、信息及文化五大要素，本文以系統(tǒng)工程論為依據(jù)，構(gòu)建了一個項目風(fēng)險管理要素的集成子系統(tǒng)，集成了風(fēng)險管理組織、風(fēng)險管理目標(biāo)、風(fēng)險管理方法、風(fēng)險管理信息系統(tǒng)、風(fēng)險管理文化。房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理要素的集成子系統(tǒng)見圖2。

圖2 項目風(fēng)險管理要素的集成子系統(tǒng)

房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程的子系統(tǒng)和風(fēng)險管理要素的子系統(tǒng)存在著緊密聯(lián)系。風(fēng)險管理過程子系統(tǒng)作為風(fēng)險管理要素子系統(tǒng)的基礎(chǔ)平臺，起到信息處理作用，便于要素進(jìn)展順利；相反要素系統(tǒng)取得的成果將應(yīng)用于數(shù)據(jù)庫，兩個系統(tǒng)相輔相成。

本文考慮到房地產(chǎn)項目全壽命周期中風(fēng)險管理過程和系統(tǒng)要素的動態(tài)性和集成化，意將兩個子系統(tǒng)糅合為一個系統(tǒng)，提出基于全壽命周期的房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)。此房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)由風(fēng)險集合空間、風(fēng)險管理目標(biāo)空間、風(fēng)險管理過程空間、風(fēng)險管理組織空間、風(fēng)險管理方法空間和風(fēng)險管理信息系統(tǒng)空間六部分組成。房地產(chǎn)項目全壽命周期任一時刻集成化風(fēng)險管理平面圖如圖3所示。

圖3 房地產(chǎn)項目全壽命周期任一時刻集成化風(fēng)險管理平面圖

房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理模型空間結(jié)構(gòu)如圖4所示。

2.2.3 房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理模型的動態(tài)集成化（橫縱向結(jié)合） 該模式不管在縱向還是橫向都考慮了風(fēng)險集合空間、風(fēng)險管理目標(biāo)空間、風(fēng)險管理過程空間、風(fēng)險管理組織空間、風(fēng)險管理方法空間和風(fēng)險管理信息系統(tǒng)空間六個方面的動態(tài)性和集成化管理。在本系統(tǒng)中，風(fēng)險管理過程空間可與風(fēng)險集合空間兼容，而風(fēng)險管理信息系統(tǒng)服務(wù)于整個空間系統(tǒng)，故房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)主要的體系有風(fēng)險管理目標(biāo)體系、風(fēng)險管理組織體系、風(fēng)險管理過程體系及風(fēng)險管理方法體系。

①風(fēng)險管理目標(biāo)體系是整個系統(tǒng)的核心與前提。該管理目標(biāo)體系旨在協(xié)調(diào)平衡房地產(chǎn)項目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全和環(huán)保五大目標(biāo)。基層員工日常工作、上層人員的管理過程和管理方法都需圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)運行、修正。

②管理組織體系是整個系統(tǒng)的基礎(chǔ)。組織體系應(yīng)從全員風(fēng)險管理出發(fā)，制定科學(xué)合理的組織制度，保障風(fēng)險管工作的順利進(jìn)行，提高管理的主動性。

③風(fēng)險管理過程體系是整個系統(tǒng)的關(guān)鍵。管理過程應(yīng)不斷識別全壽命周期的風(fēng)險、估計與評價風(fēng)險、做出風(fēng)險應(yīng)對和風(fēng)險監(jiān)控。隨著管理過程的推進(jìn)，各階段的管理水平應(yīng)不斷提升。風(fēng)險集合體系也可與過程體系合并，在管理過程中識別風(fēng)險，并集合風(fēng)險。

④風(fēng)險管理方法是管理的先決條件。房地產(chǎn)管理方法體系針對具體階段，迅速地找出一至多種適用的方法，全面分析風(fēng)險，便于管理工作的有效開展。

以上四個體系科學(xué)地服務(wù)于房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)。系統(tǒng)關(guān)系如圖5所示。

房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理模型的實現(xiàn)意味著在合理的組織體系下，綜合考慮項目的風(fēng)險因素，高效地利用有限的資源，運用科學(xué)的風(fēng)險管理措施，最大程度降低風(fēng)險因素帶來的損失，實現(xiàn)風(fēng)險管理目標(biāo)和風(fēng)險管理成本最低化。

3 結(jié)論

房地產(chǎn)項目由于建設(shè)規(guī)模龐大、建設(shè)周期長、經(jīng)濟(jì)技術(shù)風(fēng)險大、不確定因素多等特點，致使房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成為一個復(fù)雜、動態(tài)、開放的系統(tǒng)。本文綜述了國內(nèi)外各種風(fēng)險管理系統(tǒng)的研究歷程，結(jié)合我國房地產(chǎn)項目風(fēng)險復(fù)雜多變的特點，經(jīng)比較研究，著重探討了基于房地產(chǎn)項目全壽命周期的動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)。依據(jù)系統(tǒng)工程理論和全壽命周期理論，在項目管理過程的基礎(chǔ)上構(gòu)思了房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程的集成子系統(tǒng)。依據(jù)風(fēng)險管理要素的系統(tǒng)性和集成性，構(gòu)思了風(fēng)險管理要素的集成子系統(tǒng)。糅合兩個子系統(tǒng)，初步確定了房地產(chǎn)項目動態(tài)集成化風(fēng)險管理系統(tǒng)，為房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的研究工作提供了一定的理論基礎(chǔ)。

[1]2014年1月20日國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》.

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