中國房地產(chǎn)前所未有危機(jī)迫近

文 | 金 李

中國房地產(chǎn)行業(yè)，可能正面臨一場前所未有危機(jī)的迫近。房價以每年10%或者更高的速度上漲是不可持續(xù)的。但是國內(nèi)相當(dāng)一部分對房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求，恰恰建立在對房價持續(xù)快速上漲的預(yù)期上。這種預(yù)期使得中國千萬個富裕中產(chǎn)家庭繼續(xù)不斷地將他們辛苦積攢的財(cái)富注入更多房產(chǎn)中，特別是大城市。畢竟，在過去十年中，中國家庭在房地產(chǎn)上的投資回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過絕大多數(shù)其它領(lǐng)域的投資。

中央政府在最壞情況下應(yīng)對可能出現(xiàn)的全國性房地產(chǎn)危機(jī)，要么大量印錢，保持房地產(chǎn)名義價格相對穩(wěn)定；要么封盤，極大地限制名義交易價格的變動。但是都有巨大副作用：前者可能對中國的外向型經(jīng)濟(jì)造成毀滅性打擊，而后者可能會形成類似日本的“僵尸貸款問題”，從而長期拖累金融體系，透支未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景意見不一

在高房價和高的房價增長速度之間并無必然聯(lián)系。而很多人可能將這兩者混為一談，認(rèn)為前者帶來后者（現(xiàn)在的高房價必然來自于過往的高房價增長速度，那么，這種趨勢如果繼續(xù)，似乎也一點(diǎn)不奇怪）。實(shí)際上，放眼世界各國的實(shí)際經(jīng)歷，高房價往往帶來房價的繼續(xù)增長乏力，甚至不乏房價最終崩潰的例子。

我們不應(yīng)該打壓房價。事實(shí)上，保持房價的現(xiàn)有水平，并且保證房地產(chǎn)開發(fā)可以有利可圖，應(yīng)該是當(dāng)前的重要國策。它不僅可以支撐GDP的增長，維持地方財(cái)政穩(wěn)定，也可以避免國內(nèi)的資源要素價格市場（包括勞動力價格市場）的混亂，有助于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的順利推進(jìn)。但是，房企的盈利能力應(yīng)該有較為科學(xué)的測算。如果房價上漲速度過快，房企的主要盈利模式可能會從“開發(fā)”轉(zhuǎn)向“囤積土地，減慢開發(fā)”，或者“減緩銷售，以圖漲價”，而房企的競爭模式也將從“提高房地產(chǎn)開發(fā)效率，增加供給”轉(zhuǎn)為“政商勾結(jié)，不正當(dāng)競爭“。而尋租空間的加大，也會擠占本應(yīng)流回實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效需求。

目前我們接觸的房企，大都覺得，目前的房價，在全國范圍內(nèi)都有正常利潤。關(guān)鍵是房企的相當(dāng)一部分利潤可能以尋租的方式回到政府，甚至是政府有關(guān)官員而非地方財(cái)政。這也表明，在房價不繼續(xù)大幅上漲的前提下，如果提升房地產(chǎn)開發(fā)的透明度，使得尋租空間減小，應(yīng)該仍會有大量的企業(yè)愿意繼續(xù)投資房地產(chǎn)。反過來，即便房價繼續(xù)快速上漲，所產(chǎn)生的更多利益，在現(xiàn)有制度環(huán)境下，也可能會被尋租，而非促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的正常健康發(fā)展。

如果中國政府完全放手讓市場來管，房價會一直上漲嗎？答案應(yīng)該是否定的。自由市場經(jīng)濟(jì)體幾乎都經(jīng)歷過嚴(yán)重的房價下跌。中國一線城市的房價已經(jīng)逐漸和世界一線城市的房價比肩。“泡沫”已經(jīng)很大。

如果有辦法，保證不“戳破”泡沫，又能夠使得房地產(chǎn)市場“最后的瘋狂”得到抑制，中央政府是有意愿的。但是，誰也不知道如何真正防止“市場的止升”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌龅目竦薄?/p>

中國應(yīng)從房價漲跌調(diào)控轉(zhuǎn)向房價穩(wěn)定機(jī)制

決策部門應(yīng)該已經(jīng)意識到房價風(fēng)險(xiǎn)的可能性。近期討論的調(diào)控房價政策包括小產(chǎn)權(quán)房的改革，農(nóng)業(yè)用地的改革，土地紅線制度的調(diào)整，在稅收和銀行融資制度方面的限制，和對一線城市人口基數(shù)的控制等等。盡管初衷良好，但這些辦法并不完全解決問題，甚至有可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更大的威脅。

一方面，這些措施只是防止房價較快上漲，并無相應(yīng)配套措施防范房價的巨大下行風(fēng)險(xiǎn)，所以存在巨大的脆弱性。嚴(yán)厲的調(diào)控，例如房產(chǎn)稅政策的出臺，可能直接觸發(fā)房地產(chǎn)市場的大逃亡，使得房價急劇下跌，泡沫被提前戳破，導(dǎo)致金融體系的巨大震蕩。另一方面，經(jīng)過以往幾輪博弈，市場參與者和地方政府對于中央政府調(diào)控房價的決心和力度有了預(yù)期，認(rèn)為決策部門可能投鼠忌器，擔(dān)心過分強(qiáng)力的調(diào)控政策可能導(dǎo)致在過往10年中已經(jīng)在高位上形成的房價“堰塞湖”徹底崩塌。政府不敢戳破房地產(chǎn)泡沫的心態(tài)，反而導(dǎo)致很多人覺得可以放心炒房。這事實(shí)上相當(dāng)于把中央政府對房價崩盤的恐懼當(dāng)成了一種“人質(zhì)”（hostage），形成所謂“政府沽出期權(quán)”。房價在好的年份可以大漲，在壞的年份也很難大跌（因?yàn)檎疅o法坐視）。另外，地方政府對“土地財(cái)政“的依賴使得政府干預(yù)房價的決心受到限制。

要解決這些問題，就必須要在調(diào)控政策可能導(dǎo)致房價上漲減緩的前提下，想出一套辦法使得隨之可能出現(xiàn)的房價下跌不至失去控制。而這是目前很多政策中缺乏的。本文提出的期權(quán)方案，實(shí)際上是一套對房價上漲速度既要封頂又要保底的策略，是對現(xiàn)有各種方案的有力補(bǔ)充。

首先，應(yīng)該對市場做風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)隔，例如最高的15%完全放任市場，中端的70%“主流市場”采用市場加政府保障，低端15%完全由政府保障，并且使得高端市場的高房價不至于傳導(dǎo)到中端和低端市場。中國的高端市場中可能存在著具有相當(dāng)購買力的人群。中國家庭收入嚴(yán)重不均衡，對于高端的房地產(chǎn)業(yè)有拉動作用，香港新加坡可能是比較好的例子。退一步說，即使這一市場出了問題，如果區(qū)隔成功，對整個中國經(jīng)濟(jì)不會產(chǎn)生傷筋動骨的影響。

關(guān)于15%、70%和15%的比例，可以進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，甚至根據(jù)各個不同城市情況作出具體判斷。但是有兩個數(shù)據(jù)可以作為間接證據(jù)。一是中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅中約20%是三套以上空置房。如果能夠騰退出來，保守估計(jì)，可以為城市提供用于安置15%人口的保障性住房。二是根據(jù)社科院等機(jī)構(gòu)的調(diào)查，中國城市居民中約18%的家庭有二套或以上住房。他們應(yīng)該有能力和意愿承擔(dān)較大的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。政府不必過分限制該人群對房地產(chǎn)的出于自愿的投資。

但是另一個大問題是，這些最高端的人口，已經(jīng)越來越具有財(cái)富的國際流動能力。如果比照當(dāng)年日本的例子，在國內(nèi)房屋價格高企的情況下，會出現(xiàn)大量的資本外流。這些外流的資本，將可能在國際范圍引起較為嚴(yán)重的搶購潮。中國現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)這種征兆：大量的房屋開發(fā)企業(yè)，和很多高凈值家庭，開始將他們手中所持有的財(cái)產(chǎn)，向海外有計(jì)劃有步驟的轉(zhuǎn)移。

低端市場可能有高達(dá)15%左右由政府提供保障。這一比例遠(yuǎn)低于香港和新加坡的水平，其實(shí)也是能夠承受的。地方政府提供的保障性、廉租性住房之外，很多城市中事實(shí)上已經(jīng)形成嚴(yán)重房屋空置現(xiàn)象（平均可能高達(dá)20%城市現(xiàn)有房產(chǎn)存量是三套或以上房，其中大量空置，因?yàn)樽馐郾忍?，出租不劃算）。如果措施得力，使這些房屋釋放出來，基本可以解決低端15%城市人口需求。

中端的70%市場最為關(guān)鍵。它介于市場和政府之間。它的體量巨大，也是整個房地產(chǎn)市場的最重要組成部分。這塊市場如果穩(wěn)住，中國的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)就加了一個定海神針，或者是一個體量巨大的“錨”。如何有效的穩(wěn)住這個市場，使得它不至于產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫，這是現(xiàn)在最重要的問題之一。

有觀點(diǎn)認(rèn)為超一線城市房價上漲動力主要來自剛需。判斷的根據(jù)之一是，現(xiàn)在很多在一線城市買房的是普通百姓以小套換大套，從差區(qū)轉(zhuǎn)好區(qū)。其實(shí)，這些所謂剛需也是出于對房價繼續(xù)快速上漲的預(yù)期。以北京為例，如果一個三口之家居住120平米，房價平均4萬一平米，年利率5%，那么一年的持有房屋的利息的機(jī)會成本是120*4*5%＝24萬。這還只是直接利息成本。如果加上房屋折舊，稅費(fèi)等間接成本可能更高。如果未來房價漲幅只跟通貨膨脹持平，沒有巨大房價上升空間的誘惑，北京又有多少家庭舍得每年拿出24萬來用于住房消費(fèi)？以國外經(jīng)驗(yàn)，住房開支如果高于總收入50%，則很難持續(xù)。2012年北京市抽樣調(diào)查的5000戶城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入只有41103元。三口之家實(shí)際平均拿出總收入36萬（貨幣化和隱形收入之和）的2／3用于住房消費(fèi)。

其次，最核心的策略，是利用金融工具，提供一個抑制房價大起大落的穩(wěn)定器。提到穩(wěn)定器，很多人會自動的把它想成是為了遏制房價快速上漲。其實(shí)穩(wěn)定器最為關(guān)鍵的恰恰是對下行風(fēng)險(xiǎn)的防范和吸收。房價穩(wěn)定的實(shí)現(xiàn)應(yīng)該通過利用市場上現(xiàn)有的工具來管理遠(yuǎn)期的房價上下波動幅度預(yù)期，避免中國房地產(chǎn)市場硬著陸。

具體機(jī)制可以很精細(xì)。簡單說，政府可以預(yù)先發(fā)售／發(fā)放“房價看跌期權(quán)”，并且可以與房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅收的征收掛鉤。這些期權(quán)的發(fā)行可以采取免費(fèi)發(fā)送本地居民（作為交納房產(chǎn)稅的回報(bào)，政府贈送房地產(chǎn)保險(xiǎn)）和市場拍賣（直接增加政府收入）相結(jié)合。如果市場房價下跌達(dá)到一定的幅度，房產(chǎn)所有者可以通過期權(quán)的執(zhí)行將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給政府，從而斷絕市場上低價拋售的房地產(chǎn)的來源，從供給上阻止房價繼續(xù)下跌。甚至較高的行權(quán)價格可以吸引一些市場參與者主動去市場上買房，然后再轉(zhuǎn)手賣給政府。這種市場買房的力量將進(jìn)一步吸收市場房價下跌的動能。如果在不同的房價點(diǎn)位上精心設(shè)計(jì)期權(quán)數(shù)量，就可以對房價可能的快速下滑提供阻力。

一個可以作為實(shí)際政策討論起點(diǎn)的策略是發(fā)行兩種以實(shí)物形式交割的歐式期權(quán)。

第一種是在現(xiàn)有年度平均房價基礎(chǔ)之上，再下浮5～25%之間作為行權(quán)價格，提供一個5年期的歐式沽出期權(quán)。每年年初或年末隨同房地產(chǎn)稅的征收而無償向居民贈送。該期權(quán)附著在登記在冊的房地產(chǎn)上，并且可以隨房產(chǎn)的市場化交易而轉(zhuǎn)讓。這樣每處房產(chǎn)在長期均衡狀態(tài)下可以有5個期權(quán)，分別對應(yīng)著五年的房價。居民可以選擇對自己最為有利的期權(quán)來行權(quán)，但是一旦行權(quán)，其它期權(quán)自然失效。這樣，在房價從一路上升的通道中轉(zhuǎn)入下行時，居民會選擇最近一年的期權(quán)價格行權(quán)（從而暫時不出售房產(chǎn)）；而如果在房價已經(jīng)進(jìn)入下行通道后，居民會選擇更久遠(yuǎn)以前發(fā)行的行權(quán)價格更高的期權(quán)。而這會加大對房地產(chǎn)價格保護(hù)的力度。這本質(zhì)上是一種對居民手中現(xiàn)有房地產(chǎn)的保險(xiǎn)（與政府提供的居民存款保險(xiǎn)無本質(zhì)不同）。至于為什么選擇行權(quán)價格要略低于現(xiàn)有房價，是因?yàn)橐獪p少一系列偶然因素可能對市場造成過大沖擊。隨著時間推延，政府如果對這一工具運(yùn)用成熟，也可以考慮調(diào)整這一行權(quán)價格，以便能以略低于市場化成本的價格獲得一定數(shù)量的保障房?？赡苡腥藭|(zhì)疑，政府自己建造保障房成本遠(yuǎn)低于市場化的房地產(chǎn)價格。但是，那并沒有計(jì)入政府的土地投入等優(yōu)惠政策。地方政府實(shí)際為支持保障房而付出了大量非貨幣化的資源，而這也是地方政府對保障房積極性不夠的原因之一。

同時，在市場上公開發(fā)售期限為一年的短期沽出期權(quán)，行權(quán)價格為現(xiàn)有市場價格下浮5～15%。該期權(quán)不附著在任一特定房地產(chǎn)上，其單位為“百平方米”。持有者可以自行在市場購買符合一定規(guī)定的房產(chǎn)，并且向政府出售。這是為了允許一些市場化的盈利性機(jī)構(gòu)或個人參與市場，在房價急劇下跌時入市買入房地產(chǎn)，從而為房地產(chǎn)市場提供托市的力量。

可能有人會問，既然是政府最后支持房價（通過政府最終大量執(zhí)行買入期權(quán)來接盤），又何必多費(fèi)周折，讓市場參與者過一道手呢？這一道手，可以為政府的政策帶來范圍廣泛的社會支持，大大增加政策執(zhí)行的民意基礎(chǔ)（老百姓得到好處），同時，政府可以直接出售這種期權(quán)以獲得部分財(cái)政收入，也可以作為對居民征收房地產(chǎn)稅的一種補(bǔ)償，以減輕社會對房地產(chǎn)稅的抵觸情緒。當(dāng)本地居民手中有這種可以向政府賣出房地產(chǎn)的期權(quán)，那就心中不慌，不會輕易隨著房價的下滑而產(chǎn)生心理崩盤（Stampede），而這對市場的穩(wěn)定有極好的效果。另外，這和政府在房價崩盤后的直接干預(yù)不同。后者的大小和程度事先不可預(yù)測，看上去增加了政府臨機(jī)處置的靈活性，但事實(shí)上可能造成市場的預(yù)期混亂。而前者一經(jīng)發(fā)出，就是市場上公開透明可以預(yù)見的信號，可以據(jù)此形成市場的預(yù)期，從而真正做到對市場預(yù)期的有效管理。

最后，要給中國的城市富裕中產(chǎn)階級提供更加有效的財(cái)富儲值增值的手段，同時教育他們合理地配置資產(chǎn)。中國經(jīng)濟(jì)改革開放幾十年來采取藏富于民的政策，民間財(cái)富巨大，但是儲值增值手段有限。房地產(chǎn)在其他主要經(jīng)濟(jì)體，對一般中產(chǎn)階級來說，除了第一套房的需求以外，其實(shí)并不是作為財(cái)富儲值的主要手段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有高昂的持有成本。只是在中國現(xiàn)行階段，其他儲值資產(chǎn)的配套問題不能解決的情況下，國內(nèi)的中產(chǎn)階級才不得已地使用房地產(chǎn)作為儲存財(cái)富的主要工具。要改變國內(nèi)投資者對房地產(chǎn)儲值手段的過度依賴，就必須提供更加豐富的金融產(chǎn)品，并且通過投資者教育，對投資者的預(yù)期加以引導(dǎo)。

總結(jié)來說，穩(wěn)定房價的政策可以包括：區(qū)隔市場并設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)緩沖地帶，為城市中70%左右的主流房市在市場機(jī)制之外增加政府設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)緩沖保護(hù)機(jī)制；以一系列手段形成房價穩(wěn)定機(jī)制，不光是防范房價上行風(fēng)險(xiǎn)，而且更重要是防范房價急劇下行風(fēng)險(xiǎn)，從而為各種抑制房價快速上漲的政策提供操作空間和底線；加大對投資者的教育，并且積極開拓國內(nèi)外其他金融市場和投資產(chǎn)品，使得投資者有更多金融工具可以選擇，從而可以有效配置資產(chǎn)組合。

（據(jù)鳳凰財(cái)經(jīng)）