我國房地產(chǎn)業(yè)后向、前向和環(huán)向產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度研究及政策建議

向為民，伯彥村

(重慶理工大學經(jīng)濟與貿(mào)易學院，重慶 400000)

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)因其本身具有融資量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣等特點而常常對國民經(jīng)濟產(chǎn)生較大的影響，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始終受到學術界、政府等社會各界的廣泛關注［1］。近年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為政府在制定宏觀經(jīng)濟政策和發(fā)展規(guī)劃時重點考慮的產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)作用很受重視，從而成為各種闡述房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和適度優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)觀點的不可或缺的理論依據(jù)，但這種關聯(lián)作用僅被多次提及，目前尚無對此進行全面、深入研究分析的文獻［2］。整個國民經(jīng)濟活動是由各個不同產(chǎn)業(yè)組成的復雜系統(tǒng)，每個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會對其相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不同程度的連鎖反應，從而影響國民經(jīng)濟的整體協(xié)調運轉。因此，從房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)之間的關系和內在結構著眼，研究房地產(chǎn)業(yè)與其相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度，揭示產(chǎn)業(yè)之間的結構及其演變規(guī)律，對于確立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟政策，促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟及與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展等具有重要意義。

二、研究思路和計算方法

(一)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)

產(chǎn)業(yè)關聯(lián)是指產(chǎn)業(yè)間以各種投入品和產(chǎn)出品為連接紐帶的技術經(jīng)濟聯(lián)系。由于實物形態(tài)的聯(lián)系和聯(lián)系方式難以用計量的方法準確衡量，而價值形態(tài)的聯(lián)系和聯(lián)系方式則可以通過量化比例的角度去加以研究［3］。所以，在產(chǎn)業(yè)關聯(lián)分析的實際運用中使用更多的是價值形態(tài)的技術經(jīng)濟聯(lián)系和聯(lián)系方式。關聯(lián)度是對關聯(lián)關系的量化。從產(chǎn)業(yè)間供給需求的關系上來看，房地產(chǎn)業(yè)與其相關產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)關系分為后向關聯(lián)、前向關聯(lián)以及環(huán)向關聯(lián)。后向關聯(lián)是指通過需求聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對于后向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生的是需求拉動作用，直接拉動稱為后向直接關聯(lián)，直接和間接共同拉動稱為后向完全關聯(lián);前向關聯(lián)是指通過供給聯(lián)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對于前向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生的是供給推動作用，直接推動稱為前向直接關聯(lián)，直接和間接共同推動稱為前向完全關聯(lián);環(huán)向關聯(lián)是指經(jīng)濟活動中的各產(chǎn)業(yè)依據(jù)前、后向的關聯(lián)關系組成了產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈通過復雜的技術經(jīng)濟聯(lián)系往往會形成一個“環(huán)”。同后向、前向關聯(lián)一樣，環(huán)向關聯(lián)也可分為環(huán)向直接關聯(lián)和環(huán)向完全關聯(lián)［4］。

(二)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)系數(shù)

1.后向關聯(lián)系數(shù)

后向關聯(lián)系數(shù)包括了直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)。

直接消耗系數(shù)是投入產(chǎn)出表中第Ⅰ象限第i產(chǎn)業(yè)投入價值占j產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的比例。其公式表示為:

其中aij為第j產(chǎn)業(yè)對第i產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)，xij為第j產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)時對第i產(chǎn)業(yè)的消耗量，xj為第j產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。

完全消耗系數(shù)是根據(jù)直接消耗系數(shù)推導而來的，是表示某產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)一個單位最終產(chǎn)值對另外一個產(chǎn)業(yè)的全部消耗值，其公式表示為:

B=(I－A)－1－I

其中A為直接消耗系數(shù)矩陣，I為單位矩陣，(I－A)－1為里昂惕夫逆矩陣。

2.前向關聯(lián)系數(shù)

前向關聯(lián)系數(shù)包括直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)。

直接分配系數(shù)是用價值流量表中第Ⅰ象限某產(chǎn)業(yè)所在行的各個分配值與該行相對應的產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出值比得到，公式為:

其中xij為第i產(chǎn)業(yè)分配給第j產(chǎn)業(yè)的使用量;xi為第i產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值。

完全分配系數(shù)是依據(jù)完全消耗系數(shù)計算得出的，其公式為:

本文選取2002、2007年42產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出表作為計算依據(jù)，分別計算其后向關聯(lián)系數(shù)、前向關聯(lián)系數(shù)，討論與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)，并以此提出相應的調整政策。

量化研究的數(shù)據(jù)資料及其計算、分析方法是:2002年中國42×42投入產(chǎn)出表以及2007年中國42×42投入產(chǎn)出表。直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)、直接分配系數(shù)、完全分配系數(shù)都是通過投入產(chǎn)出表第一象限的數(shù)據(jù)計算而得，并以此來分別表示后向直接關聯(lián)度、后向完全關聯(lián)度、前向直接關聯(lián)度以及前向完全關聯(lián)度，而環(huán)向關聯(lián)度則為后向關聯(lián)度與前向關聯(lián)度之和。對數(shù)據(jù)處理結果的分析方法是:排列各個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度大小位次;分析與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)。

(1)從房地產(chǎn)業(yè)后向密切關聯(lián)產(chǎn)業(yè)分析

無論在2002年還是2007年，42產(chǎn)業(yè)中均有4個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無后向直接關聯(lián)關系。而2002年42產(chǎn)業(yè)中僅有1個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無后向完全關聯(lián)關系，2007年42產(chǎn)業(yè)中所有產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)均有完全關聯(lián)關系。這表明雖然房地產(chǎn)業(yè)在直接拉動產(chǎn)業(yè)上沒有取得較大的成效，但隨著社會的進步，產(chǎn)業(yè)的細分，房地產(chǎn)業(yè)不斷滲透在各個產(chǎn)業(yè)中，間接作用逐漸凸顯出來，間接拉動與房地產(chǎn)業(yè)直接關聯(lián)度不大的產(chǎn)業(yè)。

通過表1和表2中房地產(chǎn)業(yè)后向直接、完全關聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)的對比可以看到，金融業(yè)、建筑業(yè)以及服務業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)程度較高。特別是金融業(yè)，無論是在后向直接或是后向完全關聯(lián)產(chǎn)業(yè)中都名列前茅，說明房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動中對金融業(yè)的拉動效果是明顯的，同時由于房地產(chǎn)業(yè)資金需求大，資金鏈較長，使得房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)存在著較為密切的關聯(lián)關系，這也是我國房地產(chǎn)業(yè)改革的重點。

表1 2002年、2007年42產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的后向主要直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)對比

表2 2002年42產(chǎn)業(yè)與2007年42產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的主要后向完全關聯(lián)產(chǎn)業(yè)對比

表3 2002年和2007年42產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)主要前向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)對比

表4 2002年與2007年42產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)主要前向完全關聯(lián)產(chǎn)業(yè)對比

(2)從房地產(chǎn)業(yè)前向密切關聯(lián)產(chǎn)業(yè)分析

2002年42產(chǎn)業(yè)僅有1個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無前向直接關聯(lián)關系，在2007年42產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接關聯(lián)關系。而前向完全關聯(lián)中，2002年中只有一個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無前向完全關聯(lián)，2007年中所有產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有前向完全關聯(lián)關系。這表明房地產(chǎn)業(yè)通過自身的發(fā)展對于其余產(chǎn)業(yè)的推動作用是廣泛的。

在表3、表4中，通過對比分析2002年、2007年房地產(chǎn)業(yè)的前向直接關聯(lián)和完全關聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，批發(fā)零售業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)前向密切關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，而與后向密切關聯(lián)產(chǎn)業(yè)不同的是金融業(yè)在與房地產(chǎn)業(yè)的前向關聯(lián)中整體水平上沒有批發(fā)零售業(yè)及商業(yè)的關聯(lián)度高，并且隨著年代的進步以及對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的認識，金融業(yè)、建筑業(yè)等傳統(tǒng)的“硬要素”產(chǎn)業(yè)逐漸被服務、商業(yè)等“軟要素”［5］產(chǎn)業(yè)所替代。

下面通過分析2007年我國房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，得到我國房地產(chǎn)未來改革發(fā)展的方向以及相應的政策建議。

(3)從房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向密切關聯(lián)產(chǎn)業(yè)分析

從表5可以看出，房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向密切直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)有5個，其中只有前向直接關聯(lián)密切而后向直接關聯(lián)不密切的產(chǎn)業(yè)共有6個，后向直接關聯(lián)密切而前向直接關聯(lián)不密切的共有6個;而房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向密切完全關聯(lián)產(chǎn)業(yè)有8個，其中僅有前向密切關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)共有5個，僅有后向直接關聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)共有5個。

從表6可以看出，在8個環(huán)向完全關聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)中，有些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)既是環(huán)向完全關聯(lián)又是環(huán)向直接關聯(lián)，共有4個產(chǎn)業(yè)(金融業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、化學工業(yè))，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)既有直接影響又有間接影響;而另外的一些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)只是單向的直接密切關聯(lián)但卻沒有環(huán)向完全密切關聯(lián)，共有4個產(chǎn)業(yè)(金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、電器機械及器材制造業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè))。這說明房地產(chǎn)業(yè)對于產(chǎn)業(yè)的影響不僅僅是單向關聯(lián)那么簡單，而是存在著許多交織的關聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于帶動各個產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。

表5 2007年42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向直接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型

表6 2007年42產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)向完全關聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型

三、研究結論

通過上述房地產(chǎn)業(yè)與其后向、前向以及環(huán)向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度的對比，可以總結得到以下幾個重要結論，這對于進一步研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展有著重要的意義:

(1)從房地產(chǎn)業(yè)的總體關聯(lián)產(chǎn)業(yè)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)總體上是與物質資本型、原材料消耗型產(chǎn)業(yè)關聯(lián)較為密切，而與服務型產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)較少。這將成為我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展改革的一個重要絆腳石，如何轉變房地產(chǎn)業(yè)對于傳統(tǒng)物質消耗型產(chǎn)業(yè)的依賴將決定我國房地產(chǎn)業(yè)今后避免泡沫危機的重要措施。

(2)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)關系并非單一，有的只有單向關聯(lián)，有的不僅有單向關聯(lián)，也有環(huán)向關聯(lián)，即使單向環(huán)向均關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，其單向環(huán)向的直接完全關聯(lián)程度也存在著一定的差異性。有的產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無論是環(huán)向直接關聯(lián)還是環(huán)向完全關聯(lián)都十分密切，如:金融業(yè)等;有的產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)僅有環(huán)向直接關聯(lián)而無環(huán)向完全關聯(lián)，如:居民服務和其他服務業(yè)等;有的產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)僅有環(huán)向完全關聯(lián)而無環(huán)向直接關聯(lián)，如:金屬冶煉及壓延加工業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)關系、關聯(lián)程度以及關聯(lián)方向的差異都可以反映出房地產(chǎn)業(yè)對于不同產(chǎn)業(yè)的影響力以及推動力的差異，同時也可以分析房地產(chǎn)業(yè)對于其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響力到底是從哪個方面進行的，這為該行業(yè)今后的發(fā)展提供了一個好的方向。

四、政策建議

1.堅持房地產(chǎn)業(yè)的調控政策，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)格局

由于房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，對于國民經(jīng)濟的影響較大，所以建立一個積極健康的房地產(chǎn)市場是十分重要的。應繼續(xù)維持對于房地產(chǎn)業(yè)的大力調控，建立長效機制，促使房地產(chǎn)業(yè)處于合理的軌道上發(fā)展，這既有利于國民經(jīng)濟長期平穩(wěn)健康發(fā)展，也有利于其相關產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時須配套出臺符合我國房產(chǎn)環(huán)境的相應政策和機制，堅持以市場化配置為基礎，調控手段為輔助來形成一個合理的房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。由于房地產(chǎn)業(yè)與社會各產(chǎn)業(yè)之間的關聯(lián)程度、方式上有所不同，應分別制定相應的政策措施來推動相應關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2.擴大房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)效應，積極推動房地產(chǎn)業(yè)的轉型

由于制造業(yè)、建筑業(yè)等“硬要素”產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)較為緊密，導致我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目前仍以粗放式發(fā)展為主，隨著未來房地產(chǎn)業(yè)向集約式發(fā)展的轉型，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會更加注重與關聯(lián)較少的商業(yè)、新型工業(yè)、服務業(yè)等以“軟要素”為主的產(chǎn)業(yè)的合作，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從重“硬要素”產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的數(shù)量發(fā)展到重“軟要素”產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的質量發(fā)展的轉變，從而提升房地產(chǎn)業(yè)的人性化、科技化。政策上應積極推動與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)較低的商業(yè)、服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，做到開發(fā)與配套并行。通過房地產(chǎn)業(yè)的集聚作用來擴大對國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)的帶動作用(特別是新興產(chǎn)業(yè))。

3.拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)業(yè)對于資金的需求較大，而目前我國房地產(chǎn)業(yè)的資金主要來自于銀行貸款。為轉移房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性金融風險，降低銀行的不良貸款率，應拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，降低房地產(chǎn)業(yè)與銀行的強關聯(lián)程度。同時借助新型金融工具(例如債券、股票、信托)等方式來為房地產(chǎn)業(yè)融資。在政策方面應積極學習國外成功案例，在國內逐步放寬房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，多方面的去分擔房地產(chǎn)業(yè)對于銀行貸款的高依賴性。

［1］國家信息中心中國經(jīng)濟信息網(wǎng).中國行業(yè)發(fā)展報告——房地產(chǎn)業(yè)［M］.北京:中國經(jīng)濟出版社，2003.

［2］蘇東水.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學［M］.北京:高等教育出版社，2001:246.

［3］簡新華.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學［M］.武漢:武漢大學出版社，2001.

［4］劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)特性及帶動效應研究［M］.北京:中國人民大學出版社，2006:28.

［5］國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒—2002［M］.北京:中國統(tǒng)計出版社，2002.

［6］國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒—2007［M］.北京:中國統(tǒng)計出版社，2007.

(責任編輯 代 應)