PPP+工程總承包模式在南寧市危舊房改住房類型項目中的應(yīng)用分析

文/莊乾敏 華藍設(shè)計（集團）有限公司 廣西南寧 530011

PPP+工程總承包模式在南寧市危舊房改住房類型項目中的應(yīng)用分析

文/莊乾敏 華藍設(shè)計（集團）有限公司 廣西南寧 530011

隨著近幾年南寧危舊房改住房類型項目的開展，現(xiàn)階段該類項目實施過程中存在的問題越來越突出，為解決該類項目難以確保資金到位、超工期現(xiàn)象等問題，文章提出了PPP+工程總承包的建設(shè)模式，并對勘察設(shè)計企業(yè)開展該類業(yè)務(wù)的介入方式、操作流程、合作模式等進行了分析。

危舊房改住房；PPP；工程總承包；勘察設(shè)計企業(yè)

一、引言

危舊房改造項目涉及到還建住戶在建設(shè)期內(nèi)的安置問題，需要前期投入大量資金，對代建單位的資金實力要求較高，且該類項目對工期、造價要求嚴格，前期手續(xù)復(fù)雜，傳統(tǒng)建設(shè)模式與之結(jié)合性不強，致使現(xiàn)階段南寧危舊房改造市場超工期、超投資現(xiàn)象嚴重，大多數(shù)改造項目還建業(yè)主的利益未得到保障。

本文提出采用PPP+工程總承包的操作模式進行危舊房改住房項目建設(shè)，對勘察設(shè)計企業(yè)開展該類業(yè)務(wù)提供了理論基礎(chǔ)。

二、南寧市危舊房改造項目市場問題分析

（一）難以確保資金到位

危舊房改造項目會面臨舊房拆除、土地變性等問題（以限價房方式），項目建設(shè)過程中除需建設(shè)資金投入外，還需定期支出大量資金來解決原住戶住房問題，而一般的代建企業(yè)很難長期、足額支付這筆資金。

如某危舊房改造項目，該項目的代建單位為一招標(biāo)代理機構(gòu)，總建筑面積約19萬平方米， 建設(shè)投資約2億元。項目于2012年4月發(fā)布招標(biāo)信息，計劃工期為46個月，后因代建單位未能籌集足夠的資金來妥善解決居民搬遷安置問題，致使項目進展緩慢，工期已拖延18個月。

（二）超工期現(xiàn)象較為普遍

一方面，設(shè)計處于項目建設(shè)上游，直接影響著建設(shè)進度，而傳統(tǒng)代建制缺少一個懂設(shè)計的單位進行統(tǒng)籌管理；另一方面，同時擁有較強融資能力、公關(guān)能力、管理經(jīng)驗的代建單位較少，工期管理處于空白，超工期現(xiàn)象較為普遍。

如某項目代建單位為一房地產(chǎn)公司，項目總建筑面積約20萬平方米，建設(shè)投資約3.8億元，項目共涉及約300戶居民搬遷，2010年已完全搬出，2012年2月項目發(fā)布招標(biāo)公告，計劃工期42個月，后因代建單位統(tǒng)籌管理問題使項目工期拖延20個月，截止2013年7月仍未辦理施工許可證。

（三）項目實際建設(shè)投資超出預(yù)算

危舊房改造工程涉及到舊房拆除人機費、居民搬遷安置補償、土地出讓金的墊付、建筑材料采購等巨額資金支出，而且不可預(yù)見的風(fēng)險性很大，稍有不慎即會導(dǎo)致資金鏈斷裂，巨額的支出無法收回，利潤無法保證，最終導(dǎo)致整個項目建設(shè)失敗。

（四）質(zhì)量達到標(biāo)準(zhǔn)要求有一定困難

《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造價格管理指導(dǎo)意見》明確規(guī)定了代建單位進行危舊房改造的利潤（最大不能超成本的7%），即危舊房改造項目存在很小的利潤空間，且代建單位還要墊付大量的安置資金，所以在利潤很少甚至無利可圖的情況下一般的代建單位往往不能很好的對項目進行管理，確保其質(zhì)量。

三、 PPP+工程總承包模式適用性分析

（一） PPP模式在危舊房改造項目中的適用性分析

PPP是指政府與社會資本為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的“全過程”合作關(guān)系，以授予特許經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)，以利益共享和風(fēng)險共擔(dān)為特征，通過引入市場競爭和激勵約束機制，發(fā)揮雙方優(yōu)勢，提高公共產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量和供給效率。

由于危舊房改造項目是具有公益性和福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，運用市場體系來運作危舊房改造項目難度較大，需要依靠公共政府部門來解決。但是當(dāng)前政府方面投資于危舊房改造項目建設(shè)的資金僅為土地出讓金的優(yōu)惠，資金缺乏導(dǎo)致項目建設(shè)不能快速推進。

PPP建設(shè)模式可以有效解決危舊房改住房類型項目資金問題，我國一些地方政府如焦作市政府、青島黃島區(qū)政府等創(chuàng)造性地運用PPP模式運作項目，取得了不錯的成效。

（二）工程總承包模式在危舊房改造項目中的適用性分析

工程總承包是在國外發(fā)展較成熟的一種建設(shè)管理模式，具有很多傳統(tǒng)建設(shè)模式不可比擬的優(yōu)勢。在發(fā)達國家，社會對工程總承包的認同程度比較高，美國工程總承包項目超過全部工程項目的一半工程總承包模式與傳統(tǒng)建設(shè)模式相比具有減少業(yè)主人力、物力等方面的支出；控制工程投資；確保工期；提高工程質(zhì)量等顯著優(yōu)勢。

針對危舊房改造項目的特點以設(shè)計牽頭的代建總承包模式可以在一定程度上解決現(xiàn)階段廣西區(qū)內(nèi)危舊房改造存在的問題。

1、控制非還建住房價格

非還建住房面積價格由整個項目（含還建住房和非還建住房）的改造成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，即項目改造成本是決定非還建住房價格的主要因素。

以設(shè)計牽頭的工程總承包模式可以充分發(fā)揮設(shè)計單位的技術(shù)優(yōu)勢，采用限額設(shè)計從源頭上控制投資，不斷優(yōu)化方案，提高設(shè)計、施工、采購的結(jié)合度，大大減少設(shè)計調(diào)整和施工返工的現(xiàn)象，有效控制項目改造成本。

2、縮短安置過渡期

危舊房改造項目的工期決定了原有居民安置過渡期的長短。

以設(shè)計牽頭的工程總承包模式下，一方面一體化的捆綁招標(biāo)可以減少招標(biāo)次數(shù)，減少大量的審批環(huán)節(jié)，從而對建設(shè)進度控制提供良好的保證。

另一方面設(shè)計單位作為總包模式的牽頭方勢必會確保施工單位了解設(shè)計意圖，積極并快速解決施工過程中遇到的問題,避免了在以往工程建設(shè)中相互推卸責(zé)任的現(xiàn)象，控制設(shè)計變更，減少返工，確保改造工期，縮短居民的安置過渡期。

3、提高工程質(zhì)量

一方面，作為以設(shè)計牽頭工程總承包的牽頭方，設(shè)計單位必然投入大量的技術(shù)力量來對設(shè)計進行優(yōu)化,設(shè)計質(zhì)量大大提高。

另一方面，設(shè)計單位具有相應(yīng)資質(zhì)、較豐富的項目管理經(jīng)驗和較完整的質(zhì)量管理體系。在工程建設(shè)過程中,嚴格按照質(zhì)量目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn),對工程質(zhì)量進行控制, 有效避免施工環(huán)節(jié)由于沒有充分理解設(shè)計意圖而產(chǎn)生的錯誤和問題，提高工程質(zhì)量。

四、 勘察設(shè)計企業(yè)采用ppp+工程總承包模式開展危舊房改住房類型項目分析

（一）介入方式

1、從項目入手

勘察設(shè)計企業(yè)每年都有數(shù)量龐大的設(shè)計業(yè)務(wù)，PPP項目在廣西推廣開以后設(shè)計企業(yè)也會有大量的危舊房改造類PPP項目設(shè)計業(yè)務(wù)，企業(yè)可借助這個資源，通過設(shè)計業(yè)務(wù)獲取項目信息與相關(guān)資源，介入項目中。設(shè)計業(yè)務(wù)一般開展的較早，屬項目前期，企業(yè)在這個階段介入能較好的主導(dǎo)項目開展。

這類項目在選擇的過程中要按照一定的條件進行篩選。篩選的條件主要有如下幾方面：

（1）項目的投資方是銀行、基金等金融機構(gòu)，或項目投資方為非建設(shè)領(lǐng)域的公司，不具備項目建設(shè)的能力；

（2）項目所處地理位置好，商業(yè)價值高；

（3）項目基礎(chǔ)條件好，資金已落實。

這部分危舊房改造類PPP項目缺少專業(yè)項目管理人員對項目進行全程把控，開展工程總承包業(yè)務(wù)的勘察設(shè)計企業(yè)可以提供工程總承包整體解決方案介入項目。工程總承包模式具有節(jié)約投資、保證工期、責(zé)任明確、確保質(zhì)量等優(yōu)勢，這些優(yōu)勢勢必成為項目建設(shè)單位選擇工程總承包模式的必然原因。

2、從公共關(guān)系資源入手

勘察設(shè)計企業(yè)在多年的業(yè)務(wù)開展中與眾多的政府部門保持著良好的公共關(guān)系，這些良好的公共關(guān)系資源成為企業(yè)獲取危舊房改造類PPP項目相關(guān)信息的另一條重要渠道，獲取項目的第一手資料，對項目進行分析策劃，整合投資、建設(shè)、運營等各方資源對項目進行建設(shè)。

（二）操作流程

1、以提供工程總承包整體解決方案介入。以此種方式介入時，項目通常已具有社會投資方，勘察設(shè)計企業(yè)作為項目的工程總承包方為項目提供的是全過程項目管理服務(wù)，所做的主要工作有項目前期策劃、工程設(shè)計管理、工程報批報建、施工建設(shè)管理、竣工驗收、試運行等。企業(yè)依據(jù)工程總承包整體解決方案對項目進行投資控制、進度控制、質(zhì)量控制、安全控制，最終達到節(jié)約投資、保證工期、質(zhì)量、確保安全的項目目標(biāo)。

2、以資源整合者身份介入。以此種方式介入時，項目通常處在最前期，即已確定采用PPP模式運作但還未有社會投資方、建設(shè)方等各方資源。在此類項目的操作中，企業(yè)可運用自身的資源整合能力為項目整合社會投資方、建設(shè)方等各方資源，然后作為總承包方通過提供工程總承包整體解決方案對項目進行建設(shè)。在此類項目運作中，企業(yè)可參與組成項目公司，也可只作為承包商對項目進行工程總承包。

（三）盈利模式

危舊房改造通常采用房地產(chǎn)綜合開發(fā)加配建保障房或回建房的模式進行建設(shè)，項目投資通過房地產(chǎn)項目的出售進行回收并實現(xiàn)微利。在具體操作過程中，可通過如下兩種方式來提高項目盈利，一是選擇區(qū)位優(yōu)勢明顯的項目，盡量發(fā)掘項目的商業(yè)開發(fā)價值，擴大商鋪、辦公等商業(yè)地產(chǎn)的配置。二是盡量配套建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房等能出售的保障房。

勘察設(shè)計企業(yè)在參與危舊房改造類PPP項目的運作時主要在如下兩方面盈利：一是提供工程總承包整體解決方案，進行項目全過程管理，收取工程總承包管理費；二是作為股東與其他社會資本組成項目公司進行項目運作，收取項目利潤分層。

（四）合作模式

勘察設(shè)計企業(yè)在參與危舊房改造類PPP項目的運作中主要涉及的合作方有三個：社會投資方、施工單位、項目運營方。在實際選擇時應(yīng)根據(jù)項目特點的不同具體分析，但所選單位應(yīng)滿足信譽好、實力強、具備相應(yīng)資格資質(zhì)等基礎(chǔ)條件。

1、社會投資方。這里所說的社會投資方可以是銀行、基金等金融機構(gòu)，也可以是具有資金實力的施工單位、運營單位等，從其作為投資方的功能來講，要求其具有雄厚的資金實力，具有與項目相匹配的償債能力、抵御風(fēng)險能力。

2、施工單位。要求施工單位具有與項目投資相匹配的施工總承包資質(zhì)，具有豐富的項目施工建設(shè)經(jīng)驗。近年來與華藍集團經(jīng)常合作的施工單位主要有區(qū)一建、區(qū)二建、區(qū)五建、中建八局等。

3、項目運營方。這里所說的項目運營方指房地產(chǎn)類項目的后期銷售代理、物業(yè)管理等，要求項目運營方具有較強的業(yè)務(wù)能力，有較好的口碑與信譽。

（五）退出機制

勘察設(shè)計企業(yè)一般運營能力弱，參與危舊房改造類PPP項目，在完成項目竣工驗收后應(yīng)迅速回收應(yīng)得回報并退出，不應(yīng)對項目進行長期持有和運營。公司的退出機制因介入方式的不同而有所不同：

1、以提供工程總承包整體解決方案介入，只作為項目的工程總承包方時。在此種情況下，華藍集團收取的只有工程總承包管理費，在合同中應(yīng)明確規(guī)定費用支付方式及時間，在項目竣工驗收后公司應(yīng)盡快收取應(yīng)得費用退出項目。

2、以資源整合者身份介入，此種情況下企業(yè)一方面是項目的工程總承包方，另一方面可能會入股項目公司。當(dāng)公司入股項目公司時，可在項目完成后將所持有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給項目運營方等第三方公司，這里需注意第三方應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。

結(jié)語：

本文在對南寧市危舊房改造項目實地調(diào)研的基礎(chǔ)上總結(jié)南寧市危舊房改造項目存在的問題，最終提出PPP+工程總承包的操作模式能夠有效解決當(dāng)前危舊房改造項目存在的問題，并給出勘察設(shè)計企業(yè)開展此類業(yè)務(wù)的操作模式及流程，以指導(dǎo)未來業(yè)務(wù)的開展。

[1]李婷婷，黃寒.淺談設(shè)計企業(yè)向總承包工程公司的轉(zhuǎn)型[J]．項目管理技術(shù)，2010，(09).

[2]趙永東，蔡習(xí)偉，毛立峰.新形勢下工程建設(shè)總承包管理的思考[J].工程與建設(shè)，2011，25（02）：281-282.

[3]李冰.關(guān)于城市建設(shè)過程中危舊房改造的若干問題分析[J].規(guī)劃與設(shè)計，2012.

[4]張磊，王涯茜.危舊房改造中的問題與對策[J].經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),2010,(08).

[5]王景森.支持保障性住房投融資建設(shè)的PPP模式研究[D].北京：財政部財政科學(xué)研究所,2014年.

[6]張潔.社會資本參與公共租賃住房建設(shè)的研究[D].武漢：華中師范大學(xué)，2012.

莊乾敏（1986.08），女，山東莒縣，華藍設(shè)計（集團）有限公司、工程師、碩士研究生，工程管理。