未辦理過戶登記的房屋買受人對抗法院強制執(zhí)行力法律問題分析

唐明瀚

摘 要：司法實踐與理論研究對于已支付價款并基于有效買賣合同而取得房屋占有卻未辦理過戶登記的房屋買受人，在與第三人就房屋權(quán)益問題產(chǎn)生糾紛時能否對抗法院強制執(zhí)行力的問題存在爭議。而此問題實際上也包含《物權(quán)法》與《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》之間法律適用相沖突問題。筆者借用案例分析的方式對上述問題進行分析，并嘗試列舉以買受人“是否已支付全部價款”、“是否已實際占有標的房屋”以及“房屋買受人是否存在過錯”等幾個標準，以求能更好地協(xié)調(diào)《物權(quán)法》與《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的適用，幫助司法工作者解決此類法律問題，統(tǒng)一司法尺度。

關鍵詞：債權(quán)性不動產(chǎn)支配權(quán)；法院強制執(zhí)行；占有保護；房屋所有權(quán)登記

一、 引言

自《物權(quán)法》頒布以來，理論界關于已支付價款并基于有效買賣合同而取得房屋占有卻未辦理過戶登記的房屋買受人，在與第三人就房屋權(quán)益問題產(chǎn)生糾紛時，能否對抗法院強制執(zhí)行力的問題存在爭議，實務界對此問題的做法也不盡相同。筆者將通過下文嘗試對這一問題進行分析。為了方便討論，筆者建立以下案例模型：

房屋所有人甲出售一套房屋給自然人乙，甲乙二人之間簽訂了合法有效的房屋買賣合同。乙支付了全部價款，但因甲的原因一直未能辦理房屋所有權(quán)變更登記。此后，甲又將該套房屋向丙銀行申請抵押貸款，并辦理了房屋抵押登記手續(xù)。甲拿到丙貸款后用于個人經(jīng)商，并與自然人丁有商業(yè)上的往來。

后甲因與丁的貨款糾紛被丁訴諸法院。法院判決丁勝訴，并將甲的財產(chǎn)作為法院強制執(zhí)行之標的物，經(jīng)由丁申請執(zhí)行。法院在執(zhí)行過程中到房產(chǎn)管理部門將該套房屋作為甲的財產(chǎn)予以查封并欲評估、拍賣時，乙向法院提出執(zhí)行異議，要求法院解除查封。丙以其享有該套房屋的抵押權(quán)為由向法院提出優(yōu)先受償?shù)纳暾垼瑥亩鹳I受人乙、丙銀行以及執(zhí)行申請人丁三者之間的權(quán)利沖突。

二、 案例分析

理清乙丙丁三者之間的權(quán)利沖突的首要任務在于判斷三者各自究竟享有什么樣的權(quán)利。

（一）三方所享有的權(quán)利分析

1.關于買受人乙的權(quán)利

依據(jù)我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定①，我國《物權(quán)法》關于房屋所有權(quán)變更的模式采用的是“登記生效主義”，未經(jīng)登記的不發(fā)生房屋所有權(quán)變更的法律效果。故在本案例中，甲與乙雖然已簽訂房屋買賣合同，但因甲的原因二者沒有按照約定進行變更登記，所以該房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓并沒有發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，即該房屋的所有權(quán)人仍為甲。

依據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定②，甲乙二者之間的房屋買賣雖未履行變更登記不能發(fā)生房屋所有權(quán)變更的法律效果，但不影響二者之間房屋買賣合同本身的效力。即甲乙二者之間的房屋買賣合同仍然合法有效。

再依據(jù)《物權(quán)法》第二百四十一條的規(guī)定③，乙雖已占有該房屋但并未取得該房屋所有權(quán)。甲乙二者之間的房屋買賣合同既然合法有效，買受人乙可以依據(jù)該合同的約定要求房屋所有人甲承擔繼續(xù)履行的義務或者承擔相應的違約責任。

2.關于丙銀行的權(quán)利

依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定④，房屋所有權(quán)登記具有公示效力，不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設立。丙銀行以權(quán)屬登記在甲名下的房屋為標的物與甲簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)。丙基于對房屋登記公示的信賴而進行的抵押行為已盡了合理謹慎義務，該抵押合法有效，丙享有該房屋的抵押權(quán)。

3.關于執(zhí)行申請人丁的權(quán)利

房屋所有人甲與執(zhí)行申請人丁的之間的貨款糾紛，屬于普通債權(quán)債務糾紛。法院已判決丁勝訴，因此丁可以向法院申請強制執(zhí)行甲的個人財產(chǎn)。

（二）三方權(quán)利沖突及解決

通過上述對乙丙丁三者之間的權(quán)利分析筆者發(fā)現(xiàn)，三者任意一方想要完全實現(xiàn)自身的權(quán)利都會妨礙到另外兩者權(quán)利的實現(xiàn)，這就造成了三方權(quán)利沖突。關于本案例中的法律問題應當如何處理，司法實踐中的做法之間存在很大的差異，理論界對此也存在不同的認識。梁慧星教授認為“對于某項處于第三人占有之下的財產(chǎn)，判斷法院可否強制執(zhí)行的標準是，被執(zhí)行人是否享有返還財產(chǎn)請求權(quán)?！雹?/p>

本案例中買受人乙向房屋所有人甲支付了全部房款并實際占有該房屋，買受人乙構(gòu)成物權(quán)法上的合法有權(quán)占有。乙支全部付價款之后，甲的權(quán)利已經(jīng)得以完全實現(xiàn)，從而甲喪失對標的房屋的返還財產(chǎn)請求權(quán)。因此，買受人乙的異議成立，法院應該解除房屋的查封。相反的觀點則認為，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，標的房屋仍屬于甲的財產(chǎn)，法院當然可以查封、拍賣。

筆者認為，回答如何解決三方權(quán)利沖突問題實質(zhì)上可以化解為回答以下兩個問題：

1.執(zhí)行申請人丁向法院申請強制執(zhí)行標的房屋，買受人乙能否基于自己的權(quán)利與之對抗？

依據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)規(guī)定》）第十七條規(guī)定⑥，本案例中甲乙二者簽訂了合法有效的房屋買賣合同，乙支付了全部價款但因為甲的原因一直未能辦理房屋所有權(quán)變更登記。

乙按照合同約定全面履行了義務，甲一直沒有履行辦理所有權(quán)變更登記的義務，乙對此并沒有過錯。依據(jù)上述規(guī)定，法院為實現(xiàn)丁的普通債權(quán)而強制執(zhí)行該標的房屋與乙的權(quán)利發(fā)生沖突時，不得查封該房屋，乙的執(zhí)行異議成立。

既然乙的執(zhí)行異議成立，法院就不得查封該標的房屋，也就無從談起拍賣該房屋，丙在本案強制執(zhí)行中主張的優(yōu)先受償權(quán)就沒有意義。

但是，也有觀點認為此種處理方式存在不當之處。若法院是在《物權(quán)法》實施后所為查封、扣押或者是凍結(jié)該房屋的行為，應當遵循《物權(quán)法》第九條規(guī)定之公示原則⑦?！段餀?quán)法》的效力高于《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，該規(guī)定第十七條后段與《物權(quán)法》第九條規(guī)定相沖突，不得再繼續(xù)適用?！段餀?quán)法》明確了不動產(chǎn)物權(quán)變動采“登記生效主義”，未經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動不發(fā)生當事人所期待的法律效果。

登記為不動產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式，乙對于該標的房屋的占有沒有不動產(chǎn)物權(quán)公示效力。如果《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段規(guī)定在《物權(quán)法》實施之后仍然得以繼續(xù)適用的話，當事人完全可以采用“倒簽合同”的方式來規(guī)避此項法律風險。

因此，買受人乙能否基于自己的權(quán)利對抗法院強制執(zhí)行力的問題，實際上也包含《物權(quán)法》與《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》之間法律適用相沖突問題。在具體法律適用過程當中，法院對此所采取的態(tài)度也各有不同。從效力高低的角度來說，作為全國人大通過的法律《物權(quán)法》的效力高于最高人民法院司法解釋。

依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定對案例進行處理沒有法律上的問題。但是在《物權(quán)法》頒布之前，雖未明確規(guī)定司法實務當中其實在實質(zhì)上執(zhí)行著不動產(chǎn)物權(quán)“登記生效主義”?！段餀?quán)法》并非在理論和實務上首創(chuàng)此項原則，而是用立法的形式肯定了此項原則在法律實踐之中的適用。《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》也是最高人民法院在考慮不動產(chǎn)物權(quán)“登記生效主義”原則的前提下，對此種情形進行的變通性規(guī)定，目的即是為了能更好地平衡執(zhí)行申請人與異議第三人之間的利益。

因此，筆者更贊同前述第一種觀點。根據(jù)我國《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定⑧，法院應當裁定乙的異議成立，中止對該標的房屋的執(zhí)行。如果丁不服法院作出的裁定，可以在裁定書送達之日起15日內(nèi)，向執(zhí)行法院提起異議之訴。如果丁的異議之訴被駁回或者逾期未提起訴訟，法院必須解除對該標的房屋的查封，僅能就房屋所有人甲的其他個人財產(chǎn)作為執(zhí)行標的物來實現(xiàn)丁的債權(quán)。

2.倘若本案例中，沒有執(zhí)行申請人丁。而是房屋所有人甲不能償還銀行到期貸款，丙銀行起訴甲并勝訴。丙銀行向法院申請強制執(zhí)行標的房屋以實現(xiàn)其抵押權(quán)時，買受人乙能否基于自己的權(quán)利與之對抗？

前一種情況之中，乙可以基于自己的權(quán)利對抗法院的強制執(zhí)行有一個隱含的前提條件：即丁與甲之間為普通債權(quán)債務關系。乙支付了價款完成了交付，基于合法有效的房屋買賣合同關系而對標的房屋產(chǎn)生管領和控制。乙對房屋所享有的權(quán)利狀態(tài)構(gòu)成《物權(quán)法》上的“占有”。占有是指“占有人對于物有事實上的管領力的狀態(tài)?！雹徇@種事實狀態(tài)屬于《物權(quán)法》所明確規(guī)定的一種物權(quán)性財產(chǎn)利益?；蛘咭灿腥藢⑦@種支配權(quán)稱為“債權(quán)性不動產(chǎn)支配權(quán)”。無論怎么定性，也正是因為這種管領和控制狀態(tài)的特殊性使得乙的權(quán)利得以優(yōu)先于丁所享有的普通債權(quán)。從而使得乙可以基于自己的權(quán)利對抗法院的強制執(zhí)行。

與之不同的是，丙享有的是抵押權(quán)。抵押權(quán)作為物權(quán)的一種，享有優(yōu)先于債權(quán)的效力。當它與乙的權(quán)利發(fā)生沖突時，筆者認為不能簡單地直接認定乙所享有的權(quán)利的效力可以優(yōu)先于丙的抵押權(quán)。即便認為這種占有的事實狀態(tài)或者這種“債權(quán)性不動產(chǎn)支配權(quán)”的效力能夠優(yōu)先于普通債權(quán)，也不能等同于這種優(yōu)先效力可以直接對抗物權(quán)優(yōu)先性的結(jié)論。即乙不得直接以《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定對抗《物權(quán)法》第一百九十五條的規(guī)定。因此，法院有權(quán)拍賣標的房屋，丙對拍賣所得款項享有優(yōu)先受償權(quán)。此時，法院應駁回乙的異議。

三、結(jié)論與建議

通過上文分析筆者認為，對于已支付價款并基于有效買賣合同而取得房屋占有，卻未辦理過戶登記的房屋買受人能否對抗法院強制執(zhí)行力的問題，應當分情況討論。若執(zhí)行申請人提出申請所依據(jù)的權(quán)利是基于其與房屋所有人之間所存在的普通債權(quán)債務關系時（如本模擬案例中的甲與丁），房屋買受人則能基于其自己的權(quán)利而與之對抗；若執(zhí)行申請人提出申請所依據(jù)原權(quán)利是基于其與房屋所有人之間所存在的物權(quán)關系或其他特殊法律關系時（如本模擬案例中的甲與丙），房屋買受人則不能基于其自己的權(quán)利而直接與之對抗。應當依據(jù)案例的實際情況具體分析，判斷關鍵點在于執(zhí)行申請人與買受人各自享有權(quán)利優(yōu)先性之比較。

同時，我們還應當注意一個隱含前提問題。即應當考慮法院強制執(zhí)行所為的查封、扣押及凍結(jié)標的房屋的行為與房屋所有人和買受人簽訂房屋買賣合同先后順序問題。

（一）若法院查封、扣押及凍結(jié)標的房屋的行為在前，并且在房產(chǎn)管理部門已辦理了相應登記，房屋買受人則不能基于其自己的權(quán)利而對抗法院的強制執(zhí)行力。因為其在簽訂房屋買賣合同時，應當并且有能力向房產(chǎn)管理部門了解標的房屋是否存在權(quán)利瑕疵。沒有了解到此權(quán)利瑕疵的，買受人對此至少存在過錯。

（二）若法院查封、扣押及凍結(jié)標的房屋的行為在前，卻沒有在房產(chǎn)管理部門已辦理相應登記，房屋買受人則能基于其自己的權(quán)利而對抗法院的強制執(zhí)行力。因為其在簽訂房屋買賣合同時，無法得知標的房屋已經(jīng)被查封、扣押或者凍結(jié)。買受人基于對登記公示效力的信賴而簽訂房屋買賣合同的行為應當受到保護。

（三）若法院查封、扣押及凍結(jié)標的房屋的行為在后，則無論其是否在房產(chǎn)管理部門辦理相應登記都不能影響之前簽訂的房屋買賣合同當事人的權(quán)利。

因此，已支付價款并基于有效買賣合同而取得房屋占有卻未辦理過戶登記的房屋買受人能對抗法院強制執(zhí)行力并非是無條件的。

結(jié)合《物權(quán)法》相關條文以及《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》之規(guī)定，房屋買受人享有此對抗力應當滿足以下幾個條件：

1.買受人須支付了全部價款。對于此項條件筆者認為在以后修改相關法律或者修改相關司法解釋的過程當中應當對支付價款的額度或者比例給與適當放寬。畢竟在實際房屋買賣過程當中，一次性支付全款并非絕對多數(shù)情形。分期付款或者分幾次付款的交易習慣更為常見。賦予房屋買受人相應對抗能力之目的在于保護其正當交易的利益。若將此條件設定過高，非但不能起到保護買受人利益的作用，反而可能因此而傷害買受人的利益。

2.買受人須實際占有該標的房屋。若買受人未實際占有該標的房屋，則其所享有的權(quán)利僅為依據(jù)合同約定要求房屋所有人承擔繼續(xù)履行的義務或者承擔相應的違約責任。買受人所享有的權(quán)利失去了占有的管領和控制狀態(tài)的特殊性，則失去了對抗執(zhí)行申請人普通債權(quán)的能力。至于“實際占有”的判斷應當結(jié)合英國法對于占有的“持續(xù)性與穩(wěn)定性“的標準來確定⑩。

3.買受人對此不存在過錯。即未履行房屋所有權(quán)變更登記的行為并非是因為可以歸責于該買受人之原因。

4.法院查封、扣押及凍結(jié)標的房屋的行為應當在房屋所有人與買受人簽訂房屋買賣合同之后，或者存在法院未向房產(chǎn)管理部門辦理相應登記的情形。

綜上所述，筆者建議立法者在以后修改相關法律或者出臺相關司法解釋的過程當中，能夠參考以上適用標準，更好地協(xié)調(diào)《物權(quán)法》與《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的適用，從而提供明確的標準以解決此類法律問題，統(tǒng)一司法尺度。（作者單位：四川大學法學院）

參考文獻：

[1] 陳華彬，梁慧星.《物權(quán)法》[M].法律出版社.

[2] 王利明，楊立新，王軼，程嘯等.民法學（第三版）[M].法制出版社.

[3] 陳永強.登記公信力與占有保護[J].環(huán)球法律評論.

[4] 金可可.基于債務關系之支配權(quán)[J].法學研究.

[5] 姜戰(zhàn)軍.論占有權(quán)利推定對不動產(chǎn)上占有的適用[J].法律科學.

[6] 程嘯，尹飛.論物權(quán)法中占有的權(quán)利推定規(guī)則[J].西北政法學院學報.

注解：

① 《物權(quán)法》第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”

② 《物權(quán)法》第15條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

③ 《物權(quán)法》第241條：“基于合同關系等產(chǎn)生的占有，有關不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關法律規(guī)定?！?/p>

④ 《物權(quán)法》第187條：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設立?！?/p>

⑤ 梁慧星.民事立法、理論、實務若干問題.中國社會科學網(wǎng). 2014-11-20.[EB/OL].http：//www.cssn.cn/fx/fx_fjgg/201312/t20131223_921256.shtml

⑥ 《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>

⑦ 《物權(quán)法》第9條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?/p>

⑧ 《民事訴訟法》第227條：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！?/p>

⑨ 陳華彬，梁慧星.《物權(quán)法》[M].法律出版社，2010：387

⑩ 陳永強.登記公信力與占有保護[J].環(huán)球法律評論，2012（03）：139