城鄉(xiāng)一體化背景下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究
——基于蕪湖市的調(diào)研

■ 羅 遙/李 陳/程久苗/齊 杰

（1.安徽師范大學(xué)國(guó)土資源與旅游學(xué)院，蕪湖 241000；2.浙江大學(xué)公共管理學(xué)院，杭州 310058；3.蕪湖市國(guó)土資源局，安徽 蕪湖 241011）

城鄉(xiāng)一體化背景下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究
——基于蕪湖市的調(diào)研

■ 羅 遙1/李 陳2/程久苗1/齊 杰3

（1.安徽師范大學(xué)國(guó)土資源與旅游學(xué)院，蕪湖 241000；2.浙江大學(xué)公共管理學(xué)院，杭州 310058；3.蕪湖市國(guó)土資源局，安徽 蕪湖 241011）

基于對(duì)蕪湖市實(shí)地調(diào)研，總結(jié)出我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題有：①集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)缺陷；②集體建設(shè)用地價(jià)格較低、融資困難；③再次流轉(zhuǎn)規(guī)范管理有待加強(qiáng)；④征地與流轉(zhuǎn)兩種形式難以銜接和配套；⑤流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織缺失。規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的建議：①積極探索農(nóng)村土地制度改革創(chuàng)新，一要探索集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)立法保障；二要明晰集體土地產(chǎn)權(quán)；三要改革現(xiàn)行的土地征收制度。②完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。③通過(guò)健全農(nóng)村社會(huì)保障體系和建立農(nóng)村金融支撐體系，完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)配套措施。

城鄉(xiāng)一體化；集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；問(wèn)題；對(duì)策；蕪湖

黨的十八屆三中全會(huì)指出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入，農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求急劇增長(zhǎng)[1]，集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、轉(zhuǎn)讓等形式自發(fā)地流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地用于工業(yè)建設(shè)[2]，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的不斷發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化提供了用地保障[3]。在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的形勢(shì)下，探索適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)村發(fā)展的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)路徑，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要課題[4]。由于當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)的自發(fā)性以及相關(guān)制度和政策的缺失，流轉(zhuǎn)中存在農(nóng)村土地資產(chǎn)流失、農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以保障等問(wèn)題，加劇了農(nóng)村矛盾[5]。已有的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題與對(duì)策的研究主要集中于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與模式比較，缺乏對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問(wèn)題深入的分析，提出的政策建議也局限于解決當(dāng)?shù)氐木唧w問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)蕪湖市的實(shí)地調(diào)研，充分調(diào)查集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶和企業(yè)的利益訴求，科學(xué)分析流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題，提出解決對(duì)策，為規(guī)范我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展提供政策建議和理論借鑒。

1 調(diào)研區(qū)域

蕪湖市位于安徽省東南部，處于沿海開放向內(nèi)地梯度推進(jìn)的交匯點(diǎn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)位居安徽省前列。1999年11月，蕪湖市成為全國(guó)首個(gè)開展農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市，探索我國(guó)農(nóng)村土地使用制度的改革和創(chuàng)新[6]。蕪湖市制定了《蕪湖市農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)方案》和《蕪湖市農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行。

本文基于對(duì)蕪湖市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，調(diào)查范圍包括蕪湖市的四區(qū)（鏡湖區(qū)、鳩江區(qū)、弋江區(qū)、三山區(qū)）四縣（蕪湖縣、無(wú)為縣、南陵縣、繁昌縣），共涉及九連村、紅星村等15個(gè)典型村。通過(guò)實(shí)地走訪和小型會(huì)議座談，全面掌握蕪湖市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)狀況，并收集農(nóng)戶、基層工作人員和流轉(zhuǎn)企業(yè)法人的建議，共收回有效調(diào)研問(wèn)卷246份，訪談材料46份。本文所用數(shù)據(jù)主要源于調(diào)研一手資料，部分社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和土地利用數(shù)據(jù)來(lái)源于《蕪湖市統(tǒng)計(jì)年鑒》和土地管理部門提供的資料。

2 蕪湖市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀調(diào)查

2.1 流轉(zhuǎn)方式

通過(guò)對(duì)村鎮(zhèn)工作人員、流轉(zhuǎn)企業(yè)以及農(nóng)戶的調(diào)查分析，距離市區(qū)近、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通常采用轉(zhuǎn)讓方式；距離市區(qū)較遠(yuǎn)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通常采用出租方式。作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等形式的流轉(zhuǎn)在蕪湖市開展較少。具體來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過(guò)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)建設(shè)工業(yè)園區(qū)，轉(zhuǎn)讓方式對(duì)流轉(zhuǎn)企業(yè)而言，土地使用年限更長(zhǎng)（與同用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限一致，大多為工業(yè)用途，流轉(zhuǎn)年限50年），能持續(xù)獲得穩(wěn)定的收益；對(duì)農(nóng)民而言，可一次性獲得可觀的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，短期效益明顯。在較偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)期限短（一般為1-3年），通常為集體經(jīng)濟(jì)組織與用地企業(yè)（個(gè)人）私下簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。出租方式在法律規(guī)定不明、預(yù)期模糊的情況下能較好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，顯示出了其優(yōu)越性。

2.2 流轉(zhuǎn)價(jià)格

蕪湖市對(duì)集體建設(shè)用地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)，建立了完善的地價(jià)體系[7]，防止流轉(zhuǎn)中價(jià)格的隨意性和集體土地資產(chǎn)流失。如清水鎮(zhèn)按照土地用途和土地區(qū)位，將集體建設(shè)用地分為六級(jí)18類。根據(jù)工業(yè)、商業(yè)、居住等土地用途和區(qū)位條件，確定建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，作為集體建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)的價(jià)格參考。

2.3 流轉(zhuǎn)收益分配

集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配，包括初次流轉(zhuǎn)收益金的分配和再次流轉(zhuǎn)增值收益的分配。初次流轉(zhuǎn)時(shí)，土地使用者向市、縣政府繳納土地流轉(zhuǎn)收益金：三里鎮(zhèn)1元/m2，清水鎮(zhèn)、三山鎮(zhèn)2元/m2，大橋鎮(zhèn)、澛港鎮(zhèn)3元/m2。土地流轉(zhuǎn)收益和土地增值收益分配時(shí)，充分考慮土地所有者的合法權(quán)益以及各級(jí)政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入。2000年和2001年，市、縣、鄉(xiāng)和集體經(jīng)濟(jì)組織分成比例為1∶2∶5∶2。為更好地保障農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，2002年之后縣、鄉(xiāng)和集體經(jīng)濟(jì)組織的收益分成比例為1∶4∶5，縣、鄉(xiāng)所得流轉(zhuǎn)收益要用于城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入[8]。

3 蕪湖市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

3.1 集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)缺陷

集體土地所有權(quán)在使用、收益和處分幾個(gè)方面都有所表現(xiàn)。首先，在使用權(quán)方面，當(dāng)前法律規(guī)定只有村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)村公共設(shè)施建設(shè)才能夠使用集體土地，土地使用權(quán)的主體和內(nèi)容均受嚴(yán)格限制[9]。其次，在收益權(quán)方面，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)只能先征為國(guó)有土地，絕大部分收益被國(guó)家獲得，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民收益較少。最后，在處分權(quán)方面，集體建設(shè)用地只能轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，而國(guó)有建設(shè)用地則不能轉(zhuǎn)換為集體建設(shè)用地[10]。

3.2 集體建設(shè)用地價(jià)格較低、融資困難

由于集體土地產(chǎn)權(quán)的固有缺陷和集體建設(shè)用地市場(chǎng)的缺失，導(dǎo)致集體建設(shè)用地價(jià)格相對(duì)較低，融資困難。蕪湖市集體建設(shè)用地價(jià)格與同等區(qū)位、同等條件的國(guó)有土地價(jià)格相差較大。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，同樣處于蕪湖市橋北工業(yè)園的工業(yè)用地，國(guó)有土地市場(chǎng)價(jià)格約40萬(wàn)元/畝，而流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地價(jià)格僅為20萬(wàn)元/畝。集體建設(shè)用地在抵押融資、企業(yè)上市等環(huán)節(jié)也存在障礙。開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)中，制定了《關(guān)于蕪湖市農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的若干意見》，規(guī)定符合條件和程序的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。但企業(yè)進(jìn)行抵押時(shí)，銀行對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的要求非常嚴(yán)格，難度較大。部分發(fā)展勢(shì)頭良好、籌備上市的企業(yè)遇到障礙，導(dǎo)致企業(yè)上市時(shí)間延誤。

3.3 再次流轉(zhuǎn)規(guī)范管理有待加強(qiáng)

蕪湖市集體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)較為規(guī)范，而再次流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)活躍，政府監(jiān)管有一定困難，阻礙了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。具體來(lái)看，企業(yè)為規(guī)避向政府和集體經(jīng)濟(jì)組織繳納的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，通常采取企業(yè)法人變更的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，使得在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益的分配過(guò)程中，集體土地資產(chǎn)流失，農(nóng)民得不到合理的收益。通過(guò)對(duì)蕪湖市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，近年來(lái)初次流轉(zhuǎn)面積大幅減小，未來(lái)流轉(zhuǎn)潛力主要在于再次流轉(zhuǎn)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)集體建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。

3.4 征地與流轉(zhuǎn)兩種形式難以銜接和配套

集體建設(shè)用地直接入市流轉(zhuǎn)，企業(yè)可以通過(guò)流轉(zhuǎn)從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得建設(shè)用地使用權(quán)，對(duì)現(xiàn)行的征地制度產(chǎn)生較大沖擊，建設(shè)用地供給主體從國(guó)家變?yōu)閲?guó)家和集體并存。由于比較效益的存在，集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民不愿被征地，這就導(dǎo)致征地的難度增加，征地成本也必然增加[11]。因此，應(yīng)加快現(xiàn)行征地制度改革，明確界定征地和流轉(zhuǎn)的范圍，改革和完善現(xiàn)行征地補(bǔ)償和安置的管理辦法，保持征地和流轉(zhuǎn)利益的適度平衡，完善研究征地條件和程序，確保征地和流轉(zhuǎn)的銜接。

3.5 流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織缺失

中介服務(wù)組織在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中能發(fā)揮信息搜集和傳遞、組織談判、訂立合約及監(jiān)督合約執(zhí)行的作用，從而降低交易費(fèi)用，引導(dǎo)建設(shè)用地使用權(quán)按照市場(chǎng)需求合理流轉(zhuǎn)，是一種有效率的組織形式[12]。當(dāng)前蕪湖市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)有專門的機(jī)構(gòu)和人員負(fù)責(zé)提供流轉(zhuǎn)信息等中介服務(wù)，但由于其職責(zé)范圍的限制，無(wú)法在全市范圍內(nèi)發(fā)揮作用。目前我國(guó)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量不多，都屬于起步和摸索階段，北京、廣東等地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)主要包括調(diào)節(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)糾紛、集體建設(shè)用地測(cè)量評(píng)估和估價(jià)法律咨詢等。

4 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對(duì)策研究

4.1 探索農(nóng)村土地制度改革創(chuàng)新

首先，要探索集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)立法保障?！锻恋毓芾矸ā返壬衔环▏?yán)重滯后于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)發(fā)展，而地方性法規(guī)創(chuàng)新受限于行政權(quán)限，難以成為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。應(yīng)當(dāng)修改《土地管理法》中不合理的限制性條款，制定國(guó)內(nèi)通行的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)行政法規(guī)，明確規(guī)定集體建設(shè)用地的概念、形式、流轉(zhuǎn)范圍和期限等內(nèi)容，保證集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有法可依。

其次，要明晰集體土地產(chǎn)權(quán)。我國(guó)現(xiàn)有的集體土地產(chǎn)權(quán)制度嚴(yán)重制約了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展。集體土地所有權(quán)主體模糊、權(quán)能殘缺等都使集體經(jīng)濟(jì)組織不能充分行使土地權(quán)利[13]。需對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行重新建設(shè)，應(yīng)在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)相分離，所有權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織擁有，使用權(quán)則與國(guó)有土地使用權(quán)一樣實(shí)行有償、有期限、可以流動(dòng)的使用制度。

第三，要改革現(xiàn)行的土地征收制度。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍與征地范圍存在互補(bǔ)關(guān)系，為避免流轉(zhuǎn)與征收之間的沖突，要對(duì)土地征收制度進(jìn)行改革[14]。具體地說(shuō)，要嚴(yán)格界定土地征收范圍，對(duì)公共利益范圍進(jìn)行嚴(yán)格地界定，可采取概括加列舉式的方式，既有原則性條款，又可列舉公共利益的范圍；完善土地征收程序，設(shè)立征地公示期和補(bǔ)償爭(zhēng)議協(xié)商機(jī)制，以全額支付征地補(bǔ)償款作為土地權(quán)利轉(zhuǎn)移的條件；明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)充分尊重集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，給予合理的補(bǔ)償。

4.2 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)

一是完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制。當(dāng)前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式主要是轉(zhuǎn)讓和出租兩種方式。轉(zhuǎn)讓方式能給農(nóng)民帶來(lái)較多的短期經(jīng)濟(jì)收益，但農(nóng)民失去土地保障，容易出現(xiàn)“返貧”現(xiàn)象。出租方式收益較低，少量的流轉(zhuǎn)收益大都由村委會(huì)所有，農(nóng)民難以享受集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益。在流轉(zhuǎn)方式上，應(yīng)積極推廣作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建，長(zhǎng)期保障農(nóng)民的生產(chǎn)生活；在收益分配上，應(yīng)提高農(nóng)民的收益分配比例，采取貨幣分配和購(gòu)買社保、提供安置住房相結(jié)合的方式。同時(shí)，完善土地流轉(zhuǎn)交易管理辦法和實(shí)施細(xì)則，建立監(jiān)督制約和責(zé)任追究機(jī)制。

二是建立集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)。依托國(guó)有建設(shè)用地交易市場(chǎng)，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易平臺(tái)，提供信息發(fā)布、咨詢、評(píng)估等服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)掛牌、申請(qǐng)和競(jìng)價(jià)、中標(biāo)公示等功能。將集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股、合資聯(lián)營(yíng)、抵押貸款納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)。

4.3 完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)配套措施

一是健全農(nóng)村社會(huì)保障體系。農(nóng)村集體土地不但承擔(dān)著生產(chǎn)資料功能，還承擔(dān)著社會(huì)保障功能，農(nóng)民就業(yè)、收入和保障均系于土地。開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，必須首先解決農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。目前城市社會(huì)保險(xiǎn)制度比較健全，而農(nóng)村社會(huì)保障水平較低。土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)民社會(huì)保障應(yīng)逐步與城市社會(huì)保障體系接軌，根據(jù)農(nóng)民從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活的需要，建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等基本社會(huì)保障。

二是建立農(nóng)村金融支撐體系。開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，必須堅(jiān)持把農(nóng)村金融改革與促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相結(jié)合。要推進(jìn)機(jī)制創(chuàng)新，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)銀行集體土地業(yè)務(wù)，引導(dǎo)國(guó)有控股銀行設(shè)立小企業(yè)專營(yíng)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大縣域銀行分支機(jī)構(gòu)的審批權(quán)限。推進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新，擴(kuò)大抵押物范圍，支持金融機(jī)構(gòu)開發(fā)符合集體土地特點(diǎn)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

5 結(jié)語(yǔ)

在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中需要大量的建設(shè)用地作保障，但我國(guó)城鄉(xiāng)二元分割的土地制度導(dǎo)致了城鄉(xiāng)土地同地不同價(jià)、同地不同權(quán)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還存在著集體土地產(chǎn)權(quán)缺陷、價(jià)格較低、再次流轉(zhuǎn)監(jiān)管困難、中介服務(wù)組織缺失等問(wèn)題亟需妥善解決。不僅需要在國(guó)內(nèi)積極探索農(nóng)村土地使用制度改革，還需借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在城市化過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，積極構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，提高農(nóng)村土地資源的配置效率，合理分配流轉(zhuǎn)收益，成立流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，進(jìn)一步完善流轉(zhuǎn)配套措施。通過(guò)多層次的措施保障集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)范運(yùn)行，促進(jìn)集體建設(shè)用地合理利用，推動(dòng)我國(guó)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

[1]楊建波,李永明,梁輝,等.集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系框架構(gòu)建[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì),2013,26(6)：69-72.

[2]張夢(mèng)琳.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資源配置效應(yīng)與優(yōu)化調(diào)控研究[D].南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué),2010.

[3]劉文濤.農(nóng)村集體建設(shè)用地自發(fā)入市的現(xiàn)狀與思考[J].中國(guó)國(guó)土資源經(jīng)濟(jì),2012,25(11)：26-28.

[4]王麗娟.農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[D].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué),2010.

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[7]汪從國(guó).蕪湖市農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民土地權(quán)益保障調(diào)查與研究[D].合肥：合肥工業(yè)大學(xué),2008.

[8]葉紅玲.在確立財(cái)產(chǎn)權(quán)上突破—蕪湖集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)調(diào)查與思考[J].國(guó)土資源報(bào),2003(6)：12-14.

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Study on the Issues of the Transfer of Rural Collective Construction Land Under the Background of Urban-Rural Integration—Based on the Research of Wuhu

LUO Yao1, LI Chen2, CHENG Jiumiao1, QI Jie3
(1. College of Territorial Resources and Tourism of Anhui Normal University, Wuhu 241000, China; 2. School of Public Affairs Zhejiang University, Hangzhou 310058, China; 3.The Bureau of Land and Resources Wuhu, Wuhu Anhui 241011, China)

Based on the feld research of Wuhu, this paper gives a conclusion about the issues concerning the transfer of rural collective construction land, these are: the defects of property rights, low land prices and fnancing diffculties; standardized management of a second time circulation have yet to be strengthened; It is diffcult to join land expropriation and land transfer; and lack of intermediary service organizations. To cure the above problems, this paper presents that we should explore the legislative guarantee of collective construction land circulation, define the property rights of collective land, and reform the current land expropriation system. At the same time, we should improve the mechanism of collective construction land circulation, and establish a unified urban and rural construction land market. In addition, supporting measures must be improved via perfecting rural social security system and establishing rural fnancial support system.

the integration of urban and rural areas; collective construction land; circulation; problem; countermeasures; Wuhu

F301.0；F062.1

C

1672-6995（2014）05-0054-04

2014-02-17；

2014-03-17

國(guó)土資源部軟科學(xué)研究項(xiàng)目資助“集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)問(wèn)題研究”

羅遙（1986-），男，安徽省廣德縣人，安徽師范大學(xué)國(guó)土資源與旅游學(xué)院助教，管理學(xué)碩士，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與土地利用研究。