推行“以房養(yǎng)老”需完善相關制度

◎高 峰

推行“以房養(yǎng)老”需完善相關制度

◎高 峰

保監(jiān)會日前召開新聞發(fā)布會，公布開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。

以房養(yǎng)老又稱房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。如今，“以房養(yǎng)老”試點已在這四個城市落地，這意味著國外已很成熟的以房養(yǎng)老模式，將有規(guī)劃地在國內規(guī)范發(fā)展。但是，目前“以房養(yǎng)老”仍處于探索階段，即使“以房養(yǎng)老”試點在明年有了具體操作辦法，短期內也還需要突破諸多問題。

上海是我國人口老齡化最為嚴重的城市，2007年作為試點率先推行“公積金以房養(yǎng)老”，最終以失敗告終。隨后幾年“以房養(yǎng)老”在各地都曾試點，大多因市場反應冷淡而半途夭折。“以房養(yǎng)老”制度之所以不受待見，正是由于它存在三大先天弊端：

首先，將財產留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻。造成目前多數年輕人購房成本高的一個重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關系，房價反而比較便宜。

其次，中國的房產不是完全的產權，土地使用權期限最多只有70年。中老年人把已經使用幾十年的房產抵押出去時，土地使用權期限已所剩無幾了。理論上，土地使用權期限到期后，可以通過續(xù)繳土地出讓金的方式將權限延續(xù)。但一方面，城市房產最大的價值構成就是土地，真正的建筑成本反而微不足道，如果重繳土地出讓金，金融機構愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權期限可以延續(xù)，中國的商品房質量欠佳也是一個隱患，連住建部官員都承認，中國的商品房壽命在30年左右，未必能超過70年。

最后，未來房產未必像現在這樣值錢，“以房養(yǎng)老”的前提是房價不能出現大的波動。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當年僅付出了非常少的價格購買的。經過10多年的房地產牛市，增值幾十倍的并不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，1990年前后新生人口的持續(xù)下降，將導致未來處于購房年齡的年輕人數量持續(xù)減少。最重要的是，目前中國的房價，無論從房價收入比，還是從房價與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。

公平地說，“以房養(yǎng)老”雖然存在著種種不確定性，但它確實應該成為人們養(yǎng)老的途徑之一，哪怕只有少數人接受這個選擇，它也應該沒有任何障礙。但與之相配套的，必須是雷厲風行地推動養(yǎng)老制度改革，用改革來解決養(yǎng)老金缺口的問題，而不是簡單算財務賬。

要想以房養(yǎng)老順利進行，一是要完善市場定價與資產評估機制，建立公開、公正的市場化“以房養(yǎng)老”操作體系。不再設置行業(yè)進入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產業(yè)的競爭，讓銀行等金融機構放下身段，以促進“以房養(yǎng)老”相關衍生產品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實惠。

二是要逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣證券的行為，使其具有流動性。這樣，金融機構可以資產管理公司的名義對于“以房養(yǎng)老”資產打包進行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數額養(yǎng)老金，金融機構也會因此有一定的經營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風險損失，或以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。

三是要使“以房養(yǎng)老”房產70年產權到期后如何處置有法可依。如補繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產權使用年限，可以增強“以房養(yǎng)老”方式的市場參與活力，使金融機構、養(yǎng)老群體及家庭都會有更多的受益機會和選擇。

四是要重視養(yǎng)老服務配套及服務體系建設，提高養(yǎng)老服務質量。在新建、改建養(yǎng)老地產項目，新增床位使用時，應切實考慮養(yǎng)老地產周邊配套、老年群體無障礙設施等相關問題，避免配套服務與養(yǎng)老項目脫節(jié)的現象，避免因公眾認可度不足，設計、配套和服務等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠等因素，使現有新建、改造完成的機構養(yǎng)老項目床位陷入“空置”的窘境。同時，重視養(yǎng)老服務配套及服務體系建設，提高養(yǎng)老服務質量，讓“以房養(yǎng)老”群體真正享受到由此帶來的便利性、舒適性等服務。

五是要推廣新式的養(yǎng)老觀念，改變傳統(tǒng)觀念顯得非常關鍵。通過推廣新式的養(yǎng)老觀念，讓更多的家庭、老年群體對于“以房養(yǎng)老”有一個新的認識，以此逐步打開“以房養(yǎng)老”市場。

作者單位：中國城市經濟文化研究會