推動房地產(chǎn)稅創(chuàng)新改革的策略探討

趙阿平

摘 要：目前中國房地產(chǎn)稅收改革正處于風口浪尖，頂著巨大的壓力探索未來的道路。近日中共中央政治局會議審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，決定以房地產(chǎn)稅等六大稅種引領新一輪稅制改革，由人大常委會牽頭，加快房地產(chǎn)稅立法工作。本文將對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度展開創(chuàng)新目標的探索，分析房地產(chǎn)稅收制度的改革進程，提出實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收制度改革的相關策略。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅收;創(chuàng)新改革;策略

一、我國房地產(chǎn)稅收改革面對的壓力

第一、我國經(jīng)歷了一段非常貧窮的改革歷史，在中國共產(chǎn)黨的領導下探索著富國強國的道路。三十年間我們在改革開放的道路上越走越遠，農(nóng)村改革、商業(yè)改革以及各行各業(yè)都在進行著改革。房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)資料，更是滿足人們生活需要的生活資料，對社會和國家的發(fā)展都有著至關重要的作用，所以在改革開放的大方向指導下房地產(chǎn)行業(yè)也要進行改革。土地使用有償化是土地產(chǎn)權(quán)制度改革和住房制度在中國推廣的核心，原有的房地產(chǎn)稅收制度是在土地無償使用的基礎上設置的，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的改革是房地產(chǎn)稅收制度的改革的主要原因。

第二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使得原有的稅收制度與眼下的實際情況出現(xiàn)了不相適應的地方，具體的稅收制度和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀發(fā)生了沖突，而這種沖突的存在使得政府管理部門必須通過制度的改革來解決存在的矛盾，讓稅收制度與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展適應起來，滿足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。

第三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，出現(xiàn)了供需失衡的問題，而且如果不采取一定的措施進行處理，這種失衡的關系會越來越厲害，供需結(jié)構(gòu)上的矛盾也會越來越激化。矛盾使得消費者在消費過程中利益受到了一定的損害，而經(jīng)濟發(fā)展主要是以消費者的利益為主，供需的矛盾成了影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素，所以為了改善這種不平衡的狀況，必須要對房地產(chǎn)稅收制度進行改革。

第四、社會不斷發(fā)展進步，財富差距已經(jīng)不僅僅表現(xiàn)在財富流量上了，更多的財富差距來自于財富的積累，財富積累最典型的方式就是不動產(chǎn)?？s小貧富差距，要在收入分配的政策方面有針對性的進行調(diào)整，這個調(diào)整一方面是對財富流量而言的，另一方面就是對財富積累而言的。

綜上所述，在巨大的社會壓力下房地產(chǎn)稅收制度改革具有更加重要的意義。

二、推動房地產(chǎn)稅收制度改革的策略分析——改進房地產(chǎn)財產(chǎn)稅的征收

房產(chǎn)稅，對居民的非營利性住房要恢復征稅，收稅依據(jù)是房屋評估價值，適用于統(tǒng)一比例稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅，對居民的非營利性住房用地恢復征稅，收稅依據(jù)是土地評估價值，也適用于統(tǒng)一比例稅率。

1、征稅對象：個人。個人住房的商品化，住房條件的不斷改善，住房可以說是家庭財產(chǎn)中最主要的部分，恢復房產(chǎn)稅的征收，應當取消個人房產(chǎn)免納稅的優(yōu)惠政策，徹底結(jié)束個人住房在保有環(huán)節(jié)的無稅狀態(tài)?；謴土似毡檎鞫悾岣吡朔康禺a(chǎn)稅收的負擔，有效調(diào)節(jié)了收支的分配，民眾對于住房的消費也會更加理性，可以說將稅收的市場調(diào)控作用更好的發(fā)揮出來，讓土地和住房能反映真實的價值，體現(xiàn)社會的公平公正。

2、征稅對象：增量和存量房屋。房產(chǎn)分成兩大類，增量房屋，也就是新建房屋，和存量房屋，也就是舊房屋，房產(chǎn)稅的征收應當包括這兩種房屋對象，而且房屋增量是房產(chǎn)稅收改革的主要關注點。將增量和存量房屋重新化為稅收對象的原因有以下幾點：

第一、無論是從房屋交易面積還是交易價格進行分析，房地產(chǎn)市場新房在市場交易中處于主導地位，但隨著市場狀況的變化，增量房屋交易會減少，存量房屋交易會超過增量房屋交易成為新的主導，尤其是在一線城市和經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，更容易發(fā)生增量房屋飽和。第二、居民在購買了房屋后，房屋資產(chǎn)成為了購買者的主要的財富積累，那么只有包括了存量房屋在內(nèi)的房產(chǎn)才能反映家庭的全部財富積累，也就是說只有包含存量房屋的征稅才符合稅收公平。第三、房地產(chǎn)市場在不斷的發(fā)展過程中走向成熟，房地產(chǎn)交易中存量房屋的交易量占大部分，才標志著房地產(chǎn)日漸成熟。改革開放過程中，民眾大量的資產(chǎn)以存量房屋的形式積累下來，我們也不難發(fā)現(xiàn)有很多居民擁有不止一套房產(chǎn)，除居住外出租或保值是主要選擇，征收房產(chǎn)稅則是最好的盤活存量房產(chǎn)的方法。第四、從某種特定的時間角度來看，房產(chǎn)主要是新房和舊房的差別，同一地區(qū)政府對新房和舊房提供同樣的服務，社區(qū)成本可以說平等的進入新房和舊房之中，新房和舊房無差別的進行繳稅，只在新舊的差價上有不同的稅收比率。所以說住房稅的征收不予區(qū)分增量房產(chǎn)和存量房產(chǎn)，對于僅有的居住房屋，超過人均面積的部分也要進行計稅。

3、使用稅率：統(tǒng)一比率外允許選擇比率。房地產(chǎn)稅收制度改革應當使用統(tǒng)一的稅收比率，考慮到具體的繳稅能力和市場環(huán)境，制定稅率的上下限是科學的，而針對不同的地方政府，上下限提供了一個良好的參考。不同的稅率形式，以規(guī)定稅率執(zhí)行起來最方便，成本也最低，可是沒有辦法從根本上調(diào)節(jié)貧富差距，而強調(diào)以納稅能力作為納稅參考這樣的稅率形式顯然不合適。房產(chǎn)稅房屋面積是固定的，房價差異則有明顯的地區(qū)性。如果采用固定的稅收形式，影響房產(chǎn)稅的只有面積因素，實際的價值卻被忽視了。累進稅率相比較于固定稅率來說，更好的體現(xiàn)了縱向的公平，但是在計算方面太復雜，想要合理控制不是很容易把握，將稅收成本提高了一個檔次，綜合下來，房產(chǎn)稅收改革還是要以比例稅率的形式更為合理。

4、稅收依據(jù)：統(tǒng)一估價。無論何種類型的房屋，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)始終統(tǒng)一為價值評估，通過房屋價值的評估來確定征稅量更加符合稅收目的。促進房地產(chǎn)稅收改革，房地產(chǎn)稅的價值評估必須要遵循合法、公平等原則。時點原則是指經(jīng)濟情況不斷變化時，房產(chǎn)不同時間點所體現(xiàn)出的價值不同。通常情況下，一個評估周期作為一個時間點，按照統(tǒng)一時間點的價格標準進行評估是比較合適的。符合房地產(chǎn)稅收改革的評估工作要從以下五個方面進行：第一、全面統(tǒng)計房地產(chǎn)信息，作為評估的基本參考。第二、制定評估的統(tǒng)一標準，確保評估的準確性。第三、稅收價值評估要針對所有房地產(chǎn)應稅單位。第四、設立監(jiān)督和抽檢機制，以確保稅收評估工作的有序進行。從以上四點開展房產(chǎn)估價工作，首先是準備階段，也就是了解評估的方法和具體要求，必要時要對評估人員進行專門的技能培訓;其次是擬定價階段，合理分配人力資源，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，確定估價技術指標，利用模型等數(shù)據(jù)處理技術設計處理方案，并將采集的數(shù)據(jù)利用確定的模型進行分析，得到初步評價內(nèi)容了;最后是評價階段，對評估工作進行反饋，檢查評估效果和準確度，最終確定評估結(jié)果予以公布。

三、推動房地產(chǎn)稅收制度改革的策略分析——普遍征收城鎮(zhèn)土地使用稅

1、征稅對象：居民非營利住房占地恢復征稅。配合房產(chǎn)稅征收，對居民的非住宅房產(chǎn)稅進行征收后，可以借鑒城市居民非營利性住房征稅經(jīng)驗，恢復對非營利住房土地稅的征收。這樣做結(jié)束了居民擁有個人住房保有階段土地使用的無稅狀態(tài)，與房產(chǎn)稅相結(jié)合，適當?shù)闹贫ㄒ恍┟舛愴椖浚蛘邔哟位愂疹~度，將低收入階層排除在該項稅收范圍外。

2、使用稅率：與房產(chǎn)稅類似統(tǒng)一比例稅率。房地產(chǎn)稅收創(chuàng)新改革后，城鎮(zhèn)住房占用土地要按照一定的比例稅率進行稅收，對于不同的地方也允許有適用的稅率，以此來適應階段內(nèi)不同經(jīng)濟地區(qū)的發(fā)展需要，不同的市場環(huán)境，不同的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，有較大的稅率制定空間。

3、計稅依據(jù)：土地評估。計稅基礎同樣可以借鑒房產(chǎn)稅的改革形式，城鎮(zhèn)的土地使用稅要以土地價值評估作為主要的計稅依據(jù)，這也是為了房產(chǎn)稅和土地使用稅形式的進步打下制度基礎。

四、推動房地產(chǎn)稅收制度改革的策略分析——房地產(chǎn)商品稅的改革

1、城市維護建設稅：將城市維護建設稅修改為正式稅收。城市維護建設稅是城市維護建設的主要資金來源，能夠有力推動城市建設的發(fā)展。保留城市維護建設稅拓寬了城市建設的資金來源，公共事業(yè)有了更大的保障，保障房和廉租房更能幫助城鄉(xiāng)的建設與發(fā)展。在保留的基礎上，突出城鄉(xiāng)維護的作用，交通、污水處理等公共項目也加入其中，擴大征稅的范圍，所有享有城市建設設施的單位或個體，有能力納稅幫助城市發(fā)展建設的都有義務納稅。原本城市維護建設稅多依附于商品稅，這種相互綁定的稅收無法突出稅收作用，應當直接將納稅人的收益作為納稅依據(jù)，在享有城市建設設施的前提下，營業(yè)收入都應計入納稅依據(jù)。不同的地區(qū)需要根據(jù)地區(qū)的具體情況調(diào)整，主要原則就是滿足城市基礎建設的資金需要。有了明確的城市維護建設稅的征收，政府再向納稅人分派建設資金投入則是不合理的，需要在工作中注意避免。

2、教育附加稅：將教育附加稅改為正式稅收。教育附加稅是地方教育發(fā)展的資金來源，促進城鄉(xiāng)教育事業(yè)的發(fā)揮也關系到城鄉(xiāng)建設和未來的經(jīng)濟發(fā)展。教育附加稅有效的提高了財政教育經(jīng)費的指出，促進城鄉(xiāng)教育事業(yè)的發(fā)展，也是促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展。按照“費改稅”的要求，教育附加費應當以教育附加稅的形式進行征收，職工以工資收入作為計稅依據(jù)，單位和企業(yè)以銷售收入為計稅依據(jù)，確保城鄉(xiāng)教育事業(yè)有充足的發(fā)展動力，這也是房地產(chǎn)商品稅改革的重點項目。

3、房地產(chǎn)所得稅。節(jié)能減排是促進科學發(fā)展的核心理念，擴大內(nèi)需確保增長調(diào)整結(jié)構(gòu)更好的實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展中的節(jié)能減排。在房地產(chǎn)業(yè)，節(jié)能減排要求建筑設計、施工和監(jiān)理等都從節(jié)約的角度出發(fā)，住房的設計和建設要符合具體要求，經(jīng)濟美觀，因地制宜。可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在城市發(fā)展中，不再只是追求城市經(jīng)濟發(fā)展，更多的要注重城市的環(huán)境和居民滿意度，文化教育水平和生態(tài)經(jīng)濟水平也成為衡量城市發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)所得稅的改革，重點在于企業(yè)所得稅。節(jié)能減排支持節(jié)能減排技術的研發(fā)和轉(zhuǎn)讓，鼓勵企業(yè)使用節(jié)能減排的設備。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，更應當鼓勵節(jié)能環(huán)保住房，所以環(huán)保住房和環(huán)保裝修應當?shù)玫揭欢ǖ亩愂諆?yōu)惠，從稅費優(yōu)惠來鼓勵節(jié)約型住房的交易，確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也能跟上城市節(jié)能減排的發(fā)展節(jié)奏，改善住房環(huán)境，鼓勵節(jié)約可持續(xù)的稅收策略。

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