2014，中國(guó)地產(chǎn)智慧啟程

于洋

2014來了，你希望“馬上”有什么？最近在微博和微信圈里，“馬上有錢”、“馬上有對(duì)象”等系列圖片火爆異常，其中“馬上有房”更是獲得眾多網(wǎng)友的一直擁躉，成了最火的新年禮物。

之所以如此，恐怕是出于2013年樓市超過預(yù)期的火熱行情。2013年12月31日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了百城價(jià)格指數(shù)。對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，12月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格10833元/平方米，環(huán)比11月上漲0.7%，這已經(jīng)是2012年6月以來連續(xù)第19個(gè)月的上漲。

房?jī)r(jià)的變動(dòng)始終牽動(dòng)著千百萬老百姓的神經(jīng)，在經(jīng)歷了2013年一路上揚(yáng)的市場(chǎng)行情后，2014年樓市走向如何？

今年是我國(guó)全面深化經(jīng)濟(jì)改革的第一年，對(duì)各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生深刻的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外?？紤]到城鎮(zhèn)化加速、二孩政策逐步放開、市場(chǎng)作用的進(jìn)一步強(qiáng)化，地產(chǎn)行業(yè)的需求端增長(zhǎng)依舊可期。那么，在各種因素的共同作用下，房地產(chǎn)政策會(huì)有怎樣的變化？2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)交出怎樣的答卷呢？

2014年，又是一個(gè)新的開始，中國(guó)地產(chǎn)需用智慧啟程。

孟曉蘇：房?jī)r(jià)從未跌過，限購(gòu)只是“打麻藥”

過去的2013年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的一年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)由衰逐漸轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的一年，現(xiàn)在十八屆三中全會(huì)已經(jīng)明確，要充分發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，而且也明確了要建立由政府承擔(dān)基本保障，由市場(chǎng)來滿足多樣化需求的住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)業(yè)在2014年一定會(huì)逐漸走向健康發(fā)展的軌道。

對(duì)于老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)問題，那只是快漲慢漲而已。自從房改以來，全國(guó)的房?jī)r(jià)從來跌過，那么，現(xiàn)在我們看到了一線城市房?jī)r(jià)的過快上漲，這種態(tài)勢(shì)我相信今年還會(huì)延續(xù)，因?yàn)楣┎粦?yīng)求已經(jīng)不是一年可以解決的了。房屋產(chǎn)出需要一個(gè)過程，房地產(chǎn)調(diào)控思路調(diào)整也需要一個(gè)過程，所以一線城市這個(gè)房?jī)r(jià)，不要聽信人們說的會(huì)降下來，我不相信這些說法在2014年會(huì)實(shí)現(xiàn)。

而且像北京這樣的一些一線城市，還壓著一批高價(jià)房，限制著不讓入市，這批高價(jià)房你老不放出來行嗎？這個(gè)房子它本來就應(yīng)該是高成本的，所以一旦要放出來的話，這個(gè)房傷還會(huì)出現(xiàn)顯性的上漲。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市，推行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，當(dāng)時(shí)我把它比喻為“打麻藥”，以為把市場(chǎng)麻倒了，他就不起來買房了。但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)再怎么麻，他也適應(yīng)了，他想出了各種辦法，甚至制造所謂剛需來買房，那么，這對(duì)于市場(chǎng)是不是好事呢？

這種旺盛的內(nèi)需市場(chǎng)，是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生性動(dòng)力，這是好事。所以我認(rèn)為那些本身市場(chǎng)比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)沒有漲太高的，就不要學(xué)北上廣深等一線城市，還在那里繼續(xù)維持著限購(gòu)限貸限價(jià)。

宋廣菊：讓市場(chǎng)做分配，按市場(chǎng)規(guī)律自然調(diào)節(jié)

我對(duì)2014年的一個(gè)市場(chǎng)的基本判斷，是2014年全國(guó)的市場(chǎng)總體是呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)的。第二個(gè)，是樓市整體的區(qū)域結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)一種不均衡性的發(fā)展，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，應(yīng)該還會(huì)持續(xù)上漲，這主要是中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展步伐決定的，這種特大型城市的聚集力和它的影響力會(huì)進(jìn)一步的增強(qiáng)；二線城市會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，因?yàn)樗扔胁粩嘣龃蟮男枨螅瑫r(shí)也存在去庫(kù)存的壓力，所以從供需關(guān)系來講，它趨于一個(gè)平衡；三、四線城市，我個(gè)人認(rèn)為需求不足，供應(yīng)量過大，會(huì)有整體下降的壓力。

另外，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)率大家說到了52%，但是實(shí)際上在52%之前的這一段，它還不是一個(gè)特別快的增長(zhǎng)階段，真正快的階段是在52%到70%之間，這個(gè)階段小城市向大城市聚集的這個(gè)進(jìn)程才剛剛開始，所以，對(duì)于這種特大型城市、二線城市來說，未來應(yīng)該是一個(gè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

而對(duì)于三、四線城市來說，確實(shí)會(huì)存在一個(gè)相對(duì)滯后，可能還要過一段時(shí)間。等到城市化進(jìn)程趨于一種飽和，或者說，進(jìn)入到一種緩慢增長(zhǎng)，人們追求非常舒適生活狀態(tài)的時(shí)候，三、四線城市才會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。那時(shí)，更多的人會(huì)進(jìn)一步的流向中小城市，因?yàn)槌鞘腥旱母拍畋旧碇v的就是，未來核心城市輻射所帶來的小城鎮(zhèn)的一個(gè)變化。我們期望著那個(gè)時(shí)候會(huì)帶來一個(gè)新的增長(zhǎng)。

十八屆三中全會(huì)以后，關(guān)于市場(chǎng)化為主導(dǎo)這一決策，我們同樣有著很大的期待。希望政府加大廉租房的建設(shè)，保證人人有房住。而對(duì)于商品房市場(chǎng)，我認(rèn)為中、高端住宅應(yīng)該放開，讓市場(chǎng)來做分配，按市場(chǎng)規(guī)律自然的調(diào)節(jié)，這樣的話，有助于未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得更健康。

辜勝阻：積極“求變”，回歸市場(chǎng)

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是嚴(yán)重分化的，應(yīng)該講是冰火兩重天。

因此，2014年最重要的是要求變，怎么變？我覺得有五個(gè)方面的變。第一，應(yīng)該從單一的行政調(diào)控轉(zhuǎn)向綜合的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，就是讓市場(chǎng)起決定作用；第二，要從應(yīng)急式的、短期的調(diào)控轉(zhuǎn)向用長(zhǎng)效機(jī)制的有效管理；第三，要從限購(gòu)、限貸這種單方的需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供給和需求，以需求為主的綜合平衡；第四，要從單邊增量調(diào)控，轉(zhuǎn)向增量和存量共同調(diào)控的方式；第五，要轉(zhuǎn)向差別調(diào)控，從而改變十年九調(diào)，屢調(diào)屢漲的這樣一種怪圈。

事實(shí)上，行政的調(diào)控，最重要的是要轉(zhuǎn)向市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，確定好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，那么在這個(gè)中間非常重要的是政府歸政府的、市場(chǎng)歸市場(chǎng)的，商品房市場(chǎng)應(yīng)該讓市場(chǎng)主要來發(fā)揮作用。政府要做的是，保障多層次住房供給體系。為何人們紛紛糾結(jié)于樓市，卻不糾結(jié)于車市？

我沒有錢我可以坐公交、地鐵，我還可以騎自行車。我可以買低檔的車，我有錢了以后，可以買高檔車，你有錢你去買寶馬、奔馳，沒有人抱怨這個(gè)車市。車的價(jià)格，因?yàn)樗且粋€(gè)多層次的，來滿足老百姓通行的不同層次的需要，問題是我們的樓市，不是一個(gè)多層次的，它不能滿足不同人的不同需要，是千軍萬馬擠獨(dú)木橋，所以，我覺得政府要做的是，著力保障多層次住房供給體系。

秦虹：盡快建立法律制度，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整市場(chǎng)

住房制度改革之后，中國(guó)的住房市場(chǎng)快速發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)化的程度，私人住房占比的程度大幅度提高，然而，和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相匹配的法律制度卻是不完善的，包括金融體系，包括稅收體系，包括我們的土地制度。endprint

在這樣的情況下，讓政府一點(diǎn)都不管，放任市場(chǎng)去發(fā)展恐怕有難度，市場(chǎng)發(fā)展可能會(huì)走向畸形，所以，想讓市場(chǎng)發(fā)揮配置資源的決定性作用，有一個(gè)前提，和市場(chǎng)發(fā)展相匹配的法律制度要盡快地完善和建立起來。

另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，不完全是市場(chǎng)本身產(chǎn)生的，很多是房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的原因?qū)е碌?。比如城市發(fā)展不均衡，城市公共服務(wù)提供不均等，這不是房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠解決的問題，你不解決這個(gè)背后的原因，那需求量猛增，它導(dǎo)致的供求矛盾壓力就更大，這是第—個(gè)原因。

第二個(gè)原因，中國(guó)現(xiàn)在確實(shí)是財(cái)富不斷地增長(zhǎng)，但是我們收入分配是兩極分化的，收入差距的不斷擴(kuò)大，就會(huì)造成房?jī)r(jià)再高也總有一部分人能買得起房。

第三個(gè)原因，我們現(xiàn)在的貨幣發(fā)行。這么多的貨幣量，又沒有很好的投資渠道，那么，老百姓就面臨一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的貨幣資產(chǎn)的保值增值問題，所以投資性需求特別旺盛。中國(guó)人現(xiàn)在買房子，是把改善和追求個(gè)人私人財(cái)產(chǎn)的積累兩者并重來體現(xiàn)的。

再有一個(gè)原因，也是地方政府的土地財(cái)政問題導(dǎo)致的，你說地價(jià)不降，硬要降房?jī)r(jià)，它能做到嗎？所以，所有這些問題，都對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生直接的影響，而這些問題絕不是調(diào)控政策所能夠解決的，你限購(gòu)、限貸能解決這個(gè)問題嗎？

所以，今后，我們要盡快解決背后的體制機(jī)制問題，外部影響因素的問題；盡快地建立我們的法律制度，盡可能用經(jīng)濟(jì)手段來調(diào)整這個(gè)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行，政府的手就有條件逐步地退出。

黃柳玲：三、四線城市的剛性機(jī)遇

十八屆三中全會(huì)為城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展確定了一個(gè)指引方向，同時(shí)也為各個(gè)地方的城市化建設(shè)帶來了機(jī)遇。

這個(gè)機(jī)會(huì)是均等的，不是單純給一線城市。這對(duì)于三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來說，無疑是一個(gè)最佳的發(fā)展機(jī)會(huì)，為什么呢？

因?yàn)?，三、四線城市剛性需求、改善性需求特別突出，所以這就勢(shì)必導(dǎo)致本地需求量增大。像廣西桂林、欽州等很多三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在更多的都是通過自身的需求關(guān)系來調(diào)整的。

因?yàn)槌擎?zhèn)化建設(shè)需求、改善需求擺在這里，所以，在十八屆三中全會(huì)之后，三、四線城市的發(fā)展會(huì)有一個(gè)大的提升。與此同時(shí)，這也會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來更大的機(jī)遇。

目前，包括萬達(dá)、華潤(rùn)等眾多國(guó)內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)進(jìn)駐三、四線城市，可以說，這是一個(gè)大的趨勢(shì)和主流。

地產(chǎn)現(xiàn)象名詞

購(gòu)房低齡化

大學(xué)畢業(yè)就買房。限購(gòu)等政策調(diào)控下，中國(guó)買房人群平均年齡呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，當(dāng)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的同齡人過著追求夢(mèng)想的自由人式生活時(shí)，中國(guó)的年輕人卻過早地背負(fù)起了沉重的房貸壓力，過著痛不欲生的房奴生活。

世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2007年的時(shí)候，18歲到30歲之間買房的人群，在其客戶群中所占的比重是15%，而到2013年6月份，18歲到30歲之間購(gòu)房的客戶人群，在其客戶群中所占的比重從15%增長(zhǎng)到45%，提高了30%。

這側(cè)面說明了大家都提前買房了，本來25歲結(jié)婚，需要買房，但是現(xiàn)在20歲就把房子買下了，真正到25歲的時(shí)候，可能就不需要買了。

但值得注意的是，如此一來，便會(huì)在一定程度上造成未來市場(chǎng)需求的透支，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

“假剛需”

限購(gòu)造就了“剛需”這一個(gè)名詞的同時(shí)，也造就了“假剛需”。

業(yè)內(nèi)習(xí)慣把為了規(guī)避政策，而使用假完稅證明、借子女名義、借親戚名義、假離婚等手段騙得購(gòu)房資格或首套房?jī)?yōu)惠的購(gòu)房者，稱之為“假剛需”。

而開發(fā)商和中介為了刺激銷售、回籠資金，盡力迎合這類需求，以租代購(gòu)、延遲簽約、內(nèi)部協(xié)議等伎倆層出不窮，令人咋舌。

比如近期買房低齡化的現(xiàn)象，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“假剛需”在起作用。父母受制于限購(gòu)政策，沒有資格買房，所以出現(xiàn)子女成為購(gòu)買主體，看起來年輕人買房，實(shí)際是父母在買房。

“人造剛需”

“舊房換新房”活動(dòng)，創(chuàng)造出一個(gè)新的剛需群體，被相關(guān)業(yè)界人士譽(yù)為“人造剛需”。

剛性需求中也包含著改善型剛需購(gòu)房者，他們急切提高住房品質(zhì)。這樣的人群在經(jīng)濟(jì)上并沒有足夠的實(shí)力支撐二套商品房；對(duì)住房品質(zhì)的要求中，又非常不愿意接受二手房，甚至是好很多的舊房子。

因此，開發(fā)企業(yè)便與中介商合作，推出了舊房換新房的置換活動(dòng)。然而，這個(gè)活動(dòng)涉及開發(fā)商、中介公司等，購(gòu)房者將怎樣完成交易？

據(jù)了解，已經(jīng)擁有住房的購(gòu)房者可以先在開發(fā)企業(yè)在售樓盤選擇自己心儀的住宅，確定需要置換后，交納一定數(shù)目的訂金，表明購(gòu)房者確定這套住宅進(jìn)入置換程序。然后由與開發(fā)商合作的中介商免費(fèi)幫助購(gòu)房者將原有房屋賣出，賣出價(jià)格仍然由購(gòu)房者確定。endprint